[대법원 판결] 부동산 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때 민법상 점유자는 특별한 사정이 없는 한 소유의 의사로 점유한 것으로 추정하는데, 이 추정은 지적공부 등의 관리주체인 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 마찬가지로 적용된다는 대법원 판결. 이 때 국가 등 점유자가 점유취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류 등 점유권원을 적극적으로 제출하지 못하고 있더라도 △점유의 경위와 용도 △함께 분할된 다른 토지의 이용 또는 처분관계 등 여러 사정을 감안할 때 점유자가 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐 소유권을 적법하게 취득했을 가능성을 배제할 수 없는 경우에는 자주점유의 추정을 부정해 무단점유로 볼 수 없다는 취지. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관), 2021다263496(2023년 2월 2일 판결) [판결 결과] 서울시가 A 씨 등을 상대로 제기한 부동산 소유권 이전 등기 청구의 소 등(2021다263496)에서 원고패소 판결한 원심의 일부를 파기하고 사건을 서울고법으로 환송. [쟁점] 망인 소유 토지에 대한 원고의 점유에 관하여 자주점유 추정이 유지되는지(점유취득시효에 있어 국가 등의 자주점유 추정 여부에 관한 판단 기준) [사실관계와 1,2심] 망인 B 씨의 소유인 한 토지는 1942년 11월 경부터 초등학교 부지 중 일부로 사용돼 왔다. 1950년경부터 진행된 농지분배절차에서 해당 토지는 초등학교에 분배됐다. 서울시는 1964년경 B 씨를 비롯해 해당 초등학교 부지의 등기부상 소유자들을 상대로 "서울시가 초등학교 부지를 1942년 12월 31일 각 증여받았다"고 주장하며 증여를 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기했다. 1심에서 B 씨에 대해 공시송달로 절차가 진행되어 원고 승소판결이 선고됐다. 서울시는 1심판결에 의해 해당 토지에 관해 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 약 55년이 지난 후 B 씨의 상속인들인 A 씨 등이 추완항소를 제기해 원심이 진행됐다. A 씨 등은 원심에서 진정명의회복을 원인으로 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 반소를 제기했다. 서울시는 원심에서 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 예비적 청구를 추가했다. 1심은 원고승소, 2심은 원고패소 판결했다. [대법원 판단(요지)] "부동산 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 민법 제197조 제1항에 의하여 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정되는 것이며 이러한 추정은 지적공부 등의 관리주체인 국가나 지방자치단체가 점유하는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 따라서 국가 등이 점유취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다고 하더라도, 그 점유의 경위와 용도, 국가 등이 점유를 개시한 후에 지적공부에 그 토지의 소유자로 등재된 자가 소유권을 행사하려고 노력하였는지 여부, 함께 분할된 다른 토지의 이용 또는 처분관계 등 여러 가지 사정을 감안할 때 국가 등이 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득하였을 가능성을 배제할 수 없는 경우에는, 국가 등의 자주점유의 추정을 부정하여 무단점유로 인정할 것이 아니다." [대법원 관계자] "점유취득시효에 있어 국가 등의 자주점유 추정 여부 판단 기준에 관한 기존 판례 법리를 구체적인 사안에 적용해 취득시효 주장자인 서울시가 적극적으로 점유권원을 증명하지 못했다는 사정만으로 서울시의 자주점유 추정이 번복된다고 볼 수 없다는 점을 강조하고, 그 외 이 사건에서 나타난 정황에 의하더라도 서울시의 자주점유 추정이 번복된다고 볼 수 없다고 판단한 판결이다."

