공인중개사 자격증이 없는 사람이 부동산 이중매매로 손해를 보게 했다면 불법행위가 아니라 채무불이행에 기한 배상책임이 있으므로 손해배상청구권의 소멸시효는 10년이라는 판결이 나왔다. 민법상 손해배상청구권은 채무불이행이 원인이 된 경우 10년, 불법행위가 원인이 된 경우에는 손해를 안 날로부터 3년 또는 손해가 발생한 날로부터 10년이 지나면 책임을 물을 수 없다. 서울남부지법 민사16부(재판장 전현정 부장판사)는 18일 A(30)씨가 공인중개사 사무소 사무보조원 B(53)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합9912)에서 "B씨는 A씨에게 3000만원을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 재판부는 "B씨는 A씨의 손해배상청구권이 불법행위로 인한 손해배상청구권이어서 소멸시효가 3년이고 시효도 지났다고 주장하지만, 부동산중개업자가 주의의무를 다하지 않은 결과 의뢰인이 손해를 입게 한 때에는 채무불이행에 기한 손해배상책임이 있는 것"이라며 "이와 같은 법리는 중개수수료를 받고 부동산중개업무를 하는 사람에게 적용되는 것으로, 공인중개사 자격이 있는지 여부와는 상관없다"고 밝혔다. 재판부는 "B씨는 이 사건 부동산의 매매 중개를 하면서 부동산의 원래 주인이 매도 의뢰를 한 것이 사실인지 확인해야 할 의무가 있는데도 매매계약의 체결 당시는 물론이고 잔금을 낼 때까지 등기필증이나 매도 의뢰 사실 여부를 제대로 확인하지 않았다"며 "B씨의 의무소홀로 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 서울 강서구에 있는 한 부동산에서 공인중개사 자격 없이 사무보조원으로 일해온 B씨는 공인중개사로부터 "고객이 아파트를 팔아달라고 맡겼는데 내가 일이 바쁘니 이 아파트를 대신 팔아달라"는 부탁을 받고 중개인으로 나섰다. 매물 상태가 좋고 가격도 저렴했던 터라 매수인 A씨를 쉽게 찾을 수 있었고 계약도 순조롭게 진행됐다. 그러나 B씨가 중개한 그 아파트가 이중으로 매매된 사실이 밝혀지면서 문제가 생겼다. 아파트를 산 A씨가 2007년 소송을 당해 아파트를 원래 주인에게 돌려주게 된 것이다. A씨는 2012년 "B씨가 업무를 소홀히 해 사기를 당했으니 아파트 대금 1억 5000여만원을 물어내라"며 소송을 냈다.

대리인이 등기업무를 할 경우 등기공무원은 위임장 공증서가 등기의무자 본인이 출석해 공증을 받은 것인지 확인해야 할 의무가 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 저당권자인 H새마을금고가 "등기공무원이 등기업무 대리에 관한 공증서 확인을 제대로 하지 않아 소유자가 아닌 사람에게 2억2000만원을 대출해주고 회수하지 못하는 손해를 입었다"며 국가를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2012다47098)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "등기필증이 멸실된 경우 등기의무자 또는 법정대리인의 등기소 출석 의무를 갈음하는 부동산등기법상의 공증이란, 등기의무자가 그 부동산의 등기명의인임을 확인하는 서면에 대한 공증이 아니고, 신청서 또는 위임장에 표시된 등기의무자의 작성 부분이 등기의무자 본인이 작성한 것임을 공증하는 것을 의미한다"며 "등기의무자의 위임을 받은 대리인이 출석해 공증을 받을 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "등기관은 등기필증이 멸실돼 신청서 또는 위임장의 공증서가 제출된 경우 등기의무자 본인이 출석해 공증을 받은 것인지를 확인해 등기업무를 처리해야 할 직무상 의무가 있다고, 이같은 요건을 갖추지 못한 때에는 서면의 보정을 명하거나 등기신청을 각하해야 한다"고 설명했다. 양씨는 2008년 4월 건물과 대지를 소유한 이모씨가 등기신청 업무를 자신에게 위임한다는 내용으로 위임장을 위조했다. 양씨는 광주광역시의 한 법률사무소에서 위임장에 대한 인증을 받은 뒤 광주지법 등기담당 직원에게 인감증명서와 위조된 증여계약서, 위임장, 인증서를 제출해 이씨 소유의 부동산을 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. H새마을금고는 양씨 앞으로 마쳐진 소유권이전등기를 유효한 것으로 믿고 부동산을 담보로 2억2000여만원을 대출해줬다. 이씨는 2010년 4월 양씨를 상대로 소유권이전등기를 청구하고 H금고를 상대로 근저당권 말소를 구하는 소송을 내 승소했고, 판결이 확정되자 H금고는 국가를 상대로 소송을 냈다.

