logo
2024년 3월 29일(금)
지면보기
구독
한국법조인대관
판결 큐레이션
매일 쏟아지는 판결정보, 법률신문이 엄선된 양질의 정보를 골라 드립니다.
전체
집합건물법
검색한 결과
26
판결기사
판결요지
판례해설
판례평석
판결전문
부동산·건축
헌법사건
헌법재판소, 재판관 전원일치 결정
집합건물 공용부분 하자담보청구권 제척기간 '사용검사일 등으로부터 5년 이하' 제한은 합헌
아파트 등 집합건물 공유부분에 발생한 경미한 하자(건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자)의 경우 하자담보청구권을 행사할 수 있는 제척기간을 '사용검사일 등부터 5년 이하'로 제한한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난 10월 27일 재판관 전원일치 의견으로 A 씨가 이같은 내용을 담은 집합건물법 제9조의2 제1항 등이 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2020헌바368)에서 합헌 결정했다. 한국토지주택공사(LH)는 부산에 한 아파트를 건축해 분양했는데, 2009년 11월 이 아파트에 대한 사용검사를 받았고 그중 344세대를 같은 달 말부터 공공임대주택으로 임대하다가 임대의무기간 5년이 만료된 후인 2015년 1월부터 분양전환 방식으로 매각했다. 그런데 아파트 신축 과정에서 오시공·변경시공 또는 부실시공으로 인해 전유부분과 공용부분에 균열, 누수 등 하자가 발생했다. A 씨는 일부 구분소유자들로부터 그들이 집합건물법에 따라 분양자인 LH에 대해 갖는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수한 뒤 LH를 상대로 소송을 냈다. 1심은 아파트 공용부분에 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 외의 하자가 발생한 사실을 인정하면서도, 사용검사일부터 5년의 제척기간이 도과해 손해배상채권이 소멸했다는 이유로 그 부분에 해당하는 청구를 기각했고, 이후 항소가 기각돼 판결이 확정됐다. A 씨는 항소심 중 집합건물법 제9조의2 제1항 등에 대해 위헌법률심판 제청을 신청했지만 기각되자 2020년 7월 헌법소원을 냈다. 집합건물법 제9조의2 제1항 등은 집합건물 공유부분에 발생한 하자의 경우 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자인 때에는 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 10년 △건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자 이외의 하자인 때에는 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려해 사용검사일(또는 사용승인일)로부터 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 내에 행사하도록 하는 제척기간 규정을 두고 있다. 헌재는 "공용부분에 발생한 주요구조부와 지반공사의 하자 외의 비교적 경미한 하자와 관련한 하자담보청구권에 대해 사용검사일 또는 사용승인일부터 5년 이하의 제척기간을 둔 것은 집합건물의 하자를 둘러싼 분쟁의 증가 및 장기화를 방지해 법적 불안정성을 조기에 해소하기 위한 것으로 그 입법목적이 정당하고 이러한 권리 행사기간의 제한은 입법목적 달성을 위한 적절한 수단"이라고 판단했다. 또 "공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하므로 통일적인 분쟁해결을 도모하려면 하나의 집합건물에 공통되는 제척기간의 기산점을 정할 필요가 있고 이 사건처럼 분양전환된 임대주택의 경우 임차인이 임대인에게 공용부분의 수선·보수를 요청할 수 있는 제도적 장치도 마련되어 있어 사용검사일 등을 공용부분 하자에 관한 제척기간의 기산점으로 정한 것이 불합리하다고 할 수 없다"며 "주요구조부와 지반공사의 하자 외의 하자는 표면적이고 소모되기 쉬운 부분에 해당해 하자가 일찍 발현되고 그 하자를 인식하기도 비교적 용이하기 때문에 사용검사일 등부터 5년 이하의 제척기간이 지나치게 단기간이라고 할 수 없어 심판대상조항은 청구인의 재산권을 침해하지 않는다"고 했다.
