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부동산·건축
대법원 "분양 받은 주민, 건설사 상대 소송 제기 가능"
[판결] "임대주택 분양전환가격 기준은 강행규정… 부제소 합의했어도 무효"
주민들이 임대주택을 분양 받으면서 분양전환가격과 관련해 '민·형사상 책임을 묻지 않겠다'고 부제소 합의를 했더라도 이같은 합의는 무효이므로 주민들은 분양을 한 건설사를 상대로 소송을 제기할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 조항 등은 강행규정인데, 이같은 합의를 인정하면 강행규정의 입법취지를 몰각할 수 있다는 이유에서다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 A 씨 등 모 아파트 주민 132명이 건설사인 B 사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2018다261773)에서 각하 판결한 원심을 파기하고 사건을 광주고법으로 2일 돌려보냈다. B 사는 1999년 2월 공공건설 임대주택(아파트)을 지어 A 씨 등에게 임대했다. 이후 B 사는 2013년 아파트 세대 중 계약면적 64㎡ 세대는 4307만원, 77.76㎡ 세대는 5289만원으로 분양전환가격을 정한 뒤 지방자치단체로부터 임대주택 분양전환 승인을 받았다. A 씨 등과 B사는 분양가격 협의를 거쳐 가구당 50만원을 인하한 분양가에 계약하기로 하면서 '분양가격에 대한 민·형사상 소송을 일절 제기하지 않는다'는 부제소 합의서도 썼다. 이후 A씨 등은 대금을 납입하고 분양을 받았다가 "분양전환가격이 관련 법령이 정한 산정기준 금액을 초과해 비싸게 아파트를 분양 받았다"며 분양전환가격을 넘는 금액을 돌려달라고 소송을 제기했다. 1,2심은 주민들이 이미 부제소 합의를 한 만큼 소송을 제기할 자격이 없다며 본안 심리 없이 사건을 각하했다. 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다"며 "그 산정기준을 초과한 분양전환가격으로 체결된 계약은 초과 범위 내에서 무효라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 이에 부수해 부제소 합의를 한 때와 같이, 부제소 합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반해 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우에는 그 부제소 합의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 봄이 타당하다"고 했다. 그러면서 "원심은 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는지 여부와 이에 따라 이 사건 부제소합의가 무효인지 여부를 심리했어야 한다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "대법원은 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 판단해 왔다"며 "이 판결은 그 연장선상에서 강행법규인 분양전환가격 산정기준 위반 여부에 대한 별다른 판단 없이 분양계약에 부수해 체결된 이 사건 부제소 합의만을 이유로 소를 각하하는 경우 강행법규의 입법 취지가 몰각될 여지가 있어 그러한 부제소 합의는 무효라는 점을 최초로 명시적으로 설시했다"고 말했다.
부제소합의
분양전환가격
임대주택
박수연 기자
2023-02-21
민사일반
주택·상가임대차
등기상 소유 주택 없어야… 기존 소유 주택 매도계약 체결만으로는 부족
[판결] 공공건설임대주택 임차권 양수할 수 있는 임차인의 ‘무주택 세대구성원’ 판단기준은
[대법원 판결] 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의 '무주택 세대구성원'은 임차권 양수 당시 물권으로서의 주택 소유권을 보유하지 않은 사람이어야 하므로 임차권 양수 당시 소유한 주택을 제3자에게 매도하는 계약을 체결했더라도 등기를 보유하고 있는 이상 무주택 세대구성원 요건을 충족하지 못한다는 대법원의 첫 판단. 대법원 민사2부(주심 조재연 대법관), 2020다266535 (2022년 10월 27일 판결) [판결 결과] A 씨가 E 주택의 임대사업자인 B 사를 상대로 낸 소유권이전등기소송에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대전지법으로 환송. [쟁 점] △구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의'무주택 세대구성원'의 판단기준 △공공건설임대주택의 임차권 양도와 관련해 양수인이 '무주택 세대구성원' 요건을 충족하지 못한 임차권 양도 계약의 사법적 효력 △적법한 임차인이 아닌 자에게 공공건설임대주택의 분양전환 대상자 자격을 인정할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] C 주택을 소유하던 A 씨는 2016년 5월 D 씨에게 C 주택을 매도하는 계약만 체결하고 D 씨에게 소유권이전등기를 해주지 않은 상태에서 구 임대주택법상 공공건설임대주택(E 주택)의 기존 임차인 F 씨로부터 임차권을 양수받는 임차권 양도 계약을 체결한 뒤 E 주택에 입주해 실거주했다. 