후순위 등기 신청에 첨부된 등기필증을 원용해 등기필증이 첨부 안된 선순위 등기신청을 수리한 등기공무원에게는 중과실이 인정되지 않는다는 판결이 나왔다. 이에 따르면 국가가 후순위 등기신청자에게 손해를 배상했더라도 국가는 해당 등기공무원에게 구상권을 청구할 수 없게 된다. 서울중앙지법 민사10부(재판장 김소영 부장판사)는 20일 국가가 전직 등기공무원 김모(56)씨를 상대로 낸 구상금 청구소송(2011가합37112)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "등기신청 당시 동일 부동산에 대한 수 개의 근저당권설정등기신청이 있을 경우 다른 신청서의 등기필증을 원용할 수 있는지에 대해 명확한 기준이나 선례가 존재하지 않았다"며 "A증권으로부터 등기업무를 위임받은 법무사 역시 B증권의 근저당신청에 첨부된 등기필증을 원용할 수 있다고 판단한 점 등을 고려해보면 등기공무원에게 주의의무를 현저하게 결여한 중대한 과실이 있다고 보기 어렵다"고 밝혔다. A증권은 지난 1996년 7월 서울 동작구의 한 건물에 대해 등기필증을 첨부하지 않은 채 두 건의 근저당권설정등기를 신청했다. B증권은 다음 날 같은 건물에 대해 등기필증을 첨부해 한 건의 근저당권설정등기를 신청했다. 당시 등기공무원이던 김씨는 B증권이 제출한 등기필증을 원용하면 A증권의 등기신청상의 흠결이 보정되는 것이라고 판단해 A증권을 선순위로, B증권을 후순위로 근저당권설정등기를 경료했다. 이후 A증권이 건물의 임의경매를 신청했고, 근저당권 설정순위에 따라 A증권은 낙찰액의 대부분을 배당받았지만, B증권은 순위에 밀려 배당을 받지 못했다. 그러자 B증권은 "등기필증이 없는 등기신청을 각하하지 않고 수리해 자신이 배당받을 수 있었던 16여억원 상당의 손해를 입었다"며 소송을 제기했다. 법원은 2008년 3월 "국가는 B증권에 지연이자를 합산한 25여억원을 배상하라"고 판결했다. 이 판결이 확정되자 국가는 "김씨의 중과실로 인해 손해가 발생했으므로 배상액의 절반인 12억5000만원을 구상하라"며 소송을 냈다.

