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공인중개사, 고객에게 발생한 피해 공동으로 배상해야
[판결](단독) 중개보조원에게 업무 대부분 맡기고 고정비만 받았어도
공인중개사가 부동산 중개업무 대부분을 중개보조원에게 맡기고 매달 고정비만 받았더라도 보조원의 중개업무 과실로 고객에게 피해가 발생했다면 공동불법행위에 따른 손해배상책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 공인중개사 A 씨(소송대리인 최종서 법무법인 강남 변호사)가 중개보조원 B 씨를 상대로 낸 구상금소송(2022가단5049119)에서 "B 씨는 A 씨에게 3500만 원을 지급하라"며 지난달 18일 원고일부승소 판결했다. 공인중개사 A 씨는 B 씨를 미등록 중개보조원으로 두고 단순 업무보조를 넘어 중개대상물의 확보·등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리하도록 했다. B 씨는 중개가 성사되면 중개수수료를 모두 가졌다. 대신 A 씨에게 중개 성사 건수와 상관 없이 매달 50만 원을 납부했다. A 씨는 실제로 계약이 체결될 단계에 이르러 B 씨가 전해주는 자료 등을 토대로 계약서를 작성하는 식으로 중개사무소를 운영했다. 그러다 B 씨가 사실상의 중개 활동으로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가는 일이 발생했다. 이 일로 보증금을 회수하지 못한 채 임차권을 상실한 임차인 C 씨는 A 씨의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금청구소송을 내 6500만 원을 받았다. 이후 A 씨는 협회의 공제원리금을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 B 씨를 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "C 씨가 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입은 것은 A 씨와 사실상 중개업무를 주도한 B 씨의 과실로 인한 것"이라며 "이들은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자로서 C 씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 이어 "같은 법 제2조 제6호 등에 따르면 중개보조원은 공인중개사에 소속돼 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람"이라며 "공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도·대여하는 행위를 해서는 안 되고 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소는 개설등록 취소사유가 된다"고 설명했다. 그러면서 "A 씨는 이 같은 규정을 위반해 B 씨가 제3자의 명칭을 빌려 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무범위를 넘어 계약 체결 당일 이뤄지는 기본 업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 공인중개사 본인은 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인·설명 의무를 충실히 이행하지 않았다"며 "임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B 씨에게 귀속됐고, A 씨의 이익은 B 씨에게 지급받는 월 50만 원의 고정 금액에 그치는 점 등 제반 사정을 고려해 C 씨가 입은 손해에 대한 A 씨와 B 씨의 과실을 각각 50%로 평가하고 B 씨는 A 씨에게 구상금으로 3500만 원을 지급하라"고 판시했다. A 씨를 대리한 최종서 변호사는 "공인중개사법을 위반했다고 하더라도 민사적으로는 그러한 위법한 행위에 따라 실제로 더 책임질 사람을 구체적으로 따져볼 여지가 있다"며 "이번 사건은 최근 원룸촌에서 특히 많이 발생하고 있는 사건으로, 중개보조원들이 부동산 중개 플랫폼에 중개 대상물을 올리고 영업하는 형태가 높아지는 상황에서 법원이 이 같은 위법 행태에 경각심을 주면서도 공인중개사의 실질적 관여도는 낮게 평가해 과실 비율을 산정한 것 같다"고 말했다.
