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종중이 땅 팔고 분묘기지권 취득했다면 토지 사용대가 지급의무 있다<br> 지료에 관한 약정 없다고 점유에 따른 지료 구할 수 없다고 볼 수 없어<br> 대법원, 원고패소 원심 파기
[판결] 대법원, "양도형 분묘기지권도 토지사용료 내야" 첫 판결
양도형 분묘기지권을 취득한 경우에는 분묘기지권이 성립한 때부터 땅 주인에게 토지사용료를 낼 의무가 있다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 양도형 분묘기지권이란 자신의 땅에 묘지를 설치한 후 땅을 다른 사람에게 팔면서 묘지 이전에 대해서는 별다른 약정을 하지 않았더라도 그 분묘와 주변의 일정면적의 땅에 대해서는 사용권을 인정해주는 관습법상의 물권을 말한다. 대법원은 지난 4월 전원합의체 판결(2017다228007)을 통해 취득시효형 분묘기지권(남의 땅에 묘지를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게 점유해 사용한 경우 취득하는 분묘기지권)에서도 분묘기지권자는 땅 주인이 토지 사용료를 청구하면 청구한 날부터 이를 지급해야 한다고 판시해 기존 판례를 변경했다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 A사가 B종중을 상대로 낸 분묘 지료 청구소송(2020다295892)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. B종중은 경기도에 임야를 소유하고 있다가 국가에 팔았고, A사는 2014년 이 땅을 사들였다. B종중은 이 땅에 1862년 이전부터 분묘들을 설치해 현재까지 점유하고 있다. 이에 A사는 B종중을 상대로 소유권의 방해배제로서 분묘 철거 및 토지 인도와 함께 토지 점유 사용료 상당의 부당이득을 반환하라며 소송을 냈다. A사는 B종중의 분묘기지권이 인정된다면 지료를 내라고도 주장했다. 재판과정에서는 B종중이 분묘기지권을 갖는지와 분묘기지권을 갖는다면 토지 사용료를 내야 하는지가 쟁점이 됐다. 1,2심은 "명의수탁자인 종중원들이나 국가 등 이 땅의 전소유자들과 종중 사이에 분묘들에 관한 이장 합의가 있었음에 관한 입증이 없다"면서 "종중은 자기가 소유하던 이 땅에 분묘들을 설치·관리하고 있으며 분묘기지권을 취득했다고 봄이 상당하다"고 밝혔다. 이어 "지상권에 있어서 지료의 지급은 그 요소가 아니어서 지료에 관한 약정이 없는 이상 지료의 지급을 구할 수 없는 점에 비춰 보면, 분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다"면서 "A사와 종중 사이에 지료에 관한 약정이 있음을 인정할 아무런 증거도 없으므로, A사는 종중의 점유에 따른 지료나 지료 상당의 손해배상을 구할 수 없다"며 B종중의 손을 들어줬다. 그러나 대법원은 종중이 양도형 분묘기지권을 취득했다면 그 취득한 때로부터 땅 주인인 A사에 지료를 지급할 의무가 있다고 판단했다. 재판부는 "자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않음으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 분묘기지권자는 분묘기지권이 성립한 때부터 토지 소유자에게 그 분묘의 기지에 대한 토지사용의 대가로서 지료를 지급할 의무가 있다"며 "원심은 분묘의 기지에 대한 지료의 지급을 구하는 A사의 예비적 청구에 대해 지료의 액수를 심리하고 그 금액의 지료 지급을 명했어야 한다"고 밝혔다. 이어 "원심이 A사와 종중 사이에 지료에 관한 약정이 없는 이상 A사는 종중의 점유에 따른 지료를 구할 수 없다고 보아 A사의 예비적 청구를 기각한 것은 잘못"이라고 판시했다. 대법원 관계자는 "양도형 분묘기지권의 지료와 관련한 판결이 있긴 했지만, 이번 판결처럼 양도형 분묘기지권의 경우 분묘기지권이 성립한 때부터 지료 지급 의무가 발생한다는 점을 명시적으로 판시한 것은 처음"이라고 설명했다.
