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대법원전원합의체, 원고승소 원심 확정
주택공사가 공공임대주택 분양하는 경우 법정기준 넘은 분양전환가격책정은 무효
한국토지주택공사가 공공임대주택을 분양하면서 법정기준을 넘어선 분양전환가격을 책정한 것은 무효라는 대법원 전원합의체판결이 나왔다. 무주택자에게 합리적인 가격에 주택을 공급하고자 하는 임대주택법의 취지를 실효적으로 보장해야 한다는 취지다. 이번 판결로 '분양전환가격이 지나치게 높아 임차인의 우선분양전환권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르러 임대주택법의 입법목적을 본질적으로 침해하는 경우에만 허용될 수 없다'고 판시한 종전 2004다33605 판결은 변경됐다. 대법원 전원합의체(주심 이홍훈 대법관)는 광주 광산구 주공아파트 주민 서모(40)씨 등 71명이 "임대주택 분양계약에서 법정 분양전환가격을 초과해 책정된 금액은 부당이득에 해당한다"며 한국토지주택공사를 상대로 부당이득반환을 청구하며 낸 소유권이전등기 등 청구소송 상고심(☞2009다97079)에서 원고승소한 원심을 21일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정도모를 입법목적으로 하고 있고 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대주택의 분양이 이뤄지도록 하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "그런데 임대사업자가 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 보면 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인으로부터 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하는 것이 허용돼 이는 관련 법령의 입법취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려가 있다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "법에서 정한 분양전환가격 산정기준을 위반해 임대주택을 분양한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 관련 법령의 규정들을 강행법규에 해당한다고 봐 정해진 산정기준에 의한 금액을 초과한 부분에 대해서는 무효로 봐야 한다"고 판단했다. 2000년부터 임대아파트를 임차해 거주해온 서씨 등은 2007년 분양전환신청을 했으나 주택공사가 법정산정기준을 초과한 분양전환가격을 통보하자 계약을 거부하고 소송을 냈다. 지금까지 대법원은 임대사업자가 산정기준을 초과한 분양전환가격을 책정해도 임차인의 분양권을 박탈하는 정도가 아니라면 위법하지 않다고 판단해왔었다. 1심은 기존 대법원판례에 근거해 피고인 주공의 손을 들어줬다. 이에 서씨 등은 아파트분양계약을 체결하고 주택공사가 제시한 분양대금도 모두 납부한 뒤, "법정 분양전환가격을 초과한 액수는 주택공사의 부당이득"이라며 청구취지를 변경해 항소했다. 2심은 1심을 뒤집고 주공에 패소판결을 내렸다.
한국토지주택공사
공공임대주택
법정기준
분양전환가격
우선분양전환권
임대주택법
정수정 기자
2011-04-22
부동산·건축
행정사건
대법원 원심확정, 주택정책의 주명성 확보… 수분양자 알권리도 충족
"주공아파트 분양가 산출근거 공개하라"
주공아파트의 분양원가를 공개하라는 대법원 판결이 나왔다. 분양가 상한제와 분양원가 공개를 주요내용으로 하는 주택법 개정안이 지난 4월 국회 본회를 통과해 오는 9월 민간아파트에 대한 분양원가 공개가 시행되는 상황에서 나온 판결이어서 정부 정책의 정당성을 뒷받침해 주는 판결로 평가된다. 특히 이번 판결에 따라 주택사업을 시행하는 공공기관은 개정 주택법 시행 시기와 범위와는 상관 없이 분양원가를 모두 공개해야 할 것으로 전망된다. 대법원 특별2부(주심 박시환 대법관)는 1일 고양시 풍동 주공아파트 계약자대표회의 위원장인 민모씨가 "아파트 분양가 산출근거를 공개하라"며 대한주택공사를 상대로 낸 행정정보공개청구 거부처분취소소송 상고심(☞2006두20587)에서 원고승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "국민의 알 권리를 보장하고 국정에 대한 참여와 국정운영의 투명성 확보를 목적으로 하는 정보공개제도의 취지에 비춰 정보의 비공개 여부는 엄격히 해석할 필요가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이미 분양이 종료된 아파트 분양원가 산출내역의 자료를 공개한다고 해 기업으로서 경쟁력이 현저히 저하된다거나 주택건설사업과 분양업무 추진이 곤란해진다고 단정할 수 없고, 오히려 분양원가를 공개함으로써 수분양자들의 알권리를 충족하고 공공기관의 주택정책에 대한 국민의 참여와 운영의 투명성을 확보할 수 있다는 계기가 될 수 있는 점 등을 감안하면 정보공개가 피고의 이익을 현저히 해할 우려는 없다"고 덧붙였다. 민씨는 2004년 4월 고양시 풍동 주공아파트의 분양원가가 너무 높다며 대한주택공사 홈페이지를 통해 토지배입 보상비 등 분양원가와 관련한 7가지 정보를 공개하라고 요구했으나 거부당하자 행정소송을 내 1,2심에서 모두 승소했었다. 대법원 관계자는 "그동안 분양원가를 공개할 것을 요구하는 국민적 여론이 높았으며 최근에는 이런 경향이 반영돼 주택법이 개정되기 이르렀다"며 "이번 판결은 여론과 입법 추세를 법리적으로 뒷받침하는 의미가 있다"고 말했다. 한편 대법원은 지난 2월 인천 삼산 주공아파트 2단지 입주자들이 분양원가 공개를 요구하며 주택공사를 상대로 낸 행정정보공개 청구 거부처분 취소소송에서도 원고승소 판결을 내린 원심을 확정했었다.