공제금청구
공인중개사
명의대여
이용경 기자
2022-11-09
헌법사건
공인중개사법 위반으로 볼 수 없어<br> 헌재 "검찰 기소유예 결정은 위헌"
공인중개사가 보조원 썼더라도 직접 권리관계 등 설명하며 계약과정 주도했다면
공인중개사가 중개보조원에게 중개대상물을 설명하게 했더라도 이후 임대차계약 체결 과정에서 본인이 직접 권리관계와 계약조건을 설명하는 등 계약과정을 주도했다면 공인중개사법 위반으로 볼 수 없다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 공인중개사법 제19조 위반 혐의로 기소유예 처분을 받은 공인중개사 A씨가 행복추구권 등을 침해받았다며 낸 헌법소원(2020헌마125)을 재판관 전원일치 의견으로 인용했다. A씨는 오피스텔 임대차 계약을 중개하면서 2019년 4~5월 세 차례에 걸쳐 중개보조원 B씨로 하여금 중개대상물을 중개의뢰인에게 설명하게 한 혐의 등으로 기소유예 처분을 받았다. 기소유예는 죄가 인정되지만, 범행 후 정황이나 범행 동기·수단 등을 참작해 검사가 재판에 넘기지 않고 선처하는 처분이다. 형식상 불기소 처분에 해당하지만, 실질적으로는 유죄로 보는 것이어서 헌법소원을 통해 불복할 수 있다. 공인중개사법 제19조는 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 하는 행위를 금지하고 있다. 헌재는 "공인중개사법이 금지하는 '개업공인중개사가 자기의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 하는 행위'는 중개보조원을 비롯한 무자격자가 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는 것을 뜻하는데, 제출된 증거만으로는 B씨가 실질적으로 중개업무를 했다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "중개의뢰인이 며칠 후 다시 중개사무소를 방문하자 A씨가 오피스텔의 현황과 권리관계, 계약조건 등을 직접 설명하고 양측의 계약체결 의사를 확인했다"면서 "계약서 작성 당시 B씨 혼자 입회하기는 했지만 그 전에 A씨가 계약일자 변경을 요청했는데 임차인 사정으로 불가능하게 돼 계약당사자들의 승낙을 받아 미리 임대차계약서를 작성한 뒤 B씨에게 교부하면서 자신을 대행해 계약당사자들의 서명을 받도록 한 것이고, 계약 체결 당시 B씨에게 전화 통화로 계약서 작성과 수정 업무를 지시했다"고 설명했다. 그러면서 "전체 과정을 봤을 때 A씨는 중개대상물의 현황과 계약의 조건, 이행에 대해 중요하고 본질적인 사항을 직접 설명했고 B씨가 실질적으로 중개업무를 하도록 지시하거나 소극적으로 묵인했다고 볼 증거가 없다"고 판단했다.
임대차계약
계약
공인중개사
공인중개사법
박수연 기자
2021-09-13
행정사건
‘중개의뢰인과의 직접거래’에 해당 안 돼
[판결](단독) 공인중개사가 고용한 중개보조원 소유 부동산 중개는
공인중개사가 자신이 고용한 중개보조원의 의뢰를 받아 중개보조원 소유의 부동산 매매를 중개했더라도 이를 공인중개사법이 금지하고 있는 '중개의뢰인과의 직접거래'에 해당하지 않는다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정2부(재판장 이정민 부장판사)는 공인중개사 A씨가 서울 구로구청장을 상대로 낸 업무정지처분 취소소송(2020구합54982)에서 최근 원고승소 판결했다. A씨는 2015년부터 'X부동산'이라는 사무실을 운영하며 중개보조원으로 B씨를 고용했다. 이후 2019년 B씨는 자신의 아파트를 팔기 위해 매수인 D씨, E씨와 매매계약을 맺었는데, 매매계약서에는 A씨와 'Y부동산'을 운영하는 공인중개사 C씨가 함께 중개인으로 기재됐다. 구로구청은 B씨가 A씨의 중개보조인이기 때문에 B씨의 매매계약에 A씨가 공인중개사로 참여한 것은 중개의뢰인과의 직접거래 금지 의무를 위반한 것이라며 A씨에게 3개월 업무정지 처분을 내렸다. 이에 반발한 A씨는 소송을 냈다. “공동중개 사정만으로 중개의뢰인의 이익 해칠 수 있다고 볼 수 없어” 직접거래는 공인중개사가 자기 물건을 직접 매도하거나 중개의뢰인으로부터 직접 매수하는 것을 말한다. 