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서울중앙지법, "전대차 계약 시 계약 내용 부실 설명한 공인중개사가 배상 책임 져야"
[판결] 전대인이 당초 임대차 계약보다 보증금 인상해 전차인에 손해 입혔다면…
임차한 주택을 다시 임대하는 전대차 계약에서 전대인이 당초 임대차 계약보다 많은 보증금으로 계약해 전차인에게 손해를 입혔다면 이를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에게 배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 28일 대한법률구조공단에 따르면, 서울중앙지법 민사1002단독 강영호 원로법관은 지난 3월 30일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가소2696806)에서 "B 씨와 협회는 공동으로 A 씨에게 1225만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판결은 지난 4월 20일 그대로 확정됐다. A 씨는 2019년 서울 영등포구에 직장을 구한 뒤 근처에 집을 얻기 위해 인근 공인중개사 사무소에 들러 한 오피스텔을 소개 받았다. A 씨가 오피스텔에 대한 계약체결 의사를 밝히자, 공인중개사 B 씨를 대리한 중개보조원은 해당 오피스텔이 건물 관리업체 C 사와 임대차 계약이 체결돼 있다고 말했다. 이는 C 사가 건물을 관리하며 해당 오피스텔을 임차했고, 이를 다시 A 씨에게 임대할 것이라는 설명이었다. 이에 A 씨는 건물주와 C 사 사이에 작성된 임대차 계약서를 보여 달라고 요청했지만, 중개보조원은 "C 사가 건물 전체를 위탁받아 관리하고 있고, 전대차까지 하고 있다"며 설득했다. 결국 A 씨는 계약기간 1년에 보증금 2000만 원, 월 임대료 50만 원으로 C 사와 전대차 계약을 맺었다. 하지만 이후 C 사가 경영 악화로 임대료를 5개월간 연체하자 건물주는 C 사에게 임대차 계약 해지를 통지하는 한편, A 씨에게는 해당 오피스텔을 반환하라고 요구했다. A씨는 뒤늦게 건물주와 C 사 사이에 맺어진 임대차 계약의 보증금이 500만 원이라는 사실을 알게 됐다. 또 해당 계약서에 따르면, C 사가 오피스텔을 다시 임대할 경우 보증금을 500만 원 이내에서 받게 돼 있었다. A 씨는 C 사의 5개월 치 월세 연체로 총 2000만 원의 보증금 중 250만 원만을 돌려받게 되자 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1750만 원을 지급하라"며 소송을 냈다. A 씨는 "전대차 계약 체결 시 중개업자는 임대인, 전대인, 전차인 3자 간의 권리의무 관계와 임대보증 금액 등을 확인해 전차인에게 설명해 줄 의무가 있다"고 주장했다. 강 원로법관은 "B 씨는 공인중개사로서 전대차 계약을 중개할 때는 소유자와 임차인의 임대차 계약이 어떤 내용으로 돼 있는지 확인한 후 이를 전차인에게 알려 줄 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 A 씨가 보증금 2000만 원에 전대차 계약을 체결하게 됐고, 이에 따라 보증금을 반환받지 못하는 등 1750만 원의 손해를 봤다"고 판단했다. 그러면서 "한편 A 씨도 전대차임을 알았으면 소유주에게 그 임차관계를 자세히 확인한 후 전대차 계약을 체결해야 함에도 이에 이르지 못한 과실이 있어 B 씨의 책임을 70%로 제한한다"며 "B 씨는 공인중개사로서, 한국공인중개사협회는 공제조합으로서 공동해 A 씨에게 1225만 원(=1750만 원 X 0.7)을 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 이번 소송을 대리한 대한법률구조공단 소속 류은주 변호사는 "전대차 계약에서 임대차 보증금은 사실상 전대차 보증금의 회수를 담보하는 역할을 한다"며 "전차인과 공인중개사들이 특별히 유념해야 할 사항"이라고 말했다.
