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“토지형질변경 심사 없이 이루어진 건축신고 수리처분은 위법하다”
[대법원이 주목하는 판결] 조성이 완료된 대지에 건축물 설치 위한 경우라도 토지의 외형이 변경된 경우…
[대법원 판결] 조성이 완료된 기존 대지에 건축물을 설치하기 위한 경우라 하더라도 절토나 성토를 한 결과 최종적으로 지반의 높이가 50cm를 초과 변경되는 경우에는 비탈면 또는 절개면이 발생하는 등 그 토지의 외형이 실질적으로 변경되므로, 건축신고와 별도로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)상 토지형질변경 허가를 받아야 한다는 대법원 판단. 아울러 처분 당시 건축주가 장래에도 토지형질변경허가를 받지 않거나 받지 못할 것이 명백했다면, 그 건축신고 수리처분은 적법하다고 볼 수 없다고 판시. 대법원 특별1부(주심 노태악 대법관), 2022두31143(2023년 9월 21일 판결) [판결 결과] A 씨 등(소송대리인 법무법인 충주 성기배, 김종열, 이중원 변호사)이 B 읍장을 상대로 낸 건축신고수리처분취소 사건에서 원고승소 판결한 원심을 확정. [쟁점] △이 사건에서 이루어지는 최대 1211mm의 성토 및 4m의 절토가 국토계획법 시행령 제53조 제3호 (다)목에 따라 개발행위허가를 받지 않아도 되는 경미한 행위에 해당하는지 여부(쟁점 1) △토지 소유자가 건축신고를 하면서 개발행위(토지형질변경) 허가에 대한 일괄심사를 신청하지 않았는데도, 토지형질변경에 대한 개발행위 허가심사 없이 이루어진 건축신고 수리처분이 위법하다고 볼 수 있는지 여부(쟁점 2) [사실관계와 1,2심] C 씨(피고의 보조참가인)는 2020년 4월 계사가 적법하게 건축되어 있었던 B 읍 소재 토지 위에 우사를 신축하겠다고 건축신고를 했다. 해당 토지는 지표고 차이가 7.8m가량 있었는데, C 씨의 건축신고서에 첨부된 도면에는 우사를 수평면에 건축하는 것으로 설계돼 있었다. 이에 C 씨는 우사를 건축하기 위해 위 토지를 최대 1211mm를 성토하고 4m를 절토하여 그 지표면을 수평으로 만드는 작업을 먼저 거치고자 했다. 이러한 성토와 절토는 토지의 형질변경에 해당해 원칙적으로 개발행위 허가 대상에 해당하는데, 건축법 제14조 제2항, 제11조 제5항 제3호에 따라 건축신고 수리처분이 이루어질 경우 그 개발행위 허가가 의제된다. 다만, C 씨는 건축신고를 하면서 개발행위 허가에 대한 일괄심사를 신청하지 않았다. B 읍장은 2020년 7월 3일 해당 우사를 건축하는 데에 수반되는 성토와 절토에 대해 별도로 개발행위허가 심사를 하지 않은 채 건축신고를 수리했다. 우사가 건축되는 토지 인근 주민들인 A 씨 등은 "B 읍장이 토지형질변경에 대한 심사를 누락했으므로 해당 건축신고 수리처분도 위법하다"고 주장하며 처분 취소를 구하는 소송을 냈다. 1,2심은 원고승소 판결했다. [대법원 판단(요지)] "(쟁점 1과 관련해) 국토계획법령의 관련 규정을 종합해 볼 때, 조성이 완료된 기존 대지에 건축물을 설치하기 위한 경우라 하더라도 절토나 성토를 한 결과 최종적으로 지반의 높이가 50cm를 초과해 변경되는 경우에는 비탈면 또는 절개면이 발생하는 등 그 토지의 외형이 실질적으로 변경되기 때문에 토지형질변경에 대한 별도의 개발행위허가를 받아야 한다. 그 절토와 성토가 단순히 건축물을 설치하기 위한 토지의 형질변경이라는 이유만으로 국토계획법 시행령 제53조 제3호 (다)목에 따라 개발행위허가를 받지 않아도 되는 경미한 행위라고 볼 수 없다. 이 사건에서 우사를 건축하기 위해 토지를 수평으로 조성하는 과정에서 최대 1211㎜ 높이의 성토 및 4m 깊이의 절토를 한 이상, 위 성토·절토는 국토계획법 시행령 제53조 제3호 (다)목상 개발행위허가가 면제되는 경미한 개발행위가 아니다. 따라서 이에 대해서는 국토계획법상 토지형질변경허가를 받아야 한다." "(쟁점 2와 관련해) 건축행정청이 추후 별도로 국토계획법상 개발행위(토지형질변경)허가를 받을 것을 명시적 조건으로 하거나 또는 묵시적인 전제로 하여 건축주에 대해 건축법상 건축신고 수리처분을 한다면, 이는 가까운 장래에 '부지 확보' 요건을 갖출 것을 전제로 한 경우이므로 그 건축신고 수리처분이 위법하다고 볼 수는 없다. 하지만 '부지 확보' 요건을 완비하지 못한 상태에서 건축신고 수리처분이 이뤄졌는데도 그 처분 당시 건축주가 장래에도 토지형질변경허가를 받지 않거나 받지 못할 것이 명백했다면, 그 건축신고 수리처분은 '부지 확보'라는 수리요건이 갖춰지지 않았음이 확정된 상태에서 이뤄진 처분으로서 적법하다고 볼 수 없다. C 씨는 해당 우사에 대한 건축신고를 하면서 그에 수반되는 성토·절토에 대한 개발행위허가 일괄 신청을 하지 않았고, B 읍장 또한 그 성토·절토가 국토계획법상 개발행위허가 대상이 아님을 전제로 토지형질변경허가 의제를 위한 협의 대상이 아니라고 보았으며, C 씨와 관계행정청 모두 상고심에 이르기까지 해당 성토·절토가 개발행위허가 대상이 아니라고 주장하고 있다. 