이후 A 씨는 D 씨에게 C 주택의 소유권이전등기를 마쳐준 뒤 E 주택에 전입신고를 마쳤다. B 사는 E 주택을 포함한 임대아파트의 기존 임대사업지 지위를 승계했다. A 씨는 E 주택에 거주하며 무주택자 요건을 충족해 분양전환 대상자 자격을 취득했다며 B 사에 분양전환 신청을 했지만, B 사는 부적격 판정 통보를 했다. 이에 A 씨는 B 사를 상대로 소송을 냈다. 1,2심은 A씨의 손을 들어줬다(원고승소). [대법원 판단 요지] "임차권 양도 당시 건물등기부상 C 주택의 소유자인 A 씨는 무주택 세대구성원으로 볼 수 없어 공공건설임대주택인 E 주택의 임차권을 양수받을 수 없다고 봐야 하므로, A 씨가 F 씨와 체결한 임차권 양도 계약은 강행법규를 위반해 무효이다. 임대인이 동의를 했다고 하여 유효가 되는 것이 아니며 적법한 임차인이 아닌 A 씨가 실제 거주하더라도 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다. 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 '무주택 세대구성원'일 것을 정한 취지 등은 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다. '무주택세대 구성원'의 주택 소유 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석해야 하고, 물권취득에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리 법제, 임대사업자가 임차권 양도시 새로운 임차인의 주택 소유 여부를 미리 확인할 의무를 부담하고 있는 점 등에 비춰보면 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정돼야 한다. 임대주택법의 입법 목적 침해 방지를 위해서는 임차 내지 분양전환에 의한 경제적 이익 등이 위반행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규이고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없으며 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주했더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수도 없다." [대법원 관계자] "구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 무주택 세대구성원 요건과 관련하여 '주택 소유 여부'에 관한 판단기준이 사법(私法)상 실체적 권리로서의 물권(소유권)의 보유 여부가 된다는 점을 명확히 하고, 이를 위반한 공공건설임대주택의 임차권 양도계약은 무효라는 점을 최초로 판시한 판결이다. 향후 동종 쟁점에 관한 하급심의 판단기준으로 될 것이다."
임대주택
임차권양도
무주택
박수연 기자
2022-11-16
헌법사건
일정기간 거주 후 '소유 보장' 아닌 '소유 권리' 부여<br> 차등 산정 합리적 이유 있다… 헌재, 재판관 전원일치 결정
공공임대주택 분양전환 가격 기준, 임대의무기간 5년·10년 따라 차등 산정은 "합헌"
구 임대주택법 시행규칙이 공공건설임대주택의 분양전환가격 기준을 임대의무기간이 5년인지, 10년인지 여부에 따라 다르게 설정했더라도 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 또 전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 임대사업자가 자율적으로 정할 수 있도록 규정한 공공주택 특별법령도 합헌이라고 판단했다. 헌재는 A씨가 "임대의무기간에 따라 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준을 다르게 정한 구 임대주택법 시행규칙은 평등권 침해"라며 낸 헌법소원 사건(2019헌마202)에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다. A씨는 임대의무기간 10년, 전용면적 85㎡ 이하인 한 공공건설임대주택에 거주하고 있는 무주택 임차인이다. 구 임대주택법은 임대사업자가 임대의무기간이 경과된 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 입주일 이후 분양전환 당시까지 해당 주택에 거주한 무주택자인 임차인 등에게 우선 분양토록 하면서 분양전환가격은 대통령령으로 정하도록 했다. 구 임대주택법 시행령은 분양전환가격 산정기준을 이를 다시 국토교통부령인 시행규칙으로 정하도록 했고, 시행규칙은 △임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없고(상한만을 규정) △임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되 건축비와 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격에서 임대기간 중 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다고(산정방법과 상한을 모두 규정) 규정했다. A씨는 이 같은 시행규칙은 평등권을 침해한다며 2019년 2월 헌법소원을 냈다. 