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[판결] 아파트 주차 차량에서 ‘배터리 합선 추정’ 화재… 아파트 단체화재보험 보험사가 배상책임
아파트에 주차된 차량에서 배터리 합선으로 추정되는 화재가 발생해 지하 주차장이 불 탄 경우 배상책임은 누구에게 있을까? 법원은 아파트 단체화재보험 보험사가 책임져야 한다고 판단했다. 화재 발생 차량의 차주도 아파트 주민으로서 해당 보험의 피보험자에 해당하기 때문에 보험사가 차주를 상대로 구상권을 행사할 수는 없다는 취지다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 지난달 10일 삼성화재가 A 씨와 A 씨 차량의 자동차종합보험사인 현대해상화재를 상대로 낸 구상금 소송(2022가단5082390)에서 원고패소 판결했다. 2021년 11월 A 씨가 사는 서울의 한 아파트 지하주차장에서 화재가 발생했다. 경찰과 소방 당국은 합동 조사 결과, A 씨가 주차해둔 차량에서 배터리 합선으로 불이 붙은 것으로 추정했다. 삼성화재는 이 아파트 구분소유자를 대표하는 B 씨와 단체화재보험을 맺고 있었는데, 사고 후 B 씨의 요청으로 주차장 복구공사 업체에 보험금 5900여만 원을 지급했다. 삼성화재는 이후 화재 차량의 차주인 A 씨 등을 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "상법 제682조 보험자대위는 보험사고로 인한 손해가 제3자의 행위로 인해 생긴 경우 보험금액을 지급한 보험자가 보험계약자 또는 피보험자의 그 제3자에 대한 권리를 취득하는 제도로서 보험자가 취득하는 권리에는 상법 제724조 제2항에 의해 피해자에게 인정되는 직접청구권도 당연히 포함되나, 보험계약의 해석상 보험사고를 일으킨 자가 법에 정한 '제3자'가 아닌 '피보험자'에 해당될 경우에는 보험자는 그 보험사고자에 대해 보험자 대위권을 행사할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "구체적인 배터리 단락 원인이 밝혀지지 않은 이번 사건에서 차주 A 씨와 공동운행자인 남편이 화재 발생 10일 전에 배터리 방전 현상이 발생했음에도 배터리를 교체하지 않고 운행을 계속했다고 해서 차량에 관해 사회통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치 의무를 다하지 않았다는 점이 증명됐다고 볼 수 없다"며 "A 씨에게 차량 관리보존을 제대로 하지 않은 잘못이 있다고 볼 증거도 없다"고 했다. 특히 "아파트 관리단 또는 입주자대표회의 총무인 B 씨가 화재로 인한 재해보상과 보험가입에 관한 법률(화재보험법)에 따라 구분소유자들을 위해 아파트 전체 및 아파트 내 가재도구를 하나의 보험 목적물로 체결한 아파트 단체화재보험상 피보험자는 아파트의 각 구분소유자 및 세대에 속한 사람 중 가재도구의 소유자"라며 "피보험이익은 이들이 각자 자신 소유 아파트의 각 전유부분, 공용부분 및 가재도구에 대해 가지는 재산상 이익"이라고 설명했다. 그러면서 "A 씨와 그 동거가족은 보험과 관련해 전유부분인 아파트와 아파트 공용부분에 대해선 상법 제682조의 제3자가 아니라 피보험자의 지위에 있다"며 "설령 차주 A 씨 또는 공동운행자인 남편에게 화재 발생과 관련해 공작물 또는 불법행위 책임이 인정될 여지가 있더라도 화재로 손상을 입은 공용부분의 복구와 관련된 피해에 대해 보험금을 지급한 삼성화재는 보험계약의 피보험자인 A 씨에 대해선 상법 제682조에 따른 보험자 대위권을 행사할 수 없다"고 판단했다. 김 판사는 삼성화재의 현대해상화재에 대한 청구도 "A 씨를 상대로 한 보험자대위 청구권이 인정되지 않는 이상, 더 판단할 필요가 없다"며 기각했다.