그렇다면 C 씨의 우사에 대한 건축신고 수리처분 당시 장래에 그 부지에 관한 토지형질변경허가를 받지 않거나 받지 못할 것이 명백했다고 보인다. 따라서 해당 우사에 대한 건축신고 수리처분은 '부지 확보' 요건이 갖추어지지 않은 것이 확정된 상태에서 이루어진 처분으로서 위법하다." [대법원 관계자] "국토계획법 제56조 제4항 제3호, 같은 법 시행령 제53조 제3호 (다)목에 따라 개발행위허가를 받지 않아도 되는 경미한 토지형질변경의 범위에 관해 최초로 설시한 판결이다. 또 인허가 의제 제도와 관련하여, 당사자가 일괄심사 신청을 하지 않은경우에도 의제되는 인허가 대상에 대한 심사가 없었음을 이유로 주된 인허가가 위법하다고 볼 수 있는 예외적인 경우를 처음 설시했다는 점에서 의미가 있다."
토지형질변경
건축
개발행위허가
박수연
2023-10-17
민사일반
전문직직무
주택·상가임대차
[판결] 공인중개사, 임차인에 선순위 임대차보증금에 대한 확인·설명 의무 다하지 않았다면…"손배 책임 있다"
선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.
공인중개사
확인설명의무
임대차계약
한수현 기자
2023-10-05
민사소송·집행
[대법원이 주목하는 결정] 신청 취하 또는 집행 취소로 강제집행이 끝난 경우… “법원이 집행비용 부담할 당사자와 부담액을 정할 수 있다”
[대법원 결정] 강제집행이 신청의 취하 또는 집행처분의 취소 등으로 인해 그 목적을 달성하지 못하고 끝난 때에는 민사집행법 제23조가 준용하는 민사소송법 제114조에 근거해 당사자는 그 집행이 끝날 당시에 집행이 계속된 법원에 집행비용의 부담 및 집행비용액 확정 재판을 신청할 수 있다는 대법원 결정. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관), 2022마5860(2023년 9월 1일 결정) [결정 결과] 신청인 A가 피신청인 B를 상대로 낸 집행비용액확정결정 사건에서 A의 신청을 기각한 원심을 파기환송. [쟁점] 집행 절차가 도중에 신청 취하나 절차 취소로 끝난 경우 신청인(채권자)이 피신청인(채무자)을 상대로 집행비용액 부담 및 확정재판 신청을 할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] 신청인 A는 피신청인 B를 상대로 건물 등 철거의 소를 제기했는데, 이 사건에서 '피신청인은 신청인에게 2016년 9월 10일까지 이 사건 건물(전체 건물 중 일부)을 철거하고 그 대지를 인도한다'는 조정이 성립됐다. A는 B를 상대로 대체집행 신청을 해 2016년 10월 10일 수권 결정을 받은 다음 집행관에게 해당 건물 철거집행을 위임했다. 다음 달 1일 집행관은 B에게 유예기간인 같은 달 15일까지 이 사건 건물을 자진 철거할 것을 고지했다. 이후 이듬해 9월 8일까지 여러 차례 철거 고지를 했지만 B의 자진 이행 약속에 따라 실제 집행이 이루어지지는 못했다. 한편 집행관은 철거집행이 이뤄지지 못하던 중이던 2017년 4월 12일 A에게 철거집행 부분에 대한 안전도 검사를 신청할 것을 요구했고 A는 안전도 검사 업체와 안전진단 용역 계약을 체결하고 안전도 검사를 실시했다. 그러던 중 B가 2017년 9월 14일 이 사건 건물을 스스로 철거하자 A는 강제집행 신청을 취하했다. A는 "이 사건 대체집행을 위해 집행비용 예납액 33만100원과 안전진단 비용 3581만7219원을 지출했다"며 B를 상대로 '대체집행 사건에 관해 B가 A에게 상환해야 할 집행비용액은 3614만7319원임을 확정한다'는 재판을 구하는 신청을 했다. 1심은 A의 신청을 인용했지만, 2심은 1심 결정을 취소하고 A의 신청을 기각했다. [대법원 판단(요지)] "민사집행법 제53조 제1항은 '강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의해 우선적으로 변상을 받는다'고 정하기 때문에 강제집행이 그 목적을 달성해 끝난 경우에는 규정에 따라 그 집행에 필요한 비용은 채무자가 부담한다. 강제집행이 신청의 취하 또는 집행처분의 취소 등으로 인해 그 목적을 달성하지 못하고 끝난 경우 그때까지의 절차와 그 준비에 든 비용이 민사집행법 제53조 제1항에서 정한 집행비용에 해당한다고 볼 수는 없다. 그러나 이러한 경우에도 해당 강제집행이 그 목적을 달성하지 못하고 끝나게 된 사정을 고려하지 않은 채 그 비용을 일률적으로 채권자에게 부담시키는 것은 형평에 반하여 부당하다. 이때는 민사집행법 제23조가 준용하는 민사소송법 제114조에 근거해 당사자는 그 집행이 끝날 당시에 집행이 계속된 법원에 집행비용의 부담 및 집행비용액 확정 재판을 신청할 수 있고, 법원은 당사자의 신청에 따라 해당 비용이 지출된 시기, 채권자가 이를 지출할 필요성, 강제집행과의 관련성 및 강제집행이 끝나게 된 원인이나 경위 등 여러 사정을 종합해 집행비용을 부담할 당사자와 그 부담액을 정할 수 있다." [대법원 관계자] "기존 실무는 강제집행이 신청의 취하나 집행처분의 취소 등으로 도중에 끝난 경우 그 구체적 사정을 고려하지 않고 '집행 본래의 목적 실현이 이루어진 경우라고 보기 어려우므로 그때까지의 비용은 필요 없는 것이 되어 집행비용으로 처리되기 어렵다'고 판단해 왔기에 일률적으로 채권자가 비용을 부담하게 됐다. 