업무상 알게된 정보를 이용, 중개의뢰인에게 불리한 거래를 하는 것을 방지하기 위한 목적이다. 재판부는 "A씨는 구로구청에 낸 사실확인서와 소명자료로 중개보조원 B씨로부터 아파트 매도 중개의뢰를 받아 매수인 측 중개인인 C씨와 이 아파트 매매를 중개했다고 진술했고, C씨는 실거래가 신고 정밀조사와 관련해 구로구청에 '매수인 D씨, E씨로부터 매수 요청을 받아 아파트를 확인한 뒤 계약을 체결했고, X부동산에서 아파트를 보여줬다'는 내용으로 부동산거래신고 소명서를 낸 사실이 인정된다"고 밝혔다. 서울행정법원, 업무정지처분취소 중개사 승소 판결 이어 "아파트 매수인인 D씨 등은 C씨에게 중개의뢰를 했고, A씨나 중개보조원 B씨는 이들로부터 아파트 매수에 관한 중개의뢰를 받은 적이 없다"며 "매수인들은 A씨의 중개의뢰인에 해당하지 않고, 또한 A씨가 B씨로부터 중개의뢰를 받아 C씨와 함께 아파트의 매매를 공동으로 중개했다는 사정만으로는 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 얻는데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해칠 우려가 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "아파트 매도인은 A씨가 아니라 중개보조원 B씨"라며 "공인중개사법 제15조 2항은 '중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다'고 규정하고 있지만, B씨의 아파트 매매가 중개보조원의 업무상 행위가 아닌 이상 이 규정으로도 A씨가 아파트 매매의 당사자로서 매수인들과 직접 거래했다고 볼 수 없으므로, A씨가 중개의뢰인과 직접 거래했다고 할 수 없다. 따라서 업무정지 처분은 그 사유가 인정되지 않아 위법해 취소돼야 한다"고 판시했다.
매매
부동산매매
공인중개사법
공인중개사
공동중개
부동산
이용경 기자
2021-04-22
민사일반
주택·상가임대차
[판결] 7억원대 전세보증금 챙겨 달아난 중개보조원… 책임은?
집주인으로부터 건물 관리를 위임 받은 중개보조원이 건물주와 공인중개사 몰래 전세계약을 중개해 전세금을 가로 챘다면 누가 책임을 져야 할까. 서울 서초구의 한 빌라건물 주인인 A씨는 2005년부터 임대료 수령 등 건물의 전반적 관리를 B씨에게 맡겼다. B씨는 공인중개사 C씨의 중개보조원이었다. 그러던 2007년 9월 B씨는 A씨나 B씨로부터 아무런 대리권 위임도 받지 않은 채 무단으로 D씨와 이 건물의 한 세대에 대한 전세계약을 체결하고 보증금 4500만원을 받아챙겼다. 전세계약은 공인중개사 C씨가 중개한 것처럼 작성됐는데, 이것도 C씨의 중개보조원으로 일하던 B씨가 임의로 기재하고 날인한 것이었다. B씨는 비슷한 수법으로 임차인들로부터 7억여원을 받아 챙긴 뒤 종적을 감췄다. 2011년 5월에서야 이 사실을 알게 된 A씨는 자신의 빌라에 거주하고 있는 D씨에게 합의금 명목으로 보증금의 80%에 해당하는 3600만원을 주고 빌라를 넘겨받았다. A씨는 "B씨의 업무상 불법행위는 공인중개사인 C씨의 불법행위이므로 C씨는 공인중개사협회와 함께 3600만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 사건을 심리한 서울중앙지법 민사43단독 양환승 판사는 4일 A씨가 C씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2014가단088058)에서 "C씨와 중개사협회는 공동해 720만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 양 판사는 판결문에서 "B씨는 C씨의 중개보조원이었을 뿐 아니라 A씨로부터 빌라 관리업무를 위임받아 수년간 처리해 온 사람"이라며 "B씨에 대해 C씨는 중개보조원에 대한 공인중개사로서의 책임을 지지만 A씨도 민법상 사용자 책임이 있어 두 사람의 책임은 부진정연대관계에 있다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 B씨에게 빌라 관리를 맡긴 기간이 더 오래되고 얻은 이익이 큰 점 등을 고려할 때 A씨에게 80%, C씨와 협회에 20%의 책임이 있다"고 설명했다.