보험자대위
화재
보험
이용경 기자
2023-02-02
부동산·건축
헌법사건
헌법재판소, 재판관 전원일치 결정
집합건물 공용부분 하자담보청구권 제척기간 '사용검사일 등으로부터 5년 이하' 제한은 합헌
아파트 등 집합건물 공유부분에 발생한 경미한 하자(건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자)의 경우 하자담보청구권을 행사할 수 있는 제척기간을 '사용검사일 등부터 5년 이하'로 제한한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난 10월 27일 재판관 전원일치 의견으로 A 씨가 이같은 내용을 담은 집합건물법 제9조의2 제1항 등이 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2020헌바368)에서 합헌 결정했다. 한국토지주택공사(LH)는 부산에 한 아파트를 건축해 분양했는데, 2009년 11월 이 아파트에 대한 사용검사를 받았고 그중 344세대를 같은 달 말부터 공공임대주택으로 임대하다가 임대의무기간 5년이 만료된 후인 2015년 1월부터 분양전환 방식으로 매각했다. 그런데 아파트 신축 과정에서 오시공·변경시공 또는 부실시공으로 인해 전유부분과 공용부분에 균열, 누수 등 하자가 발생했다. A 씨는 일부 구분소유자들로부터 그들이 집합건물법에 따라 분양자인 LH에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 뒤 LH를 상대로 소송을 냈다. 1심은 아파트 공용부분에 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자가 발생한 사실을 인정하면서도, 사용검사일부터 5년의 제척기간이 도과해 손해배상채권이 소멸했다는 이유로 그 부분에 해당하는 청구를 기각했고, 이후 항소가 기각돼 판결이 확정됐다. A 씨는 항소심 중 집합건물법 제9조의2 제1항 등에 대해 위헌법률심판 제청을 신청했지만 기각되자 2020년 7월 헌법소원을 냈다. 집합건물법 제9조의2 제1항 등은 집합건물 공유부분에 발생한 하자의 경우 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자인 때에는 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 10년 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자인 때에는 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려해 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 행사하도록 하는 제척기간 규정을 두고 있다. 헌재는 "공용부분에 발생한 주요구조부와 지반공사의 하자 외의 비교적 경미한 하자와 관련한 하자담보청구권에 대해 사용검사일 또는 사용승인일부터 5년 이하의 제척기간을 둔 것은 집합건물의 하자를 둘러싼 분쟁의 증가 및 장기화를 방지해 법적 불안정성을 조기에 해소하기 위한 것으로 그 입법목적이 정당하고 이러한 권리 행사기간의 제한은 입법목적 달성을 위한 적절한 수단"이라고 판단했다. 또 "공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 통일적인 분쟁해결을 도모하려면 하나의 집합건물에 공통되는 제척기간의 기산점을 정할 필요가 있고 이 사건처럼 분양전환된 임대주택의 경우 임차인이 임대인에게 공용부분의 수선·보수를 요청할 수 있는 제도적 장치도 마련되어 있어 사용검사일 등을 공용부분 하자에 관한 제척기간의 기산점으로 정한 것이 불합리하다고 할 수 없다"며 "주요구조부와 지반공사의 하자 외의 하자는 표면적이고 소모되기 쉬운 부분에 해당해 하자가 일찍 발현되고 그 하자를 인식하기도 비교적 용이하기 때문에 사용검사일 등부터 5년 이하의 제척기간이 지나치게 단기간이라고 할 수 없어 심판대상조항은 청구인의 재산권을 침해하지 않는다"고 했다.
집합건물법제9조
하자
하자담보청구권
제척기간
박수연 기자
2022-11-04
민사일반
부동산·건축
대법원 전원합의체, 판례 변경
[판결] "아파트·빌라 등 대지소유자, 적정 대지지분 가진 구분소유자 상대로 사용료 청구 못해"
아파트나 빌라 등 집합건물의 구분소유자가 아니고 그 집합건물이 있는 토지의 공유지분만 가지고 있는 사람은 적정 대지 지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지 사용료를 청구할 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 구분소유자가 적정 대지 지분을 가지고 있더라도 구분소유자가 아닌 대지 공유자에 대해서는 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라 전유부분 면적이 차지하는 비율에 따른 차임 상당의 부당이득반환의무를 인정한 종래 판례 입장을 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 안철상 대법관)는 25일 토지 지분권자 A 씨가 빌라 구분소유자 B 씨를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2017다257067)에서 원고승소 판결한 원심을 대법관 전원일치 의견으로 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A씨는 1978년부터 2011년까지 아버지로부터 땅을 증여, 상속 받아 지분을 소유하고 있었다. 이 땅에는 4층짜리 집합건물(빌라)이 있었는데, 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지 지분을 보유한 구분소유자들과 그에 못 미치는 대지 지분만 가진 구분소유자들이 혼재돼 있었다. B 씨는 이 빌라 건물 중 1층 2호의 구분소유권과 그에 상응하는 대지 지분을 보유하고 있었다. A 씨는 이 빌라 건물에 대한 소유권은 없었다. 