I. 사실관계
원고는 소외 甲 소유이던 OO빌딩 8층 전체를 임의경매절차에서 낙찰받아 2001.4.9. 대금을 완납하였고, 2001.5.18. 자신의 명의로 소유권 이전등기를 경료하였다. 그런데 甲은 1998.6.1.부터 관리비를 피고(빌딩관리단)에게 납부하지 아니하여 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 전인 2001.4.8.까지 그 미납관리비가 167,622,162원, 연체료가 8,381,140원에 이르렀고, 이 미납관리비의 승계를 둘러싸고 원ㆍ피고 사이에 다툼이 발생하여 피고는 전 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 위해 단전ㆍ단수 및 엘리베이터 운행정지 조치를 계속하였다. 이에 원고는 전 소유자가 체납한 관리비 및 2001.4.9.부터 10.20. 이 사건 부동산을 사용ㆍ수익할 수 있게 되기까지 관리비 38,719,660원과 연체료 1,935,990원을 피고에게 납부하지 아니하였다. 원고는 소를 통하여 피고에 대한 관리비채무 부존재의 확인 및 손해배상을, 피고는 반소로 관리비의 지급을 청구하였다.
II. 대상판결의 내용
(1) 집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다.
(2) 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다.
III. 평석
1. 논의의 한정
대법원은 2001.9.20. 선고 2001다8677 전원합의체판결을 통하여 아파트의 전(前) 입주자가 체납한 관리비가 그 특별승계인에게 승계되는지 여부에 대하여 법적 판단을 내린 바 있다. 이 전원합의체판결의 핵심내용은 전 입주자가 체납한 관리비 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 전 입주자의 특별승계인에게 승계되어야 한다는 것이었다.
대상판결은 위 전원합의체판결의 연장선상에 있다. 다만 위 전원합의체 판결은 아파트의 관리비 체납이 문제된 반면, 대상판결은 상가건물의 관리비 연체가 문제되었다. 대상판결에서는 ① 상가건물의 관리비 중 원고 경락인이 승계하여야 하는 공용부분 관리비에는 무엇이 포함되는지, ② 원고에게 전(前) 소유자가 체납한 관리비의 지급을 요구하면서 단전·단수 등의 조치를 계속한 피고(빌딩관리단)가 이로 인하여 불법행위책임을 지는지 여부 및 그 손해배상의 범위 ③ 피고의 방해로 인하여 사용이 불가능하였던 기간에 발생한 관리비도 원고 경락인이 부담하여야 하는지 여부가 문제되었으나, 이 평석에서는 ①의 문제로 그 논의를 한정하기로 한다.
2. 대법원판결의 문제점
(1) 공용부분 관리비의 범위 확대
대법원은 대상판결에서 “집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는… 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다”고 한다(위 대상판결의 내용 (1) 참조). 이러한 전제에서 “상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것”으로 파악하고, “그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다”는 결론에 이르렀다(위 대상판결의 내용 (2) 참조).
대상판결 이전의 2001년 전원합의체판결은 관리비를 공용부분에 관한 것과 전유부분에 관한 것으로 구분하는 것이 불가능하지 않다고 하면서도 양자의 구분을 위한 기준이 무엇인지는 제시하지 않았다. 그 결과 이번에는 그 구분을 둘러싸고 분쟁이 끊이지 않았고(예컨대 서울남부지법 2004. 8. 19. 선고 2004나1177 판결), 이는 역설적으로 전유부분을 위한 관리비와 공용부분을 위한 관리비의 구분이 그만큼 힘든 문제라는 것을 반증한다. 더구나 집합건물은 아파트, 연립주택, 상가건물, 오피스텔 등 다양한 형태를 포함하고 있어 각각의 집합건물에 부과되는 관리비의 내용도 가지각색일 뿐만 아니라, 관리비에는 관리에 필요한 비용만이 아니고 관리주체가 그 징수를 대행하고 있는 사용료 및 공과금 등도 포함되는 등 각종의 것이 포함되어 있어 그 일반적인 구별기준을 마련하기 어려웠다.
