[대법원 판결] 공공주택 특별법 적용을 받는 공공임대주택 임차인의 해지권은 일신전속적 권리로 채권자대위권의 목적이 되지 않고, 이는 임차인이 대출금의 상환이 지체되면 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 마찬가지라는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 동양저축은행이 A 씨를 상대로 낸 건물인도소송(2022다230165)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 지난달 7일 돌려보냈다. 해지권은 임차인의 일신전속적 권리 A 씨는 2016년 9월 공공주택 특별법상 공공주택사업자인 한국토지주택공사(LH)와 공공건설임대주택을 임차하는 계약을 체결한 뒤 2018년, 2020년 재계약을 거쳐 계속 거주했다. A 씨는 2018년 8월 동양저축은행에서 1800만 원을 대출 받으면서, 담보로 자신이 살고 있는 임대주택의 보증금 반환 채권을 양도했다. 동양저축은행에 '대출원리금을 변제하지 못하면 임대차 기간 내라도 임대차 계약을 해지하고 동양저축은행 또는 은행이 지정하는 자에게 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다'는 각서를 써줬다. 동양저축은행은 이후 2020년 7월 원리금 상환 지체를 이유로 A 씨에게 대출금의 기한의 이익이 상실되었음을 통지했고, 2021년 1월 A 씨와 LH를 상대로 소송을 냈다. 이 과정에서 동양저축은행은 A 씨가 담보로 제공한 보증금 반환 채권을 행사하기 위해 "A 씨의 금전채권자로서 A 씨를 대위해 LH에 소장부본의 송달로서 해당 부동산에 대한 임대차계약을 해지한다"고 주장했다. 이 사건에서는 채권자가 채무자인 공공임대주택 임차인의 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 있는지가 쟁점이 됐다. 대법원은 전화가입계약 또는 골프클럽회원가입계약 등 일반적인 계속적 계약에 대한 해지권은 채권자대위권의 대상이 된다고 판단한 바 있는데(88다카19606 등), 이 법리가 이 사건처럼 임차인 보호의 필요성이 있는 공공임대주택 임차계약에 대한 해지권에도 그대로 적용된다고 볼 수 있는지 여부가 관건이 된 것이다. 대출금 상환 지체되면 임대주택 인도 약정해도 공공주택사업자의 해제·해지 사유 제한 강행규정의 적용을 배제하는 약정으로 무효 1,2심은 채권자대위권 행사가 가능하다고 판단해 원고승소 판결했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "공공주택 특별법 제49조의3 제1항과 같은 법 시행령 제47조 제1,2항, 같은 법 시행규칙에 규정된 표준임대차계약서에서 규정하는 공공임대주택 임대인의 임대차계약 해제, 해지 사유는 제한적 열거사유로서 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정"이라며 "공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부해 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정했더라도, 그런 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효"라고 밝혔다. 이어 "공공주택 특별법이 적용돼 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용해 임대차계약을 체결한 경우에는 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 '행사상의 일신전속권'으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "동양저축은행이 공공임대주택의 임차인인 A 씨를 대위해 LH에 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "일반적인 계속적 계약관계와 달리 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택의 임차인은 더 두텁게 보호되어야 한다는 점을 강조한 판결"이라고 말했다.