집합건물법제9조
하자
하자담보청구권
제척기간
박수연 기자
2022-11-04
민사일반
서울중앙지법 판결
[판결](단독) 상가 1층 스타벅스 입점, 2층 카페운영 권리침해 안 된다
부동산 신탁사로부터 상가를 분양받아 건물 2층에서 카페를 운영하던 구분소유자가 바로 아랫층인 1층에 대형 프랜차이즈 카페인 스타벅스가 입점한 데 반발하며 신탁사와 스타벅스 측을 상대로 영업금지소송을 냈지만 패소했다. 서울중앙지법 민사16부(당시 재판장 임기환 부장판사)는 A씨가 B신탁사와 스타벅스커피코리아를 상대로 낸 영업금지청구소송(2020가합571201)에서 최근 원고패소 판결했다. 이 판결은 쌍방이 항소하지 않아 그대로 확정됐다. A씨는 2018년 7월 B신탁사로부터 경기도에 있는 상가 건물 2층을 51억여원에 분양받아 카페 영업을 했다. 그런데 B신탁사가 2020년 2월 이 상가 1층에 대해 스타벅스와 전세계약을 맺고 영업하도록 하자, A씨는 "B신탁사 등은 이미 상가 2층에서 카페를 하고 있는 나에게 동의를 받지 않아 관리규약을 위반했다"며 "B신탁사는 영업이익 감소, 장래의 권리금 감소 및 폐업으로 인한 비용 등 손해액 8억원을 지급하라"며 소송을 냈다. 전유부분에 커피전문점 지정 증거 없어 이 건물 관리규약 제11조의2에는 '전유부분의 업종지정 또는 변경이 다른 구분소유자의 영업에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 동의를 받아야 한다'고 규정돼 있었다. 재판부는 "A씨가 제출한 관리규약은 이미 전유부분 불허 업종 지정이 돼 독점적 지위가 인정되는 구분소유자에게 관리규약 변경 등에 관한 동의권을 부여한 규정으로 봄이 타당하다"며 "이 관리규약으로 A씨가 소유한 전유부분에 커피전문점에 대한 업종지정 등이 이뤄졌거나, 스타벅스의 영업에 관해 관리규약이 설정되거나 변경됐음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 밝혔다. 이어 "전유부분 업종 지정과 관련한 집합건물법 제29조 1항은 '규약의 설정·변경·폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다'고 규정돼 있다"며 "이 규정의 취지는 특정 점포에서 업종을 정한 구분소유자에게 그 업종을 독점운영토록 보장하는 의미로서 규약 폐지의 필요성으로 인해 구분소유자들이 받게 될 이익과 불이익을 비교형량 하라는 데 있고, 관리규약은 이를 구체화한 규정"이라 설명했다. 그러면서 "관리규약상 '불허 업종 지정'이 돼 있는 전유부분은 상가에서 약국 영업만 가능토록 한 부분"이라며 "스타벅스가 상가 1층에서 영업하는 것이 A씨의 권리를 위법하게 침해한다고 볼 수 없다"고 판시했다.
카페
영업금지
스타벅스
이용경 기자
2022-03-10
민사일반
주차장서 상가로 연결된 입구 없고 분양계약서에도 주차장 포함 안돼<br> 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 '일부공용부분'에 해당<br> 대법원, 상가와 입주민간 소송서 아파트 입주민 측 손 들어줘
[판결] 상가는 아파트 단지 지하주차장 이용 못한다
아파트 단지 내 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되므로 상가에 입점한 상인들은 이용할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A아파트 단지 내 상가에 입점한 B씨 등이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 주차권 존재 등 확인소송(2020다278156)에서 최근 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 경남에 있는 A아파트 단지는 아파트 10개동과 상가 1개동 그리고 관리사무소와 주민공동시설, 경로당, 보육시설, 지하주차장 등 부속건물로 구성돼 있다. 이 단지에는 지하 2층 규모로 1650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있고 상가 후면에는 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있다. 지하주차장 출입구에는 차단기가 설치돼 사전에 번호를 등록한 입주자와 방문 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입할 수 있었고, 상가 상인이나 고객의 자동차는 출입이 제한됐다. 지상주차장은 이런 제한 없이 이용이 가능했다. 한편 상가에는 쓰레기와 재활용품 보관시설이 따로 없었는데, 입주자대표회의는 B씨 등을 비롯한 상인들이 단지 내 쓰레기 및 재활용 보관시설을 이용하는 것을 제한하고 있었다. B씨 등은 "A아파트 단지는 아파트와 상가 등으로 구성된 집합건물단지로 상가의 구분소유자거나 임차인인 상인들도 대지 전부를 사용할 권한을 가진다"면서 "입주자대표회의가 상인 등의 지하주차장 이용과 쓰레기 등 보관시설 이용을 제한하는 것은 위법하므로 방해 행위를 금지하고 이로 인한 위자료를 지급하라"며 소송을 냈다. 1,2심은 지하주차장은 아파트 구분소유자들의 일부공용부분에 해당하므로 원칙적으로 아파트 주민들만 이용할 수 있고 상인들은 이용할 수 없다고 판단했다. 1,2심은 "집합건물법 제10조 1항은 '공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다'고 규정하고 있는데, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "지하주차장에서 아파트 10개동 엘리베이터로 직접 연결되는 개별출입구는 있지만, 상가로 직접 연결되는 출입구는 없고, 지하주차장에서 상가로 가기 위해서는 관리사무소 등으로 쓰는 공용건물을 통해 지상으로 나와 상가 방향으로 이동해야 한다"며 "건물 등의 구조를 보면 지하주차장은 아파트 입주자를 위해 건축된 것으로 보인다"고 설명했다. 