그러다 A 씨는 빌라 때문에 자신이 땅을 이용하지 못했다며 B 씨를 상대로 대지의 사용·수익으로 인한 차임 상당의 부당이득을 반환하라며 소송을 냈다. 1,2심은 A 씨의 손을 들어줬다. 구분소유자인 B 씨는 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분을 가지고 있는지와 무관하게 A 씨에게 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라 전유부분 면적비율에 따른 대지의 점유·사용으로 인해 얻은 이익에 대해 부당이득반환의무를 부담한다는 취지였다. 상고심에서는 집합건물에서 구분소유자가 아닌 대지 공유자가 민법상 공유물에 관한 일반법리에 따라, 전유부분 면적 비율에 상응하는 '적정 대지 지분'을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있다는 종래 판례 입장을 그대로 유지해야 하는 지가 쟁점이 됐다. 대법원은 "집합건물의 경우 대지 사용권인 대지 지분이 전유부분에 종속돼 일체화되는 관계에 있으므로 집합건물 대지의 공유 관계에는 민법상 일반법리가 그대로 적용될 수 없고, 이는 대지 공유자들 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지"라며 "구분소유자 아닌 대지 공유자는 그 대지 공유지분권에 기초해 적정 대지 지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 봄이 타당하다"는 새로운 법리를 선언했다. 대법원은 "일반적인 건물 소유자는 건물 소유권과 별도로 대지를 쓸 권리를 필요로 하는데, 아파트나 빌라 같은 집합건물은 관련 법령에 따라 대지 지분이 건물 소유권과 개별적으로 결합되는 관계에 있기 때문에 보통 토지의 공유 관계와 달리 건물 부분과 대지 부분을 분리해서 볼 수 없는 특수성이 있다"며 "적정 대지 지분을 취득한 구분소유자는 대지 전부를 용도에 따라 온전히 사용·수익할 권리가 있고, 전유부분을 소유하기 위해 다른 대지 공유자의 지분을 취득하거나 수익할 필요가 없어 구분소유자가 아닌 대지 공유자의 지분권을 침해한다고 볼 수 없다"고 설명했다. 아울러 "적정 대지 지분을 가진 구분소유자가 다른 대지 공유자에 대해 부당이득 반환 의무를 부담하지 않는다고 봐야 집합건물의 구분소유자들에게 적정 대지 지분을 확보할 동기가 부여되고, 이는 집합건물의 전유부분과 대지 사용권의 일체성을 확보하려는 집합건물법의 취지에도 부합한다"며 "이렇게 보지 않는다면 구분소유자 아닌 대지 공유자는 대지의 사용·수익에서 배제되는 손해를 전보받기 위해 모든 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구해야 하는데, 이는 소송경제적 측면에서도 적절하지 않다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "구분소유자가 아닌 대지 공유자와 구분소유자 사이에 대지의 사용·수익과 관련된 부당이득 반환의 법률관계가 간명하게 됐다는데 이 판결의 의미가 있다"고 말했다.
구분소유
공유
집합건물
대지
박수연 기자
2022-08-25
민사일반
부동산·건축
수인한도 넘지 않는 한 철거 요구할 수 없다
[판결](단독) 건물 사이 외벽에 설치된 실외기 소음·열기, 인근점포 영향 미치더라도
건물 사이 외벽에 설치된 에어컨 실외기에서 발생한 소음과 열이 인근 점포에 영향을 미치더라도 수인한도를 넘지 않는 한 철거를 요구할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사21부(재판장 홍승면 부장판사)는 지난달 19일 A씨 등이 B건물 관리단과 C씨 등을 상대로 낸 시설물철거 청구소송(2022나2003835)에서 원고일부승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 이웃 토지의 통상용도에 적당한 때에는 인용해야 A씨는 서울 서초구에 있는 B건물 1층 점포들 가운데 1개 점포의 3분의 1 지분을 소유하고 있다. A씨는 공유자들과 함께 이 점포를 분양받고 자신들의 점포를 B건물과 옆 건물 사이에 설치돼 있던 정원 형태의 공간까지 옆으로 확장해 해당 공간을 차지하는 불법증축물을 설치했다. B건물 내 다른 점포 소유자인 C씨 등은 A씨 등이 설치한 불법증축물 위에 관리단이 설치한 철제구조물을 이용해 냉난방기의 실외기를 설치하고 사용했다. 그러자 A씨 등은 "철제구조물과 함께 실외기를 설치한 것은 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 한 것"이라며 "실외기에서 발생하는 소음과 열로 점포에 관한 소유권이 방해받고 있다"며 실외기 및 철제구조물의 철거를 요구하는 소송을 냈다. 재판부는 "B건물 관리단은 대표위원회 회의에서 '상가 실외기 이전설치에 따른 실외기 고정시설물 설치의 건'을 의결해 실외기 및 철제구조물을 외벽 부분에 설치한 것"이라며 "외벽 부분은 옆 건물과의 경계 부분으로 건물 전체의 미관을 침해할 여지가 가장 적은 곳"이라고 밝혔다. 이어 "게다가 경계 부분에는 B건물 전체의 배기 및 급기 시설이 설치돼 있고 일부 조경 공사만 이뤄졌을 뿐 통로로 사용되는 공간도 아니어서, 외벽 부분은 구분소유자들에게 가장 피해가 적은 곳으로 보인다"며 "실외기는 B건물 소유자들이 상가를 운영하는 데 필요한 시설이고, 공용부분의 관리를 위해서 필요한 시설"이라고 설명했다. 인근점포 주인 패소 판결 또 "해당 외벽 부분이 아닌 다른 외벽 부분에도 실외기가 일부 설치돼 있는 것으로 보인다"며 "A씨 등이 요구하는 각 실외기와 철체구조물의 철거는 오랫동안 허용된 다른 구분소유자들의 공용부분 사용에 대한 이해와 충돌되는 등 그 보존권의 행사가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나는 것으로 보인다"고 했다. 그러면서 "외벽 부분에 설치된 실외기 수가 상당해 적지 않은 소음과 열이 발생할 것으로 보이기는 하나, 이웃 거주자 소음 등이 이웃 토지의 통상 용도에 적당한 것인 때에는 이를 인용할 의무가 있다"며 "A씨 등이 주장하는 사정만으로는 각 실외기로 인한 소유권 방해의 정도가 사회통념상 수인한도를 넘어서는 것이라고 인정하기엔 부족하다"고 판시했다.
