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헌법사건
헌재 "표준지 기준 개별공시지가 산정… 부동산공시법 합헌"
개별공시지가를 산정할 때 해당 토지와 유사한 표준지를 기준으로 삼게 한 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 A씨 등이 이같은 내용을 담은 구 부동산공시법은 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2018헌바435 등)에서 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정했다. 경기도의 한 지방자치단체에서 자동차·건설기계 운전학원 설치 사업시행자로 선정된 A씨는 2015년 6월 공사를 마쳤다. 해당 지자체는 공사가 끝난 뒤 A씨 등 시행자에게 개발부담금 21억3000여만원을 부과했다. 이에 A씨 등은 개별부담금을 못 내겠다며 행정심판을 청구했는데 400여만원 감액되는 데 그치자 지자체를 상대로 소송을 내 일부승소했다. 항소심 진행 중 A씨 등은 위헌법률심판제청을 신청했지만, 항소 기각과 함께 신청도 기각되자 2018년 11월 헌법소원을 냈다. 헌재는 "개별공시지가 산정 대상 토지와 '유사한 이용가치'를 지닌다고 인정되는 표준지란 해당 토지와 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 표준지를 의미하고, '토지가격비준표를 사용'한다는 것은 대상 토지의 지가형성요인에 대한 조사·평가를 전제로 비교표준지와 대상 토지의 지가형성요인을 비교할 수 있도록 고안된 토지가격비준표를 통해 그 차이를 반영한다는 것을 의미한다"며 "당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 '균형을 유지'하도록 해야 한다는 것은 대상 토지의 가격이 비교표준지의 공시지가에 비해 과다하거나 과소하지 않도록 해야 한다는 의미로 충분히 해석할 수 있어 개별공시지가 산정 조항은 명확성 원칙에 위배되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "개별공시지가 위임조항에 의해 대통령령으로 규정될 내용은 지가형성요인에 대한 조사·평가 기준 및 방법, 비교표준지 선정의 구체적인 기준 및 방법, 토지가격비준표의 사용 방법, 대상 토지의 개별공시지가와 비교표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하기 위한 가격 조정에 관한 사항 등이 될 것임을 충분히 예측할 수 있어 포괄위임금지 원칙에도 위배되지 않는다"고 설명했다. 한편 헌재는 개발부담금의 종료시점지가를 부과 종료 시점 당시의 부과대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 산정하도록 한 개발이익 환수에 관한 법률 제10조 1항에 대해서도 재판관 7(합헌)대 2(위헌)의 의견으로 합헌 결정했다. 헌재는 "해당 조항은 종료시점지가 산정 시 토지의 특성 차이를 계량화한 토지가격비준표를 사용하도록 해 자의적 판단을 방지하고 정상지가상승분의 합산을 통해 지가변동을 반영하는 한편 같은법 제10조 2항에서는 일정한 경우 대상 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있도록 예외를 인정한다"며 "개발부담금 납부의무자가 받는 불이익이 개발부담금 제도의 실효성과 공정성 확보, 개발부담금의 효율적인 부과·징수라는 공익에 비하여 크다고 보기도 어려우므로 이 조항이 과잉금지 원칙에 반해 개발부담금 납부의무자의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다"고 판단했다. 이에 대해 이선애·이은애 헌법재판관은 "종료 시점 지가 조항은 객관적 가치 평가가 이루어질 구체적인 방법을 마련하지 않고 있고 납부 의무자는 언제든 개발이익이 현실보다 과도하게 산정돼 가공의 이익에 대한 개발부담금을 징수당하게 될 가능성이 있다"며 "또 여러 상황에 따라 시기별·지역별로 부동산 경기 흐름이 얼마든지 달라질 수 있는데 종료시점지가조항은 토지의 가치가 하락한 경우에 관한 아무런 보완규정을 두지 않아 개발부담금 납부의무자의 재산권을 침해한다"는 반대의견을 냈다. 헌재 관계자는 "헌재가 개별공시지가 산정에 관한 부동산공시법 조항의 위헌 여부를 처음으로 판단한 것"이라면서 "다만, 개별공시지가 산정 기준과 방법이 대상 토지 가격을 공평·정확하게 결정할 수 있도록 적정하게 규정된 것인지가 쟁점이 된 것은 아니다"라고 설명했다.