중개보조원
전세계약
공인중개사
건물관리
부진정연대관계
업무상불법행위
안대용 기자
2015-11-12
민사일반
부동산·건축
주택·상가임대차
무단증축 알고도 "문제 안된다" 매매 알선<BR> 공인중개사 건물철거 손해 배상해야<BR>서울고법 원고 일부승소 판결
공인중개사가 무단증축 알고도 "문제 없다" 했다면
부동산 중개인이 매수인에게 무단증축된 건물을 소개하면서 문제가 없다는 취지로 설명했다면 철거 명령 등에 따른 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 2008년 공인중개사 이모씨를 통해 서울 송파구의 빌라를 사려던 임모씨 등 2명은 계약을 할지 망설였다. 등기부 확인 결과 빌라의 실제 면적이 등기된 면적보다 더 넓은 무단증축 건물이었기 때문이다. 그러나 이씨의 부동산중개 사무실에서 일하던 중개보조원 박씨는 "이 근처에 증축된 집들이 좀 있는데, 문제가 된 사례를 보지 못했다"고 설명하자 마음을 굳히고 대금 6억6000여만원을 내고 빌라를 샀다. 하지만 박씨의 설명과는 다르게 송파구는 임씨 등에게 무단증축된 건물을 철거하라는 안내장을 보냈다. 임씨 등이 이를 거부하자 송파구는 이행강제금 4600여만원을 부과했고, 임씨 등은 2010년 "잘못된 부동산 중개로 손해를 봤다"며 부동산 중개인 이씨와 중개보조원 박씨, 회원에게 사고가 일어났을 때 공제금을 교부하는 한국공인중개사협회를 상대로 소송을 냈다. 이씨 등은 "임씨 등이 이미 무단증축 사실을 알고 구입했기 때문에 책임이 없다"고 맞섰다. 서울고법 민사9부(재판장 강민구 부장판사)는 지난달 28일 임모씨 등 2명이 공인중개사 이씨 등을 상대로 낸 손해배상소송 항소심(2012나44596)에서 "이씨와 박씨는 2억3900여만원을, 한국공인중개사협회는 이 중 1억원을 연대해서 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "부동산중개인은 의뢰인에게 부동산의 상태와 권리 관계, 이용 제한 사항 등을 확인해 성실·정확하게 설명해야 한다"며 "박씨는 실제 면적과 등기부 등본의 면적이 다르다는 임씨 등의 문의에 대해 관할 관청이나 법률 전문가에게 확인하지 않고 인터넷이나 주변 중개업소를 통해 전해 들은 '이행강제금을 일정 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다'는 정도만 설명해 의무를 다하지 못했다"고 밝혔다. 또 "중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 이씨에게도 책임이 있다"면서도 "임씨 등이 부동산이 무단증축된 사실을 알고 있었는데도 확인해야 할 주의의무를 게을리 한 과실이 있기 때문에 손해배상책임을 70%만 인정한다"고 덧붙였다.