공인중개사
전대차
보증금
이용경 기자
2022-07-28
국가배상
민사소송·집행
행정사건
합의내용 이행불능 돼도 적법 절차 땐 손실보상 규정 따라야<BR>서울고법, 예비군식당 사용 못한 손실 배상판결 1심 취소
民·官 합의각서 분쟁, 민소 아닌 행소로 해야
예비군 식당을 15년간 무상사용하기로 하고 기부채납했으나 중도에 부대가 해체됨에 따라 영업을 못하게 된 경우 식당운영자는 국가를 상대로 민사소송인 손해배상소송을 낼 것이 아니라 행정소송인 손실보상소송을 내야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사16부(재판장 배광국 부장판사)는 최근 전모씨가 국가를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2013나2020647)에서 원고일부승소 판결한 1심을 취소하고 사건을 의정부지법 행정부로 이송했다. 재판부는 판결문에서 "예비군 식당의 기부채납 및 사용·수익 허가를 위한 협정과 합의각서가 체결됐더라도 국유행정재산인 식당의 사용·수익 허가로 인한 법률관계는 사경제주체로서 행하는 사법상의 법률관계가 아니라 행정처분에 의한 공법상의 법률관계에 해당한다"며 "원고의 주장과 같이 식당의 사용·수익 허가 및 그 철회와 관련해 사법상의 권리의무관계가 형성됐다고 볼 수 없다"고 지적했다. 재판부는 "행정재산에 대해서는 국유재산법에 의거해 대부계약의 체결, 사권의 설정 등 처분이 금지돼 있고 사법상의 법률관계와는 본질이 다르다"며 "이 사건 협정 및 합의각서는 국유재산법 관계법령에 따른 부수적인 합의로 볼 수 있을 뿐, 이에 의해 식당 사용수익에 관한 사법상의 권리의무 관계가 형성된다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 "행정행위를 한 처분청은 원래의 처분을 존속시킬 필요가 없게 된 사정변경이 생겼거나 중대한 공익상 필요가 발생한 경우에는 그 효력을 상실케 하는 별개의 행정행위로 이를 철회할 수 있다"며 "피고가 이 사건 식당의 사용·수익 허가를 철회한 것은 허가처분권에 기한 적법행위이므로 국유재산법 관계법령에 의한 손실보상 규정을 따라야 한다"고 설명했다. 이어 재판부는 "이 사건은 행정사건에 대해 관할권이 없는 의정부지법 고양지원에 소송이 제기돼 1심이 심리됐으므로 전속관할을 위반한 위법이 있어 이를 관할법원인 의정부지법 행정부로 이송한다"고 밝혔다. 서울시 서대문구 방위협의회는 지난 1999년 12월 육군 3697부대와 방위협의회의 비용으로 216연대 영내에 예비군식당을 신축해 기부채납하되 15년간 이 식당의 무상사용 및 수익을 허가받는 내용의 협정을 체결하고 합의각서를 작성했다. 전씨는 2012년 방위협의회의 위임을 받아 식당을 운영하던 중 "216연대 해체에 따라 예비군훈련장 및 식당을 폐쇄하고 그에 따른 기부채납 및 무상사용·수익허가를 철회한다"는 통보를 받았다. 전씨는 "국유재산법 관계법령에서 정한 손실보상액에 한정하지 않고 남은 허가 기간에 해당하는 시설비와 사용허가 철회에 따른 시설 이전 및 설치 비용 등을 지급하라"며 국가를 상대로 손해배상 소송을 제기해 1심에서 3억1440여만원의 손해배상금 지급을 인정받았다.
기부채납
예비군식당
손해배상소송
손실보상소송
이송
공법상법률관계
국유재산법
철회
전속관할위반
장혜진 기자
2014-10-21
부동산·건축
전문직직무
과태료 부과해도 형사 처벌은 못해
부동산 거래가액 실제와 다르게 등기부 기재한 경우
부동산을 매매할 때 거래가액을 실제와 다르게 등기부에 기재한 경우 행정벌인 과태료는 부과할 수 있지만 형사처벌은 할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사3부(주심 김신 대법관)는 지난달 24일 토지를 구입하면서 나중에 되팔 때 양도소득세를 면탈하기 위해 실거래가보다 높은 금액을 등기부에 기재한 혐의(공전자기록등 불실기재) 등으로 기소된 부동산중개사무소 중개보조원 성모(54)씨에 대한 상고심(2012도12363)에서 다른 부동산 거래에서 법정수수료를 초과해 수수한 혐의만을 인정해 벌금 150만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "형법이 처벌하는 공전자기록 등 부실기재죄는 공무원에게 진실에 반하는 허위신고를 해 공정증서원본 또는 전자기록 등에 증명하는 사항에 관해 실체관계에 부합하지 않는 '부실의 사실'을 기재 또는 기록하게 함으로써 성립한다"며 "부실의 사실이란 권리의무 관계에 중요한 의미를 갖는 사항이 객관적인 진실에 반하는 것을 말한다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산등기법이 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우 등기신청서에 거래가액을 기재하고 신청서에 기재된 거래가액을 부동산 등기부에 기재하도록 했는데, 이 취지는 부동산거래시 거래당사자나 중개업자가 실제 거래가액을 시장, 군수 또는 구청장에게 신고해 신고필증을 받도록 의무화하면서 거짓신고를 한 경우 과태료를 부과하기로 한 것일 뿐이므로 부동산등기부에 기재되는 거래가액은 부동산의 권리의무관계에 중요한 의미를 갖는 사항에 해당한다고 볼 수 없다"고 설명했다. 성씨는 2010년 7월 대구 달성군에 있는 토지를 1억 1000만원에 직접 매수하면서 나중에 부동산을 되팔 때 생기는 양도소득세를 면탈하기 위해 실거래가보다 높은 거래가액인 1억8000만원을 등기부에 기재해 기소됐다. 1,2심은 "부동산 매매계약을 체결할 때 거래 상대방은 부동산의 현황 등을 고려해 매매대금을 협의해 결정하고 부동산등기부상 표시된 거래가액을 신뢰하고 거래하는 것이 일반적이라고 볼 수 없다"며 다른 혐의만을 유죄로 인정했다.
