[대법원 판결] 아파트 매매계약을 앞두고 가계약금을 집주인에게 송금할 경우, 명시적인 계약 또는 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 따로 없었다면 가계약금을 해약금이라고 볼 수 없으므로 중간에 임대차계약이 체결되지 않는 것으로 확정되더라도 가계약금을 집주인이 몰취할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 명시적 계약 또는 가계약금 수수에 있어 이를 해약금으로 처리하기로 하는 약정이 있었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 교섭단계에서 수수되는 가계약금을 해약금으로 볼 수 없다는 취지다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난달 29일 A 씨가 B 씨 등을 상대로 낸 임차보증가계약금 반환소송(2022다247187)에서 원고패소 판결한 원심 일부를 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 씨는 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 집 주인인 B 씨에게 가계약금 300만 원을 지급했다가 뒤늦게 개인사정으로 임대차계약 체결을 포기한 후 가계약금의 반환을 구하는 소송을 냈다. 이 사건에서는 가계약금을 해약금으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 해약금으로 볼 경우 본계약 체결을 포기한 A 씨는 반환을 요구할 수 없다. 1,2심은 이 사건 가계약금을 해약금으로 해석해 원고패소 판결했다. 하지만 대법원은 판단을 뒤집었다. 재판부는 "가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비춰 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 A 씨가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 B 씨에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다"고 판시했다.

올해 시행된 제56회 변리사시험 1차시험에서 1개 문항에 복수정답이 인정된다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정7부(재판장 함상훈 수석부장판사)는 A씨가 한국산업인력공단을 상대로 낸 불합격처분 취소소송(2019구합3735)에서 최근 원고승소 판결했다. A씨는 지난 2월 실시된 변리사시험에 응시했다가 1차시험 합격선인 평균 77.5점에 한 문제 차이로 미달해 탈락했다. 정답을 확인하던 A씨는 민법개론 과목 중 문항 A형 33번이 잘못 출제됐다며 이의를 제기했다. 이 문항은 '민법 제565조의 해약금 규정에 의해 계약을 해지하는 경우에 관한 설명으로 옳지 않은 것'을 고르라는 것인데, 공단은 '계약금을 수령한 매도인이 매수인에 대하여 해제권을 행사하기 위해서는 수령한 계약금의 배액의 이행제공을 하여야 하며 매수인이 수령을 거부하는 경우, 이를 공탁하여야 한다'는 4번을 정답이라고 발표했다. 그러나 A씨는 대법원 판결 등에 의해 확립된 판례 등에 비춰보면 '계약금의 일부만 지급된 경우, 수령자는 실제 지급된 계약금이 아니라 약정계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다'는 1번도 옳지 않은 기술이라며 해당 문항을 복수정답으로 인정하면 본인 점수도 합격선을 넘게 된다면서 소송을 냈다. 서울행정법원, 수험생 불합격 처분 취소 판결 재판부는 "민법 제565조 1항에 의하면 '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있다"고 밝혔다. 이어 "이와 관련해 대법원 2007다73611 판결 등에 의해 확립된 판례의 태도에 따르면 민법 제565조 1항의 규정에 의한 계약금계약은 금전 기타 유가물의 교부를 요건으로 하는 요물계약이므로 단지 계약금을 지급하기로 약정만 한 단계에서는 계약금으로서의 효력, 즉 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다"며 "계약금의 일부만 지급된 경우에는 민법 제565조에 의한 계약금계약이 성립하지 않았으므로 수령자는 약정계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제 할 수 없는 것"이라고 설명했다. 그러면서 "결국 이 사건 문제의 1번 답항은 민법 제565조의 해약금 규정에 관해 확립된 판례의 법리에 어긋나므로, 평균적인 수험생들이 정답 선택을 함에 있어 장애를 주기에 충분하다"며 "공단이 4번만을 정답으로 채점한 것은 출제 및 채점에 있어서 재량권을 남용하거나 일탈한 것으로 위법하다"며 A씨의 불합격은 취소돼야 한다고 판시했다. 공단 측은 판결문을 검토한 다음 항소 여부를 결정할 방침인 것으로 전해졌다.