헌재는 "구 임대주택법령상 임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 임차인은 임대의무기간이 5년인 공공건설임대주택의 임차인보다 장기간 동안 주변 시세에 비해 저렴한 임대보증금과 임대료를 지불하면서 거주하고 이 기간 동안 재산을 형성해 해당 공공건설임대주택을 분양전환을 통해 취득할 기회를 부여받게 된다"며 "이처럼 10년 임대주택과 5년 임대주택은 임차인의 주거의 안정성을 보장한다는 면에서 차이가 있다"고 밝혔다. 이어 "분양전환 제도의 목적은 임차인이 일정기간 거주한 후 우선 분양전환을 통해 해당 임대주택을 소유할 권리를 부여하는 것이지, 해당 임대주택의 소유를 보장하기 위한 것은 아니다"라며 "10년 임대주택의 분양전환가격 산정기준을 달리 정한 데에는 합리적 이유가 있으므로 평등권 침해로 보기 어렵다"고 설명했다. 한편 헌재는 같은 날 전용면적 85㎡를 초과하는 공공건설임대주택의 분양전환가격을 임대사업자가 자율적으로 정하도록 한 공공주택 특별법 시행령에 대해서도 합헌 결정했다(2020헌마923). 헌재는 "소형임대주택이라 불리는 전용면적 85㎡ 이하 공공건설임대주택은 정부 지원이 있으면 자가를 마련할 수 있는 소득 5·6분위의 임차인을 대상으로, 전용면적 85㎡ 초과 공공건설임대주택인 중·대형임대주택은 자력으로 자가를 마련할 수 있는 소득 7분위 이상의 임차인을 대상으로 각각 도입된 임대주택"이라며 "중·대형임대주택은 임대보증금과 임대료가 자율화돼 있고, 분양전환 시 임차인이 무주택자일 것을 요구하지 않으며, 분양전환가격도 자율적으로 정해지게 돼 있어 소형임대주택과 중·대형임대주택은 다른 소득계층의 주거수요를 만족시키기 위해 도입됐다"고 밝혔다. 이어 "소형임대주택을 공급하는 임대사업자는 공공택지 공급, 국민주택기금 지원에 있어 중·대형임대주택을 공급하는 임대사업자에 비해 많은 공적 지원을 받는다"며 "중·대형임대주택의 분양전환가격을 자율화한 것은 임대사업자에게 사적 영역을 통해 일정한 수익성을 확보할 수 있도록 하기 위함"이라고 설명했다. 그러면서 "중·대형임대주택을 분양전환가격 산정기준 설정 대상에서 제외한 데에는 합리적 이유가 있으므로, 이 조항 때문에 중·대형임대주택 임차인들의 평등권이 침해된다고 볼 수 없다"고 했다.
임대
분양
임대주택법
임대주택
박미영 기자
2021-05-10
민사일반
대법원 "초과금액은 부당이득… 입주자에게 돌려줘야"
[판결] 공공임대주택 분양전환가격, 법령에 따른 책정가격보다 높았다면
공공임대주택 시공업체가 정한 분양전환가격이 관련 법령에 따른 책정 가격보다 높다면 초과 금액을 입주자들에게 돌려줘야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 이흥구 대법관)는 A씨 등 206명이 부영주택을 상대로 낸 부당이득금 반환 소송(2016다276153)에서 최근 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 부영주택은 1997년 전남 순천에 공공임대주택을 신축했다. A씨 등은 부영과 임대차계약을 맺고 거주하다가, 임대의무기간 5년이 끝나자 부영에 분양전환신청을 했다. 부영은 세대별 분양전환 가격으로 1층은 7070여만원, 2층은 7275만원, 3층은 7435만원, 나머지 층은 7490만원으로 정했다. A씨 등은 이에 따라 분양대금을 각각 납부했다. 하지만 이후 A씨 등은 "부영이 산정한 분양전환가격이 관련법이 정한 분양전환가격보다 높다"고 주장하며 초과부분을 돌려달라고 소송을 냈다. 1심은 "1,2,3층의 경우 부영의 산정 방법에 의한 분양전환가격 총액이 오히려 정당한 분양전환가격 총액보다 더 낮아 경제적으로 초과이익을 취득한 것으로 보기 어렵다"며 "4층 이상 나머지 세대의 분양전환가격이 정당한 분양전환가격보다 다소 높게 산정됐지만, 그 차이가 1%도 되지 않는 미미한 금액"이라고 판단했다. 그러면서 "부영이 4층 이상 세대의 분양전환가격을 다소 높게 책정한 것만으로 임대주택법 관련 법령을 위반해 무효라고 볼 수 없다"며 부영 측의 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다"며 "관련 규정들이 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효"라고 밝혔다. 그러면서 "4층 이상 세대를 분양받은 사람들은 정당한 분양전환가격보다 44만여원을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결했다"며 "해당 부분에 대해서는 부영이 법률상 원인 없이 이익을 얻었다고 봄이 상당하므로 이를 배상할 책임이 있다"며 원고일부승소 판결했다. 대법원도 "A씨 등으로부터 받은 분양대금이 정당한 분양전환가격을 초과한다면 그 범위 내에서 분양계약은 무효"라며 부영의 상고를 기각하고 원심을 확정했다.