계약명의신탁에서 명의신탁자가 명의신탁 부동산을 계속 점유하고 있었더라도 자주점유가 될 수 없기 때문에 명의신탁자가 명의수탁자에게 '점유취득시효 완성'을 주장할 수는 없다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관)는 지난달 12일 사망한 A씨의 유족 B씨 등이 C씨 등을 상대로 낸 소유권이전등기소송(2019다249428)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다. A씨는 C씨에게 토지를 명의신탁하는 내용으로 C씨와 계약명의신탁약정을 체결했다. C씨는 이같은 계약명의신탁약정을 모르는 한국농어촌공사로부터 토지를 매수하는 매매계약을 체결하고, 1997년 4월 18일 자신의 이름으로 소유권이전등기를 마쳤다. A씨는 이때부터 이 토지를 2018년 2월 8일까지 계속 점유하면서 경작했다. A씨가 사망하자 유족인 B씨 등은 A씨의 점유취득시효 완성을 주장하면서 명의수탁자(등기명의자)인 C씨를 상대로 토지 소유권 이전등기를 요구하는 소송을 냈다. 이 사건에서는 계약명의신탁에서 명의신탁자의 점유를 소유의 의사로 점유한 것이라고 볼 수 있는지가 쟁점이 됐다. ‘자주점유’ 될 수 없어 매매계약의 당사자 안돼 재판부는 "점유자의 점유는 소유의 의사로 점유하는 것으로 추정되지만, 점유자가 점유개시 당시 소유권취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건 없이 이러한 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것이 증명됐다면 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다(타주점유)고 봐야 하고, 무단점유인 것이 밝혀짐으로써 그 점유가 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨진다는 것이 종래 판례"라고 밝혔다. 이어 "부동산실명법에 따르면 △계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산의 소유자(매도인)가 명의신탁약정을 알았는지 여부와 관계없이 부동산의 소유권을 취득하지 못하고 △매매계약의 당사자는 매도인과 명의수탁자(매수인)로, 계약명의신탁자는 매매계약의 당사자가 아니라서 소유자(매도인)를 상대로 소유권이전등기청구를 할 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "자신에게 부동산에 관한 권리가 없다는 사정은 명의신탁자도 잘 알고 있다고 봐야 한다"며 "계약명의신탁에서 명의신탁자가 명의신탁약정에 따라 부동산을 점유한다면 명의신탁자에게 점유할 다른 권원이 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 명의신탁자는 소유권 취득의 원인이 되는 법률요건이 없이 이러한 사실을 잘 알면서 타인의 부동산을 점유한 것으로, 어떠한 점유가 계약명의신탁자로서 한 점유라는 것이 밝혀진다면 이는 무단점유임이 밝혀진 것으로 자주점유 추정이 번복된다"고 판시했다. 앞서 1심은 원고일부승소 판결했지만, B씨 등이 취득시효 완성 주장을 하지 않아 관련 쟁점에 대한 판단이 없었다. 2심은 재판과정에서 B씨 등이 취득시효 완성을 주장하자 이를 받아들여 원고승소 판결했다.

선대로부터 물려받은 토지의 공적장부에 소유관계가 그대로 남아있다면 국가가 이 토지를 20년간 국도로 편입해 사용했더라도 국가의 자주점유를 추정할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사24단독 이문세 부장판사는 A씨가 국가를 상대로 낸 부당이득금소송(2021가단5083556)에서 최근 원고승소 판결했다. 이의 제기하거나 세금 납부한 자료는 없지만 토지에 대한 사용수익권 포기로 보기 어려워 A씨는 충북에 있는 125평 규모 토지에 관해 1986년 9월 상속 받았다며 2006년 9월 소유권 이전등기를 마쳤다. 그런데 국가는 앞서 1982년 무렵 이 토지 지목이 임야에서 도로로 변경된 이후 국도로 편입해 점유·사용하고 있었다. 이에 A씨는 국가를 상대로 소송을 냈다. 