부동산 중개업자가 고객과 중개수수료에 관해 특약을 했더라도 중개업자가 약속한 만큼 노력하지 않았다면 수수료을 감액할 수 있다는 판결이 나왔다. 의정부지법 민사4-1부(재판장 김진영 부장판사)는 부동산 중개업자 A씨가 중개의뢰인 B씨를 상대로 제기한 중개수수료 청구소송(2019나2910)에서 "B씨는 A씨에게 650만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. B씨는 A씨의 중개로 C씨 소유의 양주시 땅과 건물을 약 15억원에 사기로 했다. 이 과정에서 A씨와 B씨는 매매계약서에 특약을 정하게 됐는데, '잔금 중 6~7억원은 대출금으로 대체하고 A씨는 B씨가 대출금을 받을 수 있도록 돕는다. 중개보수료는 1200만원으로 정한다'는 내용이 적혀 있었다. 그런데 B씨는 A씨가 소개한 금융기관의 대출이자가 직접 알아본 곳보다 높아 결국 다른 금융기관에서 대출을 받는 등 A씨로부터 대출 관련 도움을 제대로 받을 수 없었다. 이에 중개수수료로 200만원만 지급하자 A씨는 "약정을 위반했다"며 소송을 냈다. “고객과 위임관계 약정에 따른 협조 다하지 않아” 재판부는 "위임계약에서 보수액에 관해 약정을 한 경우 수임인은 원칙적으로 보수액 전부를 청구할 수 있는 것이 원칙"이라고 하면서도 "위임의 경위, 위임 처리 경과와 난이도, 투입된 노력 등을 고려해 약정보수액이 부당하게 과하다고 볼 만한 사정이 있을 때에는 예외적으로 상당하다고 인정되는 범위 내에서만 보수액을 청구할 수 있다"고 설명했다. 의정부지법, 원고 일부승소 판결 이어 "둘 사이에서 약정으로 정한 중개보수료는 공인중개사법 시행규칙 및 경기도 부동산중개수수료 등에 관한 조례에 따른 상한요율인 1350만원 이내에 해당하는 금액이며 약정서에도 1200만원이라고 명확히 기재돼 있어 약정이 유효함은 인정된다"며 "다만 중개수수료가 최고 한도를 적용한 금액과 크게 차이가 나지 않음에도 A씨는 약정에 따라 B씨의 잔금이 대출금으로 대체될 수 있도록 협조 및 책임을 다하지 않은 것으로 보인다"고 밝혔다. 그러면서 "A·B씨처럼 중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상 위임관계에 해당하는데, A씨의 업무처리 과정이나 투입한 노력의 정도 등을 봤을 때 1200만원은 너무 과하고 중개수수료는 850만원으로 정하는 것이 적절한 것으로 보인다"며 "B씨는 이미 지급한 200만원을 제외한 나머지 돈을 지급하라"고 판시했다.

부동산 매매에 대해 포괄위임을 받은 대리인이라도 위임인이 사망한 후 인감증명을 신청했다면 사문서위조에 해당한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 안대희 대법관)는 지난달 29일 사망한 부친 명의로 인감증명 위임장을 작성한 혐의(사문서 위조 및 위조사문서 행사)로 기소된 손모(48)씨에 대한 상고심(2011도6223)에서 무죄를 선고한 원심을 깨고 사건을 인천지법 본원 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "손씨가 부동산 매매에 관한 포괄적인 권한을 갖게 된 것은 손씨 부친의 2010년 2월 4일자 위임 내지 대리권 수여에 기한 것인데 2월 11일 부친의 사망으로 위임관계 내지 포괄적인 대리관계는 종료된 것으로 봐야 한다"며 "특별한 사정이 없는 한 손씨는 더 이상 위임받은 사무의 처리와 관련해 부친의 명의를 사용하는 것이 허용된다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "인감증명 위임장은 본래 생존한 사람이 타인에게 인감증명서 발급을 위임한다는 취지의 문서라는 점을 고려하면 이미 사망한 손씨의 부친이 '병안 중'이라는 사유로 위임장이 작성됨으로써 공공의 신용을 해할 위험성이 발생했다"며 "손씨가 명의자인 부친이 승낙했을 것이라고 기대하거나 예측한 것만으로는 그러한 내용의 문서에 관해 사망한 부친의 승낙이 추정된다고 단정할 수 없다"고 설명했다. 손씨는 지난 2010년 2월 4일 부친으로부터 건물 매매에 관한 권한 일체를 위임받아 1억3500만원에 매도하는 계약을 체결했다. 그런데 2월 11일 부친이 갑자기 사망하자 소유권이전등기를 마치기 위해 2월 24일 인감증명 위임장을 작성해 인감증명서를 발급받아 매수인들에게 전달했다. 1,2심은 "묵시적·추정적 승낙이 있었다고 봐야 한다"며 무죄를 선고했다.

법원의 강제력 있는 결정에 의해 직무대행자의 권한이 소멸했다면 새로운 임원이 선임되기 전이어도 긴급한 사무 등 일체의 직무를 집행할 수 없다는 법원의 결정이 나왔다. 이번 결정은 법원의 결정에 의해 직무대행자의 권한이 소멸된 경우는 위임관계종료시의 긴급사무처리를 위해 규정된 민법 제691조가 적용될 수 없다는 취지의 결정으로 향후 상급심의 최종판단이 주목된다. 서울고법 민사25부(재판장 이종오 부장판사)는 최근 A갃종중회와 종중회원 4명이 "지난해 종중이 임시총회에서 한 결의는 무효이니 종중의 회장, 이사로 선임된 자들의 직무를 정지시켜 달라"며 종중회장, 이사로 선임된 이모씨 등을 상대로 낸 직무집행정지 및 직무대행자선임가처분 신청사건 항고심(☞2010라1056)에서 1심을 취소하고 인용결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "이번 사건에서 직무대행자가 법인 등 단체의 임원으로서의 직무를 행사할 수 있는 것은 해당 단체와의 위임관계에 기초한 것이 아니라 강제력을 갖는 법원의 직무대행자 선임결정에 의한 것"이라며 "직무집행정지 가처분결정의 효력상실로 인해 직무대행자의 권한이 소멸한 경우, 위임관계 종료시의 긴급사무처리를 위해 규정된 민법 제691조가 적용될 수 없는 만큼, 직무대행자는 새로운 임원의 선임시까지 직무를 집행할 수 있다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "법인 등 단체임원에 대한 직무집행정지 가처분이 인용돼 직무대행자가 선임된 경우, 직무대행자는 가처분의 잠정성에 비춰 법인 등 단체의 통상사무에 속한 행위만을 할 수 있고, 통상사무에 속하지 않은 행위는 법원의 상무외 행위허가를 얻어야 할수 있다"며 "직무집행정지 가처분을 발령한 법원은 통상사무를 벗어난 직무대행자의 권한행사를 허용할 것인지를 후견적 입장에서 심사해 상무외 행위 허가여부를 결정하게 되는데, 이는 어디까지나 직무집행정지 가처분결정이 유효하게 존속하고 있어 직무대행자의 권한행사가 적법·유효함을 전제로 한 것이다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "이번 사건에서와 같이 본안판결의 확정으로 직무집행정지 가처분결정의 종기가 도래해 직무대행자가 그 권한을 행사할 수 없게 된 경우에는 사전에 발령된 상무외 행위허가를 기초로 하는 직무대행자의 권한행사도 더 이상 허용될 수 없다"고 설명했다.