양도형분묘기지권
종중
토지사용료
분묘기지권
박미영 기자
2021-06-14
민사일반
대법원 전원합의체, 판례 변경
[판결] "분묘기지권 시효취득했더라도 토지사용료 내야"
분묘기지권을 시효취득했더라도 땅 주인이 토지 사용료를 청구하면 청구한 날부터 이를 지급해야 한다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 분묘기지권을 시효취득한 경우에는 지료(地料)를 지급할 필요가 없다는 기존 판례를 변경한 것이다. 관습법상 물권인 분묘기지권의 유효성은 계속 인정하면서도 토지 소유자의 권리도 일정부분 인정하는 절충안으로 풀이된다. 대법원 전원합의체(주심 노정희 대법관)는 29일 A씨가 B씨를 상대로 낸 지료청구소송(2017다228007)에서 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. A씨는 2014년 경기도의 한 임야를 사들였다. 이 땅에는 1940년 사망한 B씨의 조부와 1961년 사망한 B씨 부친의 분묘가 있었는데 B씨는 이 분묘들을 계속해서 관리해왔다. A씨는 B씨를 상대로 "내가 토지 소유권을 취득한 날 이후부터 지금까지 토지사용료를 내라"고 요구했고, B씨는 자신에게 분묘기지권이 있으므로 낼 수 없다고 맞섰다. 분묘기지권은 분묘가 비록 다른 사람의 토지 위에 설치된 것이라 하더라도 그 분묘와 주변의 일정면적의 땅에 대해서는 사용권을 인정해주는 관습법상의 물권을 말한다. 따라서 분묘기지권이 인정되면 땅 주인이라고 하더라도 함부로 분묘를 철거하거나 철거를 요구할 수 없다. 통상 분묘기지권은 △땅 소유자의 허락을 받아 묘지를 설치한 경우(승낙형 분묘기지권)나 △자신의 땅에 묘지를 설치한 후 땅을 다른 사람에게 팔면서 묘지 이전에 대해서는 별다른 약정을 하지 않은 경우(양도형 분묘기지권) △남의 땅에 묘지를 설치하고 20년 동안 평온·공연하게 점유해 사용한 경우(취득시효형 분묘기지권)에 인정된다. 대다수의 서민들이 분묘를 설치할 땅을 소유하지 못한 경제상황과 장묘시설이 부족해 남의 땅에 매장할 수 밖에 없었던 현실 등을 감안한 것이었다. 하지만 화장 비율이 크게 높아지는 등 장묘 문화가 변하고 있고 제사 등에 대한 국민 의식도 변화하고 있는 상황에서 관습법상 권리인 분묘기지권을 계속 인정해야 하는지를 둘러싸고 논란이 이어졌다. 특히 지난 2001년 1월 13일 '장사 등에 관한 법률'이 시행되면서 대법원의 입장도 수정돼야 하는지가 문제가 됐다. 장사법은 묘지의 설치기간을 기본 15년으로 규정하고 3번에 걸쳐 기간을 연장할 수 있도록 해 최장 60년간 분묘를 설치할 수 있도록 했다. 또 허락 없이 묘지를 설치한 경우에는 토지 소유자에게 토지의 사용권이나 묘지 보존을 위한 권리를 행사할 수 없도록 했다. 이후 장사법은 한차례 개정을 통해 묘지의 기본 설치기간을 30년으로 정하고 1회에 한해 기간을 연장할 수 있도록 했다. 하지만 대법원은 2017년 1월 전원합의체 판결(2013다17292) 등을 통해 장사법 시행 이전에 남의 땅에 설치된 분묘에 대해서도 관습법상 분묘기지권이 계속 인정된다고 판시하는 등 분묘기지권의 유효성을 유지해왔다. 헌법재판소도 2020년 11월 취득시효형 분묘기지권은 합헌이라고 판단해 관습법상 분묘기지권을 인정한 바 있다. 그러나 토지 소유자의 권리를 침해한다는 지적은 계속돼왔다. 특히 이 사건처럼 분묘기지권자에게 토지 사용료라도 청구할 수 있도록 해야 한다는 지적이 많았다. 토지소유자는 자신의 뜻과 무관하게 불이익 감수 당사자의 이해관계 합리적으로 조정할 필요 있어 사용료는 소유자가 청구 시점부터 지급의무 부담 결국 대법원은 이번 사건에서 기존 판례를 변경해 토지 소유자가 분묘기지권자에게 지료를 청구할 수 있도록 했다. 다만, 청구할 수 있는 지료의 범위를 토지 소유자가 토지 사용료를 청구한 날로부터 계산하도록 제한해 이전의 사용료까지 무한정 소급해 청구할 수 없도록 했다. 재판부는 "분묘기지권과 같이 관습법으로 인정된 권리의 내용을 확정함에 있어서는, 관습법상 권리의 법적 성질과 이를 인정한 취지, 당사자 사이의 이익형량과 전체 법질서와의 조화를 고려해 합리적으로 판단해야 한다"며 "자신의 의사와 무관하게 성립한 분묘기지권으로 불이익을 감수해야 하는 토지 소유자로 하여금 일정한 범위에서 토지 사용의 대가를 지급받을 수 있도록 함으로써, 당사자의 이해관계를 합리적으로 조정할 필요가 있다"고 밝혔다. 