주공아파트
분양원가
분양가상한제
주택법
분양원가공개
대한주택공사
정성윤 기자
2007-06-04
부동산·건축
대법원, 손해배상 청구권 인정한 원심파기
아파트 하자있어도 입주자대표회의는 보수청구권만 있다
아파트 입주자대표회의는 부실시공으로 아파트에 하자가 있을 경우 건축주 등 사업주체에 대해 하자보수청구권만 행사할 수 있을 뿐이고 하자를 이유로 손해배상을 청구할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 양승태 대법관)는 지방도시의 주공아파트 입주자대표회의가 대한주택공사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2006다64863)에서 원고 승소판결을 내린 원심을 파기하고 지난달 29일 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 의한 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물 구분소유자에게 귀속한다"며 "비록 주택법 제49조 등 관련법령이 구 주택건설촉진법 소정의 입주자 대표회의에게 공동주택의 사업주체에 대한 하자보수청구권을 부여하고 있으나, 이는 행정적인 차원에서 공동주택 하자보수의 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수보증금으로 신속하게 하자를 보수할 수 있도록 하는 기준을 정하는 데 그 취지가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "입주자대표회의에게 하자보수청구권 외에 하자담보추급권까지 부여하는 것이라고 볼 수는 없으므로, 공동주택에 하자가 있는 경우 대표회의로서는 사업주체에 대해 하자보수를 청구할 수 있을 뿐이며, 그에 갈음한 손해배상청구권을 가진다고 할 수 없다"고 덧붙였다. 지난 97년 지방의 한 주공아파트에 입주한 주민들 대표로 구성된 원고는 아파트 외벽 등에 하자가 발견되자 주택공사에 보수를 요구, 시공업체를 통해 여러 차례 보수를 받았으나 완벽하게 보수가 이뤄지지 않자 "7억4,000여만원을 배상하라" 소송을 내 2심에서 4억1,200여만원의 승소판결을 받았다.
대한주택공사
집합건물
집합건물의소유및관리에관한법률
하자담보추급권
입주대표회의
주공아파트
주택법
정성윤 기자
2007-04-13
민사일반
고지의무 위반으로 부작위에 의한 기망행위 해당… 22억 지급하라
대법원 "아파트 옆 쓰레기매립장 조성 미리 알렸어야"
아파트를 분양하면서 인근에 쓰레기매립장이 들어설 것이란 사실을 사전에 고지하지 않은 건설사에게 손해배상 책임이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 제1부(주심 전수안 대법관)는 김모씨 등 경기남양주 청학지구 주공아파트 입주자 325명이 "쓰레기 매립장이 들어선다는 사실을 미리 알리지 않았다"며 대한주택공사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2004다48515)에서 세대당 400만원에서 1천200만원까지 총 22억여원을 지급하라는 원심판결을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "인근에 쓰레기매립장이 건설예정이라는 사실은 신의칙상 분양계약자들에게 사전에 고지해야할 대상이라고 판단한 원심은 정당하다"고 판결했다. 재판부는 이어 "주택공급에 관한 규칙이 규정하고 있는 모집공고시 고지하여야할 사항에 포함되지 않는다"는 피고의 주장에 대해 "고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다" 면서 받아들이지 않았다. 또 재판부는 "고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당한다"면서 "원고들은 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 요구하거나 손해배상만을 청구할 수도 있다"고 판시했다. 남양주 청학지구 아파트는 공공분양 2천270세대와 근로복지 아파트 900세대 등 3천170세대 규모로 1997년 분양이 시작된 이후 1999년 아파트에서 800m 떨어진 곳에 쓰레기 매립장이 건설될 예정이라는 사실이 언론을 통해 알려지자 이에 반발한 입주자들이 소송을 냈다.