대상판결은 이러한 문제를 인식하고 위 판결을 통해 집합건물의 특별승계인이 부담하여야 하는 공용부분 관리비의 범위를 사실상 확대하였다. 즉, 특별승계인이 떠맡아야할 채무는 “집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용”에 한정되지 않고, “전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용”도 이제 특별승계인이 부담하여야 한다고 한다. 그 결과 그 비용이 전유부분에 속하는 것인지 아니면 공용부분에 속하는 것인지 구분하는데 어려움이 있었던 여러 비용들 중에서 상당 부분이 이제는 특별승계인의 부담으로 되어 버렸다. 대상판결의 공용부분 관리비에 대한 이해는, 어떠한 비용이 관리비를 체납한 당해구분소유자의 전유부분만을 위한 것에 속하지 않음을 증명하는 방법을 통하여, 하급법원으로 하여금 전유부분과 공용부분을 위한 비용의 구별이라는 어려운 문제를 회피하는 방법으로 사용될 우려가 크다.
또한 대상판결은 공용부분 관리비에는 ㉠‘전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용’가운데에서도 ㉡‘입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용’은 모두 이에 포함되는 것으로 그 범위를 한정하고 있으나, ㉠비용과 ㉡비용은 사실상 구별이 쉽지 않아 구체적 분쟁에 있어 자의적인 판단으로 흐를 우려가 크고, 이러한 현실적 어려움 때문에 ㉠에 속하는 비용은 사실상 ㉡비용에 해당하는 것으로 결말이 날 가능성이 크다고 하지 않을 수 없다. 그렇다면 ㉠과 ㉡은 표현을 달리할 뿐 사실상 동어반복에 불과할 수 있다.
(2) 전 소유자의 체납관리비를 집합건물의 특별승계인이 승계하여야 하는 이유의 부적절성
1) 그러나 대상판결의 문제는 보다 본원적인 점에 있다. 즉, 전 구분소유자가 체납한 관리비에 대하여 그 사실을 알지 못하고 집합건물을 경락받은 특별승계인이 이를 승계하여야 하는 이유가 분명하지 못하다는 것이다. 더구나 대상판결과 같이 그 승계되어야할 공용부분 관리비가 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용에 한정되지 않고 망라적인 것이라면, 전 소유자의 관리비 체납에 대하여 아무런 책임이 없는 특별승계인이 그럼에도 이를 부담하여야 하는 이유가 명확하여야 할 것이다.
이에 대하여 대상판결 및 선례가 되는 2001년 전원합의체판결은 집합건물법 제18조를 그 근거로 든다. 두 판결들은 「공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있」도록 한 이 규정을 “집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어” 둔 규정으로 파악한다. 이러한 이해는 과연 문제가 없는 것일까?
집합건물법 제18조의 규정은 원래 구 민법 제254조에 근원을 둔 것으로, 우리 민법의 제정시 그 초안(제257조)에는 있었으나 심의과정에서 삭제하기로 합의가 이루어져 사라진 것이다. 민법안심의소위원회는 삭제이유로서, ① 독일민법 제1010조와 같은 등기제도가 있으면 가능하지만 그러한 제도 없이 이러한 규정을 두는 것은 불가하고 ② 초안이 선취특권제도를 폐지하면서 이 규정과 같은 담보물권을 인정함은 입법상 불균형할 뿐만 아니라 ③ 초안이 구 민법 제259조(공유자가 다른 공유자에 대하여 공유로 인한 채권을 가지는 경우에, 공유물분할시 채무자인 다른 공유자에게 귀속되어야 할 공유물의 부분으로써 변제를 할 것을 요구하여 다른 채권자에 대하여 우선적 만족을 얻을 수 있도록 한 규정이다)에 대응하는 규정을 설정하지 아니한 태도와도 그 균형을 상실함을 들고 있다(민법안심의록 상권, 166면).
위와 같은 문제점들에 대한 입법적인 보완이 전혀 없이 구 민법(일본 현행민법) 제254조의 규정을 집합건물법이 전격 수용한 까닭이 어디 있는지는 알 수 없으나, 우리 민법의 입법자들이 위 규정을 포기하게 만든 원인들이 전혀 해소되지 않았다면, 위 집합건물법 제18조의 해석ㆍ적용에 있어서는 그에 상응하는 조심스런 접근이 요구될 것이다. 더구나 선취특권제도를 운용하고 있고 또 그와 관련하여 제259조를 두고 있는 일본에서조차 구 구분소유법 제15조 규정(우리 집합건물법 제18조와 동일)을 제한적으로 적용하려고 했던 것이 대세였음을 상기한다면, 이러한 제도 내지 규정을 전혀 가지고 있지 않은 우리 집합건물법에 있어서는 더 말할 필요도 없다. 대상판결과 같은 집합건물법 제18조의 이해는 근거가 희박하며 자의적인 의미부여라는 비난을 면할 수 없다.
