등기부에 기재된 면적보다 좁은 부동산을 경매받은 후 이를 제3자에 판매한 매수인이 매도인으로부터 부족한 지분에 대한 이전을 요구하는 내용증명을 받은 사실만으로는 국가에 손해배상을 청구할 수 없다는 취지의 대법원 판결이 나왔다. 매수인에게 배상금을 지급하거나, 손해배상 지급을 명하는 판결이 나는 등 현실·확정적인 손해가 발생해야 손해배상 청구가 가능하다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 이기택 대법관)는 A씨가 국가를 상대로 낸 손해배상소송(2016다217833)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 최근 서울서부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 인천 남구에 있는 건물의 402호 경매에 참가했다. 그런데 당시 등기공무원의 잘못으로 등기부에는 실제 402호 면적보다 2배 큰 면적이 기재돼 있었다. 결국 A씨는 실제 대지보다 2배 큰 면적의 지분 감정에 따른 1억5000여만원을 낙찰가로 지급했고, 넉달 뒤 C사에 1억6000만원을 받고 팔았다. 이후 C사는 A씨에게 '402호 대지지분이 등기부 기재와 다르므로 A씨가 등기부 기재대로 부족한 지분을 취득해 C사에 이전해 줄 것을 요청한다'는 내용증명을 보냈다. 이에 A씨는 국가를 상대로 "등기공무원 과실로 대지권이 있는 것처럼 등기부를 작성한 불법행위에 따른 책임이 있다"며 "경매 채권자와 채무자, 대한민국은 존재하지 않는 대지권에 해당하는 경락 대금을 반환하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "A씨가 경매를 통해 건물을 매수한 뒤 C사에 매도해 매수대금 이상의 매매대금을 수령했다"며 "최종 매수인인 C사가 국가의 불법행위로 인해 매매대금을 초과지급해 현실적인 손해를 입었다"고 했다. 이어 "중간매도인인 A씨는 C사에 손해배상금을 지급하거나, 손해배상 지급을 명하는 판결을 받는 등 현실적·확정적으로 실제 변제해야할 채무를 부담하는 등 특별한 사정이 없다"며 "매매대금을 과다 지급하였다거나 C사로부터 부족지분의 이전을 요구받았다는 사정만으로 현실적으로 손해를 입었다고 볼 수 없으므로 불법행위에 따른 손해배상청구는 인용될 수 없다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 "등기공무원 과실로 A씨는 2배 큰 대지를 평가받아 경매 후 낙찰 받았다"며 "경락대금 1억 5000여만원 중 토지 가액은 4500여만원이고, A씨는 등기부에 표시된 대지권의 절반을 취득했으므로 국가와 경매 채무자는 공동해 A씨에게 (토지가액의 절반인) 2200만원을 지급하라"고 판결했다.

법원직원의 송달과실로 경매가 취소돼 경락인이 손해를 입었다면 국가가 배상해야 한다는 대법원판결이 나왔다. A씨는 어느날 어이없는 소식을 들었다. 자신이 3순위 근저당권자로 되어있는 부동산이 경매절차에 넘어갔다는 것이다. A씨는 "이해관계자인 나도 배당받아야 하는데 아무 연락도 하지 않고 경매를 할 수 있나"며 법원에 항의를 했으나 법원으로부터 이미 최고서를 발송했었다는 답변만 들을 수 있었다. 그러나 곧 경매법원의 실수임이 밝혀졌다. 법원직원 B씨가 실수로 A씨의 주소를 잘못 기재한 뒤 송달서를 보낸 것이었다. 경매법원은 입찰기일 및 낙찰기일 통지서까지도 송달불능된 주소로 보낸 것으로 드러났다. 그러나 A씨가 모든 사실을 알았을 때는 이미 C씨에게 부동산이 낙찰된 상태였다. A씨는 경매법원에 '낙찰허가결정에 대한 이의신청서'를 제출해 경락허가결정취소를 주장했지만 법원은 받아들이지 않았다. 경락허가결정으로 A씨가 어떤 손해를 입었는지 구체적 소명도 없고, 즉시항고기간이 지났다고 판단했기 때문이었다. A씨는 대법원까지 가서야 경매불허가확정결정을 받을 수 있었다. 그러자 또다른 피해자가 생겼다. 경락인인 C씨는 이미 자신이 낙찰받은 부동산에 소유권이전등기를 하기 위해 등록세·교육세를 납부했던 것. C씨는 국가를 상대로 손해배상 청구소송을 냈다. 1심 재판부는 C씨에게 낙찰대금과 보관이자, 등록세납부액을 포함해 1억1,500여만원을 주라고 판결했으나, 2심 재판부는 "비록 경매법원이 적법한 통지를 하지 못했더라도 낙찰기일까지 A씨로부터 아무런 이의가 없었고 달리 직권불허가 사유도 없어 경매법원의 낙찰허가결정이 절차를 위배했다고 할 수 없다"며 "A씨에 대한 낙찰허가결정은 위법하지 않으며 C씨에 대해서도 손해배상을 할 필요가 없다"며 원고패소 판결을 내렸다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사2부(주심 박시환 대법관)는 C(62)씨의 손해배상 청구소송 상고심(☞2006다23664)에서 원고패소 판결을 내린 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "공무원의 직무상 의무는 단순히 일반의 이익을 위한 것이거나 행정기관 내부의 질서를 규율하기 위한 것이 아니고 사회구성원 개인의 안전과 이익을 보호하기 위해 설정된 것으로서 공무원이 직무상 의무를 위반해 손해를 입었을 경우 상당인과관계가 인정되는 범위 내에서 국가가 배상책임을 져야한다"며 "상당인과관계를 판단할 때는 일반적인 결과발생의 개연성은 물론 직무상 의무를 부과하는 법령 기타 행동규범의 목적, 직무 후의 사정, 가해행위의 태양 및 피해의 정도 등을 종합적으로 고려해야한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "경매법원의 담당공무원이 이해관계인에게 경매기일 및 경락기일 통지를 제대로 하지 않는 등 적법한 경매절차진행에 관한 직무상 의무를 위반해 경락인인 C씨가 경락이 적법유효한 것으로 믿고 경락대금 및 등기비용 등을 지출해 손해를 입게됐다"며 "그 과정에서 경매법원이 하자를 시정하지 않는 이상 경락인이 이를 시정하거나 결과발생을 막을 것을 기대할 수도 없고 경락인의 손해에 대해 국가배상 외에는 구제받을 방법이 없다는 점 등을 고려하면 경매법원 공무원의 절차상의 과오는 손해발생과 상당인과관계가 있어 국가는 그 범위 내의 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다.