이어 "다만 분묘기지권자로 하여금 오래 전 분묘를 설치한 시점까지 소급해 그 이후의 지료를 모두 지급하도록 하면, 분묘기지권자는 장기간의 지료를 일시에 지급해야 하고 이를 지체하면 분묘기지권 자체가 소멸할 수 있다"며 "이는 관습법상 분묘기지권의 시효취득을 인정해 온 취지에 부합하지 않는다"고 설명했다. 그러면서 "분묘기지권의 특수성, 조리와 신의성실의 원칙, 지료증감청구권 등 관련 규정의 근본적인 취지를 종합하면, 분묘기지권을 시효로 취득한 경우 토지 소유자가 토지 사용의 대가를 청구하면, 그때부터 지료 지급의무를 부담한다고 봐야 한다"며 "이와 달리, 분묘기지권자의 지료 지급의무가 분묘기지권이 성립함과 동시에 발생한다는 취지의 대법원 판결(1992. 6. 26. 선고 92다13936)과 분묘기지권자가 지료를 지급할 필요가 없다는 취지로 판단한 대법원 판결(1995. 2. 28. 선고 94다37912) 등은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 이를 모두 변경한다"고 판시했다. 이번 판결에 따라 △분묘기지권을 시효취득한 분묘기지권자는 토지 소유자가 재판상 또는 재판 외에서 지료를 청구하면 그때부터 지료를 지급할 의무가 있게 된다. △지료의 구체적 액수는 당사자의 협의로 정하거나 당사자의 청구에 따라 법원이 정할 수 있고(민법 제366조 단서), 정해진 지료가 지가 상승 등 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자는 지료 증감을 청구할 수 있다(민법 제286조). △지료 채권에 대해서는 원칙적으로 10년의 소멸시효가 적용되고(민법 제162조 제1항) △지료를 2년분 이상 지급하지 않으면 토지 소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있지만(민법 제287조), 당사자의 협의나 법원의 판결에 의해 분묘기지권에 관한 지료의 액수가 정해지지 않았다면 분묘기지권자가 지료를 지급하지 않았더라도 지료 지급을 지체한 것으로 볼 수는 없어 분묘기지권 소멸 청구는 허용되지 않는다(대법원 93다52297 판결 등 참조). 이에 대해 이기택·김재형·이흥구 대법관은 "시효로 취득하는 분묘기지권에 대해서는 그와 가장 유사한 법정지상권에 관한 민법 규정을 유추적용해 지료 지급 의무의 발생시점을 판단해야 하고, 추상적인 조리나 신의칙을 근거로 이와 달리 판단해서는 안된다"며 "다른 사람의 토지에 분묘를 무단으로 설치하면 분묘기지의 점유·사용 기간 동안 부당이득반환의무를 진다. 분묘기지권의 취득시효가 완성돼도 그와 같이 대가 지급 의무를 부담하는 상태에서 시효취득이 이뤄지고, 시효취득의 효력이 점유를 개시한 시점으로 소급하기 때문에, 분묘 설치 시부터 지료가 발생한다고 봐야 한다"는 별개의견을 냈다. 한편 안철상·이동원 대법관은 "분묘기지권의 시효취득을 관습법으로 인정해 온 배경과 취지에 비춰, 지료의 수수나 청구조차 없이 20년 이상의 장기간 평온·공연하게 분묘기지의 점유가 계속됐다면, 토지 소유자가 묵시적으로 무상의 토지 사용을 용인했거나, 적어도 분묘기지권자는 그와 같이 알고 분묘기지를 점유해 왔다고 보는 것이 자연스럽다"며 "그에 따라 분묘기지권자는 시효 기간 동안 계속된 사실관계와 동일한 내용의 권리, 즉 지료 지급의무를 부담하지 않는 분묘기지권을 취득한다고 봐야 한다"는 반대의견을 냈다. 앞서 1심은 "분묘기지권을 시효취득하는 경우 지료를 지급할 필요가 없다"며 B씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "분묘기지권을 시효취득하는 경우에도 적어도 토지 소유자가 지료 지급을 청구한 때부터는 지료를 지급할 의무가 있다"며 A씨의 손을 들어줬다. 대법원 관계자는 "이번 판결로 취득시효형 분묘기지권과 관련된 지료에 대한 상충되는 판례들이 모두 정리됐다"며 "분묘기지권의 시효취득을 인정해 온 관습법의 취지를 존중하고 분묘의 존속과 법적 안정성을 도모하면서도, 토지 소유자의 일방적 희생을 막고 사유재산권을 존중하는 전체 법질서에 부합하는 해석을 한 것"이라고 설명했다.