국가는 "지목 변경 무렵부터 20년간 소유의 의사로 토지를 점유해 점유취득시효가 완성됐다"고 맞섰다. 이 부장판사는 "이 토지는 1971년부터 A씨의 선대 명의로 소유권보존등기가 완료돼 있는 등 국가의 보상절차가 진행되기 전부터 이미 소유관계가 분명했다"며 "토지보상이 실제 이뤄졌다면 공부상 소유관계도 정리됐을 텐데, 토지의 등기부등본 등 지적공부에는 국가가 이를 취득했다고 볼 만한 아무런 기재가 없다"고 밝혔다. 서울중앙지법 국가 패소 판결 이어 "국가는 토지 보상절차가 일부 진행됐다는 내부 기안문서만 제출할 뿐 보상금이 실제 지급됐는지 확인할 수 있는 객관적 자료는 제출하지 못하고 있다"며 "당시 인근 토지도 현재까지 국가가 아닌 사인 명의로 소유관계가 돼있는 점 등을 고려하면 토지 보상절차가 실제 이뤄졌다고 인정하기 부족하다"고 설명했다. 또 "이 토지에 대한 보상이 이뤄졌다면 공적장부를 정리하지 못할 특별한 사정이 없음에도 A씨의 선대나 A씨 명의로 공적장부의 소유관계는 계속 남아있다"며 "토지에 대한 국가의 자주점유 추정은 깨졌다고 봐야 한다"고 했다. 그러면서 "A씨의 선대나 A씨가 해당 토지가 장기간 도로로 사용되는데 이의를 제기하거나 세금을 납부했다고 볼 자료는 없지만, 이것만으로 토지에 대한 사용수익권을 포기했다고 인정하기 부족하다"며 "국가는 A씨가 소송을 제기한 날의 5년 전인 2016년 4월부터 A씨가 구하는 2021년 11월까지 발생한 임료의 합계 16만9050원을 지급하고, 그날 이후부터 토지에 관한 국가의 점유 종료일 또는 A씨의 소유권 상실일까지 월 3070원의 비율로 계산한 임료 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.

국가가 취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하더라도, 국가가 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐 소유권을 적법하게 취득했을 가능성을 배제할 수 없는 경우에는 국가의 자주점유 추정을 번복할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 이모씨가 국가를 상대로 낸 소유권말소 등기 소송(2021다230991)에서 최근 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 의정부지법으로 돌려보냈다. 일제강점기 시절 이씨의 증조부는 경기도 파주시에 있는 토지 일부를 사정 받았다. 사정토지에 관한 지적공부 등은 6·25 전쟁으로 멸실됐다가 1961년 8월 복구됐는데, 일부 토지의 지목은 '도로'로 변경된 상태였다. 1978년 11월에는 토지의 토지대장상 소유자란이 '소유자미복구'로 정정되기도 했고, 1996년 6월에는 토지에 대해 국가 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다. 이에 이씨는 "국가 명의의 소유권보존등기는 무효"라며 소송을 냈다. 이에 대해 국가는 "토지를 일제강점기부터 국도로 점유·관리해왔으므로 점유취득시효가 완성됐다"고 맞섰다. 1,2심은 이씨의 손을 들어줬다. 1,2심은 "국가가 토지에 대한 점유취득시효 완성을 주장하면서도 그 토지를 취득함에 있어 공공용 재산의 취득절차를 밟거나 그 소유자의 사용승낙을 받았다는 사정을 인정할 만한 아무런 자료를 제출하지 못했다"며 국가가 토지를 소유권 취득의 법률요건 없이 그러한 사정을 잘 알면서 무단점유했다고 판단해 자주점유 추정을 부정했다.그러나 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "국가가 취득시효의 완성을 주장하는 토지의 취득절차에 관한 서류를 제출하지 못하더라도, 그 점유의 경위와 용도, 국가 등이 점유를 개시한 후에 지적공부에 그 토지의 소유자로 등재된 자가 소유권을 행사하려고 노력했는지 여부, 함께 분할된 다른 토지의 이용 또는 처분관계 등 여러 가지 사정을 고려할 때, 국가가 점유 개시 당시 공공용 재산의 취득절차를 거쳐 소유권을 적법하게 취득했을 가능성을 배제할 수 없다"며 "이러한 경우에는 국가의 자주점유 추정을 부정해서는 안 된다"고 판시했다.