또 "아파트 분양계약서에 표시된 계약면적에는 지하주차장이 포함돼 있지만, 상가 분양계약서에는 지하주차장이 포함이 돼 있지 않다"면서 "아파트 건축물대장에는 지하주차장이 공용부분으로 명시돼 있지만, 상가의 집합건축물대장에는 지하주차장이 기재돼 있지 않다"고 했다. 그러면서 "지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로 대지사용권이 있다고 해서 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니다"라며 "따라서 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분에 해당한다"고 판시했다. 다만 1,2심은 쓰레기 등 보관시설과 관련해서는 "1필지의 토지 위에 축조된 수동의 구분소유자들이 토지를 공유하는 경우 각 구분소유자는 별도 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없으면 그 대지에 대해 갖는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지므로 상가의 구분소유자들은 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다"며 B씨 등 상인들의 손을 들어줬다. 하지만 쓰레기 등 보관시설 사용 금지에 따른 위자료로 배상할 만한 정신적 손해가 발생한 점은 인정하기 어렵다며 B씨 등의 위자료 청구는 기각했다. 대법원도 이 같은 원심을 확정했다. 재판부는 "집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속하며, 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 없다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다"며 "이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다"고 판시했다.
지하주차장
아파트
주차장
상가
박수연 기자
2022-02-02
민사일반
사회통념상 상당성 있다면 위법으로 못 봐
[판결] 상가규약 따라 단전조치 했는데 소송 중 ‘규약무효’ 판명 났더라도
상가 소유자가 관리비를 안내 건물 관리단이 관리규약에 따라 단전조치를 한 경우 소송과정에서 관리규약이 무효로 판명됐더라도 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있다면 단전조치를 위법한 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨 등이 B빌딩 운영위원회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018다38607)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 확정했다. B빌딩 운영위는 지하2층, 지상 10층 규모의 집합건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이다. A씨 등은 이 건물 지하 1층 점포를 공유하면서 2008년부터 2013년 1월까지 사우나와 헬스장을 운영했다. 운영위는 2006년 8월 관리규약을 제정하고 2012년 4월 관리규약을 개정했다. 제정된 관리규약 제17조 1항은 '상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다'고 정했다. 개정된 관리규약 제17조 5항은 '관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다'고 정하고 있다. 개정 관리규약이 결의요건 갖추지 못해 무효지만 단전조치는 연체관리비 받기 위한 부득이한 조치 B빌딩 운영위는 A씨 등이 관리비를 납부하지 않자 2012년 3월 법원에 A씨 등을 상대로 2008년 8월부터 2012년 3월까지의 관리비 7300여만원에 대한 지급명령을 신청했다. A씨 등이 이의신청을 하자 법원 체납관리비 사건으로 이행돼 2012년 9월 'A씨 등은 연대해 운영위에 2012년 8월 사용분까지 관리비 6860여만원을 지급하되, 2012년 9월말까지 1000만원, 2012년 10월말까지 5860여만원을 각 지급한다'는 조정이 성립됐다. 이에 운영위는 2012년 11월 말경부터 2013년 1월 말경까지 A씨 등에게 '조정조서에 따라 2012년 10월까지 지급해야 하는 관리비 5860여만원과 지연손해금, 2012년 10월부터 12월까지 관리비를 지급하지 않으면 점포에 단전조치를 하겠다'는 내용증명을 9차례 보냈다. 하지만 A씨 등이 계속 관리비를 내지 않자 운영위는 2013년 1월 단전조치를 했다. 운영위가 A씨 등에게 2012년 10월부터 2014년 2월까지 부과한 관리비는 총 9630여만원이다. 운영위는 이후 미납 관리비를 지급하라며 소송(본소)을 냈고, A씨 등은 단전조치가 위법하다며 손해배상청구소송(반소)를 냈다. 