이번 대법원 결정은 이 사건처럼 채무자가 채무를 뒤늦게 이행했기 때문에 채권자가 기존에 진행하던 집행신청을 취하한 것과 같은 사정이 있을 때에는 이를 채권자가 모두 부담하게 하는 것은 부당하다고 판단한 결정이다. 즉, 기존의 실무와 달리 강제집행이 신청의 취하나 집행처분의 취소 등으로 그 목적을 달성하지 못하고 끝난 때에도 집행비용 부담 및 집행비용액 확정 결정을 통해 간이한 절차로 채무자에게 그 비용을 부담시킬 수 있다고 판단한 것이다. 따라서 집행비용에 관한 재판 실무에 큰 영향을 미칠 수 있다는 중요한 의의를 지닌다."
강제집행
집행비용
박수연 기자
2023-10-05
민사일반
부동산·건축
대법원 전원합의체, 판례 변경
[판결] "아파트·빌라 등 대지소유자, 적정 대지지분 가진 구분소유자 상대로 사용료 청구 못해"
아파트나 빌라 등 집합건물의 구분소유자가 아니고 그 집합건물이 있는 토지의 공유지분만 가지고 있는 사람은 적정 대지 지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지 사용료를 청구할 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 구분소유자가 적정 대지 지분을 가지고 있더라도 구분소유자가 아닌 대지 공유자에 대해서는 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라 전유부분 면적이 차지하는 비율에 따른 차임 상당의 부당이득반환의무를 인정한 종래 판례 입장을 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 안철상 대법관)는 25일 토지 지분권자 A 씨가 빌라 구분소유자 B 씨를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2017다257067)에서 원고승소 판결한 원심을 대법관 전원일치 의견으로 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A씨는 1978년부터 2011년까지 아버지로부터 땅을 증여, 상속 받아 지분을 소유하고 있었다. 이 땅에는 4층짜리 집합건물(빌라)이 있었는데, 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지 지분을 보유한 구분소유자들과 그에 못 미치는 대지 지분만 가진 구분소유자들이 혼재돼 있었다. B 씨는 이 빌라 건물 중 1층 2호의 구분소유권과 그에 상응하는 대지 지분을 보유하고 있었다. A 씨는 이 빌라 건물에 대한 소유권은 없었다. 그러다 A 씨는 빌라 때문에 자신이 땅을 이용하지 못했다며 B 씨를 상대로 대지의 사용·수익으로 인한 차임 상당의 부당이득을 반환하라며 소송을 냈다. 1,2심은 A 씨의 손을 들어줬다. 구분소유자인 B 씨는 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분을 가지고 있는지와 무관하게 A 씨에게 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라 전유부분 면적비율에 따른 대지의 점유·사용으로 인해 얻은 이익에 대해 부당이득반환의무를 부담한다는 취지였다. 상고심에서는 집합건물에서 구분소유자가 아닌 대지 공유자가 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라, 전유부분 면적 비율에 상응하는 '적정 대지 지분'을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있다는 종래 판례 입장을 그대로 유지해야 하는 지가 쟁점이 됐다. 대법원은 "집합건물의 경우 대지 사용권인 대지 지분이 전유부분에 종속돼 일체화되는 관계에 있으므로 집합건물 대지의 공유 관계에는 민법상 일반법리가 그대로 적용될 수 없고, 이는 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지"라며 "구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초해 적정 대지 지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 봄이 타당하다"는 새로운 법리를 선언했다. 대법원은 "일반적인 건물 소유자는 건물 소유권과 별도로 대지를 쓸 권리를 필요로 하는데, 아파트나 빌라 같은 집합건물은 관련 법령에 따라 대지 지분이 건물 소유권과 개별적으로 결합되는 관계에 있기 때문에 보통 토지의 공유 관계와 달리 건물 부분과 대지 부분을 분리해서 볼 수 없는 특수성이 있다"며 "적정 대지 지분을 취득한 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 온전히 사용·수익할 권리가 있고, 전유부분을 소유하기 위해 다른 대지 공유자의 지분을 취득하거나 수익할 필요가 없어 구분소유자가 아닌 대지 공유자의 지분권을 침해한다고 볼 수 없다"고 설명했다. 