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집합건물의 등기
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김황식 |
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法律新聞
第1583號
法律新聞社
集合建物의 登記
金滉植
【서울高法判事·法院行政處法政審議官】
============ 10면 ============
五, 垈地權의 登記
改正法의 核心이 되는 內容이 垈地權의 登記이다. 이 制度를 정확히 理解하려면 먼저 「建物의 垈地」「垈地使用權」의 槪念과 「專有部分과 垈地使用權의 一體性」을 이해하여야 한다.
(1) 建物의 垈地
建物의 垈地에는 法定垈地와 規約上垈地의 두 種類가 있다.(集建法2條5號). 法定垈地는 專有部分이 속하는 1棟의 建物이 所在하는 土地이다. 建物이 所在하는 土地는 法律上 당연히 建物의 垈地로 된다는 의미에서 「法定垈地」라고 한다. 그 建物이 一筆의 土地위에 서있는 경우에는 그 一筆의 土地가 數筆의 土地에 걸쳐서 서있는 경우에는 數筆의 土地가 法定土地이다. 「規約上垈地」는 「法定垈地」以外의 土地로서 區分所有者가 建物 및 法定垈地와 一體로서 管理 또는 使用하기위하여 規約에 의하여 「建物의 垈地」로 삼은 土地이다. 法定垈地 밖에있는 通路, 駐車場, 庭園, 附屬建物의 垈地등이 여기에 속한다. 이는 오로지 利用上의 面에 착안하여 規約으로써 建物의 垈地로 삼은 것이므로 「規約上垈地」라고 한다. 다른 建物의 法定垈地 또는 規約上垈地로 된 土地라 하더라도 이를 規約上垈地로 삼을수 있다.
(2) 垈地使用權
「垈地使用權」이라 함은 區分所有者가 專有部分을 所有하기 위하여 建物의 垈地에 대하여 가지는 權利를 말한다(集建法2條6號). 즉 區分所有者의 土地使用을 正當化하는 權利로서 所有權이 通常일 것이나 地上權, 傳貰權, 賃借權이 垈地使用權인 경우도 있다. 區分所有者가 複數인 때에는 建物의 垈地 全體를 區分所有者 全員이 共有(準共有)함이 보통이나, 區分所有者가 建物의 垈地를 分筆하여 所有權 기타의 權利를 單獨所有하는 경우도 있다.
(3) 專有部分과 垈地使用權의 一體性
① 區分所有者의 垈地使用權은 그가 가지는 專有部分의 處分에 따르며 이를 各 分離하여 處分할 수 없다(集建法20條12項). 垈地使用權은 專有部分에 대한 從屬性이 지극히 강하여 이를 一體로서 處分하는 것이 去來의 實情이고 또한 專有部分과 垈地使用權이 分離處分됨에 따라 複雜한 法的紛爭이 생길 소지가 많기 때문에 위와같이 規定하였으며 이 原則을 基礎로하여 垈地權의 登記 및 垈地權인 趣旨의 登記가 행하여진다.
② 分離處分禁止에 있어서의 「處分」이란 法律行爲로서의 處分을 意味한다. 따라서 收用·時效등과 같은 法律의 規定에 의한 物權變動은 이에 해당하지 아니하며 또한 위「處分」은 專有部分과 垈地使用權을 一體로 하는 것이 가능한 處分을 말하므로(所有權讓渡, 抵當權設定등) 土地에 대한 地上權, 賃借權, 地役權등의 設定, 旣存 抵當權의 實行으로 인한 押留, 土地 또는 專有部分만을 目的으로 하는 假處分등과같이 兩者를 一體로서 취급할 수 없는 性質의 處分은 여기에서 말하는 處分에 包含되지 아니한다.
③ 專有部分과 垈地使用權을 分離하여 處分할수 없는 경우에 一方만에 대하여 행하여진 處分은 無效이다. 그러나 分離處分禁止는 그 趣旨를 登記하지 아니하면 善意로 物權을 取得한 第3者에 대하여 對抗하지 못한다(集建法20條3項).