한편 운영위는 2심에서 본소를 취하했다. 1심은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 1항은 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다'고 규정하는데 이는 강행규정"이라며 "제정 관리규약이 집합건물법 제29조 1항에 따라 설정되었음을 인정할 증거가 없고, 개정 관리규약을 위한 2012년 4월 총회에 구분소유자 총 67명의 4분의 3인 50.25명에 미달하는 47명만이 참석했으므로 개정 관리규약 역시 집합건물법 제29조 1항의 결의 요건을 갖추지 못했다"며 "관리규약이 집합건물법 조항의 결의 요건을 갖추지 못해 효력이 없다"고 판단했다. 다만 "운영위가 상가건물인 이 사건 점포에 대해 취한 단전조치는 연체관리비를 지급받기 위한 부득이한 조치로서, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"며 A씨 등의 청구를 기각했다. 대법원 원고패소 원심 확정 2심도 "A씨 등은 조정이 성립한 다음에도 관리비를 지급하지 않았고, 운영위는 2012년 12월 단전조치에 대해 구분소유자나 입주민 76%의 동의를 받았다"며 "관리규약이 집합건물법이 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정·개정돼 무효지만, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"고 판단했다. 대법원도 "집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다"며 "단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하지만, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면, 단전조치는 위법하지 않다"고 밝혔다. 이어 "원심이 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단한 것은 정당하다"고 판시했다.
관리비
관리규약
단전
상가
박수연 기자
2021-10-12
민사일반
묵시적 승인 인정… 미납 관리비 납부해야
[판결](단독) 오피스텔 관리비 장기간 정액제 부과에 이의 없었다면
오피스텔 관리비가 장기간 정액제로 부과됐고 구분소유자들도 별다른 이의제기 없이 이를 납부해왔다면 이같은 관리비 부과 방식은 구분소유자들의 합의에 의해서도 인정될 수 있다는 판결이 나왔다. 관리비 부과 방식은 집합건물법에서 강행규범으로 정한 규율의 범위 내에 속하는 것이 아니라는 취지이다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 김병철 부장판사)는 A오피스텔 관리단이 오피스텔 소유자 B씨를 상대로 낸 관리비 소송(2015가합521820)에서 최근 "B씨는 10억7000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A오피스텔 관리단은 2008년 12월부터 오피스텔 관리비를 평당 8000원 정액제로 부과해왔다. 그러던 중 2014년 1월 이 오피스텔 143개 호실에 대한 구분소유권 지분을 갖게 된 B씨는 "관리단이 실제 지출한 관리비를 기준으로 각 구분소유자의 지분 비율로 정산·지급해야 한다"며 관리비를 일부만 납부했다. 관리단은 "관리비를 평당 8000원 정액으로 부과하도록 정한 관리규약이 있고, 설령 규약이 존재하지 않더라도 B씨를 포함한 모든 구분소유자들 사이에 관리비 부과 방식에 관한 묵시적 승인이나 관행이 있다"면서 "미납관리비와 연체료 등을 지급하라"고 소송을 냈다. 이에 대해 B씨는 "A오피스텔에는 유효한 관리규약이 없고, 구분소유자들의 합의나 관행에 따라 관리비 부과 방식을 정할 수는 없다"고 맞섰다. “강행규범으로 정할 규율범위 내 속하지 않아” 재판부는 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조와 제25조 1항 규정에 비춰 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 공용부분에 대한 관리비는 부담의무자인 구분소유자에 대해 청구할 수 있다"며 "공용부분에 해당하지 않는 관리비라도 구분소유자 등에게 납부의무를 인정할 만한 사정이 있는지 여부를 살펴 해당 납부의무의 유무를 판단할 수 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 오피스텔 관리단에 일부승소 판결 이어 "집합건물법 제28조 1항은 '건물과 대지 또는 부속시설의 관리·사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있다'고 규정하고 있다"며 "이는 집합건물 관리에 관한 사항을 구분소유자들의 합의로 정할 수 있음을 확인한 것으로 관리단집회의 의결에 따른 규약 설정이라는 방식을 거치지 않더라도, 그 합의는 묵시적으로 이뤄질 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 평당 8000원의 정액제 방식으로 관리비가 부과되는 것을 묵시적으로 승인하고 이행해 왔으므로, 미납관리비 8억8000여만원과 지연이자 1억9000여만원을 합쳐 총 10억7000여만원을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.