토지
부동산
부동산가격공시및감정평가에관한법률
박수연 기자
2021-12-28
행정사건
서울행정법원, 서초구청 패소 판결
[판결](단독) 토지특성 변동 없음에도 근거 없이 조정… 개별공시지가 결정 부적법
토지 특성 등에 대한 변동이 없음에도 구체적 계산 근거 없이 수작업 조정으로 이뤄진 개별공시지가 결정은 부적법하다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정7부(재판장 김국현 수석부장판사)는 A씨가 서울 서초구청장을 상대로 낸 개별공시지가 결정 취소소송(2020구합70830)에서 최근 원고승소 판결했다. A씨는 서울 서초구 내곡동 토지 3058㎡ 중 공유지분인 330.67㎡ 면적을 사용하면서 지상에 면적 94.98㎡인 주택 1개를 지어 소유하고 있었다. A씨와 이 토지를 공유하고 있던 B씨와 C씨는 전체 토지면적 중 2727.33㎡를 사용하며 면적이 146.88㎡인 축사 2개를 소유하고 나머지 부분은 전답으로 사용했다. 그러던 중 서초구청은 이들의 토지를 조사하며 용도를 주거용(주거기타)으로 구분했고, 토지지가를 평당 253만8000원으로 산정했다. 이에 B씨는 서초구청에 "내 지분의 상당 부분은 '전'으로 사용 중이므로 토지 전체를 주거용으로 봐 개별공시지가를 결정한 것은 부당하다"며 민원을 제기했다. 서초구청은 2020년 4월 감정인에게 이 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있음을 반영해 산정지가 검증을 요구했고, 감정인은 산정지가를 수작업으로 조정해 평당 144만7000원으로 검증지가를 산정했다. 이후 서초구청이 부동산가격 공시위원회 등의 심의를 거쳐 2020년 5월 이 토지의 2020년 1월 기준 개별공시지가를 평당 144만7000원으로 결정·고시하자, A씨는 소송을 냈다. 재판부는 "서초구청은 2015년부터 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 것을 알았다"며 "옛 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 감정평가업자의 검증 등을 거쳐 결정한 사정을 고려하더라도, 달리 토지 특성에 변동이 있었다고 볼 자료가 없다"고 밝혔다. 이어 "토지가격 비준표에 따른 산정지가의 수작업 조정에 관한 구체적 계산근거를 제시하지 못하는 사정 등을 고려할 때, 공시지가를 정하는 과정에서 고려해야 할 요소들을 객관적·합리적으로 반영했다고 보기 어렵다"며 "따라서 이 토지에 대한 개별공시지가 결정은 적법하다고 하기 어렵다"고 판시했다. 또 "개별공시지가 검증업무 처리지침에 따르면, 감정평가업자는 산정지가를 검증할 때 비교표준지 공시지가와 전년도 지가와의 균형 유지에 관한 사항 등을 충실히 검토·확인해야 하고, 요청이 있을 경우 부동산가격 공시위원회에 출석해 산정지가에 대한 검증결과를 설명해야 함에도 산정지가를 평당 144만7000원으로 조정한 근거에 관해 제대로 설명하지 않았다"고 덧붙였다.
토지
수작업조정
개별공시지가
이용경 기자
2021-09-06
부동산·건축
조세·부담금
행정사건
서울고법, "토지특성은 사업계획 승인시점에 달라져"… 1심 취소, 원고승소 판결
아파트 공사 예정돼 있다고 토지성질에 큰 변화없어, 종전 개별공시지가 적용 양도세 부과해야
아파트 공사가 예정돼 있다는 사정만으로는 토지성질에 큰 변화가 있는 것으로 볼 수 없는 만큼 종전의 개별공시지가를 적용해 양도소득세를 부과해야 한다는 판결이 나왔다. 이번 사건은 1필지 토지 일부를 매각해 과세관청에서 매각부분에 대해 새로이 공시지가를 정한 결과, 분할매각된 부분에 아파트 건설사업이 추진중이라는 이유로 토지전부를 매각한 경우보다도 양도소득세가 더 부과돼 문제가 됐던 사건이다. 분할 후 양도한 토지가 임야인 잔여토지와 달리 형질에 크게 변화가 생겨 새로 감정가를 산정해야 하는 ‘개별공시지가가 없는 토지’에 해당하는지 여부가 쟁점이 됐다. 특히 법원은 이번 판결에서 분할된 토지가 개별공시지가 없는 토지에 해당하기 위해서는 토지의 형질이 변경돼 분할 전 토지의 공시지가를 가액으로 도저히 볼 수 없는 특수한 사정이 있는 예외적인 경우에 한한다고 엄격한 기준을 제시했다. 