아파트분양
쓰레기매립장
대한주택공사
신의칙
남양주
주공아파트
2006-10-24
민사일반
부동산·건축
서울고법, 주택겁 제46조1항 위헌제청 결정
"공동주택의 하자담보 책임기간 단축은 재산권 침해인지?" 서울고법 위헌제청
지난 5월26일 아파트 하자담보책임기간을 줄이는 방향으로 개정 시행된 주택법 제46조제1항 등은 '국민의 재산권을 침해해 위헌의 소지가 있다'며 법원이 위헌제청결정을 내렸다. 이번 위헌심판제청결정은 전국의 법원에 아파트 하자담보책임과 관련된 크고 작은 소송들이 많이 계류중인 가운데 나와 앞으로 헌법재판소의 판단이 주목된다. 서울고법 민사6부(재판장 尹載允 부장판사)는 경기도고양시 소재 햇빛주공22단지 입주자대표회의가 대한주택공사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2004나68829)에서 11일 "주택법 제46조제1항, 제3항 및 부칙 제3조는 헌법에 위반된다고 판단된다"며 직권으로 위헌제청결정을 했다. 재판부는 결정문에서 "개정 주택법 제46조제1항은 하자담보책임기간을 집합건물법 제9조의 적용을 배제하고 하자담보책임기간을 10년의 범위에서 대통령령에 위임하고 있다"며 "하자담보책임은 그 발생과 존속기간, 권리행사기간, 청구권자와 하자의 범위를 어떻게 정하느냐에 따라서 국민의 재산권에 결정적인 영향을 미침에도 불구하고 하자책임의 모든 부분을 대통령령에 위임하는 것은 행정권의 자의적 법 해석 및 법 집행의 위험성이 높아서 국민의 재산권을 본질적으로 침해할 위험성이 높다"고 밝혔다. 재판부는 또 "제46조제3항의 경우 내력구조부 중 중대한 하자에 대해서만 손해배상을 인정하고 있는데 발생한 하자는 중대하건 경미하건 모두가 하자담보책임의 대상이 되는 것이지 중대한 하자만 책임의 대상이 된다고 볼 수 없어 이는 재산권침해가 명백하다"고 밝히고 개정된 "부칙 제3조는 경과조치로서 이 법 시행 전에 사용검사를 받은 공동주택도 개정법이 정한 담보책임 및 하자보수규정을 적용하도록 하고 있어 이는 명백히 개정법 시행 전에 형성된 법률관계에 기한 재산권을 합리적 근거가 없이 소급적으로 제한하는 것으로 소급입법에 의한 사유재산권 침해에 해당한다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "개정 주택법 제46조제1항이 집합건물법상 하자담보청구권과 주택법상 하자보수청구권은 법적 성질, 권리의 주체, 하자책임기간의 성질, 권리의 내용이 모두 다른데 이런 차이점에 대한 고려없이 무조건 양자를 동일하게 두고 근거없이 주택법 규정이 집합건물법 규정보다 우선한다고 정함으로써 실무상 심각한 모순이 발생했다"며 "아파트 등 공동주택의 하자보수청구권은 단기간의 하자보수기간이 적용되는 반면, 일반 주택이나 집합건물 중 주택이 아닌 사무실 등은 개정법의 적용을 받지 않고 집합건물법에 의해 10년의 하자보수기간이 적용돼 보호 필요성이 가장 큰 공동주택의 하자보수기간이 오히려 가장 짧게 되는 모순이 발생한 것도 잘못된 입법의 증거"라고 지적했다. 재판부는 지난 96년8월 사용검사를 받아 입주한 주공아파트 4백41세대에 하자가 발생, 시공자인 영풍산업으로부터 하자보수를 받았으나 계속해서 하자가 남아있다며 소유자들이 4억2천1백여만원의 손해배상 청구소송을 내 1심에서 일부승소했지만 항소심에서 주공측이 올해 5월 개정된 개정 주택법 등을 근거로 하자보수책임기간이 경과해 책임이 이미 소멸했다고 주장하자 직권으로 위헌제청결정을 내렸다.
하자담보책임기간
주택법
집합건물법
하자보수청구권
햇빛주공22단지
오이석 기자
2005-07-12
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