오피스텔
관리비
미납관리비
묵시적승인
정액제관리비
집합건물법
강행규범
이용경 기자
2021-01-28
민사일반
대구지법, 상가측 승소 판결
[판결] 아파트 입주자대표회의, 단지 내 상가 방문객 주차 방해하면 안 돼
입주자대표회의는 아파트단지 안에 있는 상가의 임차인과 방문객이 지하주차장에 주차하는 것을 방해해서는 안 된다는 판결이 나왔다. 대구지법 민사11부(재판장 조인영 부장판사)는 A아파트 상가 임차인 최모씨가 입주자대표회의를 상대로 제기한 상가주차장 사용방해금지청구소송(2019가합207213)에서 최근 원고승소 판결했다. 2004년 분양된 A아파트의 주차면적은 약 1000면 규모로, 주차장 출입구에는 차단기가 설치돼 있어 A아파트와 상가 입주민들은 통행카드를 발급받아 출입했다. 상가 방문객들은 정문 경비원에게 개별적으로 허락을 받아 주차장을 이용해왔으나 입주자대표회의가 지난해 1월 회의를 열고 5대 분량의 주차공간만 방문객들에게 허용하도록 결의했다. 이때문에 상가 방문객들이 불편을 겪자 최씨는 입주자대표회의에 주차장을 개방할 것을 요구하면서 소송을 냈다. 집합건물 공용부분, 지분 비율 따라 사용제한 못해 재판부는 "집합건물의 공용부분은 구조나 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되므로 사용을 지분의 비율에 따라 제한할 수 없고, 집합건물법도 공유자가 집합건물의 용도에 따르는 한 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있다"며 "합리적인 범위 내에서는 공용부분의 사용방법에 대해 관리자회의 등을 통해 정할 수 있지만 객관적·합리적으로 보았을 때 공용부분의 사용목적에 어긋나게 하는 것은 무효"라고 설명했다. 이어 "상가 방문객들의 지하주차장 사용을 제한하게 되면 통행이 불편해 최씨 등 상가 입점자들이 영업에 상당한 지장을 입을 수 있는 반면, 입주자대표회의는 주차장 출입을 전적으로 배제하지 않더라도 경비원에게 방문목적을 말하고 출입증을 받아 주차하는 방법 등으로 불법주차 근절 목적을 어느정도 달성할 수 있다"며 "따라서 상가 방문객들의 주차장 사용자체를 방해해서는 안 된다"고 판시했다. 불법주차는 방문객에 출입증 발급으로 근절 가능 앞서 대법원은 2018년 12월 28일 선고한 판결(2018다260138)에서 "민법 제263조에서 각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용할 수 있다고 규정하고 있으나, 집합건물법 제10조 2항은 집합건물의 공용부분에 관해서는 공유에 관한 민법 규정이 적용되지 않음을 명시하고 있다"며 "같은법 제11조는 각 공유자가 그 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있도록 하고 있고 이는 강행규정에 속하므로 규약으로도 공유자가 공용부분을 사용하는 것을 금지하거나 제한할 수 없다"고 밝혔다.