시설물
실외기
수인한도
한수현 기자
2022-06-07
민사일반
주차장서 상가로 연결된 입구 없고 분양계약서에도 주차장 포함 안돼<br> 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 '일부공용부분'에 해당<br> 대법원, 상가와 입주민간 소송서 아파트 입주민 측 손 들어줘
[판결] 상가는 아파트 단지 지하주차장 이용 못한다
아파트 단지 내 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되므로 상가에 입점한 상인들은 이용할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A아파트 단지 내 상가에 입점한 B씨 등이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 주차권 존재 등 확인소송(2020다278156)에서 최근 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 경남에 있는 A아파트 단지는 아파트 10개동과 상가 1개동 그리고 관리사무소와 주민공동시설, 경로당, 보육시설, 지하주차장 등 부속건물로 구성돼 있다. 이 단지에는 지하 2층 규모로 1650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있고 상가 후면에는 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있다. 지하주차장 출입구에는 차단기가 설치돼 사전에 번호를 등록한 입주자와 방문 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입할 수 있었고, 상가 상인이나 고객의 자동차는 출입이 제한됐다. 지상주차장은 이런 제한 없이 이용이 가능했다. 한편 상가에는 쓰레기와 재활용품 보관시설이 따로 없었는데, 입주자대표회의는 B씨 등을 비롯한 상인들이 단지 내 쓰레기 및 재활용 보관시설을 이용하는 것을 제한하고 있었다. B씨 등은 "A아파트 단지는 아파트와 상가 등으로 구성된 집합건물단지로 상가의 구분소유자거나 임차인인 상인들도 대지 전부를 사용할 권한을 가진다"면서 "입주자대표회의가 상인 등의 지하주차장 이용과 쓰레기 등 보관시설 이용을 제한하는 것은 위법하므로 방해 행위를 금지하고 이로 인한 위자료를 지급하라"며 소송을 냈다. 1,2심은 지하주차장은 아파트 구분소유자들의 일부공용부분에 해당하므로 원칙적으로 아파트 주민들만 이용할 수 있고 상인들은 이용할 수 없다고 판단했다. 1,2심은 "집합건물법 제10조 1항은 '공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다'고 규정하고 있는데, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "지하주차장에서 아파트 10개동 엘리베이터로 직접 연결되는 개별출입구는 있지만, 상가로 직접 연결되는 출입구는 없고, 지하주차장에서 상가로 가기 위해서는 관리사무소 등으로 쓰는 공용건물을 통해 지상으로 나와 상가 방향으로 이동해야 한다"며 "건물 등의 구조를 보면 지하주차장은 아파트 입주자를 위해 건축된 것으로 보인다"고 설명했다. 또 "아파트 분양계약서에 표시된 계약면적에는 지하주차장이 포함돼 있지만, 상가 분양계약서에는 지하주차장이 포함이 돼 있지 않다"면서 "아파트 건축물대장에는 지하주차장이 공용부분으로 명시돼 있지만, 상가의 집합건축물대장에는 지하주차장이 기재돼 있지 않다"고 했다. 그러면서 "지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로 대지사용권이 있다고 해서 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니다"라며 "따라서 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분에 해당한다"고 판시했다. 다만 1,2심은 쓰레기 등 보관시설과 관련해서는 "1필지의 토지 위에 축조된 수동의 구분소유자들이 토지를 공유하는 경우 각 구분소유자는 별도 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없으면 그 대지에 대해 갖는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지므로 상가의 구분소유자들은 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다"며 B씨 등 상인들의 손을 들어줬다. 하지만 쓰레기 등 보관시설 사용 금지에 따른 위자료로 배상할 만한 정신적 손해가 발생한 점은 인정하기 어렵다며 B씨 등의 위자료 청구는 기각했다. 대법원도 이 같은 원심을 확정했다. 재판부는 "집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속하며, 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 없다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다"며 "이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다"고 판시했다.