분묘기지권
토지사용료
시효취등
토지
지료
관습법
박미영 기자
2021-04-29
국가배상
대법원 원고승소 원심 파기
[판결] "도로 점유 사유지 보상액 계산기준은 점유개시 당시 이용상황"
일제강점기부터 90년 이상 도로로 사용되고 있는 땅이라도 토지 소유자의 명시적인 사용·수익권 포기가 없었다면 지방자치단체는 소유자에게 토지 사용료를 줘야한다는 대법원 판결이 나왔다. 다만 사용료에 해당하는 부당이득은 점유가 시작된 때의 실제 이용상황을 기준으로 계산해야 한다고 밝혔다. 김모씨는 2011년 1월 박모씨로부터 경북 고령군에 있는 1800㎡의 땅을 샀다. 이 토지는 원래 전답이었으나 일제강점기인 1921년 도로로 지목변경된 후 현재까지 도로로 사용됐다. 김씨는 고령군이 무단으로 이 땅에 도로를 개설했으므로 사용료를 지급해야 한다며 소송을 냈다. 고령군은 90년 이상 도로로 사용된 땅이므로 시효취득이 됐다고 맞섰다. 1심은 "김씨가 이미 도로로 사용되고 있는 땅을 산 것이므로 사용수익 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하고 토지를 취득한 것"이라며 원고패소 판결했다. 2심은 "(소유자의) 사용수익권에 대한 명시적인 포기의사가 없었다"며 고령군의 배상책임을 인정했다. 또 "토지 인근지역이 일반주거지역이므로 해당 토지를 '주거나지'로 봐야 한다"며 "고령군은 9580여만원을 지급하라"고 판시했다. 대법원도 고령군의 배상책임은 인정했다. 그러나 사용료에 해당하는 부당이득액은 다시 계산하라고 했다. 대법원 민사3부(주심 김창석 대법관)는 김씨가 "토지사용료 9580여만원 달라"며 고령군을 상대로 낸 부당이득금청구소송(2017다235883)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 광주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "국가 또는 지자체가 도로로 점유·사용하고 있는 토지에 대한 임료 상당의 부당이득액을 산정하기 위해서는 이용 현황대로 감정평가를 해야하고, 종전에는 도로로 사용되지 않던 토지를 도로로 점유하게 된 경우에는 편입될 당시의 현실적 이용상황에 따라 감정평가해 부당이득액을 산정해야 한다"고 밝혔다. 이어 "고령군이 김씨의 토지를 도로로 사용함으로써 발생한 부당이득액을 산정하기 위해서는 우선 고령군이 토지를 점유한 시점이 언제인지를 특정한 후 그 당시 이 토지의 현실적 이용상황이 어떠했는지 등을 심리해 토지의 기초가격을 판단했어야 한다"며 "원심은 이를 심리하지 않고 단순히 이 사건 토지의 지목이 도로로 변경될 당시 이미 사실상 도로로 사용되고 있었다고 인정할 증거가 없고 이 사건 토지 인근이 일반주거지역이라는 이유만으로 이 사건 토지를 '주거나지'로 상정해 가격을 평가했는데 이는 부당이득액 산정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다"고 판시했다.