아울러 "적정 대지 지분을 가진 구분소유자가 다른 대지 공유자에 대해 부당이득 반환 의무를 부담하지 않는다고 봐야 집합건물의 구분소유자들에게 적정 대지 지분을 확보할 동기가 부여되고, 이는 집합건물의 전유부분과 대지 사용권의 일체성을 확보하려는 집합건물법의 취지에도 부합한다"며 "이렇게 보지 않는다면 구분소유자 아닌 대지 공유자는 대지의 사용·수익에서 배제되는 손해를 전보받기 위해 모든 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구해야 하는데, 이는 소송경제적 측면에서도 적절하지 않다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "구분소유자가 아닌 대지 공유자와 구분소유자 사이에 대지의 사용·수익과 관련된 부당이득 반환의 법률관계가 간명하게 됐다는데 이 판결의 의미가 있다"고 말했다.
구분소유
공유
집합건물
대지
박수연 기자
2022-08-25
민사일반
부동산·건축
대법원 전원합의체, 기존 판례 입장 유지
[판결] 토지·건물 소유주 분리될 때 철거 특약 없는 한 관습법상 법정지상권 인정
토지와 그 지상 건물의 소유자가 분리될 때 건물 철거 특약이 없는 한 건물 소유자에게 관습법상 법적지상권을 인정하는 기존 대법원 판례 입장이 유지됐다. 대법원 전원합의체(주심 김재형 대법관)는 21일 토지 소유주인 A 씨가 건물 소유주 B 씨 등을 상대로 낸 토지인도소송(2017다236749)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 전주지법으로 돌려보냈다. 소송의 대상이 된 토지의 원주인은 토지 위에 건물을 새로 지은 후 사망했다. 이후 토지는 배우자인 C 씨에게 단독 상속됐고, 건물은 C 씨와 그 자녀들에게 공동 상속됐다. C 씨는 얼마 후 자신이 소유한 토지를 자녀 중 한 명인 B 씨에게 증여했다. 이후 토지는 임의경매절차를 통해 A 씨에게 넘어갔다. A 씨는 자신이 낙찰받은 토지 위의 건물을 철거하고, 토지를 인도하라며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. B 씨는 관습법상 법정지상권이 있으므로 A 씨의 건물 철거 요구에 응할 수 없다고 맞섰다. 원심은 A 씨의 청구를 인용해 B 씨가 건물을 철거하고 토지를 인도해야 한다고 판단했다. 관습법상 법정지상권이 인정되기 위해서는 토지와 건물 소유주가 동일인이었다가 변경돼야 하는데 C 씨가 B 씨에게 토지를 증여할 당시, C 씨는 건물 공동 소유주에 불과해서 토지와 건물이 동일인의 소유가 아니었다는 이유에서다. 상고심에서는 동일인 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 소유자가 달라질 때, 건물 소유자가 법정지상권을 취득한다는 '관습법'의 효력을 인정해 온 종래 판례를 유지할 것인지 여부가 쟁점이 됐다. 대법원은 대지 소유자가 건물을 공동 소유하면서 대지만을 타인에게 매도한 경우에도 건물 공동 소유자들은 모두 관습법상 법정지상권을 취득한다는 1977년 대법원 판결(76다388 판결 등)에 따라 원심을 파기했다. 재판부는 "우리 법제는 토지와 건물을 각각 별개의 독립된 부동산으로 취급하므로, 토지와 건물의 소유자가 분리될 때 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요가 있다"며 "관습법상 법정지상권을 인정하는 것이 헌법을 최상위 규범으로 하는 전체 법질서에 부합한다"고 밝혔다. 이어 "관습법상 법정지상권에 관한 관습에 대해 사회 구성원들의 법적 구속력에 대한 확신이 소멸했다거나 그러한 관행이 본질적으로 변경됐다고 인정할 수 있는 자료도 찾아볼 수 없다"고 설명했다. 노태악, 이흥구 대법관은 "현재에도 관습법상 법정지상권에 대한 사회 구성원의 법적 확신이 소멸했다거나 전체 법질서에 부합하지 않게 됐다고 볼 수 없다"며 "현 시점에서 관습법상 법정지상권의 법적 효력을 부정한다면 법적 안정성에 심각한 문제를 초래할 수 있다"는 보충의견을 냈다. 하지만 김재형 대법관은 "우리 사회에 실제로 법정지상권에 관한 관습이 존재하지 않았다"며 "관습법상 법정지상권은 관습법의 성립 요건을 갖춘 것이라고 볼 수 없고, 이에 대한 사회 구성원들의 법적 확신도 없으며 전체 법질서에도 부합하지 않으므로, 법적 규범으로서 효력을 인정할 수 없다"는 반대의견을 냈다. 대법원 관계자는 "토지와 그 지상 건물의 소유자가 분리될 때 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요에서 인정해 온 관습법상 법정지상권이 현재에도 여전히 유효함을 확인했다"고 설명했다.
관습법상
법적지상권
토지
박수연 기자
2022-07-21
민사일반