부당이득
분양
입주자
공공임대주택
손현수 기자
2020-11-23
형사일반
[판결] '횡령·배임' 이중근 부영 회장, 징역 2년 6개월 등 확정
수백억원대 횡령·배임 혐의로 기소된 이중근 부영그룹 회장에게 징역 2년6개월과 벌금 1억원이 확정됐다. 대법원 형사2부(주심 김상환 대법관)는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 횡령 등의 혐의로 구속기소된 이 회장에게 징역 2년 6개월과 벌금 1억원을 선고한 원심을 27일 확정했다(2020도2094). 이 회장은 부영그룹의 최대주주 지위를 이용, 임직원과 공모해 계열사 자금을 횡령하고 회사에 손해를 입힌 혐의 등으로 기소됐다. 그는 개인 서적 출판 과정에서 계열사 자금 246억원을 마음대로 인출하고, 아들이 운영하는 영화 제작업체에 구체적인 사업성 검토 없이 회삿돈 45억여원을 빌려준 것으로 조사됐다. 이 회장은 매제가 내야 할 형사사건 벌금 100억원과 종합소득세 등 19억여원을 회삿돈으로 내게 한 혐의도 받았다. 검찰은 이밖에 4300억원에 달하는 특정경제범죄법상 횡령·배임, 조세포탈, 공정거래법 위반, 임대주택법 위반 등 12개 혐의로 이 회장을 기소했다. 1심은 횡령·배임 혐의 중 횡령액 360여억원과 배임 150여억원을 유죄로 판단했다. 이어 이 회장의 부영 주식 관련 배임 부분에 대해서는 징역 2년을, 나머지 유죄 부분에 대해서는 징역 3년과 벌금 1억원을 선고했다. 반면 2심은 1심에서 유죄로 인정한 배임 혐의를 무죄로 판단하고, 나머지 유죄 부분은 1심과 마찬가지로 판단해 이 회장에게 징역 2년 6개월과 벌금 1억원을 선고했다. 1심은 계열사 주식으로 증여세를 납부해 회사에 50억원 상당의 손해를 떠넘긴 배임 혐의를 유죄로 봤지만, 2심은 이 회장이 당시 '사무를 지휘하는 자'가 아니었기 때문에 배임죄 성립 요건을 충족하지 못했다는 취지로 무죄를 선고했다. 대법원도 이날 이 회장과 검사의 상고를 모두 기각하고 원심을 확정했다.
특정경제범죄가중처벌등에관한법률
횡령
배임
이중근
부영그룹
손현수 기자
2020-08-27
형사일반
서울고법 형사1부, 징역 2년 6개월에 벌금 1억원 선고
[판결] '4300억대 횡령·배임' 이중근 부영 회장, 항소심서 '법정구속'
회삿돈으로 비자금을 조성하는 등 4300억원대의 배임·횡령 등 혐의로 1심에서 징역 5년을 선고받은 이중근 부영그룹 회장이 항소심에서 징역 2년 6개월을 선고받았다. 서울고법 형사1부(재판장 정준영 부장판사)는 22일 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 횡령·배임 등의 혐의로 기소된 이 회장에게 징역 2년 6개월과 벌금 1억원을 선고했다(2018노3341). 재판부는 이 회장의 보석을 취소하고 법정구속했다. 재판부는 "범행으로 인한 피해 규모, 회사자금 횡령으로 구속되고 처벌받은 전력이 있음에도 같은 범행을 한 점을 고려하면 피고인에 대해 실형 선고가 불가피하다"며 "피고인은 부영그룹의 사실상 1인 주주이자 최대 주주인 동시에 기업의 회장으로 자신의 절대적 권리를 이용해 임직원과 공모해 계열사 자금을 다양한 방법으로 횡령하고 회사에 손해를 입혔다"고 밝혔다. 이 회장은 4300억원에 달하는 횡령·배임 혐의를 비롯해 조세포탈, 공정거래법 위반, 입찰방해, 임대주택법 위반 등의 혐의로 지난 2018년 2월 구속기소됐다. 앞서 1심은 이 회장의 횡령·배임 혐의만 유죄로 인정하고 징역 5년과 벌금 1억원을 선고했다.