양도소득세면탈
공전자기록등불실기재
실거래가등기기재
부동산등기법
부실의사실
좌영길 기자
2013-02-14
민사일반
부동산·건축
주택·상가임대차
행정사건
대법원 "일방적 조례 제정으로 지방공사에 '면책적 인수'는 부당"
시영아파트 입주자에 부담하는 하자담보 책임 채무자 동의 없이 공사에 인계는 무효
광역시가 조례를 제정해 시영아파트 입주자들에게 부담하는 하자담보책임 등 채무를 도시공사에 인수시켰더라도 입주자들의 승낙이 없었다면 시(市)는 여전히 채무를 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 지방자치단체가 채권자의 동의 없이 조례를 제정해 산하 기관에 지자체의 채무를 인수시킨 것은 민법에 위배돼 무효라는 취지다. 대법원 민사2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 24일 광주광역시 금호시영아파트 입주자 664명이 "아파트 하자로 인한 배상금을 관리단에 31억원, 입주자들에게 1100여만원씩을 지급하라"며 광주광역시를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2009다88303)에서 원고패소 판결을 내린 원심을 깨고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "민법 제454조는 면책적 채무인수의 경우 채권자의 승낙이 있어야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다"며 "채권자의 승낙이 없다면 채무자와 인수인 사이에서 면책적 채무인수 약정을 하더라도 채무자는 채무를 면하지 못한다"고 밝혔다. 재판부는 "통상 변제자력이 더 풍부한 지자체가 계약 관계에서 발생한 채무를 채권자의 승낙을 받지 않고 일방적으로 조례 제정을 통해 지방공사에 면책적으로 인수시키는 것은 부당하고, 지자체에 대해 민법 제454조의 적용을 배제할 만한 합리적인 이유를 찾을 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "비록 도시공사가 금호아파트에 관한 분양계약 사무를 승계해 그 의무를 이행하는 사무를 처리하더라도, 분양계약 승계 내지는 채무인수에 대해 채권자인 수분양자의 승낙을 얻지 못하면 광주시는 분양계약에 관한 의무를 면하지 못하고 도시공사에 대해서는 이행인수 등의 효력이 발생하는 데 그친다"고 덧붙였다. 광주시는 1993년 금호시영아파트를 신축·분양한 뒤 조례를 통해 광주시 도시개발공사를 설립, 아파트에 관한 광주시의 권리의무를 포괄적으로 인수하도록 했고 광주시 도시개발공사는 1999년 광주시 시설관리공단과 통합되면서 '광주광역시 도시공사'로 명칭이 바뀌었다. 금호시영아파트 입주민들은 설계변경과 부실시공으로 인한 내벽균열 등의 하자가 발생하자 2000년 6월 광주시를 상대로 손해배상청구소송을 제기했다. 1심은 광주시에게 하자담보 책임이 인정된다며 원고일부승소 판결했으나, 2심은 "금호아파트에 관한 하자담보책임 등 분양자로서의 권리의무 내지 분양계약 당사자로서의 지위는 광주시 도시개발공사를 거쳐 광주시 도시공사에 포괄적으로 승계됐다고 봐야 한다"며 원고패소 판결했다.