주차장서 상가로 연결된 입구 없고 분양계약서에도 주차장 포함 안돼<br> 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 '일부공용부분'에 해당<br> 대법원, 상가와 입주민간 소송서 아파트 입주민 측 손 들어줘
[판결] 상가는 아파트 단지 지하주차장 이용 못한다
아파트 단지 내 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되므로 상가에 입점한 상인들은 이용할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A아파트 단지 내 상가에 입점한 B씨 등이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 주차권 존재 등 확인소송(2020다278156)에서 최근 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 경남에 있는 A아파트 단지는 아파트 10개동과 상가 1개동 그리고 관리사무소와 주민공동시설, 경로당, 보육시설, 지하주차장 등 부속건물로 구성돼 있다. 이 단지에는 지하 2층 규모로 1650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있고 상가 후면에는 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있다. 지하주차장 출입구에는 차단기가 설치돼 사전에 번호를 등록한 입주자와 방문 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입할 수 있었고, 상가 상인이나 고객의 자동차는 출입이 제한됐다. 지상주차장은 이런 제한 없이 이용이 가능했다. 한편 상가에는 쓰레기와 재활용품 보관시설이 따로 없었는데, 입주자대표회의는 B씨 등을 비롯한 상인들이 단지 내 쓰레기 및 재활용 보관시설을 이용하는 것을 제한하고 있었다. B씨 등은 "A아파트 단지는 아파트와 상가 등으로 구성된 집합건물단지로 상가의 구분소유자거나 임차인인 상인들도 대지 전부를 사용할 권한을 가진다"면서 "입주자대표회의가 상인 등의 지하주차장 이용과 쓰레기 등 보관시설 이용을 제한하는 것은 위법하므로 방해 행위를 금지하고 이로 인한 위자료를 지급하라"며 소송을 냈다. 1,2심은 지하주차장은 아파트 구분소유자들의 일부공용부분에 해당하므로 원칙적으로 아파트 주민들만 이용할 수 있고 상인들은 이용할 수 없다고 판단했다. 1,2심은 "집합건물법 제10조 1항은 '공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다'고 규정하고 있는데, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "지하주차장에서 아파트 10개동 엘리베이터로 직접 연결되는 개별출입구는 있지만, 상가로 직접 연결되는 출입구는 없고, 지하주차장에서 상가로 가기 위해서는 관리사무소 등으로 쓰는 공용건물을 통해 지상으로 나와 상가 방향으로 이동해야 한다"며 "건물 등의 구조를 보면 지하주차장은 아파트 입주자를 위해 건축된 것으로 보인다"고 설명했다. 또 "아파트 분양계약서에 표시된 계약면적에는 지하주차장이 포함돼 있지만, 상가 분양계약서에는 지하주차장이 포함이 돼 있지 않다"면서 "아파트 건축물대장에는 지하주차장이 공용부분으로 명시돼 있지만, 상가의 집합건축물대장에는 지하주차장이 기재돼 있지 않다"고 했다. 그러면서 "지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로 대지사용권이 있다고 해서 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니다"라며 "따라서 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분에 해당한다"고 판시했다. 다만 1,2심은 쓰레기 등 보관시설과 관련해서는 "1필지의 토지 위에 축조된 수동의 구분소유자들이 토지를 공유하는 경우 각 구분소유자는 별도 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없으면 그 대지에 대해 갖는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지므로 상가의 구분소유자들은 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다"며 B씨 등 상인들의 손을 들어줬다. 하지만 쓰레기 등 보관시설 사용 금지에 따른 위자료로 배상할 만한 정신적 손해가 발생한 점은 인정하기 어렵다며 B씨 등의 위자료 청구는 기각했다. 대법원도 이 같은 원심을 확정했다. 재판부는 "집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속하며, 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 없다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다"며 "이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다"고 판시했다.