이는 어떤 建物을 區分所有權의 目的으로 할것인가는 所有者의 意思에 달려있고 특히 未登記建物의 경우 그것이 區分所有權의 目的인 建物인가는 客觀的으로 明白하지 아니하며 또한 區分建物로 登記된 建物이라고 하더라도 垈地權의 登記가 되지 아니한 경우에는 分離處分이 가능하다고 믿고 去來할 수 있으므로 分離處分의 禁止에 違反한 處分이 있어도 그 無效를 善意의 第3者에게 主張할수 없도록 하여 去來安全을 保護하고자 하는 것이다.
④ 專有部分과 垈地使用權의 一體性의 原則이 채용되어 있으나 이 原則을 모든 區分所有關係에 例外없이 適用하는 것도 문제이다. 즉 專有區分의 數가 少數인 경우 登記簿의 尨大·複雜의 문제는 생기지 않고 또한 建物이 比較的 短期間內에 撤去되어 그 垈地가 別途의 용도에 사용될 수 있는 경우에는 굳이 그 原則을 고집할 필요가 없다. 따라서 이와같은 경우에는 例外的으로 規約에 의하여 分離處分의 禁止를 排除할 수 있다.(集建法20條2項但書). 여기에서의 規約은 分離處分을 可能케 하는 規約에 해당할 것인바, 法定垈地에 대한 垈地使用權을 專有部分과 分離處分할 수 있도록 하려면 정면으로 分離處分을 可能케 하는 規約을 設定하여야 하나 規約上垈地를 專有部分과 分離處分할 수 있도록하려면 規約上 垈地의 設定을 內容으로 한 規約을 廢止하면 足하다.
⑤ 垈地使用權이 數人이 갖는 所有權 또는 그밖의 權利인 경우에 그 專有部分과 分離하여 處分할 수 없는 것은 그 專有部分에 딸린 垈地使用權이다. 그러나 1人의 區分所有者가 複數의 專有部分을 갖는 경우로서 專有部分中 一部만을 讓渡하는 경우에 그 專有部分에 따라 處分되는 垈地使用權의 特分比率을 明白히 하여야 할 필요가 있는바, 法은 專有部分의 面積比率에 의하도록 하였으며(集建法21條1項) 한편 이 경우에도 規約으로서 面積比率이 아닌 다른 比率의 垈地使用權에 대하여 專有部分과의 處分의 一體性을 갖게할 수 있도록 하였다(同項但書).
(4) 公正證書에 의한 規約의 設定
위에서 規約上 垈地를 정하는 規約, 專有部分과 垈地使用權의 分離處分을 可能케 하는 規約, 垈地使用權의 特分比率을 專有部分의 面積比率과 다른 比率로 정하는 規約(그밖에 垈地使用權과 直接 關聯없는 規約으로서 規約上 共用部分을 정하는 規約이 있음)을 각 設定할 수 있음을 보았는바, 그 內容에 따라 垈地權의 登記가 이루어진다. 그런데 規約이란 區分所有相互間의 法律關係를 規律하는 自治法規의 性質을 가지므로 1棟의 建物이 속하는 複數의 專有部分을 複數의 區分所有者가 所有하는 狀態가 생긴 後가 아니면 規約을 設定하는 것이 不可能하다고 할것이나, 만약 이와 같이 고집한다면 여러 가지 불편한 점이 생기고 登記制度의 簡明化를 期할수 없게된다. 왜냐하면 分讓業者가 分讓用의 아파트를 新築하여 分讓하려는 時點에서는 아직 區分所有者가 1人뿐이므로 規約을 設定하는 것은 不可能하며 그렇게 되면 分讓契約의 內容이 不安定할 뿐 아니라 登記事務의 處理가 어려워진다. 따라서 集合建物法은 1棟의 建物에 속하는 專有部分을 전부 所有하는 者는 單獨으로 規約을 設定할 수 있도록 하였다(4條2項, 20條4項, 21條2項). 垈地使用權과 관련없는 것으로서는 規約上 共用部分을 정하는 規約이 있다(3條3項). 이상 4種의 規約은 分讓後에는 分讓을 받은 多數의 區分所有者를 拘束하게하는 매우 중요한 것으로서 分讓業者가 相對方이 없이 單獨으로 행하는 것이므로 그 內容이 後日 다루어지지 아니하도록 꼭 公正證書 라는 手段에 의하여 정하도록 하였다.
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