남의 토지에 세워진 건물의 전 소유자가 토지 소유자에게 돈을 건넨 적이 있다고 해서 자주점유(自主占有)의 추정이 번복되는 것은 아니므로, 건물의 현 소유자와 전 소유자가 합쳐서 20년간 토지를 점유했다면 민법 제245조1항의 점유취득시효 완성을 인정해야 한다는 판결이 나왔다. 자주점유는 소유의 의사로 점유하는 것을 뜻하며, 민법 제245조가 규정하는 점유취득시효의 요건이 된다. 이 조항 1항은 '20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다'며 이른바 부동산 점유취득시효를 규정하고 있다. 서울중앙지법 민사45단독 허윤 판사는 토지 소유자 고모씨가 토지 위 건물을 소유한 한국맥도날드를 상대로 "해당 건물을 철거하고 토지를 인도하며, 토지 사용료 1920만원을 지급하라"며 낸 토지인도 청구소송(2014가단5089716)에서 12일 원고패소 판결했다. 허 판사는 "피고의 직전 건물주인 박모씨가 원고에게 돈을 준 적이 있다는 사실만으로는 자주점유의 추정이 깨지지 않으므로 피고와 박씨는 합쳐서 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 토지를 점유했다고 추정된다"고 밝혔다. 이어 "피고가 박씨에게 건물을 매수해 토지를 점유했다고 주장하는 2010년 8월 1일부터 거꾸로 20년 동안 토지 소유자는 원고였고, 소유자가 변동된 적이 없으므로 피고가 2010년 8월 1일 시효완성으로 건물이 점유하는 토지의 소유권을 취득했다"고 설명했다. 허 판사는 "원고의 건물철거와 토지인도, 부당이득 반환청구는 인정되지 않으며 되레 피고가 반소로 제기한 토지 소유권 이전등기 청구를 원고가 이행해야 한다"고 설명했다. 원고는 인천광역시 중구의 한 토지를 소유했고, 피고는 원고의 토지에 지어진 건물의 소유자다. 신모씨가 1965년 이 땅에 4층 건물을 신축해 소유권보존등기를 한 후 여러 사람에게 소유권이 이전되다가 1978년 박씨, 2000년 피고에게 순차적으로 매도됐다. 한편 원고는 1983년 이모씨로부터 토지를 매수해 계속 소유했다. 원고는 피고가 자신의 토지를 권원없이 점유하고 있으므로 건물을 철거하고 점유했던 토지를 인도하면서 토지를 무단으로 사용한 대가를 지불하라며 소송을 냈다. 이에 피고는 점유취득시효가 완성됐으니 토지소유권 이전등기 절차를 이행하라며 반소를 제기했다.

공부상 경계를 벗어나 공공지를 점유한 경우라도 다른 인접지들이 공공지 점유자의 토지경계를 침범하고 있어 실제 사용면적에 큰 차이가 없다면 자주점유를 인정할 수 있다는 판결이 나왔다. 대법원은 실제 점유면적이 공부상 면적보다 넓으면 그 초과 부분에 대해 자주점유를 인정하지 않는 것을 원칙으로 하고 있다(☞2008다95649). 부산지법 행정2부(재판장 강후원 부장판사)는 21일 이모씨가 부산시를 상대로 제기한 1100여만원의 변상금부과처분 취소소송(2011구합2683)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 "점유하고 있는 토지 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하며, 그 초과부분의 점유는 권원의 성질상 타주점유에 해당한다"고 밝혔다. 그러나 "이씨 주택부지 인근의 토지들의 공부상 경계가 대부분 실제 경계와 달라 이씨가 실제로 점유하게 된 면적은 공부상 면적과 큰 차이가 없으므로 이 점유를 타주점유라고 볼 수 없다"며 "이씨와 그 가족들이 집과 땅을 매수한 뒤 취득시효를 완성한 이상 변상금 부과처분은 위법하다"고 설명했다. 재판부는 또 "도로의 형태를 갖추고 있지 않고, 도로법에 따른 노선의 지정 등이 있었다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없는 이씨의 주택부지를 (점유취득시효 대상이 되지 않는)행정재산으로 보기는 어렵다"고 덧붙였다. 사망한 남편이 1965년에 매수한 집에 거주하던 이씨는 공유재산인 토지를 무단으로 점유하고 있다는 이유로 지난 3월 부산시로부터 변상금부과처분을 받았다.