지하주차장
아파트
주차장
상가
박수연 기자
2022-02-02
헌법사건
"헌법소원 대상 될 수 없는 진정 입법부작위를 대상으로 해 부적법"
헌재, '양육비 미지급 입법 미비' 헌법소원 각하
이혼한 전 배우자가 양육비를 주지 않을 경우 실질적으로 이를 받을 수 있도록 강제하는 법률을 제정하지 않은 국가의 입법부작위는 위헌이라며 낸 헌법소원이 각하됐다. 헌법재판소는 23일 A씨 등이 "국가가 양육비를 지급받을 수 있는 실효성 있는 법률을 만들지 않아 인간다운 생활을 할 권리 등을 침해당했다"며 낸 입법부작위 위헌확인 헌법소원 사건(2019헌마168)을 재판관 전원일치 의견으로 각하했다. 이혼 후 양육비를 지급받지 못한 A씨 등은 가사소송법과 양육비 이행확보 및 지원에 관한 법률 등이 양육비 집행을 위한 각종 절차와 지원 제도를 규정하고 있지만, 현실적으로 양육비 지급확보에 효과적이지 않아 국가의 양육비 대지급제나 양육비 미지급자의 신상공개, 출국금지조치, 운전면허제한 등 보다 실효적으로 양육비 이행을 확보할 수 있는 내용의 법률이 제정돼야 한다며 2019년 2월 헌법소원을 냈다. 헌재는 "헌법 제36조 1항은 혼인과 가족을 보호해야 한다는 국가의 일반적 과제를 규정했을 뿐 양육비 채권의 집행권원을 얻었음에도 양육비 채무자가 이를 이행하지 아니하는 경우 그 이행을 용이하게 확보하도록 하는 내용의 구체적이고 명시적인 입법의무를 부여했다고 볼 수 없고, 다른 헌법 조항을 살펴봐도 A씨 등의 주장과 같은 내용의 입법에 대한 구체적·명시적인 입법위임은 존재하지 않는다"고 밝혔다. 이어 "입법자는 오랜 시간에 걸쳐 민법, 가사소송법, 양육비이행법 등의 제·개정을 통해 양육비 이행의 실효성을 확보하기 위한 제도를 마련해왔는데, 여러 제도에도 불구하고 실제 양육비의 이행이 청구인인 A씨 등의 기대에 미치지 못한다는 이유로 기존 입법 외 양육비 대지급제와 같은 구체적·개별적 사항의 입법의무가 헌법 해석상 새롭게 발생한다고 볼 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "헌법이 가족생활을 보호하고 청소년의 복지향상을 위해 노력할 과제를 국가에 부여하고 있더라도 이러한 해석만로 양육비 이행을 실효적으로 담보하는 구체적 제도에 대한 입법의무가 곧바로 도출되는 것은 아니다"라며 "이 사건 심판청구는 헌법소원의 대상이 될 수 없는 진정입법부작위를 심판대상으로 한 것으로서 부적법하다"고 했다.