고령군
점유
소유자
사용·수익권
도로
이세현 기자
2017-10-16
민사일반
부동산·건축
임차인에게 부당이득 반환 청구는 가능<br> 임차인에게 무상사용 등 반사이익은 허용 안돼
농지임대차는 무효라 차임지급 청구는 못해도
농지의 임대를 금지하고 있는 농지법 제23조는 강행규정이어서 이를 위반한 임대차계약은 무효이므로 임대인이 임차인에게 차임 지급을 청구할 수는 없지만, 농지를 부당하게 점용하는 임차인에게 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것은 가능하다는 대법원 판결이 나왔다. 임대인이 땅투기 후 비용회수를 하려는 경우 등을 제외하면 농지 임대계약이 반사회질서의 법률행위는 아니므로 농지임대를 불법원인급여로 볼 수는 없다는 것이다. 충북 진천군에 있는 농지를 상속받은 A씨는 2011년 4월 이 땅을 B씨에게 빌려주면서 1년 임차료 450만원을 선불로 받았다. 2012년 4월 임대계약 기간이 끝났지만 B씨는 다음해 3월까지 땅을 무단 점유했다. 그러자 A씨는 무단 점유기간 동안 입은 임차료 상당의 손해를 배상하라고 소송을 냈다. B씨도 "농지 임대는 농지법에 위반해 무효이며 따라서 A씨가 받아간 450만원의 임차료도 부당이득이므로 돌려달라"며 맞소송을 냈다. 이에 A씨는 "농지 임대계약이 무효라면 B씨는 내 땅을 권원없이 점유·사용한 것이므로 이로 인한 임차료 상당의 손해를 배상할 의무가 있으니 받은 임차료와 상계하면 된다"고 주장했다. 농지의 합리적인 이용 등 위한 규제 대상이지만 1심은 A씨의 주장을 받아들여 B씨에게 "무단점유 기간 동안의 임료 상당 손해 400여만원을 지급하라"고 판결했다. 2심은 1심과 같이 B씨에게 무단점유 기간의 손해를 배상하라고 했지만, A씨에게도 B씨로부터 받은 임차료 450만원을 돌려주라고 판결했다. 2심은 "A씨가 강행규정인 농지법 제23조를 위반해 농지를 임대한 것은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배되는 불법원인급여에 해당한다"면서 "따라서 B씨가 임대계약 기간 동안 농지를 점유·사용한 것을 두고 A씨가 B씨에게 그 임료 상당의 부당이득반환이나 손해배상을 구할 수는 없다"고 설명했다. A씨의 상계 주장을 받아들이지 않은 것이다. 그러나 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 토지인도 등 소송(2013다79887)에서 원고일부패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 청주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "민법 제746조는 '불법의 원인으로 인하여 재산을 급여하거나 노무를 제공한 때에는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다'고 규정해 불법원인급여에 해당하면 부당이득반환청구를 할 수 없도록 하고 있다"면서 "여기서 말하는 '불법'이 있다고 하려면, 급부의 원인이 된 행위가 그 내용이나 성격 또는 목적이나 연유 등으로 볼 때 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 뿐 아니라 반사회성·반윤리성·반도덕성이 현저하거나, 급부가 강행법규를 위반해 이뤄졌지만 이를 반환하게 하는 것이 오히려 규범목적에 부합하지 않는 경우 등에 해당해야 한다"고 밝혔다. 일반적인 부동산 임대차와 본질적 차이는 없고 이어 "농지 임대차는 그 대상이 농지라는 특수성이 있지만, 목적물을 사용·수익하게 하고 차임을 지급받기로 하는 약정이라는 점에서는 일반적인 부동산 임대차와 본질적인 차이가 없고, 과거 소작의 경우 지주가 통상적인 토지 임대료 수준을 넘어 경작이익의 상당부분까지 소작료 명목으로 받아가거나 심지어 신분적 예속관계까지 형성했던 것과는 현저히 다르다"며 "경자유전(耕者有田) 원칙과 농지의 합리적인 이용 등을 위해 규제의 대상이 돼 있기는 하지만, 특별한 사정이 없는 한 그 계약 내용이나 성격 자체로 반윤리성·반도덕성·반사회성이 현저하다고 단정할 수는 없다"고 설명했다. 또 "농지 임대계약을 근거로 약정 차임을 청구하는 등 계약내용의 적극적 실현을 구하는 것은 허용될 수 없지만, 여기서 더 나아가 임대기간 동안 임차인이 해당 농지를 사용·수익함으로써 얻은 토지사용료 상당의 점용이익에 대해 임대인이 부당이득반환이나 손해배상을 청구하는 것마저 배척해 임차인으로 하여금 사실상 무상사용을 하게 하는 반사이익을 누릴 수 있도록 해야만 농지법의 규범 목적이 달성된다고 볼 수도 없다"고 했다. 