주민들이 임대주택을 분양 받으면서 분양전환가격과 관련해 '민·형사상 책임을 묻지 않겠다'고 부제소 합의를 했더라도 이같은 합의는 무효이므로 주민들은 분양을 한 건설사를 상대로 소송을 제기할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 조항 등은 강행규정인데, 이같은 합의를 인정하면 강행규정의 입법취지를 몰각할 수 있다는 이유에서다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 A 씨 등 모 아파트 주민 132명이 건설사인 B 사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2018다261773)에서 각하 판결한 원심을 파기하고 사건을 광주고법으로 2일 돌려보냈다. B 사는 1999년 2월 공공건설 임대주택(아파트)을 지어 A 씨 등에게 임대했다. 이후 B 사는 2013년 아파트 세대 중 계약면적 64㎡ 세대는 4307만원, 77.76㎡ 세대는 5289만원으로 분양전환가격을 정한 뒤 지방자치단체로부터 임대주택 분양전환 승인을 받았다. A 씨 등과 B사는 분양가격 협의를 거쳐 가구당 50만원을 인하한 분양가에 계약하기로 하면서 '분양가격에 대한 민·형사상 소송을 일절 제기하지 않는다'는 부제소 합의서도 썼다. 이후 A씨 등은 대금을 납입하고 분양을 받았다가 "분양전환가격이 관련 법령이 정한 산정기준 금액을 초과해 비싸게 아파트를 분양 받았다"며 분양전환가격을 넘는 금액을 돌려달라고 소송을 제기했다. 1,2심은 주민들이 이미 부제소 합의를 한 만큼 소송을 제기할 자격이 없다며 본안 심리 없이 사건을 각하했다. 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다"며 "그 산정기준을 초과한 분양전환가격으로 체결된 계약은 초과 범위 내에서 무효라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 이에 부수해 부제소 합의를 한 때와 같이, 부제소 합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반해 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우에는 그 부제소 합의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 봄이 타당하다"고 했다. 그러면서 "원심은 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는지 여부와 이에 따라 이 사건 부제소합의가 무효인지 여부를 심리했어야 한다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "대법원은 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 판단해 왔다"며 "이 판결은 그 연장선상에서 강행법규인 분양전환가격 산정기준 위반 여부에 대한 별다른 판단 없이 분양계약에 부수해 체결된 이 사건 부제소 합의만을 이유로 소를 각하하는 경우 강행법규의 입법 취지가 몰각될 여지가 있어 그러한 부제소 합의는 무효라는 점을 최초로 명시적으로 설시했다"고 말했다.

한국토지주택공사는 아파트의 분양가격을 공개해야 한다는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 양창수 대법관)는 경기도 일산에 아파트를 분양받은 이모(57)씨 등 5명이 한국토지주택공사를 상대로 낸 정보공개거부처분 취소소송 상고심(2011두4602)에서 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택법에서 분양가 상한제나 공시제도를 뒀다고 해서 공시대상에 포함되지 않은 나머지 항목은 정보공개법의 적용대상에서 제외한 취지라거나 또는 정보공개법에 의해 공개할 경우에 분양가 상한제나 공시제도의 입법취지가 몰각되는 것이므로 법에서 정한 공개대상정보에서 제외해야 한다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "공사가 이미 분양이 종료된 아파트의 분양원가산출내역과 관련된 자료를 공개한다고 해 사업을 영위하는데 있어 치명적인 타격을 입는다거나 재정악화로 인해 국민임대주택건설, 보금자리주택건설사업과 같은 사업을 추진하는 것이 곤란해진다고 단정할 수 없고 정보를 공개한다고 해서 공사의 정당한 이익을 해할 우려가 없다"고 설명했다. 이씨 등은 일산의 아파트를 분양받은 뒤 2009년 4월 토지매입보상비와 택지조성비, 택지비 세부 내역 등에 관한 정보를 공개하라고 주공 측에 요구했으나 거절당하자 소송을 냈다. 1·2심은 분양가심사위원회의 회의록 정보를 제외한 정보를 공개하라는 원고일부승소 판결을 내렸다. 대법원은 지난 2006년 주공이 건설한 아파트의 분양원가를 공개해야 한다는 확정판결을 내렸다. 하지만 이후에도 주공은 정보공개를 거부, 같은 소송이 계속 대법원까지 올라오고 있다. 이에 대해 주공 관계자는 "과거에는 분양가와 관련된 세부 정보에 대해서는 공개요구가 과도하다고 판단해 공개를 안 했지만 최근 들어 공개할 수 있는 부분에 대해서는 공개하는 방향"이라면서도 "현재 이 같은 사건이 없는 것은 아니지만 분쟁이 계속 줄고 있다"고 말했다.