횡령
특정경제범죄가중처벌등에관한법률
배임
비자금
박미영 기자
2020-01-23
형사일반
[판결] 대법원, "임대아파트 임차권 넘길 때 '무주택' 확인은 임대업자 몫"
공공임대아파트 임차인이 다른 사람에게 임차권을 넘기려고 할 때 양수인이 무주택자인지 확인할 의무는 공공임대사업자에게 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 이기택 대법관)는 공공임대아파트 임차인 배모씨가 임대업체 A사를 상대로 낸 임차권양도에 대한 동의 청구소송(2015다250413)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 '무주택 세대구성원'일 것을 정하고 임대사업자로 하여금 미리 양수인의 주택소유 여부를 확인하도록 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데 있다"고 설명했다. 그러면서 "임대주택법 규정의 내용과 취지를 종합해 보면, 공공건설임대주택 임차권 양도의 동의를 받으려는 임차인은 임대사업자가 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 수 있도록 임차권 양수인을 특정할 수 있는 정보가 기재된 자료를 제출해야 하고, 임대사업자는 법령이 정하는 절차에 따라 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인한 후 특별한 문제가 없는 한 임차인의 임차권 양도 요구를 받아들여야 할 의무가 있다"며 "이 경우 임대사업자가 임차인의 임차권 양도에 대한 동의 요구를 거절하기 위해서는 임차인이 제출한 자료를 통해 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인해야 한다"고 밝혔다. 이어 "배씨는 A사에 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 수 있을 정도로 임차권 양수인을 특정할 수 있는 자료를 제출했는데도, A사가 양수인의 주택소유여부를 확인하지 않았고 다른 문제가 있음을 증명하지도 않았으므로 배씨의 임차권 양도에 대해 동의 의사표시를 할 의무가 있다고 본 원심의 판단은 정당하다"고 판시했다. 2006년부터 A사의 공공임대아파트에서 살던 배씨는 2013년 다른 사람에게 임차권을 양도하기로 하고 A사에 동의를 요청했다. 하지만 A사가 "임차권을 넘겨받겠다는 사람이 무주택자인지를 확인해 자료를 제출할 의무가 배씨에게 있는데 제출하지 않았다"며 동의를 거부했고, 배씨는 소송을 냈다. 앞서 1심은 "공공임대사업자에게 임차권의 양도에 아무런 제한없이 동의할 의무가 있다고 보기 어렵다"며 "배씨가 특정한 무주택 세대주에게 임차권을 양도하는 것에 대해 동의를 요구했다는 사실을 인정하기 부족하다"면서 원고패소 판결했다. 반면 2심은 "임차권을 넘겨받겠다는 사람이 무주택자인지 확인할 의무는 공공임대사업자에게 있고, 기존 임차인이 이를 확인해 자료를 제출할 의무가 있다고 보기 어렵다"며 1심을 뒤집고 배씨의 손을 들어줬다.
공공임대아파트
양도
임대주택법
이세현 기자
2019-04-04
형사일반
법정구속은 면해… 검찰, "서민에게 큰 피해 입혔는데 구속수감도 하지 않아" 항소 방침
[판결] '4300억대 횡령·배임 혐의' 이중근 부영 회장, 1심서 '징역 5년'