공인중개사
무단증축
철거명령
업무상행위
주의의무
과실
신소영 기자
2013-04-29
부동산·건축
전문직직무
과태료 부과해도 형사 처벌은 못해
부동산 거래가액 실제와 다르게 등기부 기재한 경우
부동산을 매매할 때 거래가액을 실제와 다르게 등기부에 기재한 경우 행정벌인 과태료는 부과할 수 있지만 형사처벌은 할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사3부(주심 김신 대법관)는 지난달 24일 토지를 구입하면서 나중에 되팔 때 양도소득세를 면탈하기 위해 실거래가보다 높은 금액을 등기부에 기재한 혐의(공전자기록등 불실기재) 등으로 기소된 부동산중개사무소 중개보조원 성모(54)씨에 대한 상고심(2012도12363)에서 다른 부동산 거래에서 법정수수료를 초과해 수수한 혐의만을 인정해 벌금 150만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "형법이 처벌하는 공전자기록 등 부실기재죄는 공무원에게 진실에 반하는 허위신고를 해 공정증서원본 또는 전자기록 등에 증명하는 사항에 관해 실체관계에 부합하지 않는 '부실의 사실'을 기재 또는 기록하게 함으로써 성립한다"며 "부실의 사실이란 권리의무 관계에 중요한 의미를 갖는 사항이 객관적인 진실에 반하는 것을 말한다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산등기법이 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우 등기신청서에 거래가액을 기재하고 신청서에 기재된 거래가액을 부동산 등기부에 기재하도록 했는데, 이 취지는 부동산거래시 거래당사자나 중개업자가 실제 거래가액을 시장, 군수 또는 구청장에게 신고해 신고필증을 받도록 의무화하면서 거짓신고를 한 경우 과태료를 부과하기로 한 것일 뿐이므로 부동산등기부에 기재되는 거래가액은 부동산의 권리의무관계에 중요한 의미를 갖는 사항에 해당한다고 볼 수 없다"고 설명했다. 성씨는 2010년 7월 대구 달성군에 있는 토지를 1억 1000만원에 직접 매수하면서 나중에 부동산을 되팔 때 생기는 양도소득세를 면탈하기 위해 실거래가보다 높은 거래가액인 1억8000만원을 등기부에 기재해 기소됐다. 1,2심은 "부동산 매매계약을 체결할 때 거래 상대방은 부동산의 현황 등을 고려해 매매대금을 협의해 결정하고 부동산등기부상 표시된 거래가액을 신뢰하고 거래하는 것이 일반적이라고 볼 수 없다"며 다른 혐의만을 유죄로 인정했다.
양도소득세면탈
공전자기록등불실기재
실거래가등기기재
부동산등기법
부실의사실
좌영길 기자
2013-02-14
부동산·건축
형사일반
의정부지법, 1심유죄 파기
미등록 중개보조원에 대표명함 사용허용… 공인중개사의 자격대여로 못봐
미등록 중개보조원에게 대표명함을 사용하도록 하고 계약서 작성 등의 계약조율업무를 담당하게 했다해도 공인중개사법 위반으로 단정할 수 없다는 판결이 나왔다. 공인중개사인 황모씨는 사무소를 개업하면서 나모씨를 고용해 함께 부동산 중개업무를 해왔다. 나씨는 중개보조원 등록없이 대표명함을 사용하면서 중개업무를 했다. 2007년3월 매매계약 중개를 하게 된 나씨는 매매계약서를 작성하면서 황씨의 인장을 사용한 것은 물론 매매계약 체결과정에서 계약조건의 조율 대부분을 담당했다. 그러나 황씨는 지난 2007년10월 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반 혐의로 기소돼 1심에서 벌금 100만원과 선고유예 판결을 받았다. 하지만 2심 재판부의 판단은 달랐다. 의정부지법 형사2부(재판장 박인식 부장판사)는 최근 황씨에 대한 항소심(2009노486) 선고공판에서 유죄를 선고한 1심을 파기하고 무죄를 선고했다. 재판부는 판결문에서 “공인중개사법 제7조1항이 금지하고 있는 자기의 성명을 사용해 중개업무를 하도록 한 행위는 타인으로 하여금 자신의 명의를 사용해 그 사람이 공인중개사인 것처럼 중개업무를 하는 등 자격증 자체를 빌려주는 자격증 대여행위에 준할 정도에 이르러야 한다”고 밝혔다. 재판부는 또 “황씨는 1년 동안 공인중개사사무소를 운영하면서 사무실 임대료 등 운영비용은 본인이 지출했다”며 “황씨가 매수인과 계약조건을 협의했던 사실도 있고 사무소를 폐업하기로 하고 지방으로 이사를 한 상태에서 갑자기 매수인이 매수의사를 밝혀 급하게 매매계약서를 작성하게 됐다”고 지적했다.