건설사가 분양가를 인상할 때 조합과 협의하도록 하는 약정이 있더라도 분양가 변동을 조합분담금 변동사유로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 부동산시장 호전으로 건설사가 높은 가격으로 일반분양을 했어도 지분제 계약인 이상 조합의 분담금 인하요구는 인정할 수 없다는 것이다. 서울고법 민사17부(재판장 곽종훈 부장판사)는 최근 A재건축정비사업조합이 “일반분양아파트의 분양수입 증가분만큼 분담금을 감액해달라”며 B건설사를 상대로 낸 채무부존재확인소송 항소심(2008나83709)에서 “분양가 인상시 협의해 정한다는 약정만으로 분양가 변경을 분담금 변동사유로 한 것으로 보기 어렵다”며 1심과 마찬가지로 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “공사계약 체결시 ‘일반분양가를 관리처분계획상의 분양가보다 인상해 책정할 때는 양측이 협의해 정하는 것으로 한다’고 추가협약을 체결한 사실은 인정된다”면서도 “이 협약은 일반분양아파트의 분양시기, 분양가격 등에 관한 결정권한을 가진 B건설사가 일반 분양가를 인상하는 경우 이해관계자인 A조합과 협의해야 함을 정한 것에 불과하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “공사계약 제20조에 의하면 B건설사는 일반분양아파트가 미분양되는 경우 그로 인한 손해를 부담하게 되는데, 일반분양아파트의 평당 분양가 인상의 경우에는 A조합의 분담금이 인하된다고 해석하는 것은 균형이 맞지 않는다”고 덧붙였다.

대법원 형사3부(주심 김황식 대법관)는 용인동백지구 아파트 분양가격 담합에 관해 독점규제및공정거래법에관한법률위반혐의로 기소된 한라건설(주)등 9개 건설사 및 임직원 19명에 대한 상고심(☞2006도6625)에서 "피고인들이 공동으로 용인동백지구 동시분양 아파트의 분양가격 및 분양조건에 관해 부당하게 경쟁을 제한했다는 범죄의 증명이 없다"며 무죄를 선고한 원심을 지난달 29일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "부당한 공동행위의 '합의'는 그 행위의 속성상 직접증거의 확보가 어렵기 때문에 간접사실이나 정황사실을 입증함으로써 그 범죄행위를 입증하는 방법을 취할 수밖에 없지만 이 경우에도 입증의 정도는 법관으로 하여금 합리적 의심을 할 여지가 없을 정도로 엄격한 증명을 요한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "피고인들이 공동으로 용인동백지구 동시분양 아파트의 분양가격 및 분양조건에 관해 부당하게 경쟁을 제한하는 행위를 할 것을 합의했다는 공소사실에 대해 범죄의 증명이 없다고 무죄를 선고한 원심판단은 정당하다"고 밝혔다. 한라건설 등 용인동백지구 아파트 건설사들과 M건설 실무자 등 피고인들은 지난 2003년3월 각 건설사가 예정하고 있는 분양가 및 분양방식을 합의하고 이에 앞서 1월 중순에는 한라건설이 용인시와 미리 협의해 34평형 및 46평형의 하안가를 합의록에 기재해놓는 등 용인동백지구 건설시공사들이 아파트가격을 담합했다는 혐의로 기소됐다. 그러나 1·2심 재판부는 "독점규제법상의 추정규정의 원용은 공정거래위원회가 행정행위로 과징금을 부과하는 경우 등에나 가능한 것이고 형벌을 부과하는 절차에 있어서는 추정규정을 원용할 수 없다"며 무죄판결을 내렸다.