지하주차장
아파트
주차장
상가
박수연 기자
2022-02-02
민사일반
사회통념상 상당성 있다면 위법으로 못 봐
[판결] 상가규약 따라 단전조치 했는데 소송 중 ‘규약무효’ 판명 났더라도
상가 소유자가 관리비를 안내 건물 관리단이 관리규약에 따라 단전조치를 한 경우 소송과정에서 관리규약이 무효로 판명됐더라도 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있다면 단전조치를 위법한 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨 등이 B빌딩 운영위원회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018다38607)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 확정했다. B빌딩 운영위는 지하2층, 지상 10층 규모의 집합건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이다. A씨 등은 이 건물 지하 1층 점포를 공유하면서 2008년부터 2013년 1월까지 사우나와 헬스장을 운영했다. 운영위는 2006년 8월 관리규약을 제정하고 2012년 4월 관리규약을 개정했다. 제정된 관리규약 제17조 1항은 '상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다'고 정했다. 개정된 관리규약 제17조 5항은 '관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다'고 정하고 있다. 개정 관리규약이 결의요건 갖추지 못해 무효지만 단전조치는 연체관리비 받기 위한 부득이한 조치 B빌딩 운영위는 A씨 등이 관리비를 납부하지 않자 2012년 3월 법원에 A씨 등을 상대로 2008년 8월부터 2012년 3월까지의 관리비 7300여만원에 대한 지급명령을 신청했다. A씨 등이 이의신청을 하자 법원 체납관리비 사건으로 이행돼 2012년 9월 'A씨 등은 연대해 운영위에 2012년 8월 사용분까지 관리비 6860여만원을 지급하되, 2012년 9월말까지 1000만원, 2012년 10월말까지 5860여만원을 각 지급한다'는 조정이 성립됐다. 이에 운영위는 2012년 11월 말경부터 2013년 1월 말경까지 A씨 등에게 '조정조서에 따라 2012년 10월까지 지급해야 하는 관리비 5860여만원과 지연손해금, 2012년 10월부터 12월까지 관리비를 지급하지 않으면 점포에 단전조치를 하겠다'는 내용증명을 9차례 보냈다. 하지만 A씨 등이 계속 관리비를 내지 않자 운영위는 2013년 1월 단전조치를 했다. 운영위가 A씨 등에게 2012년 10월부터 2014년 2월까지 부과한 관리비는 총 9630여만원이다. 운영위는 이후 미납 관리비를 지급하라며 소송(본소)을 냈고, A씨 등은 단전조치가 위법하다며 손해배상청구소송(반소)를 냈다. 한편 운영위는 2심에서 본소를 취하했다. 1심은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 1항은 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다'고 규정하는데 이는 강행규정"이라며 "제정 관리규약이 집합건물법 제29조 1항에 따라 설정되었음을 인정할 증거가 없고, 개정 관리규약을 위한 2012년 4월 총회에 구분소유자 총 67명의 4분의 3인 50.25명에 미달하는 47명만이 참석했으므로 개정 관리규약 역시 집합건물법 제29조 1항의 결의 요건을 갖추지 못했다"며 "관리규약이 집합건물법 조항의 결의 요건을 갖추지 못해 효력이 없다"고 판단했다. 다만 "운영위가 상가건물인 이 사건 점포에 대해 취한 단전조치는 연체관리비를 지급받기 위한 부득이한 조치로서, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"며 A씨 등의 청구를 기각했다. 대법원 원고패소 원심 확정 2심도 "A씨 등은 조정이 성립한 다음에도 관리비를 지급하지 않았고, 운영위는 2012년 12월 단전조치에 대해 구분소유자나 입주민 76%의 동의를 받았다"며 "관리규약이 집합건물법이 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정·개정돼 무효지만, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"고 판단했다. 대법원도 "집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다"며 "단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하지만, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면, 단전조치는 위법하지 않다"고 밝혔다. 이어 "원심이 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단한 것은 정당하다"고 판시했다.