주택재개발정비사업 시행자에게 관리청이 하수도원인자부담금을 부과하려면 예상 하수 발생량만을 기준으로 삼아서는 안 되고 실제 하수 발생량과 그로 인한 공공하수도 신·증설 필요성 등을 종합적으로 고려해야 한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정5부(재판장 정상규 부장판사)는 A조합이 영등포구청장을 상대로 낸 하수도원인자부담금 부과처분 무효 확인소송(2020구합69519)에서 최근 원고승소 판결했다. A조합은 2010년 5월 도시 및 주거환경정비법에 따라 서울 영등포구 일대 약 28,300㎡(295필지)를 사업시행구역으로 하는 주택재개발정비사업 시행자로 지정된 주택재개발정비사업조합이다. A조합은 2012년 12월 이 정비사업과 관련해 영등포구청에 사업구역 내 기존 건축물 199동을 철거하고 그 위에 아파트 6개동 537세대 및 부대복리시설 건축계획을 포함하는 시업시행계획인가를 신청했다. 이에 영등포구청 도시계획과는 인·허가의제를 위한 관련 부서 협의요청을 했고, 치수방재과는 2013년 2월 A조합의 신청에 대한 검토의견으로 하수도원인자부담금 1억9000여만원을 부과해야 한다는 허가조건 및 산출내역을 회신했다. 이후 A조합은 이 정비사업과 관련해 2013년 4월 거주가구 및 신축세대가 거주하는 공동주택을 6개동으로 변경하는 내용의 사업시행계획인가를 받았다. 공공하수도 신·증설 등 종합적 고려해야 영등포구청은 2019년 2월 A조합에 하수도법 및 서울시 하수도 조례에 따라 하수도원인자부담금 2억5000여만원을 부과·고지했는데, 해당 고지서에는 하수 발생량 및 그 산출계산식은 명시돼 있지 않았다. 이에 A조합은 "구청이 사업시행계획을 인가하면서 사업구역 일대에 199동의 기존 건축물이 존재한다는 사실을 알고 있었음에도, 기존 건축물의 하수발생량 345.51㎡를 공제하지 않아 위법하다"며 소송을 냈다. 재판부는 "영등포구청은 정비사업 시행으로 신축되는 공공주택 등 건축물의 면적 또는 인구수에 근거해 산출한 '예상 하수 발생량'만을 기준으로 원인자부담금을 산정해 부과했다"며 "그에 따라 하수 발생량이 증가됐는지 또는 증가할 것으로 예상되는지, 그로 인해 공공하수도의 신설·증설 등이 필요하게 되거나 기존 공공하수도의 처리량이 증가되는지 등을 확인하지 않은 채 부담금을 산정해 위법하다"고 밝혔다. 이어 "서울시 하수도 조례 및 하수도조례규칙 관련 규정의 문언적·합리적 해석에 의하더라도 당연히 기존 하수 발생량을 제외한 다음, 이를 제외하고도 산출되는 하수 발생량이 있을 것을 전제로 원인자부담금이 부과돼야 한다고 규정돼 있다"며 "구청은 이에 대한 구체적인 판단을 해보지도 않은 채 하수도법을 위반해 A조합에 부담금을 부과해 그 하자가 중대하고도 명백하다"고 판시했다.

구 임대주택법 시행규칙이 공공건설임대주택의 분양전환가격 기준을 임대의무기간이 5년인지, 10년인지 여부에 따라 다르게 설정했더라도 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 또 전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 임대사업자가 자율적으로 정할 수 있도록 규정한 공공주택 특별법령도 합헌이라고 판단했다. 헌재는 A씨가 "임대의무기간에 따라 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 다르게 정한 구 임대주택법 시행규칙은 평등권 침해"라며 낸 헌법소원 사건(2019헌마202)에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다. A씨는 임대의무기간 10년, 전용면적 85㎡ 이하인 한 공공건설임대주택에 거주하고 있는 무주택 임차인이다. 구 임대주택법은 임대사업자가 임대의무기간이 경과된 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 입주일 이후 분양전환 당시까지 해당 주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선 분양토록 하면서 분양전환가격은 대통령령으로 정하도록 했다. 구 임대주택법 시행령은 분양전환가격 산정기준을 이를 다시 국토교통부령인 시행규칙으로 정하도록 했고, 시행규칙은 △임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없고(상한만을 규정) △임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되 건축비와 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다고(산정방법과 상한을 모두 규정) 규정했다. A씨는 이 같은 시행규칙은 평등권을 침해한다며 2019년 2월 헌법소원을 냈다. 