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| ‘부재지주의 농지’라도 상속받았다면 다시 보자
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| 황재규 세무사(신한 프라이빗 뱅크 PB서초센터) |
지난해 전체 토지 거래에서 증여가 차지하는 비중이 상대적으로 높아진 것으로 나타났다. 이는 토지를 처분할 때의 양도세 부담이 커져, 매각보다는 증여를 선택한 경우가 많았기 때문으로 해석된다. 건설교통부에 따르면 지난해 매매나 증여 등으로 명의가 바뀐 토지 중 매매가 전체 거래면적의 68.5%인 19억8,131만 m², 증여는 14.0%인 4억421만 m²로 집계됐다. 전년에 비해 토지 거래면적은 크게 줄었지만, 2005년 매매가 전체의 77.3%, 증여가 11.7%였던 것에 비교하면 매매 비중은 낮아지고 증여 비중은 높아졌다는 것을 확인할 수 있다. 특히 올해부터 비사업용 토지에 대한 양도세가 60% 단일세율로 중과되면서 이를 피하기 위한 증여가 앞으로도 크게 늘어날 것으로 예상된다.
서울에서 직장생활을 하고 있는 허씨는 10년 전에 아버지로부터 지방의 농지를 상속받아 현재까지 보유하고 있다. 8.31부동산대책에 따른 세부담 인상이 현실로 다가오자 허씨는 고민에 빠졌다. 허씨는 불가피하게 상속받은 농지를 처분하는 경우에도 양도세를 중과하는 이번 세법개정에 대해 부당하다고 생각하고는 있지만 방도가 없다. 허씨의 경우처럼 불가피하게 상속받은 농지를 처분할 때에도 양도세가 중과될까?
부재지주가 보유한 농지를 매각할 경우, 올해부터는 투기지역과 무관하게 실거래가로 양도세가 과세되고 양도세가 양도차익의 60%로 중과된다. 그렇다면 부재지주란 어떤 의미인가? 세법에서는 부재지주를 농지소재지 인근에 재촌하지 않으면서 자경하지 않는 사람들로 규정하고 있다. 재촌이란 농지소재지 시·군·구와 연접한 시·군·구에 거주함을 의미한다. 통작거리 20km 이내에 거주하면 연접한 시·군·구가 아니더라도 부재지주가 아니라고 오해하는 분들이 간혹 있는데, 통작거리는 부재지주 판단요건이 아니다. 또한 자경이란 농작업에 상시 종사하거나 농작업의 절반이상을 본인의 노동력에 의하여 경작함을 뜻한다. 따라서 서울에서 직장생활을 하는 허씨와 같이 농지 소재지 인근에 거주하지 않고, 실제 농업에도 종사하지 않는 사람들이 부재지주에 해당된다.
하지만 부재지주에 해당되지 않기 위해서 주민등록만 농지소재지에 옮겨놓는다고 해서 부재지주에서 빠질 수 있는 것은 아니다. 세법에서는 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상 또는 보유기간 중 80%이상에 해당하는 기간동안 거주한 경우에만 부재지주에 해당되지 않도록 규정하고 있기 때문이다.
그럼 허씨가 보유하고 농지를 처분하면 무조건 양도세가 중과될까? 그렇지는 않다. 즉 부재지주가 보유한 농지라고 하더라도 양도세가 중과되는 대상에서 제외되는 예외규정을 두고 있다. 예를 들어, 세대 당 300평 이내의 주말(체험영농 목적의 농지, 상속일로부터 5년 내에 처분하는 농지(단, 2006.12.31일 이전에 상속받은 농지는 상속일로부터 5년이 경과하였더라도 2009.12.31일까지 양도하면 중과대상에 제외됨), 이농농지, 종중소유농지, 2006.12.31일까지 20년 이상 소유한 농지(2009.12.31일까지 양도 시) 등은 부재지주가 소유한 농지라고 하더라도 양도세가 중과되지 않는다.
다시 허씨의 사례를 보자. 허씨는 부재지주에 해당하지만 보유하고 있는 농지가 상속받은 농지이다. 예전에 상속받은 농지는 상속 받은 지 5년이 넘었더라도 2009년 말 까지만 양도하면 중과대상에는 해당되지 않으므로 허씨도 그 이전에만 매각한다면 양도세는 중과되지 않는 것이다.
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