그러면서 "△임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 △임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 헌법 제121조 2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 농지법의 이념에 정면으로 배치돼 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 경우가 아니라면, 농지 임대인이 임대기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대해 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 그 반환을 거부할 수는 없다"며 "원심은 이 같은 불법원인급여에 관한 법리를 오해해 필요한 심리를 다하지 않은 채 A씨의 상계 항변을 배척해 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다. 계약 자체가 반사회성이 현격하다고 단정 못해 이번 판결에 대해 이계정(45·사법연수원 31기) 서울대 로스쿨 교수는 "경자유전의 원칙이 우리 사법이 보호해야 하는 핵심적 가치인지에 관해 대법원이 시대적 상황을 반영해 탄력적으로 해석한 것으로 이해할 수 있다"고 평가했다. 대형로펌의 한 변호사는 "이번 판결은 농지임대는 무효이기 때문에 임대인은 적극적으로 임료를 청구할 수 없지만, 투기 자본 회수 등의 부당한 목적이 아닌 한 임차인에게 부당점용을 이유로 손해배상이나 부당이득반환청구를 할 수는 있다는 결론"이라며 "임료와 부당점용에 따른 손해는 액수가 거의 동일하기 때문에 무효인 농지임대차 계약을 한 임대인도 계약이 유효한 것을 전제로 한 것과 비슷한 수익을 얻을 수 있는 반사적 효과를 누릴 수 있을 것으로 본다"고 말했다. <신지민·강한 기자>
농지법
임대차계약
차임청구
농지임대
경자유전
신지민 기자
2017-04-06
부동산·건축
객관적 구분행위 있으면 구분소유권 성립
[판결] 다가구 주택이 다세대주택으로 변경등기 되기 전이라도…
다가구 주택이 다세대 주택으로 변경 등기되기 전이라도 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있었다면 구분소유권이 성립한다는 판결이 나왔다. 다가구 주택과 다세대 주택은 건물 외형만으로는 구분이 어렵지만, 다세대 주택은 집합건물로 구분소유가 가능해 세대별로 등기할 수 있는 반면 다가구 주택은 세대별로 구분등기가 되지 않기 때문에 지분을 등기해 공동소유할 수 밖에 없다. 서울 중림동 토지를 공동소유하고 있던 A씨 등 4명은 1994년 지하 1층, 지상 3층짜리 주택을 지어 1개층씩 나눠 사용했다. A씨 등은 신축 당시 단독주택의 한 형태인 다가구 주택으로 등기했지만 2000년 집합건축물 대장에는 다세대 주택으로 등록했다. 그리고 지난 2012년 다세대 주택으로 변경등기를 마쳤다. B씨는 2003년 이 건물 지하층 1,2호의 지분을 경매로 취득해 지분 이전등기를 마쳤다. C씨는 2009년 건물이 아닌 이 건물의 토지 부분에 국한한 지분을 경매로 취득한 뒤 B씨에게 "토지사용료 2600만원을 달라"고 소송을 냈다. B씨는 "건축물대장에 다가구주택에서 집합건물인 다세대주택으로 전환 등록된 2000년 당시 이미 구분소유가 성립됐기 때문에 건물에 대지사용권이 있다"고 맞섰다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 '구분소유자는 그가 가지는 전유(專有)부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다'고 규정하고 있다. 따라서 이 건물을 다세대 주택으로 보면 B씨가 지하 1호와 2호를 취득할 때 대지사용권도 갖는 것으로 봐야하지만, 다가구 주택으로 보면 C씨에게 B씨가 토지 사용료를 내야 해 이 문제가 쟁점이 됐다. 대법원 민사2부(주심 박상옥 대법관)은 C씨가 B씨를 상대로 낸 토지사용료 청구소송(2013다70569)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "다가구 주택이 다세대 주택으로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다"며 "집합건축물 대장에 다세대 주택으로 전환 등록한 시점에 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 구분소유권이 성립한 이후에 지하 1,2호를 취득했고, 이 사건 토지에 관한 지분은 대지사용권으로서 전유부분과 분리하여 처분할 수 없으므로 C씨의 지분 이전등기 역시 무효이므로 토지사용료를 요구할 수 없다"고 설명했다. 앞서 1심은 "이 사건 공유자들 사이에 그 위치와 면적을 특정해 구분소유하기로 하는 약정이 있었다고 인정할 아무런 증거가 없으므로 구분소유적 공유관계가 아닌 단순 공유관계에 있다고 할 것"이라며 C씨의 손을 들어줬지만, 2심은 이를 뒤집었다.