주차
불법주차
아파트
남가언 기자
2020-01-16
민사일반
대법원, 원고일부승소 원심 파기
[판결] 아파트 계단·경비실 등 공용부분은 '점유취득시효' 대상 아니다
아파트 계단이나 창고, 경비실, 엘리베이터 등 '공용부분'은 점유 취득시효 대상이 아니라는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 안철상 대법관)는 최근 A씨가 B씨를 상대로 낸 소유권보존등기 말소등기절차 이행청구소송(2016다32841)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 원고승소 취지로 사건을 서울서부지법으로 돌려보냈다. 서울 용산구에 아파트를 건설한 C사는 건축과정에서 공사대금 채권 명목으로 지하실 일부를 D사에 증여했다. 이후 이 공간은 별도로 소유권 보존등기 및 이전등기가 이뤄졌다. 그런데 이 공간은 당초 설계상 경비실, 창고, 엘리베이터, 계단 등의 용도로 건축됐고 집합건축물대장에도 공용부분으로 등재돼 있었다. B씨는 이 공간 중 일부를 D사로부터 매수해 독립된 공간을 조성, 사무실 또는 주거로 사용했다. 이에 A씨는 아파트 세대주를 대표해 "문제의 지하실 공간은 공용부분이므로 소유권 보존등기는 원인무효로 말소돼야 하고, 이를 토대로 이뤄진 소유권이전등기 역시 말소돼야 한다"며 "B씨는 해당 공간을 점유·사용했으므로 이에 대한 부당이득을 반환하고, 점유부분을 인도하라"면서 소송을 냈다. B씨는 "해당 공간을 매수해 20년 이상 소유의사로 평온·공연하게 점유해 취득시효가 완성됐으므로 A씨의 인도 및 부당이득반환청구에 응할 수 없다"고 맞섰다. 재판에서는 집합건물 공용부분도 시효취득 대상으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 재판부는 "공용부분은 설령 건물 신축 직후부터 이를 개조해 구조상·이용상 독립성을 갖춘 공간으로 활용했다 하더라도 이를 구분소유권의 객체가 되는 전유부분으로 삼기로 하는 구분행위가 있지 않은 이상, 현재 독립성을 갖추어 사용되고 있다는 사정만으로 당연히 전유부분으로 변경되는 것은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "지하실 부분은 부동산등기부 또는 건축물대장상 구분소유권을 인정할 만한 표상을 찾을 수 없고, 집합건물법 규정에 따른 전유부분으로의 변경 절차를 거친 사실도 인정되지 않는다"며 "처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있었다고 볼 자료가 없으므로 현재 임의로 개조돼 독립성을 갖춘 공간으로 사용되고 있다 하더라도 여전히 공용부분으로서 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "원심은 지하실 부분에 대한 구분행위가 있었는지 여부를 판단하지 않고, 시효취득이 제한되는 공용부분에 해당하지 않는다고 봐 A씨의 부당이득반환청구와 인도 청구를 모두 배척했는데 이는 관련 법리를 오해한 잘못이 있다"고 판시했다. 앞서 1심은 "문제의 공간은 집합건물의 공용부분에 해당하므로 독립해 취득시효의 대상이 될 수 없고, B씨는 정당한 권원없이 이 공간을 점유했으므로 아파트 세대주들에게 이를 인도하고 점유·사용으로 인한 부당이득을 반환할 의무가 있다"며 A씨의 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "소유권보존등기와 이전등기는 원인무효"라면서도 "B씨의 점유는 소유의 의사로 평온, 공연하게 이뤄진 것으로 추정되므로 해당 부분에 대해 취득시효가 완성됐다"고 판단했다.
아파트
점유취득시효
아파트공용부분
손현수 기자
2019-10-28
민사일반
아파트 입주민 80%이상 동의 받은 공용부분 변경 공사
입주자대표회의도 주민에 비용 청구 가능
구분소유자 80% 이상이 공용부분 변경에 해당하는 난방방식 변경공사에 동의한다는 서면을 아파트 입주자대표회의에 제출한 때에는 입주자대표회의도 해당 업무를 처리하고 입주민을 상대로 직접 업무처리비용을 청구하는 소송을 제기할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 그동안 아파트 관리단이 아닌 입주자대표회의가 공용부분 변경 등에 관한 업무를 처리하고 관련 비용을 입주민에게 청구할 권한이 있는지와 관련해 하급심 판결이 엇갈려 왔는데 대법원이 그 기준을 제시한 것이다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 A아파트 입주자대표회의가 입주민 B씨를 상대로 낸 관리비 청구소송(2015다3570)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고승소 취지로 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 경기도 안산 A아파트 입주자대표회의는 2008년 6월 아파트 난방을 개별난방에서 지역난방으로 변경하기 위해 입주민 80%의 동의를 얻어 공사를 진행했다. 이 과정에서 공사대금 47억원을 대출받았다. 입주자대표회의는 2008년 12월 각 세대의 면적비율에 비례해 공사대금을 분담하기로 결정했다. 그런데 입주민 B씨가 분담금 납부를 거부했고, 대표회의는 2012년 9월 B씨를 상대로 "미납 분담금 210만원을 달라"며 소송을 냈다. 