헌재는 "구 임대주택법령상 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 임차인은 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 임차인보다 장기간 동안 주변 시세에 비해 저렴한 임대보증금과 임대료를 지불하면서 거주하고 이 기간 동안 재산을 형성해 해당 공공건설임대주택을 분양전환을 통해 취득할 기회를 부여받게 된다"며 "이처럼 10년 임대주택과 5년 임대주택은 임차인의 주거의 안정성을 보장한다는 면에서 차이가 있다"고 밝혔다. 이어 "분양전환 제도의 목적은 임차인이 일정기간 거주한 후 우선 분양전환을 통해 해당 임대주택을 소유할 권리를 부여하는 것이지, 해당 임대주택의 소유를 보장하기 위한 것은 아니다"라며 "10년 임대주택의 분양전환가격 산정기준을 달리 정한 데에는 합리적 이유가 있으므로 평등권 침해로 보기 어렵다"고 설명했다. 한편 헌재는 같은 날 전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택의 분양전환가격을 임대사업자가 자율적으로 정하도록 한 공공주택 특별법 시행령에 대해서도 합헌 결정했다(2020헌마923). 헌재는 "소형임대주택이라 불리는 전용면적 85㎡ 이하 공공건설임대주택은 정부 지원이 있으면 자가를 마련할 수 있는 소득 5·6분위의 임차인을 대상으로, 전용면적 85㎡ 초과 공공건설임대주택인 중·대형임대주택은 자력으로 자가를 마련할 수 있는 소득 7분위 이상의 임차인을 대상으로 각각 도입된 임대주택"이라며 "중·대형임대주택은 임대보증금과 임대료가 자율화돼 있고, 분양전환 시 임차인이 무주택자일 것을 요구하지 않으며, 분양전환가격도 자율적으로 정해지게 돼 있어 소형임대주택과 중·대형임대주택은 다른 소득계층의 주거수요를 만족시키기 위해 도입됐다"고 밝혔다. 이어 "소형임대주택을 공급하는 임대사업자는 공공택지 공급, 국민주택기금 지원에 있어 중·대형임대주택을 공급하는 임대사업자에 비해 많은 공적 지원을 받는다"며 "중·대형임대주택의 분양전환가격을 자율화한 것은 임대사업자에게 사적 영역을 통해 일정한 수익성을 확보할 수 있도록 하기 위함"이라고 설명했다. 그러면서 "중·대형임대주택을 분양전환가격 산정기준 설정 대상에서 제외한 데에는 합리적 이유가 있으므로, 이 조항 때문에 중·대형임대주택 임차인들의 평등권이 침해된다고 볼 수 없다"고 했다.

공공주택 조성사업 당시 토지 지목이 잡종지로 변경됐더라도 도로와 하천으로서의 실체를 갖췄다면 무상귀속 대상이라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사37부(재판장 박석근 부장판사)는 한국토지주택공사(LH)가 국가를 상대로 낸 부당이득금 반환 소송(2020가합560089)에서 최근 "국가는 LH에 3억5000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. LH는 '군포송정지구 공공주택지구 조성사업' 시행자로서 2015년 사업지구 안에 있는 국유토지 총 1436㎡에 관해 국가에 무상귀속 협의를 요청했다. 하지만 국가가 거절하자 유상매수 협의취득 절차를 거쳐 2017년 이 토지를 3억5000여만원에 매수했다. 이어 LH는 공공용지 협의취득을 원인으로 이 토지에 대한 소유권이전등기를 모두 마쳤는데, 앞서 이 토지들의 지목은 도로와 하천이었다가 잡종지로 변경된 뒤 용도폐지가 결정된 상태였다. LH는 이후 지난해 "매수한 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 1항이 정한 '종래의 공공시설'에 해당해 무상으로 귀속돼야 하는데, 국가가 협의절차에 응하지 않아 부득이 매매대금을 지급했다"며 소송을 냈다. 재판부는 "사업 실시계획 승인 당시 토지의 현실적 이용상황이 당초의 지목과 달라졌다 하더라도 각 토지는 사업 실시계획 이전에 도로나 하천부지로서 실체를 갖춰 적법하게 행정재산으로 된 토지"라고 밝혔다. 서울중앙지법 LH 일부승소 판결 이어 "설령 토지의 지목이 잡종지로 변경됐다고 하더라도 묵시적으로 용도폐지 됐다고 볼 수는 없다"며 "사업지구에 관한 실시계획이 승인된 이후인 2017년 용도폐지 결정에 의해 비로소 행정재산이 아닌 일반재산이 됐다고 보는 것이 타당하므로 토지는 옛 국토계획법 제65조 1항이 정한 '종래의 공공시설'에 해당한다"고 설명했다. 그러면서 "이 토지가 무상귀속 대상이 되는 '종래의 공공시설'이었음에도 국가는 관련 법령상 무상귀속 규정을 위반해 LH로부터 토지 매매대금 3억5000여만원을 받았다"며 "국가는 LH에 해당 금액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판시했다.