2) 한편 대상판결은 특별승계인이 그 권리를 취득하기까지 중간취득자가 여럿 있는 경우에 부당한 결과에 이를 수 있다. 이것은 전 소유자 甲이 관리비를 체납한 채 경매로 넘어간 집합건물을 乙이 경락받은 후 이를 지급하지 않은 상태에서 자신의 관리비도 체납한 채 丙에게 매도 또는 경매로 넘어가는 경우이다. 이러한 경우 최종의 특별승계인이 부담하는 손실은 특별승계의 중간자가 늘어나면 늘어날수록 그만큼 커지게 된다. 특히 중간자인 특별승계인이 집합건물법 제18조의 특별승계인에 포함되지 않는다면(이에 관한 대법원의 법적 판단은 아직 내려진바 없으나, 일본의 학설과 하급심판결이 이러한 입장을 취하고 있다), 과거의 특별승계인이었던 중간자는 자신의 채무만을 부담하는 반면, 이전(以前) 소유자들의 관리비체납사실을 알지 못했고 또 알지 못한 것에 대해 과실이 없는 현재의 특별승계인은 자신의 채무뿐 아니라 이전 소유자들의 모든 공용관리비 채무까지 떠안게 된다. 이러한 결과는 관리주체의 이익과 편의만을 위하여 최종승계인을 희생시킨 해석론이라는 비난을 면하기 어렵다.
3) 특별승계인이 전 소유자의 체납관리비를 승계하여 이를 납부한 경우 특별승계인은 구상권을 행사하여 전 소유자로부터 이를 모두 상환받을 수 있으나, 전 소유자의 부동산에는 이러한 경우 이미 선순위 권리자나 일반채권자들이 상당한 경우가 대부분이어서 실제에 있어서는 전 소유자로부터 체납관리비의 구상이 사실상 불가능하다. 사실이 이러하다면, 특별승계인이 설령 체납된 전 소유자의 공용부분 관리비를 승계한다 하더라도 손해의 공평분담 차원에서 그 승계되는 범위는 가능한 한 제한적이어야 법논리에 맞는다. 특히 관리주체가 제때에 관리비를 징수하지 못하여 체납된 관리비가 그만큼 늘어나게 되었다면 이로 인해 발생한 손해 내지 위험의 증대를 왜 특별승계인이 전부 떠맡아야 하는지 납득할 수 없다. 그럼에도 불구하고 대상판결은, 구분소유자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면 모두 공용부분 관리비에 포함되는 것으로 보아 특별승계인이 승계하도록 함으로써, 이와는 반대의 입장을 취하고 있다.
3. 결 론
관리비에 있어서는 신속ㆍ적절한 방법으로 본래의 부담자에게 이를 부담시키는 것이 중요하며 그 계산을 장래에까지 연장시키는 것은 결코 바람직하지 않다. 또 본래 자기가 부담해야할 의무는 어디까지나 그 자에게 부담시키는 것이 법의 기본원칙에 맞는다. 따라서 전 구분소유자가 체납한 공용부분 관리비를 집합건물의 특별승계인이 승계하도록 강제하는 것은 옳지 않으며, 또 대상판결과 같이 특별승계인이 부담하여야 하는 공용부분 관리비의 범위를 사실상 포괄적으로 인정하는 것도 집합건물법 제18조의 입법연혁과 맞지 않는다. 구분소유자의 관리비체납을 막고 체납으로 인한 관리단 등 관리주체의 경제적 부담을 덜어주기 위해서는 여러 가지 입법적ㆍ제도적 보완이 필요하다고 생각되나, 자세한 내용은 2001년 전원합의체판결에 대한 필자의 평석(인권과정의, 2006년 6월호, 81면 이하)을 참조하기 바란다.
.jpg&w=3840&q=75)
.jpg&w=3840&q=75)
.jpg&w=3840&q=75)