구분소유적 공유관계에서 실제 점유 면적이 등기부상 지분비율에 따라 환산한 면적을 상당히 초과하는 경우 자주점유(自主占有)의 추정이 깨진다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 매매대상 토지의 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하면 자주점유의 추정이 깨진다는 법리가 구분소유적 공유관계에도 적용된다는 것을 분명히 한 점에 의미가 있다. 대법원 민사2부(주심 김지형 대법관)는 최근 오모(64)씨 등이 "점유 취득시효가 완성됐으므로 점유부분 만큼 지분소유권 이전등기를 해달라"며 토지 공유자 황모(63)씨와 조모(64)씨를 상대로 낸 소유권이전등기소송 상고심(☞2010다35367)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "매매대상 토지의 면적이 공부상 면적을 상당히 초과하는 경우에는 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있었다고 보는 것이 상당하다"며 "매도인이 초과 부분에 대한 소유권을 취득해 이전해 주기로 약정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 초과 부분은 단순한 점용권의 매매로 봐야 할 것이므로 권원의 성질상 타주점유(他主占有)에 해당한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이러한 법리는 1필의 토지의 일부를 특정해 매수하면서 편의상 전체에 관해 공유지분등기를 마쳐뒀는데, 실제 점유 면적이 등기부상 지분비율에 따라 환산한 면적을 상당히 초과하는 경우에도 마찬가지로 적용된다"고 설명했다. 자주점유는 소유의 의사를 갖고 점유하는 것, 타주점유는 타인이 소유권을 가지고 있다는 것을 전제로 하는 점유이다. 오씨 등과 황씨, 조씨는 예천군의 한 토지를 각각 1809분의 260, 620, 929 지분으로 공유하고 있었다. 이들의 공유관계는 외부적으로는 공유형태이지만, 내부적으로는 특정 부분을 점유하는 형태의 구분소유적 공유(일명 상호명의신탁)였다. 오씨 등은 1995년에 1809분의 260 지분 토지를 셋으로 나눠서 이전등기받아 점유하고 있었는데, 오씨 등이 실제로 점유한 부분은 1691㎡로 전체 토지면적 4813㎡의 등기부상 지분 비율인 691㎡의 3배 가까이에 달했다. 오씨 등은 해당 토지가 현재의 상태로 분할된 1972년 이래 20년이 지났으므로 점유취득시효가 완성됐다며 2007년 6월 점유면적대로 등기를 하자며 소송을 냈으나 1,2심에서 패소했다.

연세대학교가 30년 넘게 무단 점유하고 있는 학교부지 2천6백여평의 소유자는 국가와 서울시 및 서대문구청이라는 대법원판결이 나왔다. 이에 따라 연세대는 공학관과 수위실 등으로 사용하고 있는 이 땅을 계속 쓰려면 땅을 매입하거나 사용료를 내야 한다. 대법원 민사3부(주심 金滉植 대법관)는 연세대가 "학교부지 3천2백85평에 대한 소유권을 이전해 달라"며 국가와 서울시 등을 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심(2005다33671)에서 지난 10일 원고 일부승소 판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려 보냈다. 재판부는 판결문에서 "문제의 학교부지 중 4백74평에 대해서만 학교의 소유권이 인정되고 나머지 2천6백77평에 대해서는 자주점유 추정이 깨진 만큼 국가 등의 소유로 봐야 한다"고 밝혔다. 연세대는 지난 70년부터 담을 쌓고 학교부지로 사용해 오다 감사과정에서 학교소유가 아닌 토지를 사용하고 있다는 지적을 받자 국가 등을 상대로 "20년간 소유의사로 평온하게 부동산을 점유해 온 만큼 소유권을 이전해 달라"며 소송을 냈었다.