회삿돈으로 비자금을 조성하는 등 4300억원대의 배임·횡령 등 혐의로 재판에 넘겨진 이중근 부영그룹 회장에게 1심에서 중형이 선고됐다. 하지만 법원은 방어권 보장을 이유로 이 회장을 법정구속하지는 않았다. 이 회장은 구속기소됐으나 보석으로 풀려나 불구속 상태에서 재판을 받아왔다. 서울중앙지법 형사22부(재판장 이순형 부장판사)는 13일 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 횡령·배임 등의 혐의로 기소된 이 회장에게 징역 5년과 벌금 1억원을 선고했다(2018고합185 등). 재판부는 "피고인은 부영 소속 계열회사들의 사실상 1인 주주 또는 최대주주인 동시에 주요 계열회사들의 대표이사직을 맡고 있고, 직능지원이라는 특유의 운영방식을 통해 부영의 계열사들을 자신의 절대적인 통제 아래 있는 하나의 회사처럼 운영해왔다"며 "계열사들이 모두 비상장회사로 시장의 감시·견제 기능 역시 제대로 작동하기 어려운 상황을 이용해 장기간 다양한 방식으로 계열사 자금을 개인적 이익을 위해 사용했다. 또 공정거래위원회에 허위 자료를 제출하는 등의 범행을 저질렀다"고 밝혓다. 이어 "이는 기업 경영의 투명성과 건전성을 저해하고, 회사와 관련된 여러 이해관계인들에게 경제적 피해를 야기할 위험을 초래했으며, 임대주택 거주자나 지역 주민들의 정당한 이익을 고려하지 않은 행위로 비난가능성이 크다"고 설명했다. 그러면서 "부영 주식 240만주 명의개서 관련 배임죄는 그 피해 규모도 상당할 뿐 아니라 종전 형사사건에서 이 사건 주식 양도합의 사실을 참작 받아 구속상태를 면하게 되었음에도 사건이 확정되기도 전에 이 합의를 뒤집는 부도덕한 행태를 보여 죄질이 불량하다며 "이후 관련 행정사건이나 검찰 수사과정에서 조직적으로 부영의 임직원들로 하여금 허위 진술을 하게 하는 등 범행 후 정황도 좋다고 보기 어렵다"고 판시했다. 다만 재판부는 "피해 회사들이 모두 피고인의 실질적 1인 회사 또는 가족회사이자 비상장회사인 관계로 피고인의 횡령·배임 범행으로 다른 주주들에게 손해가 발생했다거나, 회사가 심각한 경영상 어려움에 빠져 회사와 관련한 다른 이해관계자들에게 현실적 손해가 발생하였다고 볼 만한 사정이 없는 점과 피고인이 피해 회사들에게 피해금액을 변제했거나 피해회복을 위해 공탁해 상당 부분 피해가 회복된 점, 그리고 피고인이 상당한 기간 국내외에서 각급 학교 교육시설·기숙사 건물 무상 신축, 장학금 수여, 칠판·디지털피아노 등 학습교보재 기증 등 교육문화사업 분야에서 지속적으로 기부활동을 해 오는 등 기업이익의 사회환원을 위해 나름대로 노력한 점, 1985년경부터 현재까지 약 20만호의 임대주택을 건설해 정부의 서민 주거생활 안정을 위한 임대주택 공급 확대정책에 기여한 점 등을 피고인에게 유리한 정상으로 고려했다"고 설명했다. 또 "공소사실 중 상당 부분이 무죄로 판단된 점 등을 감안해 피고인에게 방어권 행사의 기회를 충분히 보장할 필요성이 있어 보석 결정을 취소하지는 않는다"고 했다. 이 회장은 4300억원에 달하는 횡령·배임 혐의를 비롯해 조세포탈, 공정거래법 위반, 입찰방해, 임대주택법 위반 등의 혐의로 올해 2월 구속기소됐다. 재판부는 이 가운데 횡령액 365억7000만원, 배임액 156억원 등 521억원 상당만 유죄로 인정했다. 앞서 검찰은 결심 공판에서 이 회장에게 징역 12년과 벌금 73억원을 구형했다. 검찰은 즉각 항소 계획을 밝혔다. 검찰 관계자는 "임대 주택비리와 관련해 부영 계열사들이 실제 공사비보다 높은 국토교통부 고시 표준건축비를 기준으로 분양 전환가를 부풀려 임대아파트를 분양하고 막대한 부당수익을 챙겼는데도, 법원은 이에 대한 증명이 부족하다며 무죄로 판단했다"며 "서민에게 큰 피해를 준 중대한 범죄혐의 일부를 무죄로 판단하면서 책임에 맞지 않는 가벼운 형을 선고하고, 실형 5년을 선고하면서도 구속수감하지 않은 1심 판결은 부당하기에 항소할 계획"이라고 말했다.