배우자
이혼
가사소송법
양육비
박수연 기자
2021-12-23
형사일반
주차 과정 실랑이 등 없었다면 강요죄 안 돼
[판결] 남의 집 대문 앞에 버젓이 주차해 ‘진입 방해’ 했어도
남의 집 대문 앞에 차량을 주차해 피해자가 자기 집 주차장을 이용할 수 없게 했더라도 강요죄로 처벌할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 차를 갖다대는 과정에서 실랑이 등 폭력 행위나 협박 등이 없었다면 강요죄의 구성요건인 폭행 등이 있었다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 차량을 주차장에 진입하지 못하게 했을 뿐 차량 운행 등을 방해한 것으로 볼 수는 없다는 이유에서다. 대법원 형사3부(주심 김재형 대법관)는 최근 강요 혐의로 기소된 A씨에게 벌금 200만 원을 선고한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다(2018도1346). A씨는 서울 서초구에 있는 'U'자 모양의 도로를 소유하고 있었는데, 이 도로를 따라 양측에 30여개의 대지와 지상주택이 있었고, 주택 소유자들은 A씨 도로 위에 구획된 주차선이나 자기 집 내부 주차장에 차량을 주차해왔다. A씨와 A씨의 아들은 B씨를 포함해 도로 인접 주택 소유자들에게 도로 지분을 매입할 것을 요구했지만 거부당하자, 2016년 4월부터 1년간 B씨 집 대문 바로 앞에 차량을 주차해 B씨 차량이 B씨 집 주차장에 출입하지 못하게 한 혐의로 기소됐다. 강요죄 구성요건인 폭행 등 있었다고 볼 수 없어 강요죄를 규정하고 있는 형법 제324조 1항은 '폭행 또는 협박으로 사람의 권리행사를 방해하거나 의무없는 일을 하게 한 자는 5년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처한다'고 정하고 있다. 재판부는 "강요죄는 폭행 또는 협박으로 사람의 권리행사를 방해하거나 의무 없는 일을 하게 하는 범죄이고, '폭행'은 사람에 대한 직접적인 유형력의 행사 뿐만 아니라 간접적인 유형력의 행사도 포함하며 반드시 사람의 신체에 대한 것에 한정되지는 않는다"며 "사람에 대한 간접적인 유형력의 행사를 강요죄의 폭행으로 평가하기 위해서는 피고인이 유형력을 행사한 의도와 방법, 피고인의 행위와 피해자의 근접성, 유형력이 행사된 객체와 피해자의 관계 등을 종합적으로 고려해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 피해자로 하여금 주차장을 이용하지 못하게 할 의도로 아들의 차량을 피해자 주택 대문 앞에 주차했지만, 주차 당시 A씨와 피해자 사이에 물리적 접촉이 있거나 A씨가 피해자에게 어떠한 유형력을 행사했다고 볼 만한 사정이 없다"며 "A씨의 행위로 피해자에게 주택 외부에 있던 피해자 차량을 주택 내부의 주차장에 출입시키지 못하는 불편이 발생했지만, 피해자는 차량을 용법에 따라 정상적으로 사용할 수 있었다"고 설명했다. 벌금선고 원심 파기 그러면서 "A씨가 피해자를 폭행해 차량 운행에 관한 권리행사를 방해했다는 이유로 유죄를 인정한 원심 판결에는 강요죄에서 폭행과 권리행사방해에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다. 앞서 1,2심은 강요죄에 해당한다고 판단했다. 1,2심은 "강요죄는 폭행 또는 협박으로 사람의 권리행사를 방해하거나 의무 없는 일을 하게 하는 것으로 의사결정과 의사실행의 자유를 보호법익으로 하는데, 강요죄의 수단인 폭행과 협박은 사람의 의사결정·활동에 영향을 미쳐 강제효과를 발생시킬 수 있는 유형력의 행사를 뜻해 사람의 의사결정과 의사실행의 자유를 침해할 정도에 이르면 강요죄의 폭행 또는 협박에 해당한다"며 "A씨와 그 아들은 차량을 피해자 소유 주택 대문 앞에 주차하는 행위 해 피해자의 차량출입 등을 방해했는데, 피해자가 출입하는 주거지 대문 앞에 차량을 계속 주차하는 행위는 피해자에 대한 유형력의 행사이며 피해자는 차량출입 등에 관한 의사결정과 의사실행의 자유를 직접적으로 침해받았다"고 판단했다. 또 "A씨와 그 아들의 차량주차 행위는 강요죄의 수단인 폭행에 해당하고, 이러한 주차행위는 말이 아닌 행동을 통해 피해자에게 차량출입의 방해 등의 해악을 고지하는 것이므로 해당 행위에는 강요죄에 있어서의 협박도 포함돼어 있다"며 A씨에게 벌금 200만 원을 선고했다. 다만 A씨의 아들에 대해서는 이미 약식기소돼 재판 중인 사건과 공소사실의 동일성이 인정돼 공소기각 판결했다.