중개보조원
대표명함
공인중개사
자격대여
부동산중개
이환춘 기자
2009-10-12
민사일반
부동산·건축
전문직직무
"무자격자와의 계약… 행정적 제재로는 부족"
부동산 중개보조원과 수수료 약정은 무효
부동산 중개업자의 중개보조원이 부동산 매매계약을 실질적으로 중개했더라도 중개보조원과 체결한 중개수수료 약정은 무효라는 판결이 나왔다. 서울서부지법 민사1부(재판장 정영진 부장판사)는 중개보조원 임모씨가 A교회를 상대로 낸 부동산중개료 등 청구소송(2008나96)에서 원고패소 판결했다고 19일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "구 부동산 중개업법이 부동산중개업을 영위할 수 있는 자격요건을 엄격히 규정하고 있는 이유는 주된 규율대상인 부동산의 거래가격이 높고 부동산 중개행위가 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다는 점 등을 고려했기 때문"이라며 "이 법의 입법목적을 달성하기 위해서는 중개사무소의 개설등록을 하지 않고 부동산중개업을 한 자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고, 의뢰인과의 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산 중개업자의 자격 요건에 관한 규정들은 그러한 자격이 없는 자가 한 중개수수료 약정에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당하고, 따라서 법령에서 정한 자격요건을 갖추지 못한 자가 한 부동산 중개수수료 약정은 무효"라고 판시했다.
중개보조원
부동산중개
중개수수료
강행법규
자격요건
2008-09-24
형사일반
대법원, 유죄판결 원심확정
진술 당시 진술자 상태 등 확인 위한 경우라면, 개인 전화녹취기록도 증거능력 있다
수사기관이 아닌 개인이 녹음한 전화대화내용은 대화 상대방의 동의없이는 증거능력이 인정되지 않지만, 단지 녹취당시의 상황을 파악하기 위해 제출된 검증조서는 형사소송법 제311와 312조에 따라 증거능력이 인정된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사21부(주심 박시환 대법관)는 이미 매수한 부동산 가격을 부풀려 차익을 빼돌린 혐의(사기 등)로 기소된 부동산 중개보조원 양모(48)씨 등 2명에 대한 상고심(☞2007도10755)에서 유죄판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "수사기관이 아닌 사인(私人)이 피고인 외 사람과의 전화대화를 녹음한 테이프에 대해 법원이 실시한 검증내용이 '녹음테이프에 녹음된 전화대화 내용이 검증조서에 첨부된 녹취서에 기재된 것과 같다'는 것에 불과한 경우, 증거자료가 되는 것은 여전히 녹음테이프에 녹음된 '대화내용'"이라며 "피고인 아닌 자와의 대화내용은 실질적으로 형사소송법 제311조 및 312조 규정 외의 피고인 아닌 자의 진술을 기재한 서류와 다를 바 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "피고인이 녹음테이프를 증거로 한다는 것에 동의하지 않은 이상 증거로 사용할 수 없다"며 "녹음테이프 검증조서의 기재 중 피고인 아닌 사람의 진술내용을 증거로 사용하기 위해서는 형사소송법 제313조1항에 따라 공판준비나 공판기일에서 원진술자의 진술에 의해 그 녹음테이프에 녹음된 진술내용이 자신이 진술한 대로 녹음된 것이라는 점이 인정돼야한다"고 덧붙였다. 