비자금
이중근
횡령
배임
특정경제범죄가중처벌법
박수연 기자
2018-11-13
기업법무
대가 여부 상관없이 제3자 사용·수익 모든 행위 법으로 금지
[판결](단독) “임대주택, 돈 안받고 전대(轉貸)해도 위법”
임대주택을 지인에게 무상으로 사용하도록 해주는 것도 임대주택법 위반이라는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택법은 임대주택의 전대(轉貸, 빌린 것을 타인에게 다시 빌려주는 것)를 금지하고 있는데, 법 취지를 고려할 때 임대주택은 유·무상을 불문하고 모든 전대가 금지된다는 취지다. 대법원 형사1부(주심 김신 대법관)는 임대주택법 위반 혐의로 기소된 A씨에게 벌금 200만원을 선고한 원심을 최근 확정했다(2016도17967). 재판부는 "임대주택법은 임차인의 자격과 선정방법, 임대 조건 등을 엄격히 규정하고 있고, 부정한 방법으로 임대주택을 임대받거나 임차권의 무단 양도, 임대주택의 전대 행위를 범죄로 규정해 처벌까지 하고 있다"고 밝혔다. 이어 "임대주택법이 금지하는 임차권의 양도는 매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위(상속의 경우는 제외)를 포함하고 있는 점을 종합할 때, 구 임대주택법 제19조에서 금지하는 임대주택의 전대는 대가 지급 여부와 관계없이 임차인이 임대주택을 다시 제3자에게 사용·수익하게 하는 행위를 의미한다고 할 것이므로 유상의 임대차뿐만 아니라 무상의 사용대차도 포함된다고 봐야 한다"고 판시했다. A씨는 2011년 4월 서울 강남의 한 임대주택에 입주했다. 그런데 A씨는 2015년 4월부터 지인 B씨에게 이 주택을 무상으로 사용하게 해줬고, B씨 역시 자신의 지인에게 이 집을 빌려주기도 했다. 이 사실을 적발한 검찰은 A씨를 임대주택법 위반 혐의로 기소했다. 구 임대주택법 제19조는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외)하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없도록 금지했다. 또 같은 법 제41조 4항 5호는 이를 위반해 임대주택의 임차권을 양도하거나 전대한 자 및 이를 알선한 자를 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금에 처하도록 했다. 이 규정들은 현행 공공주택 특별법에 그대로 승계돼 동일하게 유지되고 있다. 1,2심도 "해당 규정은 임차인이 법의 목적과 무관한 자들에게 임대주택에 관한 권리를 양도·전대함으로써 임대주택이 필요한 저소득층이 오히려 임대주택에 거주하지 못하는 등의 결과가 초래되는 것을 막기 위한 것"이라며 A씨의 혐의를 유죄로 판단했다.
임차인의임대조건
임차인의선정방법
임차인의자격
전대
임대주택법
신지민 기자
2017-03-16
민사일반
주택·상가임대차
보증금 인상 표준액 공지 않고 계약은 강행법규 위반<br> '무효행위의 전환' 법리 적용… 양측의 형평성도 고려<br> 대법원, 임차인 상대 건물인도 소송 원고패소 파기
[판결] 보증금 증액 무효면 월세 감액도 무효
보증금은 올리고 월세는 깎는 방식으로 체결된 공공임대주택 임대차계약에서 보증금 증액이 무효가 되면 월세 감액도 무효가 된다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 올린 보증금을 돌려받았다면 월세도 인상해 원래대로 내야 한다는 것이다. 인상분을 내지 않으면 임대료 연체에 해당해 임대인이 임대차계약을 해지하고 집을 비워달라고 할 수 있다. 대법원 전원합의체(주심 박병대 대법관)는 18일 공공임대주택 사업자인 D사가 임차인 정모(32)씨를 상대로 낸 건물인도 청구소송(2013다42236)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법 합의부로 돌려보냈다. 정씨와 D사는 2006년 5월 경기도 성남의 한 공공임대 아파트를 보증금 2억4600만원, 월세 59만원에 임대차계약을 체결했다. 당시 구 임대주택법 등에 따른 표준보증금은 1억3700만원, 표준임대료는 월 90만원이었지만 D사가 1년 만기 정기예금 이율인 연 3.45%를 적용해 보증금과 임대료를 상호전환해 책정한 금액이다. 보증금을 높이는 대신 월 임대료를 낮춘 셈이다. 이 계약에는 정씨가 3개월 이상 월세를 연체하면 D사가 계약을 해지할 수 있다는 내용을 포함됐다. 그런데 이후 보증금이 비싸다는 사실을 알게 된 정씨는 D사를 상대로 "표준보증금인 1억3700만원보다 비싸게 받은 보증금 계약은 무효"라며 "차액을 돌려달라"고 소송을 냈다. 이에 D사는 "표준보증금을 넘는 보증금이 무효라면 표준임대료 90만원보다 적은 월세 계약도 무효"라며 "차액만큼 더 내라"고 정씨를 상대로 맞소송을 냈다. 법원은 두 사람의 주장을 모두 받아들였다. 