임대주택을 지인에게 무상으로 사용하도록 해주는 것도 임대주택법 위반이라는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택법은 임대주택의 전대(轉貸, 빌린 것을 타인에게 다시 빌려주는 것)를 금지하고 있는데, 법 취지를 고려할 때 임대주택은 유·무상을 불문하고 모든 전대가 금지된다는 취지다. 대법원 형사1부(주심 김신 대법관)는 임대주택법 위반 혐의로 기소된 A씨에게 벌금 200만원을 선고한 원심을 최근 확정했다(2016도17967). 재판부는 "임대주택법은 임차인의 자격과 선정방법, 임대 조건 등을 엄격히 규정하고 있고, 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 임차권의 무단 양도, 임대주택의 전대 행위를 범죄로 규정해 처벌까지 하고 있다"고 밝혔다. 이어 "임대주택법이 금지하는 임차권의 양도는 매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위(상속의 경우는 제외)를 포함하고 있는 점을 종합할 때, 구 임대주택법 제19조에서 금지하는 임대주택의 전대는 대가 지급 여부와 관계없이 임차인이 임대주택을 다시 제3자에게 사용·수익하게 하는 행위를 의미한다고 할 것이므로 유상의 임대차뿐만 아니라 무상의 사용대차도 포함된다고 봐야 한다"고 판시했다. A씨는 2011년 4월 서울 강남의 한 임대주택에 입주했다. 그런데 A씨는 2015년 4월부터 지인 B씨에게 이 주택을 무상으로 사용하게 해줬고, B씨 역시 자신의 지인에게 이 집을 빌려주기도 했다. 이 사실을 적발한 검찰은 A씨를 임대주택법 위반 혐의로 기소했다. 구 임대주택법 제19조는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없도록 금지했다. 또 같은 법 제41조 4항 5호는 이를 위반해 임대주택의 임차권을 양도하거나 전대한 자 및 이를 알선한 자를 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처하도록 했다. 이 규정들은 현행 공공주택 특별법에 그대로 승계돼 동일하게 유지되고 있다. 1,2심도 "해당 규정은 임차인이 법의 목적과 무관한 자들에게 임대주택에 관한 권리를 양도·전대함으로써 임대주택이 필요한 저소득층이 오히려 임대주택에 거주하지 못하는 등의 결과가 초래되는 것을 막기 위한 것"이라며 A씨의 혐의를 유죄로 판단했다.

아파트나 연립주택 등 다세대주택 내의 공용계단에 무단으로 들어갔다면 주거침입에 해당한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 이홍훈 대법관)는 폭처법상 공동주거침입 혐의로 기소된 진모(44)씨에 대한 상고심(☞2009도3452)에서 무죄를 선고한 원심을 파기하고 지난 20일 사건을 서울서부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "주거침입죄에서의 '주거'는 정원 등 위요지(주변토지)를 포함한다"고 설명했고 "공공주택 안에서 공용으로 사용하는 계단과 복도는 주거로 사용하는 각 가구 또는 세대의 전용부분에 필수적으로 부속하는 부분으로 거주자들의 일상생활에서 감시·관리가 예정돼 있고 사실상의 주거의 평온을 보호할 필요성이 있는 부분"이라며 "다가구용 단독주택이나 공동주택의 내부에 있는 공용계단과 복도는 특별한 사정이 없는 한 주거침입죄의 객체인 '사람의 주거'에 해당한다고 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 따라서 "피고인이 다가구용 단독주택인 빌라의 대문을 열고 계단으로 들어간 이상 피해자의 주거에 들어간 것"이라며 "빌라의 대문 안으로 들어간 행위가 거주자의 의사에 반한 것이라면 주거에 침입한 것으로 봐야 한다"고 판시했다.