다가구주택
구분소유권
다세대주택
공동소유
집합건축물
변경등기
이전등기
대지사용권
신지민 기자
2016-07-28
민사일반
행정사건
소유자는 지자체에 사용료 청구 할 수 있다<BR>대법원 "배타적 사용·수익권 다시 주장할 수 있어"
주민 통행로로 쓰이던 토지가 공공도로 편입됐다면
토지소유자가 토지 일부를 주민들에게 무상통행로로 제공했더라도 그 토지가 공공도로에 편입됐다면 토지소유자는 지방자치단체를 상대로 토지사용료를 청구할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 박병대 대법관)는 지난달 22일 토지상속인 조모씨(소송대리인 박승용 변호사)가 서울시를 상대로 낸 부당이득금 반환소송 상고심(2012다54133)에서 "서울시는 조씨에게 부당이득금 1200여만원을 지급하고, 앞으로 매월 26만원의 사용료를 지급하라"며 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "토지소유자가 자신의 토지를 대중에게 통행로로 무상제공하거나 통행을 용인해 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용·수익권이 인정되지 않는 경우에도 기존 이용상태가 유지되는 한 소유자는 토지를 사용하지 못하는 손해를 주장할 수 없는 것일 뿐이지 소유권의 본질적 내용인 사용·수익권 자체를 확정적으로 상실하는 것은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "토지 이용상태에 중대한 변화가 생겨 배타적 사용·수익권을 배제하는 기초가 된 객관적인 사정이 현저하게 변경된 경우에는 토지소유자는 그같은 사정변경이 있은 때부터 다시 사용·수익권능을 포함한 완전한 소유권에 기초해 권리주장을 할 수 있다"고 덧붙였다. 재판부는 "천호대로는 교통량이 매우 많은 왕복 10차로로 개설돼 주민들의 통행에 제공됐던 토지는 그 기능이나 이용 상태가 완전히 달라졌고, 토지가 주민들의 통행로로 제공됐다는 이유로 아무런 보상을 받지 못한 조씨는 천호대로 개설로 객관적인 토지 이용 상태가 변경된 이상 배타적 사용·수익권을 다시 주장할 수 있으므로 서울시는 조씨에게 토지 점유·사용에 따른 부당이득을 반환할 의무가 있다"고 설명했다. 서울 천호동의 토지를 소유한 조씨의 부친은 1971년 토지 일부에 대해 도로로 지목을 변경한 뒤 인근 주민들에게 무상으로 통행에 이용토록 했다. 1976년 천호대로가 건설되면서 조씨가 제공한 통행로가 도로부지로 편입됐지만, 조씨의 부친은 아무런 보상을 받지 못했다. 2005년 토지를 상속받은 조씨는 서울시를 상대로 "그동안의 부당이득금 1500여만원과 앞으로 매월 토지사용료 26만원을 지급하라"며 소송을 냈다. 1심은 "조씨의 부친이 토지를 통행로로 무상제공한 이상 독점적이고 배타적인 사용수익권을 조건없이 포기했다고 봐야 한다"며 원고패소 판결했으나, 2심은 "조씨의 부친이 토지 일부를 인근 주민들의 통행로로 제공했다고 하더라도 이 토지가 그와 무관한 다른 공익사업에 편입된 이상 토지에 관한 사용·수익권을 포기했다고 추인하기 부족하다"며 원고승소 판결했다.