채무인수
금호시영아파트
광주시
하자담보책임
시영아파트
좌영길 기자
2012-06-14
금융·보험
민사일반
파산·회생
서울고법, "통정허위표시의 제3자 해당안돼" 1심 취소<br> 대법원 판례에 배치… 상고심 최종판단 주목
파산관재인은 대여금 청구할 수 없다
파산관재인은 '통정한 허위의 의사표시'를 규정하고 있는 민법 제108조2항에서 말하는 제3자에 해당하지 않는다는 판결이 나왔다. 이에 따라 파산관재인은 통정허위표시의 제3자에 해당하지 않기 때문에 선의인지 악의인지와 상관없이 대여금에 대한 청구를 할 수 없다고 판단했다. 이번 판결은 대법원이 파산관재인을 통정허위표시의 제3자로 인정해 선의인지 악의인지 여부에 따라 대여금 청구권을 인정하고 있던 현행 대법원판례와 정면으로 배치되고 있다. 따라서 제2금융권이 파산한 경우 선의로 명의만 빌려준 명의대여자들을 상대로 파산관재인이 파산채권자들의 권리를 보호한다는 입장에서 대여금 등에 대한 반환청구소송이 비일비재한 가운데 나온 것으로 이번 판결에 대한 대법원의 최종 판단이 주목된다. 서울고법(재판장 이재홍 부장판사)는 11일 파산자 (주)열린상호신용금고의 파산관재인 예금보험공사가 대여금에 대한 명의를 빌려주었던 서모씨를 상대로 낸 대여금 청구소송 항소심(☞2005나64530)에서 "파산관재인은 통정허위표시의 제3자에 해당하지 않는다'며 1심을 취소하고 원고 패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "△ 민법 제108조2항의 제3자란 '통정허위표시의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로 통정허위표시에 의해 외형상 형성된 법률관계를 토대로 새로이 거래 내지 법률행위에 나아간 이해관계인을 뜻하므로 파산관재인을 독립해 법률상의 실질적인 이해관계를 맺은 제3자로 의제하기 어려운 점 △파산선고에 의해 파산자의 파산재산에 대한 처분권이 박탈됨과 동시에 그 처분권이 파산관재인에게 이전되더라도 파산재산의 권리의무 귀속 자체에 변동이 있는 것은 아닌 점 △ 파산관재인이 자신의 이름으로 소송행위를 한다고 해도 그 스스로 실체법상이나 소송법상의 효과를 받는 것은 아니고 어디까지나 타인의 권리를 기초로 해 실질적으로 이것을 대리 내지 대표하는 것에 지나지 않는 점 △통정허위표시의 법률관계에서 보호되는 제3자를 해석함에 있어 파산관재인의 지위를 일반적인 압류채권자의 지위와 동일하게 보는 것도 무리인 점등에 비춰보면 원고와 같은 파산관재인은 파산한 금고에 대한 형식적인 가장채무를 부담하고 있음에 불과한 서씨에 대한 관계에서 통정허위표시의 제3자에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 열린상호신용금고의 파산관재인인 예금보험공사는 대출을 위해 명의만 빌려준 서모씨를 상대로 대출금 잔금 6억4,900여만원을 갚으라며 소송을 내 1심에서 '선의의 제3자에 해당한다'는 이유로 승소 했었다.
파산관재인
통정허위표시
대여금청구
열린상호신용금고
예금보험공사
오이석 기자
2006-08-16
선거·정치
대법원, 정당법 제4조의2 제5항은 강행규정...인적 합당만 결의는 무효
정당 합당시는 권리·의무 모두 승계
정당이 합당할 경우 합당 이전의 권리의무 일체를 신설 정당이 승계 하도록 하고 있는 정당법 조항은 강행규정이므로 합당전 정당 기관들이 이와 다른 내용의 결의를 했다 하더라도 이는 무효라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 손지열·孫智烈)는 8일 자유민주연합이 이필선 전 신민당 최고위원(74)을 상대로 낸 약정금청구소송 상고심(☞2001다68969)에서 이같이 판시, "피고는 7억5백여만원을 지급하라"며 원고승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "합당으로 신설 또는 존속하는 정당은 합당전 정당의 권리의무를 승계하는 것으로 규정하고 있는 정당법 제4조의2 제5항은 강행규정으로서 합당전 정당들의 해당 기관의 결의나 합동회의의 결의로써 달리 정했다고 하더라도 그 결의는 효력이 없는 것"이라며 "따라서 구 자유민주연합과 구 신민당의 합당으로 신설된 원고가 합당전 정당에 대한 재산상의 권리의무를 모두 승계한 만큼 구 신민당의 재산을 보관하고 있는 피고는 원고에게 그 보관 재산을 반환할 의무가 있다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 자민련은 지난 95년 신민당을 흡수, 합당했으나 구 신민당의 잔여재산을 보관하고 있던 이씨가 "당시 합당은 물적인 권리의무를 제외한 인적 합당만을 하기로 한 만큼 보관금을 줄 수 없다"며 잔여재산 지급을 거부하자 이 사건 소송을 냈었다.
정당합당
정당법
자유민주연합
이필선최고위원
신민당
신민당보관금
정성윤 기자
2002-02-15
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[판결] 현대제철 사내하청 근로자 일부 ‘파견 근로’ 인정
판결기사
2024-03-12 18:05
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공직선거법명예훼손공정거래손해배상중국업무상재해횡령조세사기노동
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