다가구 주택이 다세대 주택으로 변경 등기되기 전이라도 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있었다면 구분소유권이 성립한다는 판결이 나왔다. 다가구 주택과 다세대 주택은 건물 외형만으로는 구분이 어렵지만, 다세대 주택은 집합건물로 구분소유가 가능해 세대별로 등기할 수 있는 반면 다가구 주택은 세대별로 구분등기가 되지 않기 때문에 지분을 등기해 공동소유할 수 밖에 없다. 서울 중림동 토지를 공동소유하고 있던 A씨 등 4명은 1994년 지하 1층, 지상 3층짜리 주택을 지어 1개층씩 나눠 사용했다. A씨 등은 신축 당시 단독주택의 한 형태인 다가구 주택으로 등기했지만 2000년 집합건축물 대장에는 다세대 주택으로 등록했다. 그리고 지난 2012년 다세대 주택으로 변경등기를 마쳤다. B씨는 2003년 이 건물 지하층 1,2호의 지분을 경매로 취득해 지분 이전등기를 마쳤다. C씨는 2009년 건물이 아닌 이 건물의 토지 부분에 국한한 지분을 경매로 취득한 뒤 B씨에게 "토지사용료 2600만원을 달라"고 소송을 냈다. B씨는 "건축물대장에 다가구주택에서 집합건물인 다세대주택으로 전환 등록된 2000년 당시 이미 구분소유가 성립됐기 때문에 건물에 대지사용권이 있다"고 맞섰다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 '구분소유자는 그가 가지는 전유(專有)부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다'고 규정하고 있다. 따라서 이 건물을 다세대 주택으로 보면 B씨가 지하 1호와 2호를 취득할 때 대지사용권도 갖는 것으로 봐야하지만, 다가구 주택으로 보면 C씨에게 B씨가 토지 사용료를 내야 해 이 문제가 쟁점이 됐다. 대법원 민사2부(주심 박상옥 대법관)은 C씨가 B씨를 상대로 낸 토지사용료 청구소송(2013다70569)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "다가구 주택이 다세대 주택으로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다"며 "집합건축물 대장에 다세대 주택으로 전환 등록한 시점에 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 구분소유권이 성립한 이후에 지하 1,2호를 취득했고, 이 사건 토지에 관한 지분은 대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로 C씨의 지분 이전등기 역시 무효이므로 토지사용료를 요구할 수 없다"고 설명했다. 앞서 1심은 "이 사건 공유자들 사이에 그 위치와 면적을 특정해 구분소유하기로 하는 약정이 있었다고 인정할 아무런 증거가 없으므로 구분소유적 공유관계가 아닌 단순 공유관계에 있다고 할 것"이라며 C씨의 손을 들어줬지만, 2심은 이를 뒤집었다.

'법인의 설립'을 '설립등기일'로 보고 등록세의 중과세여부를 판단해야 하는지에 대해 법원의 판결이 엇갈리고 있다. 서울행정법원 행정12부(재판장 정종관 부장판사)는 지난달 26일 (주)광장종합지앤씨가 "설립등기일로부터 5년이 지난 후 부동산을 취득했으므로 등록세 중과요건에 해당되지 않는다"며 양천구청장을 상대로 낸 등록세등 부과처분 취소청구소송(☞2006구합37271)에서 "변경등기의 형식을 취했더라도 실질적으로 설립등기와 같은 것으로 볼 수 있는 경우 이를 '법인의 설립'으로 봐야한다"고 원고 패소 판결했다. 현행 지방세법은 부동산투기를 막기 위해 법인 설립 후 5년 이내에 대도시에서 부동산을 취득할 경우 중과세하도록 돼 있다. 이번 판결은 중과세를 피하기 위해 설립이후 5년이 지난 휴면법인을 인수한 후 부동산을 취득하는 법인들이 서울시에서만 2,000여개에 이르는 가운데 나온 판결로 지난 6일 같은 법원의 다른재판부가 내린 판단과도 달라 상급심의 판단이 주목된다. 재판부는 판결문에서 "지방세법상 '대도시내에서의 법인의 설립'이 반드시 등기형식에 있어서의 설립등기만을 의미하는 것으로 볼 수 없다"며 "설사 변경등기의 형식을 취했다고 하더라도 이를 실질에 있어 설립등기와 같은 것으로 볼 수 있는 경우 이를 '법인의 설립'으로 보는 것이 오히려 실질과세의 원칙에도 더 부합된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "원고가 인수한 휴면법인 사라카르트레이딩은 설립등기시와 계속등기시에만 등록세를 납부했을 뿐 이번 변경등기가 있기 까지 실제로 사업을 영위했다고 보기 어렵고, 원고와 사업목적, 본점 소재지 등 인적·물적 구성이 전혀 달라 원고가 이 휴면법인을 인수할 합당할 이유도 없는 것으로 보인다"며 "단지 등록세 중과규정을 회피하기 위해 휴면법인의 법인등기부를 유용한데 불과하므로 전혀 별개의 회사로 봐야한다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "지방세법상 '대도시내에서의 법인의 설립'에서의 '설립'을 반드시 등기형식에 있어서 '설립등기'가 있는 경우만으로 한정하지 않고 이 사건과 같이 비록 '변경등기'의 형식을 취했지만 '회사의 설립등기와 같은 것으로 볼 수 있는 등기'가 있는 경우도 포함하는 것으로 본다"며 "이를 실질과세의 원칙에 위배된다거나 과세요건명확주의 등 조세법률주의에 위배된다고까지 할 수 없다"고 강조했다. 이에 앞서 같은 법원 행정3부(재판장 안철상 부장판사)는 "법인이 영업활동을 하지 않았더라도 법인의 법인격 자체가 소멸하지 않는 한 법인의 설립일은 당초 설립등기일이고, 폐업한 법인이 다시 영업을 재개하는 시기에 새로이 법인이 설립됐다고 볼 수 없다"며 "당초 설립등기일을 기준으로 등록세의 중과세 여부를 판단하는것이 지방세법의 올바른 해석"고 판단했다.