관리비
관리규약
단전
상가
박수연 기자
2021-10-12
민사일반
묵시적 승인 인정… 미납 관리비 납부해야
[판결](단독) 오피스텔 관리비 장기간 정액제 부과에 이의 없었다면
오피스텔 관리비가 장기간 정액제로 부과됐고 구분소유자들도 별다른 이의제기 없이 이를 납부해왔다면 이같은 관리비 부과 방식은 구분소유자들의 합의에 의해서도 인정될 수 있다는 판결이 나왔다. 관리비 부과 방식은 집합건물법에서 강행규범으로 정한 규율의 범위 내에 속하는 것이 아니라는 취지이다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 김병철 부장판사)는 A오피스텔 관리단이 오피스텔 소유자 B씨를 상대로 낸 관리비 소송(2015가합521820)에서 최근 "B씨는 10억7000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A오피스텔 관리단은 2008년 12월부터 오피스텔 관리비를 평당 8000원 정액제로 부과해왔다. 그러던 중 2014년 1월 이 오피스텔 143개 호실에 대한 구분소유권 지분을 갖게 된 B씨는 "관리단이 실제 지출한 관리비를 기준으로 각 구분소유자의 지분 비율로 정산·지급해야 한다"며 관리비를 일부만 납부했다. 관리단은 "관리비를 평당 8000원 정액으로 부과하도록 정한 관리규약이 있고, 설령 규약이 존재하지 않더라도 B씨를 포함한 모든 구분소유자들 사이에 관리비 부과 방식에 관한 묵시적 승인이나 관행이 있다"면서 "미납관리비와 연체료 등을 지급하라"고 소송을 냈다. 이에 대해 B씨는 "A오피스텔에는 유효한 관리규약이 없고, 구분소유자들의 합의나 관행에 따라 관리비 부과 방식을 정할 수는 없다"고 맞섰다. “강행규범으로 정할 규율범위 내 속하지 않아” 재판부는 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조와 제25조 1항 규정에 비춰 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 공용부분에 대한 관리비는 부담의무자인 구분소유자에 대해 청구할 수 있다"며 "공용부분에 해당하지 않는 관리비라도 구분소유자 등에게 납부의무를 인정할 만한 사정이 있는지 여부를 살펴 해당 납부의무의 유무를 판단할 수 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 오피스텔 관리단에 일부승소 판결 이어 "집합건물법 제28조 1항은 '건물과 대지 또는 부속시설의 관리·사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있다'고 규정하고 있다"며 "이는 집합건물 관리에 관한 사항을 구분소유자들의 합의로 정할 수 있음을 확인한 것으로 관리단집회의 의결에 따른 규약 설정이라는 방식을 거치지 않더라도, 그 합의는 묵시적으로 이뤄질 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 평당 8000원의 정액제 방식으로 관리비가 부과되는 것을 묵시적으로 승인하고 이행해 왔으므로, 미납관리비 8억8000여만원과 지연이자 1억9000여만원을 합쳐 총 10억7000여만원을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.