아파트 임차인이 별도로 전세권 설정등기를 했더라도 이후 주소를 이전했다면 경락대금에서 우선변제를 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 박모(58)씨는 2002년 9월 인천 부평의 한 아파트를 집주인 이모씨에게 1,700만원을 주고 임차했다. 당시 아파트에는 주인 이씨가 국민은행으로부터 융자를 받아 채권최고액 6,200여만원의 1번 근저당권이 설정돼 있었다. 박씨는 전입신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓기는 했으나 안심이 되지 않자 법원에 전세권 설정등기까지 마쳤다. 박씨는 2003년 4월 경기 포천시로 주민등록만 옮기고 계속 아파트에 살고 있었으나 국민은행이 신청한 경매에서 법원이 경락대금 2,000여만원 가운데 세금을 제외한 1,950만원을 국민은행에 배당하자 "전세권설정등기를 마친 전세권자는 임차권설정등기를 마친 임차인과 마찬가지로 주소를 옮길 수도 있는 만큼 소액보증금 중 일정액을 최우선변제에서 제외한 것은 부당하다"며 소송을 냈다. 대법원 민사3부(주심 안대희 대법관)는 박모(58)씨가 국민은행을 상대로 낸 배당이의사건 상고심(☞2004다69741)에서 원고 패소판결을 내린 원심을 지난달 28일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택임차인이 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점 등을 종합하면 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실한다"고 밝혔다.

소액임차인이나 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인은 세든 집이 미등기 상태라해도 주택의 경매절차에 참가해 우선변제권을 행사할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원은 그동안 경매신청인이 임차인의 존재여부 등 주택과 대지가 떠안고 있는 부담을 알 수 없다는 이유로 미등기 주택의 경우 임차인의 우선변제권을 인정할 수 없다는 입장을 보여 왔다. 이런 대법원의 태도에는 경매절차의 편의를 이유로 임차인의 보호를 소홀히 한다는 지적이 있었다. 따라서 이번 판결은 무주택 서민을 법적 보호를 두텁게 했다는 평가를 받고 있다. 대법원 전원합의체(주심 전수안 대법관)는 21일 다세대주택 세입자 전모(40)씨와 엄모(38)씨가 중소기업은행을 상대로 낸 배당이의 청구소송 상고심(☞2004다26133)에서 원고 승소판결을 내린 원심을 확정했다. 이에 따라 전씨와 엄씨는 대지 경락대금 1억300만원 가운데 임대차 보증금인 3,500만원과 3,300만원을 각각 우선 변제받을 수 있게 됐다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 우선변제권은 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것"이라며 "임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도돼 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 대지 환가대금에 대한 우선변제권을 행사할 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 아직 등기를 마치지 않았거나 등기가 이뤄질 수 없는 사정이 있다고 해도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법의 적용대상이 된다"며 "대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 임대차보호법이 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다"고 판시했다. 따라서 '미등기 주택 대지'의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권을 인정하지 않던 종전 대법원 판결(☞2001다39657)은 이번 판결로 변경되게 됐다. 전씨와 엄씨는 지난 97년 2월 경기도 광주에 있는 임모씨의 미등기 다세대주택에 전입신고를 마치고 확정일자까지 받았으나, 임씨로부터 주택을 증여받은 부인 박씨가 중소기업은행으로부터 빌린 대출금을 갚지 못해 대지가 경매에 넘어갔다. 원고들은 경매에 참가해 보증금을 배당해 달라고 요구했으나 법원이 경락대금 1억300만원 전부를 은행에 배당하자 소송을 내 1심에서는 패소했으나, 2심에서 승소했었다.