서울고법 행정7부(재판장 이성보 부장판사)는 지난달 23일 신모씨 등 2명이 “토지가 분할되더라도 종전과 같은 공시지가를 적용해 양도소득세를 부과해야 한다”며 노원세무서장과 동대문세무서장을 상대로 낸 양도소득세부과처분취소 청구소송 항소심(2008누3953)에서 1심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “문제된 토지가 아파트 건립용으로 사용될 것을 전제로 양도되고 또 아파트건설사업을 ‘신청’한 것으로는 볼 수 있으나, 이런 사정만으로는 토지특성에 큰 변화가 생긴 것으로 볼 수 없다”며 “아파트 공사가 예정돼 있고 공사절차가 준비중이라는 사정만으로는 토지의 특성이 달라졌다고 볼 수 없고 아파트건설사업신청이 아닌 건설사업계획이 ‘승인’된 시점이 돼서야 비로소 토지의 특성이 달라졌다고 봐야한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “토지의 분할 당시 분할 전의 토지에 관해 개별공시지가가 고시돼 있었다면 분할된 토지의 기준시가를 평가할 때 ‘같은’ 개별공시지가를 적용할 수 있는 것이 원칙이다”라며 “다만 토지의 분할로 인해 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지특성이 달라져서 분할 전 토지의 개별공시지가를 분할 후 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에는 새로 감정가를 산정해야 하는 ‘개별공시지가가 없는 토지’에 해당한다”고 덧붙였다. 지난 96년 제천시의 땅 7만1,000㎡를 상속한 원고들은 지난 2004년 토지 중 일부의 위치를 특정해 2개의 주식회사에 44억원에 매도했다. 매도후 원고들은 분할 전 토지의 개별공시지가를 기준으로 양도소득세를 신고해 약 5,000여만원을 납부했으나 과세관청은 토지에 아파트건설사업이 추진중이어서 새로 감정가를 산정해야 하는 ‘개별공시지가가 없는 토지’에 해당한다고 봐 원고들에게 총 2억2,000여만원의 양도소득세를 부과했다. 원고들은 이에 불복해 소송을 냈고 1심에서는 패소했다.
아파트공사
개별공시지가
토지특성
토지성질
양도소득세
공사예정
김소영 기자
2008-11-12
부동산·건축
행정사건
행정법원 "토지가격·표준공시가 균형 못이루면 예외 인정필요"
토지 용도가 2개이상 일때 용도별 개별공시지가 산정해야
하나의 땅이 둘 이상의 목적으로 사용되는 경우 주된 용도와 부수적인 용도의 구분이 어렵다면 용도별로 개별공시지가를 산정해야 한다는 판결이 나왔다. 그동안에는 하나의 필지가 2개 이상의 용도로 사용되는 경우에는 지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 보고 개별공시지가를 산정해왔다. 이번 판결은 주된 용도만을 기준으로 전체 토지가격을 산정할 경우, 토지가격과 표준공시지가가 균형을 이루지 못한다면 용도별로 따로 공시지가를 산정할 수 있도록 예외를 인정해줘야 한다는 취지의 판결이다. 서울행정법원 행정6부(재판장 전성수 부장판사)는 지난달 30일 장모씨가 "토지에 부당하게 높은 개별공시지가가 산정됐다"며 은평구청장을 상대로 낸 개별공시지가결정처분 취소청구소송(☞2006구합38878)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "1필지가 2개 이상의 용도로 사용될 때 2개의 용도가 명확히 구분돼있고 기능적으로 상호 관련성이 없을 뿐만 아니라 주된 용도와 부수적인 용도의 구별이 어려운 경우에는 용도별로 따로 개별공시지가를 산정하는 예외를 인정해야 한다"며 "지가가 더 높게 형성되는 용도를 주된 용도로 봐 개별공시지가를 산정한다면 부수적인 용도 면적의 토지부분에 지나치게 높은 개별공시지가가 책정돼 지가의 불균형이 발생하게 된다"고 밝혔다. 은평구에 있는 장씨의 땅은 43%는 주유소가 건축돼 주유소 부지로, 57%는 농작물 경작지로 사용중이었다. 그러나 은평구청은 43%에 불과한 주유소부지를 주된 용도로 보고 나머지 농경지의 공시지가도 주유소용지의 개별공시지가인 ㎡당 250만여원으로 책정하자 장씨는 이에 불복해 소송을 냈다.
주유소부지
경작지
은평구
표준공시지가
토지가격
필지
개별공시지가
토지
김소영 기자
2007-06-08
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주목 받은 판결큐레이션
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“인터넷 댓글 전부로 보면 비방목적 인정 안돼”
판결기사
2024-03-09 15:03
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