법원은 "공공임대주택 사업자가 표준금액보다 보증금을 올리고 월세를 깍는 방식(전환금액)으로 임차인을 모집하길 원한다면 표준금액과 전환금액을 모두 공고했어야 하는데, D사는 표준금액은 공지하지 않은 채 임대차계약을 체결했으므로 강행법규 위반"이라며 "D사는 정씨에게 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 D사에 임대료 차액 월 31만원을 지급하라"고 판결했고 이 판결은 확정됐다. 이후 D사는 보증금 차액을 정씨에게 돌려줬지만, 정씨는 3개월 이상 최초 계약대로 월 59만원만 내고 차액을 내지 않았다. 이에 D사는 정씨에게 임대차계약 해지를 통보한 다음 아파트를 비워 달라며 다시 소송을 냈다. 이 사건에서는 임대보증금과 임대료의 상호전환이 법정 방식을 갖추지 못해 무효가 된 경우 임차인이 임대사업자에게 표준임대료와 당초 계약상 임대료의 차액을 지급할 의무를 부담하는지와 그 돈의 성격이 무엇인지가 쟁점이 됐다. 임차인이 추가로 내야 할 월세에 해당한다고 보면 3개월 이상 연체시 임대사업자가 임대차계약을 해지할 수 있지만, 월세와 상관없는 단순한 부당이득에 해당한다면 임대사업자는 보증금에서 미납한 월세 차액만큼을 공제할 수 있을 뿐 계약 해지는 주장할 수 없게 된다. 대법원은 '무효행위의 전환' 법리를 적용해 양측의 형평성을 고려한 판결을 내렸다. 대법원은 "법률행위가 강행법규에 위반돼 무효가 되는 경우 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 이와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가진다"며 "이 같은 당사자의 가정적 효과의사는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법취지 등을 두루 고려해 판단할 것이지만 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약 전체를 무효로 하면 임차인은 그 즉시 임대주택에 더 이상 거주할 수 없게 되므로 임대주택의 공급을 통해 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 입법목적을 달성할 수 없게 된다"면서 "그렇다고 해서 보증금은 표준보증금으로 하되 월세는 당초 계약대로 59만원을 한다면 임대사업자에게 일방적으로 불리해 형평에 어긋난다"고 설명했다. 그러면서 "이 사건에서 D사와 정씨는 임대보증금과 임대료의 상호전환을 하지 않은 원래의 임대조건인 표준보증금과 표준임대료로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 상당하다"면서 "따라서 D사는 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 그에 상응해 임대료 차액인 월 31만원을 지급할 의무를 부담해야 하며 이를 3개월 이상 연체하면 D사는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 판시했다. 이에 대해 김신·김소영·권순일·박상옥 대법관은 "임대보증금은 표준보증금을 초과하는 한도 내에서 무효이지만, 임차인은 당초 계약에서 정한 월세 59만원만 내면 된다"며 "임대차계약과 보증금계약은 별개의 계약이고, 보증금계약에서 정한 임대보증금이 법령상 상한을 초과해 그 부분이 무효가 됐다고 해서 별개의 법률행위인 임대차계약에서 정한 차임이 그에 상응하여 증액된다고 볼 수 없다"는 별개의견을 냈다. 이 소수의견은 사실상 반대의견이지만 기판력 문제로 '원심을 파기한다'는 점에서는 다수의견과 주문이 동일해 별개의견으로 분류됐다. 앞서 1심은 "정씨가 내야 할 월세는 90만원이고, 이 차액을 연체하면 임대사업자는 임대차계약을 해지할 수 있다"며 D사의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "정씨가 내야 할 임대료는 당초 계약상 금액인 59만원이고 나머지 차액은 부당이득에 해당한다"며 "이를 연체했다고 해서 D사가 임대차계약을 해지할 수는 없다"면서 정씨의 손을 들어줬다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 표준임대료와 당초 계약상 임대료 차액의 법적 성질이 임대료에 해당한다는 취지로 판시해 하급심의 혼란을 종식시켰다"며 "민법 제138조의 무효행위 전환이라는 법률적 근거를 제시하면서 이 법리 적용에 있어 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다고 판시해 그 기준과 한계도 선언했다"고 설명했다. 판결문 보기 이번 전원합의체 판결문은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1479446796781_142636.pdf)에서 전문을 확인할 수 있다.
보증금
월세
형평성
무효행위의전환
건물인도
임대보증금
임대차계약
임대료
신지민
2016-11-18
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