재판부는 그러나 "녹음테이프에 대한 검증내용이 진술 당시 진술자의 상태 등을 확인하기 위한 것이라면, 그 검증조서는 법원의 검증결과를 기재한 조서로서 형사소송법 제311조에 의해 당연히 증거로 할 수 있다"고 설명했다. 중개보조원인 양씨와 김씨는 지난 2002년11월께 A씨로부터 경기도안양시에 위치한 371평(약1226.4518m²)의 부동산을 1억900만원에 매수할 것을 제의받았다. 그러나 이들은 이런 사실을 숨기고 B씨에게 "평당 80만원에 팔리는 땅을 평당 60만원에 매수해 전매차익을 남길 방법이 있다"며 공동투자를 제의해 총2억2,260만원에 땅을 매수하도록 해 1억1,360만원의 차익을 빼돌린 혐의로 기소됐다. 1심은 "A씨와 B씨 사이의 대화내용이 유일한 증거인 상황에서 A씨가 대화내용을 완강히 부인하고 있는 등의 사정으로 봐 증거로 인정하기 어렵다"고 판단해 무죄를 선고했다. 그러나 2심은 "전화통화내용의 신빙성이 높고, A씨의 발음이나 목소리 등이 비교적 뚜렷하다"며 증거능력을 인정해 양씨와 김씨에게 각각 징역1년, 징역8월에 집행유예2년을 선고했다.
증거능력
사인
녹음테이프
전화내용
전화녹취기록
류인하 기자
2008-07-31
부동산·건축
전문직직무
행정사건
서울행정법원 “법적근거 없는 처분 취소돼야”
중개보조원 결격사유 있어도 자격정지 할 수는 없어
중개보조원에 결격사유가 있어도 자격은 정지할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 제11부(재판장 김용찬 부장판사)는 지난달 28일 공인중개사 중개보조원 김모(40)씨 등이 서울노원구청장을 상대로 낸 자격정지처분 취소청구 등 소송(2007구합41956)에서 “김씨에 대한 자격정지처분을 취소하라”고 판결했다. 재판부는 판결문에서 “구 공인중개사업무법에서는 벌금형을 받고 3년이 지나지 않으면 중개보조원이 될 수 없다고 규정하고 있다”며 “벌금형을 선고받은 김씨는 3년 동안 중개보조원 결격자에 해당한다”고 밝혔다. 재판부는 그러나 “구 공인중개사업무법에서는 공인중개사의 자격사항이나 자격의 정지·취소만을 규정하고 있을 뿐, 중개보조원의 자격사항이나 자격의 정지에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않다”며 “중개보조원에 대한 자격정지처분은 아무런 법적 근거없이 행해진 위법한 처분이므로 취소돼야 한다”고 덧붙였다. 재판부는 이어 “결격사유 기간인 3년동안 사실상 중개보조원으로서의 활동을 할 수 없다는 의미지, 중개보조원의 결격사유에 해당한다고 아무런 규정도 없는 상태에서 자격정지처분을 할 수는 없다”고 설명했다. 김씨는 99년 공인중개사 A씨를 고용해 명의를 빌려 부동산중개사무소를 차리면서 자신은 중개보조원으로 신고했다. 김씨는 부동산 중개업무를 하면서 자신을 대표로 기재한 명함을 소지하고 다니면서 사용하다 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 혐의로 약식기소돼 2007년 7월 벌금 100만원의 약식명령 처분을 받았다. 이후 구청에서 위 처분을 근거로 중개보조인 자격정지처분을 하자 “명함은 단지 메모지로 사용한 것일 뿐 부동산 중개행위를 하면서 사용한 것은 아니다”며 자격정지처분을 취소해 달라는 소송을 냈다.
중개보조원
결격사유
자격정지
공인중개사
명의대여
박수연 기자
2008-06-10
1
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주목 받은 판결큐레이션
1
“인터넷 댓글 전부로 보면 비방목적 인정 안돼”
판결기사
2024-03-09 15:03
태그 클라우드
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