오피스텔
관리비
미납관리비
묵시적승인
정액제관리비
집합건물법
강행규범
이용경 기자
2021-01-28
민사일반
대법원 전합 "차임 상당의 부당이득 발생… 다른 구분소유자들에게 반환해야"<br> '공용부분은 임대대상 아니어서 손해 발생으로 볼 수 없다'는 기존 판례 변경
[판결] 상가 복도·로비 등 '공용부분' 무단 점유해 사용했다면
복도나 로비 등 상가 공용부분을 무단으로 점유해 사용했다면 이를 통해 얻은 이득을 다른 상가 주인들에게 부당이득으로 반환해야 한다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 공용부분은 임대 대상이 아니므로 무단 점유해 사용하더라도 다른 소유자들에게 손해가 발생하지 않는다고 본 기존 대법원 입장을 변경한 판결이다. 대법원 전원합의체(주심 이기택 대법관)는 21일 충북 청주의 한 상가관리단이 김모씨를 상대로 낸 건물인도 등 청구소송(2017다220744)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 청주지법으로 돌려보냈다. 김씨는 이 상가 건물 1층에서 골프연습장을 운영하며 상가 복도와 로비에 퍼팅 연습시설을 설치했다. 이 상가 구분소유자들로 구성된 관리단은 "김씨가 공용부분인 복도와 로비를 사용하면서 다른 사람들이 이를 사용하는 것을 방해했다"며 "김씨는 복도와 로비를 인도하고, 이를 사용해 취한 부당이득금 2억3900여만원을 반환하라"며 소송을 냈다. 재판에서는 집합건물의 공용부분을 무단 점유해 사용한 것이 차임 상당의 부당이득을 얻은 것으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 기존 대법원 판례는 "집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 별개의 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 특별한 사정이 없는 한 공용부분의 무단점유에 대하여 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하지 않는다"는 입장이었다. 대법원 전원합의체는 이날 부당이득에 해당한다고 보고 기존 판례를 변경했다. 재판부는 "구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 밝혔다. 이어 "집합건물 공용부분을 무단 사용한 구분소유자는 법률상 원인없이 이익을 얻고 다른 소유자들은 전혀 사용할 수 없게 됐으므로 민법 제741조에 따른 부당이득 반환 요건이 충족됐다"며 "공용부분이 임대할 수 있는 대상인지는 부당이득의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니다"라고 설명했다. 또 "일반적으로 부동산의 무단 점유·사용에 대해 부당이득을 반환해야 한다고 보는 이유는 그 부동산 사용에 관해 당사자 간의 합의가 있었다면 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대가능하기 때문이 아니다"라고 덧붙였다. 재판부는 "공용부분을 무단으로 사용한 소유자가 이익을 얻었는데도, 다른 소유자들에게 손해가 없다는 이유로 부당이득 반환 책임이 없다고 본다면 이는 무단점유자에게 점유·사용으로 인한 모든 이익을 보유하게 하는 것이어서 부당이득제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다"고 판시했다. 이에 대해 박상옥 대법관은 "집합건물 공용부분은 다른 용도로 사용하거나 임대할 수 있는 대상이 아니므로 부당이득반환을 청구할 수 없다는 기존 대법원 판결은 타당하다"는 반대의견을 냈다. 앞서 1심은 관리단의 손을 들어줬다. 하지만 2심은 관리단의 부당이득 반환 청구에 대해 "집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 다른 사람에게 임대할 수 있는 대상이 아니다"라며 "구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유·사용했다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 이로 인해 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생했다고 볼 수 없다"며 받아들이지 않았다. 다만 인도 청구에 대해서는 "복도와 로비는 구조상 공용부분이므로 김씨는 관리단에 공용부분을 인도할 의무가 있다"며 관리단의 주장을 인용했다. 대법원 관계자는 "집합건물, 특히 상가건물의 복도나 로비를 구분소유자 중 일부나 제3자가 무단 점유해 영업장의 일부로 사용해 다른 구분소유자나 관리단이 소송을 내는 경우가 많다"며 "이번 대법원 전합 판결은 이후 동일한 쟁점 또는 유사한 사안에 대해 중요한 해석 지침이 될 것"이라고 설명했다.
무단점유
부당이득
공용부분
손현수 기자
2020-05-21
행정사건
대법원, 원고승소 원심 확정
[판결](단독) 지자체, ‘공공복리’ 이유 정신과의원 개설 못 막아
지방자치단체가 법령이 규정하고 있지 않은 '공공복리' 등의 이유를 내세워 의사의 의원 개설신고 수리를 거부한 것은 위법하다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 노정희 대법관)는 의사 김모씨가 부산 북구청장을 상대로 낸 의료기관 개설신고 불수리처분 취소소송(2018두44302)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "의료법은 의료기관의 개설 주체가 의원·치과의원·한의원 또는 조산원을 개설하려고 하는 경우 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있지만, 종합병원·병원·치과병원·한방병원 또는 요양병원을 개설하려고 하는 경우에는 시·도지사의 허가를 받도록 규정하고 있다"고 밝혔다. 이어 "이처럼 의료법이 의료기관의 종류에 따라 허가제와 신고제를 구분해 규정하고 있는 취지는, 신고 대상인 의원급 의료기관 개설의 경우 행정청이 법령에서 정하고 있는 요건 이외의 사유를 들어 그 신고 수리를 반려하는 것을 원칙적으로 배제함으로써 개설 주체가 신속하게 해당 의료기관을 개설할 수 있도록 하기 위한 것"이라고 설명했다. 그러면서 "의원을 개설하려는 자가 법령에 규정된 요건을 갖춰 개설신고를 한 때에는 행정청은 원칙적으로 이를 수리해 신고필증을 교부해야 하며, 법령에서 정한 요건 이외의 사유를 들어 의원급 의료기관 개설신고의 수리를 거부할 수는 없다"고 판시했다. 행정청에 법령에 규정된 요건 갖춰 개설신고 하면 규정된 요건 이외의 사유 내세워 수리 거부는 위법 김씨는 부산 북구에 있는 한 건물에 정신과의원을 열기 위해 구청에 의료기관개설신고서를 제출했다. 그런데 부산 북구청은 "건물에 유아와 학생 등이 이용하는 시설이 많아 공공복리 증진을 저해한다"며 불수리했다. 김씨는 다시 개설신고를 냈지만 구청이 다시 반려하자 소송을 냈다. 앞서 1,2심도 "구청이 의료법 등 관계 법령에 규정되지 않은 구분소유자 등의 안전과 공동의 이익 등을 심사해 이를 이유로 수리를 거부한 것은 위법하다"며 김씨의 손을 들어줬다.