재판부는 "아파트 등 집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 그 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의(집합건물법 제15조 1항) 또는 구분소유자 및 의결권의 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 1항)로써 결정하는 것"이라며 "관리단은 이 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론 타인에게 위임해 처리할 수 있고, 집합건물이 일정 규모 이상의 공동주택에 해당해 입주자대표회의가 구성돼 있는 경우라면 입주자대표회의에 위임해 처리할 수도 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 집합건물의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 난방방식 변경과 같이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하고 이에 따라 입주자대표회의가 그 업무를 처리한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 집합건물 관리단이 집합건물법 제41조 1항에서 정한 구분소유자들의 서면동의로써 입주자대표회의에 그 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 봐야 하고, 공용부분 변경에 관한 업무처리로 발생하는 비용에 대한 청구 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "이 경우 입주자대표회의가 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하는 과정에서 체납된 비용을 추심하기 위해 직접 자기 이름으로 그 비용에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하는데, 임의적 소송신탁은 원칙적으로는 허용되지 않지만 민사소송법 제87조에서 정한 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제6조에서 정한 소송신탁의 금지 등을 회피하기 위한 탈법적인 것이 아니고 이를 인정할 합리적인 이유와 필요가 있는 경우에는 예외적·제한적으로 허용될 수 있다"면서 "구분소유자들의 비용 부담 하에 집합건물의 관리단이 입주자대표회의에 위임해 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하도록 하는 데에는 합리적인 이유와 필요가 있고, 그러한 업무처리방식이 일반적인 거래현실인 점 등을 고려할 때 관리단으로부터 공용부분 변경에 관한 업무를 위임받은 입주자대표회의는 구분소유자들을 상대로 자기 이름으로 소를 제기해 공용부분 변경에 따른 비용을 청구할 권한이 있다"고 판시했다. 앞서 1심과 2심은 "입주자대표회의는 아파트 관리단이 아니어서 분담금 지급을 청구할 자격이 없다"며 원고패소 판결했다.
입주자대표회의
집합건물법
업무처리비용
신지민 기자
2017-04-06
부동산·건축
행정사건
전유부분 소유권 범위 등 변경은 공용부분 변경에 해당 안돼<BR> 민법상 일반적인 공유물의 처분 변경과 같이 전원 동의 필요<BR>대법원 원고패소 원심파기
상가건물 증축, 구분소유자 전원 동의 필요
상가건물을 증축할 때는 구분소유자 전원의 동의를 받아야 한다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 주택의 경우에는 구분소유자의 다수결에 의해 수직증축형 리모델링이 가능하지만, 상가건물 증축에는 관련 규정이 없어 논란이 돼 왔다. 대법원 특별2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 4일 서울 신당동 상가건물의 구분소유자인 고모씨 등 37명이 서울시 중구청을 상대로 낸 건축허가처분 취소소송 상고심(2013두25955)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제15조1항은 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로 정하도록 하고 있다. 다만 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 구분소유자의 승낙을 받도록 한다. 이번 소송에서는 상가건물을 증축하는 것이 공용부분의 변경에 해당하는지, 구분소유자 전원의 동의를 필요로 하는지가 쟁점이 됐다. 재판부는 판결문에서 "집합건물 중 공용부분의 변경에 관해 관리단집회의 결의에 의하도록 정한 취지는 구분소유자의 전유부분 소유권이나 대지사용권 기타 권리관계에 별다른 변동을 일으키지 않는 공용부분의 용도·형상의 등 단순한 변경에 관해 구분소유자 전원의 동의나 대지사용권자 전원의 승낙이 없어도 관리단집회의 결의에 따르도록 해 집합건물의 공용부분에 관해 합리적이면서도 효율적인 이용관계를 설정하려는 것"이라고 밝혔다. 재판부는 "이와 달리 공용부분에 집합건물을 증축해 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권에 변동을 초래하거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도·형상의 변경이 그 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경해 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 공용부분의 변경에 해당하지 않는다"고 지적했다. 이어 "이에 대해서는 민법상 일반적인 공유물의 처분·변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의가 필요하다고 보아야 한다"고 밝혔다. 고씨 등은 서울 중구 신당동의 지하 1층~지상 3층 규모의 상가건물 구분소유자들이다. 같은 건물 다른 구분소유자들은 2012년 2월 서울 중구청에 상가에 지상 4~6층을 증축하고, 1~3층 계단실을 특별피난계단으로 변경하는 내용으로 서울 중구청에 건축허가신청을 했다. 이들이 구청에 제출한 상가건물 증·개축 건축주 연명부에 따르면 상가 구분소유자 120명 중 100명(83.33%), 전유지분 1931.92 중 1657(85.76%)이 증축에 동의한 것으로 나타났다. 중구청은 같은해 3월 '증축은 집합건물법상 공용부분의 변경에 해당하고, 구분소유자의 동의가 있다'며 허가했다. 고씨 등은 "증축은 집합건물의 공용부분 변경에 해당하지 않고, 이를 허가하기 위해서는 상가의 구분소유자 전원의 대지사용에 대한 동의가 필요하다"며 소송을 냈다.