폭행
강요
형법
협박
박수연 기자
2021-12-16
행정사건
[판결] '25년째 답보' 인천 소래IC 건설 청신호… 인천시, 승소
25년째 답보 상태였던 인천 소래나들목(IC) 건설사업 추진에 힘이 실리는 판결이 나와 주목된다. 인천지법 행정2부(재판장 이효인 부장판사)는 최근 한국토지주택공사(LH)가 인천시(소송대리인 법무법인 영민)를 상대로 낸 개발계획 승인처분 중 조건 무효확인 등 소송(2021구합54044)에서 원고패소 판결했다. 1996년부터 추진된 소래IC 사업은 인천 남동구 논현동·고잔동, 연수구 청학동을 가로지르는 청능대로와 영동고속도로를 연결하는 사업이다. 시는 당시 택지개발 중이던 논현2·한화·소래지구 주민들의 편의를 위해 IC를 짓기로 했으며, 사업비 450억원은 개발 사업주체인 LH가 부담하기로 했다. 하지만 2020년 7월 시가 소래IC에 설치하기로 했던 도시계획시설 결정이 20년간 미집행으로 실효됐다고 고시하자 LH는 IC 건설 의무가 사라졌다며 지난해 7월 시를 상대로 행정소송을 냈다. 재판부는 "이 개발사업은 인천시 교통영향심의위 심의 대상으로 시는 심의 결과에 따라 LH에 IC 설치 등의 조건을 부과했는데, LH는 IC를 설치하겠다는 이행확약서를 제출했다가 상당 기간이 지나서 조건이 무효라고 다투고 있다"며 "도시계획시설 결정이 실효된 것은 시가 IC 설치 등의 조건을 부과한 이후에 발생한 사정에 불과하며 실효 때문에 조건을 이행할 수 없다고 볼 근거가 없다"고 밝혔다. 이어 "IC가 '도로'에 해당해 인천시가 그 비용으로 IC를 설치할 의무가 있다고 하더라도 각 조건에 존재하는 하자가 중대하고도 명백해 조건을 무효로 할 정도로 볼 수 없다"며 "LH는 조건 이행을 위해 IC 설치에 관한 설계용역계약 등을 체결하고 IC를 설치한다는 이행확약서를 제출했을 뿐 아니라 IC가 구 주택건설촉진법 제36조 1항 1호 등에서 정한 '도로'에 해당하는지 명확하지 않기 때문에 IC를 인천시가 설치해야 하는 간선시설에 해당하는지는 다툼의 여지가 있으므로 각 조건에 존재하는 하자가 객관적으로 명백한 것이라고 보기 어렵다"고 설명했다. 구 주택건설촉진법 제36조 1항은 '사업주체가 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 건설하거나 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지를 조성하는 경우 다음 각 호에 정하는 자는 그 해당 간선시설을 설치해야 한다'고 규정했다. 같은조항 1호는 '도로 및 상하수도시설은 지방자치단체'로 정하고 있었다. 인천시를 대리한 법무법인 영민의 장민수(39·변호사시험 1회), 김슬아(36·변시 9회) 변호사는 "행정처분 하자의 판단기준은 처분시법주의에 따라 처분 당시를 기준으로 해야 하고 수십 년이 지나 이를 다투기 위해서는 처분 당시에 중대하고 명백한 하자가 있어야 한다는 행정법의 대원칙을 공고히 새긴 판결이라는 점에 의의가 있다"고 강조했다.
인천소래나들목
인천
한국토지주택공사
인천시
박수연 기자
2021-12-14
민사일반
대법원, 원고일부승소 원심 확정
[판결] 자산관리공사에서 매입한 토지에 폐기물… 국가가 처리비용 배상해야
한국자산관리공사(캠코)로부터 밭농사 목적으로 매입 한 토지에 건물을 짓기 위해 지목(地目)을 변경한 뒤 건물을 신축했는데 이 과정에서 땅 속에서 다량의 폐기물이 발견됐다면 국가에 손해배상책임이 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 국가를 상대로 낸 손해배상청구소송(2017다202050)에서 "국가는 A씨에게 1800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. A씨는 2012년 캠코로부터 지목이 '전(밭)'인 토지 808㎡를 매수한 후 2014년 아들에게 이를 증여했다. 이후 A씨는 지목을 '대지'로 변경한 후 건물을 지으려다 땅 속에 331톤에 달하는 폐합성수지 및 폐콘크리트 폐기물이 매립된 것을 발견했다. A씨는 자신의 비용으로 이를 처리한 후 국가를 상대로 손해배상소송을 냈다. 1, 2심은 "매립된 폐기물의 내용, 수량, 위치와 처리비용 등을 고려하면, 토지에 이 같은 폐기물이 매립돼 있는 것은 매매 목적물이 통상 갖출 것으로 기대되는 품질이나 상태를 갖추지 못해 하자가 있는 경우에 해당한다"며 "국가는 A씨에게 하자담보책임으로 인한 손해배상책임을 진다"고 밝혔다. 이어 "국가는 A씨가 토지를 매매계약 당시 지목인 '전'으로 이용하는 데 문제가 없고 국가가 '대지'로 이용할 수 있다고 보증하지 않았으므로 폐기물이 있더라도 하자에 해당하지 않는다고 주장하지만, 매립된 폐기물의 위치나 수량에 비추어 볼 때 A씨가 토지를 밭으로 이용할 경우 폐기물이 식물의 재배에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다"고 판시했다. 대법원도 원심 판단을 그대로 확정했다.
캠코
폐기물
건물
신축
토지
토지매입
박미영 기자
2021-04-30
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주목 받은 판결큐레이션
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[판결] 현대제철 사내하청 근로자 일부 ‘파견 근로’ 인정
판결기사
2024-03-12 18:05
태그 클라우드
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