판결서가 교묘히 위조돼 위조사실을 쉽게 알 수 없었다면 등기신청을 한 법무사나 등기를 수리한 등기관에게 손해배상 책임을 물을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 양승태 대법관)는 최근 위조된 소유권이전등기 판결서를 믿고 소유권이전등기 비용을 빌려준 A(40)씨가 국가와 법무사 B(52)씨 등을 상대로 낸 손해배상 소송 상고심(2007다87979)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “등기관은 제출된 서면을 검토해 위조된 서면에 의한 등기신청이라고 인정될 경우 이를 각하해야 할 직무상 의무가 있지만 대량의 등기신청사건을 신속하고 적정하게 처리해야 하는 등기관의 업무상, 제출된 서면이 위조된 것임을 간과하고 등기신청을 수리한 모든 경우에 대해 등기관의 과실을 인정할 수는 없다”면서 “평균적 등기관이 보통 갖춰야할 통상의 주의의무만 기울였다면 제출서면이 위조됐다는 것을 쉽게 알 수 있었음에도 이를 간과하고 적법한 것으로 심사해 등기신청을 각하하지 못한 경우에 과실을 인정할 수 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “확정판결에 기한 등기신청을 접수한 등기관으로서는 등기신청에 필요한 서면이 모두 제출됐는지 여부, 서면 자체에 요구되는 형식적 사항이 구비됐는지 여부, 특히 확정된 판결서의 당사자 및 주문의 표시가 등기신청의 적법함을 뒷받침하고 있는지 여부 등을 제출된 서면과 등기부의 상호대조 등의 방법으로 모두 심사한 이상 형식적 심사의무를 다했다”며 “판결서의 외형과 작성방법에 비춰 위조된 것으로 쉽게 의심할만한 객관적 상황이 없다면 등기관이 판결서의 기재사항 중 신청된 등기의 경료와 직접적으로 관련이 없는 사항까지 일일이 검토해 재판서양식의 관행에 벗어난 것인지 여부를 파악한 뒤 위조여부에 관해 보다 자세한 확인을 해야할 주의의무가 있다고 할 수는 없다”고 설명했다. 재판부는 법무사에 대해서도 “법무사의 경우 의뢰인의 일을 자신의 일과 동일하게 처리해야 할 고도의 주의의무가 요구되지만 판결문의 위조여부까지 자세히 확인해야 할 주의의무는 없다”고 판단했다. 지난 2004년 5월께 토지사기꾼 김모씨 일행은 소유권이전등기소송에서 승소한 판결서를 들고 법무사 B씨를 찾아왔다. 그러나 이 판결서는 교묘히 위조된 것이었다. 위조사실을 모르는 B씨는 판결서를 근거로 서울 강남의 대지를 김씨 명의로 하기위해 등기소에 소유권이전등기를 신청했다. 이 과정에서 피해자 A씨는 이자 5,000만원을 받는 조건으로 김씨에게 등기비용 2억5,000만원을 빌려줬다. 판결문이 교묘히 위조된 바람에 등기관도 이를 파악하지 못해 소유권이전등기가 마쳐졌다. 그러나 곧 꼬리가 밟혔다. 부동산을 팔기 위해 공범 명의로 또다시 소유권이전을 하려다 김씨 명의의 등기필증이 누락된 사실을 의심한 담당 등기공무원에 의해 위조사실이 들통났다. 적법한 소유권이전등기라 생각하고 2억5,000만원을 빌려준 A씨는 토지사기꾼 김씨 일당 및 판결서 위조사실을 확인하지 못한 책임을 물어 국가와 법무사 B씨를 상대로 손해배상소송을 냈다. 1심은 “김씨 등 일당은 2억5,000만원을 지급하고, 국가와 법무사는 이 가운데 1억1,100여만원을 연대배상하라”고 판결했다. 그러나 2심은 “등기공무원과 법무사에게 위조여부까지 확인할 주의의무는 없다”며 원고패소 판결했다.

등기관이 등기필증 없는 등기신청을 각하하지 않고 나중에 다른 사람이 접수시킨 등기신청 서류에 첨부돼 있는 등기필증을 원용해 등기를 해준 것은 잘못이므로 국가는 후순위 저당권자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 전수안 대법관)는 A회사가 "등기관의 과실로 후순위 근저당권자가 되는 바람에 건물경매에서 임대보증금 16억7,000여만원을 못 받았다"며 국가를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2004다2786)에서 원고 패소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 최근 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "건물에 관한 등기필증이 이미 선순위 근저당권설정등기를 위해 원고에게 교부돼 등기신청서에 첨부돼 있었고, 원고의 등기신청서에는 등기필증이 구비돼 있는 반면 (선순위 저당권자가 된) B회사의 등기신청서에는 필증이 구비돼 