상가건물증축
집합건물법
공용부분의변경
공유물의처분변경
구분소유자전원동의
신소영 기자
2014-10-06
민사일반
부동산·건축
주택·상가임대차
구분소유자 공동의 목적 위해 인정<br> 전유부분과 분리해 처분할 수 없어
아파트 공유부분 장기 점유… 시효취득 안돼
아파트 등 집합건물의 공유부분은 특정인이 장기간 점유하고 있더라도 시효취득을 인정할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 12일 ㈜계연무역이 "아파트 공용 부분인 온실을 20년 넘게 점유했으니 소유권을 넘기라"며 영등포구 A아파트 주민 이모씨 등 139명을 상대로 낸 공유지분소유권 이전등기 청구소송 상고심(2011다78200)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위해 인정되는 것이므로 집합건물법상 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분(專有部分, 개별 소유 부분)의 처분에 따를 뿐, 전유부분과 분리해서 처분할 수 없도록 규정하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 "공용부분에 대해 취득시효의 완성을 인정해 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유부분과 분리해 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간 점유로 인해 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 돼 집합건물법 취지에 어긋나기 때문에 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다"고 설명했다. 2006년 3월 서울 영등포구 A아파트 909호를 구입한 계연무역은 복도와 승강기를 사이에 두고 909호와 맞닿아 있는 온실을 주거용도로 사용하고 있었다. 이 온실은 아파트 건설계획에 없던 것이지만, 일조권 문제로 당초 12층으로 지을 예정이던 건물 한쪽이 8층으로 변경되면서 다른 부분과 경사가 생겼고, 경사진 공간 위로 지붕이 연결돼 만들어졌다. 아파트 건설사업 시행자들은 1986년 1월 개최된 총회에서 '온실은 공동관리가 사실상 불가능하므로 인접한 909호 소유자에게 소유권을 인정한다'는 안건을 만장일치로 의결했다. 909호 소유자들에게 점유를 넘겨받은 계연무역은 "구조상·이용상 독립성이 있는 공용부분은 취득시효 대상이 되므로, 20년 이상 자주점유한 이상 점유취득시효가 완성됐으니 다른 구분소유권자들은 공유지분을 이전하라"며 소송을 냈다. 1·2심은 "집합건물의 공용부분은 시효취득 대상이 아니다"라며 원고패소 판결했다.
계연무역
구분소유자
집합건물
전유부분
시효취득
장기점유
공용부분
좌영길 기자
2014-01-07
1
2
3
banner
주목 받은 판결큐레이션
1
“인터넷 댓글 전부로 보면 비방목적 인정 안돼”
판결기사
2024-03-09 15:03
태그 클라우드
공직선거법명예훼손공정거래손해배상중국업무상재해횡령조세사기노동
등록사항정정의 대위신청과 관련된 법적 문제
서보형 한국국토정보공사 변호사
footer-logo
1950년 창간 법조 유일의 정론지
논단·칼럼
Voice Of Law
지면보기
굿모닝LAW747
LawTop
footer-logo
법인명
(주)법률신문사
대표
이수형
사업자등록번호
214-81-99775
등록번호
서울 아00027
등록연월일
2005년 8월 24일
제호
법률신문
발행인
이수형
편집인
차병직 , 이수형
편집국장
신동진
발행소(주소)
서울특별시 서초구 서초대로 396, 14층
발행일자
1999년 12월 1일
전화번호
02-3472-0601
청소년보호책임자
김순신
개인정보보호책임자
김순신
인터넷 법률신문의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받으며 무단 전재, 복사, 배포를 금합니다. 인터넷 법률신문은 인터넷신문윤리강령 및 그 실천요강을 준수합니다.