부당이득금반환
토지사용료
천호대로
소유권
토지소유자
무상통행
공공도로편입
좌영길 기자
2013-09-10
부동산·건축
행정사건
서울고법, 원고 일부승소
자기 토지에 도로포장 했어도 지자체 토지사용료 지급해야
자신의 토지에 스스로 도로포장공사를 했어도 지자체에 토지사용료(부당이득금)를 청구할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사5부(재판장 황한식 부장판사)는 지난달 31일 이모(70)씨가 “정당한 보상절차없이 토지를 도로로 사용하고 있다”며 종로구를 상대로 낸 부당이득금반환소송 항소심(2008나5587)에서 “9,300여만원을 지급하라”며 1심을 취소하고 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “종로구가 A빌딩에 관한 건축허가를 하면서 건축주에게 보도 조성계획을 수립하고 승인을 받아 시행할 것을 조건으로 함에 따라 포장 및 보도가 조성된 것”이라며 “이는 곧 종로구가 포장 및 보도조성을 한 것과 같이 볼 수 있으므로 그 시점 이후부터 종로구의 사실상의 지배하에 있는 것으로 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “문제가 된 토지일부가 A빌딩의 출입자를 위한 통로로 사용된다고 하더라도 그것만으로 이씨가 이 토지를 계속적, 배타적으로 점유·사용하고 있다고 볼 수는 없다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “포장이 이루어진 것이 설사 A빌딩 건축허가조건과 무관하다고 하더라도 종로구는 1999년 12월 이 토지는 현황도로이므로 이씨가 개인적 용도로 사용할 수 없다는 점을 분명히 해 종로구의 사실상 지배하에 있어 왔음을 확인한 바 있다”고 설명했다. A빌딩 건축허가 당시 종로구는 “전면 20m 도로상에 보도조성계획을 수립·승인받아 시행할 것”을 허가조건으로 부가했고, 조건이 이행되자 1989년12월 건물사용승인을 내줬다. 한편 이씨는 종로구가 이씨 스스로 포장공사를 했다는 이유로 토지사용료(부당이득금) 지급을 거절하자 1999년 11월 종로구에 자신이 포장한 도로를 주차장으로 사용하겠다고 통지했다. 그러자 종로구는 12월 “불특정 다수인이 사용하는 현황도로이므로 토지주라 하더라도 소통에 지장을 초래하는 시설물을 설치할 수 없다”고 회신했다. 이에 이씨는 2007년 6월 소송을 냈으나 1심 재판부는 “종로구가 도시계획사업의 시행 내지 도로법 소정의 노선인정 등의 조치를 취했음을 인정할 증거가 없다”며 원고패소 판결을 내렸다.
자기토지
도로포장공사
토지사용료
부당이득금
지자체
보도조성계획
이환춘 기자
2009-04-14
민사일반
부동산·건축
주택·상가임대차
서울중앙지법,분양사 상대 사용료반환청구소 원고 일부승소 판결
토지이용권 확보차원 장기 사용료 선납 받았어도 불공정 법률행위로 볼 수 없다
점포를 분양하는 과정에서 건물주가 토지소유권을 이전하지 않는 대신 장기간의 토지사용료를 분양가에 포함시켜 선납받은 경우 불공정한 법률행위로 보기 어렵다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사16부(재판장 洪敬浩 부장판사)는 12일 구모씨(39) 등 M패션몰에 입주한 점포주 25명이 분양업체 S사를 상대로 낸 사용료등 청구소송(2001가합19689)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "분양계약상 대지권을 따로 등기하지 않고 토지사용료 형식으로 건물의 수명기간에 해당될 정도의 50년치를 선납하는 방식을 취한 것은 분양가격을 낮춰 점포분양을 용이하게 하려고 했던 것으로 보인다"며 "전세권의 최장존속기간인 20년보다 장기간으로 설정됐지만 토지임료가 아닌 총분양가의 일부로서 결정된 것이므로 신의칙 위반이나 불공정한 법률행위로 보기 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 또 "토지사용료가 총 분양가의 상당부분을 차지하고 있지만 계약서 내용상 점포분양가격·토지사용료·분양수수료 등 세부항목으로 나눠진 점에 비춰보면 진정한 토지임료가 아닌 총분양가의 계산항목으로서의 일부일 뿐으로 보인다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "토지사용료에 대한 부분을 임대차계약으로 본다고 하더라도 이 사건 건물은 철골·콘크리트조로 지어졌으므로 민법 651조1항의 '견고한 건물'에 해당돼 20년의 임대차 존속기간의 적용을 받지 않는다"고 설명했다. 구씨 등은 지난 96년 피고와 사이에 분양계약을 맺는 과정에서 점포부분만 등기하고 토지부분은 소유권이전등기를 하지 않은 대신 50년간의 토지 사용료를 포함한 분양가 3천5백만원에서 1억3천만원씩을 지급한 뒤 "50년치의 토지사용료를 선납받은 것은 불공정한 법률행위"라며 소송을 냈었다.
토지이용권
토지사용료
불공정법률행위
소유권이전등기
선납
점포분양
김백기 기자
2004-02-24
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