있지 않은 사실을 확인한 이상 등기관은 '등기필증 미첨부'라는 흠결은 보정이 불가능한 것이라는 점을 알 수 있었으므로 B회사의 등기신청을 각하했어야 했다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "등기관이 부동산등기법의 직무상 의무를 위반해 등기 신청상의 형식적, 절차적 흠결을 간과하고 무단으로 타에 첨부된 등기필증을 사용, 등기업무를 행한 과실로 인해 그 자체로는 받아들여질 수 없었던 B회사의 등기가 먼저 경료된 반면 원고의 등기는 후순위로 밀려나 결국 건물에 대한 경매에서 배당을 받지 못하게 되는 손해를 입게 됐다"며"등기관의 직무상 과실과 원고의 손해 사이에는 상당인과관계가 있다"고 설명했다. 재판부는 또 "등기신청에 등기의무자의 등기필증을 요구하는 부동산등기법 규정의 취지가 오직 등기의무자의 보호만을 위한 것일 뿐 그 등기로 인해 이해관계가 있는 사람의 보호와는 아무런 관계가 없다고 보고 '등기관의 업무상 과오로 등기가 잘못 행해지고 그로 인해 후순위권자가 된 원고가 손해를 입게 됐더라도 등기상의 위법사유와는 규범적 인과관계가 없다'는 이유로 원고의 청구를 기각한 원심의 판단은 잘못"이라고 덧붙였다. A회사는 지난 96년 7월 서울 동작구에 지점을 내기 위해 안모씨의 건물 1층을 임대보증금 19억원에 2년간 빌리면서 보증금 반환채권을 담보할 목적으로 근저당권설정등기를 해놓았다. 하지만 98년 2월 B회사가 신청한 경매에서 보증금을 배당받지 못했다. 당시 A회사는 안씨로부터 건물의 등기필증을 포함한 등기신청 서류를 모두 교부받아 등기를 신청했으나, 등기관이 바로 전날 오후 4시 B회사가 신청한 건물전체에 대한 근저당권 설정등기를 함께 심사하면서 A회사가 제출한 등기필증을 원용해 B회사를 1,2순위 근저당권자로 하고 A회사를 3순위 근저당권자로 등기를 경료했었기 때문이다. 그러자 A회사는 "등기관이 B회사의 등기신청을 각하하지 않고 수리하는 바람에 경매에서 16억7,000여만원을 배당받지 못했다"며 국가를 상대로 소송을 냈으나 1·2심에서는 모두 패소했었다.

등기의무자가 등기필증을 분실해 법무사가 확인서면을 제출하는 경우 법무사는 주민등록증에 있는 지문과 확인서면의 무인(拇印)을 대조·확인할 주의의무가 없다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 법무사에게 수준 높은 본인확인 의무를 인정한 하급심 판결을 깬 것으로 법무사나 변호사 등 대리인의 확인의무를 상당히 완화시킨 판결로 평가된다. 대법원 민사3부(주심 김황식 대법관)는 토지사기단으로부터 속아 땅을 샀다가 손해를 입은 김모(51)씨가 법무사 조모(50)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2007다4295)에서 원고 일부승소 판결을 내린 원심을 파기하고 지난달 14일 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "구 부동산등기법시행규칙 제59조 제2항에 정한 확인서면의 양식에서 우무인을 요구한 것은 날인행위를 통해 등기부상의 등기의무자 본인임을 주장한 사람에게 흔적을 확인서면에 남기게 하고 이를 통해 사후적·최종적으로는 신원의 확인 내지 추적이 가능할 수 있다는 점을 상기시켜 위조행위에 나아가지 않도록 하는 심리적 억제효과를 기대한 취지로 보는 것이 상당하다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산등기법 제49조의 확인서면의 작성주체를 변호사 또는 법무사로 정한 것은 이들이 특별히 본인 확인방법에 우수한 기술을 보유했다거나 지문대조에 전문적 식견을 지니고 있기 때문이기보다는 자격 자체의 공신력과 아울러 본인 확인업무의 적정한 수행에 대한 일반의 신뢰에 기초한 것이기 때문"이라고 설명했다. 재판부는 이어 "법무사 등에게 주민등록증상의 지문과 확인서면에 받은 무인을 대조·확인할 통상적인 주의의무를 부담시키기 위한 것으로 볼 수는 없다"고 덧붙였다. 김씨는 2005년 5월 또 다른 김모씨로부터 경기도 이천시 임야 1만여㎡를 9억여원에 샀다. 하지만 그 임야는 김씨 등 토지사기단이 주인 모르게 주민등록증과 인감증명서를 위조해 자신들 앞으로 소유권을 이전해 놓은 것이었다. 김씨는 사기를 당했다는 사실을 알고 이들의 소유권이전등기를 대리신청한 법무사 조씨를 상대로 "등기신청 위임인의 본인확인을 게을리한 과실이 있다"며 소송을 내 1심에서 패소했으나, 2심에서는 8,000만원의 승소판결을 받았었다.