공공복리
정신과의원
의료기관개설신고불수리처분
이세현 기자
2018-11-15
민사일반
[판결] "아파트 무인 경비시스템 도입하려면 입주민 80% 동의 있어야"
아파트에 무인 경비시스템을 도입하기 위해서는 입주민 80% 이상의 동의가 있어야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사3부(재판장 심준보 부장판사)는 김모씨 등 입주자 38명이 강서구 A아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 입주자대표회의 결의 무효확인소송(2016나2061083)에서 최근 1심과 마찬가지로 원고승소 판결했다. A아파트는 2016년 무인 경비시스템을 도입하면서 경비원 44명을 모두 해고했다. 입주자대표회의는 앞서 2015년 8월 무인 경비시스템을 설치하는 안건이 포함된 장기수선계획안을 의결했다. 입주자대표회의는 이후 총 660세대 중 316세대만이 무인시스템 도입을 찬성해 과반 동의를 얻지 못했는데도, 2016년 2월 회의를 열어 무인 경비시스템 도입안을 재의결해 가결시켰다. 이에 반발한 김씨 등은 입주자대표회의 결정이 무효라며 소송을 냈다. 1심은 "입주자대표회의 결의는 묵시적으로 경비실에 경비원들이 더 이상 근무하지 않거나 일부 라인에서만 근무하는 것을 전제로 한다"며 "이 같은 결의가 유효하기 위해서는 주택법에 따른 경비실이 위치한 동의 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 관할 관청에 허가를 받아야 하는데, 결의 전후로 동의를 받았거나 허가를 받았다는 것을 인정할 증거가 없다"는 이유로 김씨 등의 손을 들어줬다. 구 주택법 제42조 2항과 주택법 시행령 제47조는 '부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 용도폐지하기 위해서는 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 지방자치단체 장의 허가를 받거나 신고를 해야 한다'고 규정했다. 이번 항소심도 김씨 등에게 승소 판결했지만 이유는 조금 달랐다. 무인 경비시스템 설치는 주택법이 아닌 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용돼 입주민의 80% 이상의 동의가 있어야 한다고 판단했다. 재판부는 "무인 경비시스템 설치로 공용부분이 변경되고 일부 부대시설이 용도폐지가 되는 등 구분소유자들의 아파트에 관한 기본적인 권리가 침해된다"며 "무인 경비시스템을 추진하기 위해서는 주택법 및 공동주택관리법의 특별규정에 의한 완화된 결의요건이 아닌 집합건물법의 규정에 의한 원칙적 결의 요건을 충족해야 한다"고 밝혔다. 이어 "따라서 무인경비 시스템 설치를 추진하기 위해서는 관리단 집회에서 입주민의 4분의 3 이상의 결의나, 입주민의 5분의 4 이상이 합의해야 한다"며 "그러나 (A아파트에서는) 무인 경비시스템 도입을 위한 관리단 집회의 결의나 그에 갈음하는 구분소유자 등의 합의가 없었다"고 설명했다. 그러면서 "설령 무인 경비시스템 도입 안건에 집합건물법이 아니라 주택법 또는 공동주택관리법이 적용되더라도 입주자 등의 과반수 찬성이 있어야 한다"며 "A아파트 입주자대표회의가 입주자 등에게서 받았다고 주장하는 서면동의는 절차적 하자가 있고 과반수 요건도 갖추지 못해 무효"라고 판시했다.
아파트
무인경비
입주민
대표회의
주택법
이장호 기자
2018-02-20
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“인터넷 댓글 전부로 보면 비방목적 인정 안돼”
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2024-03-09 15:03
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