세입자가 반려견을 키운다는 이유로 임대차계약을 해제한 아파트 주인이 고액의 손해배상금을 지급해야 할 처지에 놓였다. 임대조건에 '반려견 사육 금지' 조항이 없었다면 세입자가 반려견을 키운다는 이유로 임대차계약을 일방적으로 해제해서는 안 된다는 취지다. 우모씨는 지난해 2월 경기도 하남시의 한 아파트를 보증금 4억원에 임차하기로 하고, 집주인인 김모씨와 양모씨에게 계약금으로 4000만원을 지급했다. 그런데 문제가 생겼다. 우씨의 반려견 때문이었다. 우씨가 반려견 3마리를 키우고 있다는 사실을 뒤늦게 안 집주인 측은 "새 아파트에 반려견이 웬말이냐"며 계약을 무르겠다면서, 같은 달 28일 내용증명우편으로 '계약금을 수령할 계좌번호를 알려주지 않으면 이를 공탁하겠다'는 내용을 우씨에게 통지했다. 이후 집주인 측은 법원에 계약금 4000만원을 공탁했고, 우씨는 같은 해 3월 공탁금을 수령했다. 하지만 계약한 아파트에서 살 수 없게 된 우씨는 김씨 등을 상대로 소송을 냈다. 계약 때 '반려견 기르지 않는 조건' 고지 안해 우씨는 "집주인 측의 통지는 해약금에 기한 해제의 의사표시로 봐야 하므로 그 효력이 발생하기 위해서는 임대차계약서 제6조에 따라 계약금 4000만원의 2배인 8000만원을 줘야 하는데도 4000만원만 상환했으니 4000만원을 더 달라"고 주장했다. 우씨와 집주인이 체결한 임대차계약서 제7조에는 '손해배상에 대해 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 내용이 있는데 이를 근거로 집주인이 책임져야 할 배상액을 요구한 것이다. 이에 대해 김씨 등은 "우씨가 계약 당시 반려견 3마리를 키운다는 말을 하지 않아 고지의무 위반으로 계약을 해제한 것"이라고 맞섰다. 서울중앙지법 민사5부(재판장 이근수 부장판사)는 우씨가 김씨 등을 상대로 낸 계약금반환청구소송(2017나63995)에서 최근 1심보다 700만원이 많은 "1200만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 세입자가 알려야할 의무 있다고 보기도 어려워 재판부는 "채무자가 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했으면 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다"며 "김씨 등은 2017년 2월 28일 목적물인도의무를 이행하지 않을 의사를 명백하게 표시했기에 우씨는 손해배상을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "계약 체결 당시 김씨 등은 우씨에게 '몇 명이 거주하느냐'고 물었고 우씨는 '2명'이라고 답했다. 이후 김씨 등이 다시 '집이 넓은데 2명만 거주하느냐'고 묻자 우씨가 '그렇다'라고 답한 사실은 인정할 수 있다"며 "그러나 △임대차계약서상 반려견에 대한 기재는 전혀 없고 김씨 등이 임대차계약을 체결하면서 공인중개사 또는 우씨에게 '반려견을 기르지 않는 것이 조건'임을 고지한 바 없으며 △김씨 등의 질문에 '반려견과 거주하는 것이냐'라는 취지가 내포돼 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라 △사회통념상 아파트나 다세대주택 등 공동주택이라도 반려견을 기르는 것이 금기시되지 않는데다 △우씨의 개들이 모두 소형견인 점으로 볼 때 우씨가 집주인인 김씨 등에게 반려견 양육에 관한 고지의무를 부담한다고 보기 어렵다"고 설명했다. 중앙지법 계약금의 30% 1200만원 배상 판결 재판부는 그러나 김씨 등 집주인 측의 책임을 30%로 제한했다. 재판부는 "△김씨 등이 계약 이행 거절 후 그해 4월 같은 아파트에 대해 정모씨와 보증금 4억원에 임대계약을 체결하면서 '임대차 기간 중 애완동물을 키우지 않는 것'을 조건으로 세우는 등 성향상 반려견을 좋아하지 않아 임대차계약의 이행을 거절한 것일 뿐 보증금 증액 등과 같은 목적으로 그런 것은 아닌 것으로 보이고 △우씨가 그 해 3월 새로운 아파트 계약을 보증금 3억4000만원에 임차했는데 새로운 임대차계약 체결 시점과 보증금 액수 등을 고려할 때 새로운 계약체결을 위한 수고를 들인 것 외에는 별다른 손해를 입은 것으로 보이지 않을뿐만 아니라 △우씨가 새로 계약한 곳의 위치가 자신이 원하던 곳이 아니라는 주장은 인정하기 부족하다"면서 △우씨가 새로 계약한 아파트의 1㎡당 보증금 액수가 기존 김씨 등과 계약한 곳보다 다액이라고 주장하지만, 김씨 등의 아파트의 1㎡당 보증금 액수는 380여만원이고, 새로 계약한 곳의 1㎡당 보증금 액수는 360여만원으로 오히려 기존 건물이 다액이기에 손해배상예정액으로 4000만원은 과도하다"고 설명했다.

상조회사 등 선불식 할부거래업체를 인수하면서 회원들에 대한 해약금 지급 의무는 기존 업체에 남겨두기로 한 약정은 무효라는 대법원 첫 판결이 나왔다. 돈을 먼저 내고 서비스를 나중에 받는 선불식 할부거래의 특성상 소비자 보호를 더욱 두텁게 해야 한다는 취지다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 A상조회사에 가입했다가 해약금을 받지 못하게 된 최모씨가 이 회사의 업무를 양수한 B상조회사를 상대로 낸 해약환급금청구소송(2015다50200)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "할부거래에 관한 법률 제22조 1항은 선불식 할부거래업자가 사업의 전부를 양도한 경우 해당 사업의 전부를 양수한 회사는 그 선불식 할부거래업자의 지위를 승계하도록 규정하고 있어 해약환급금 지급의무 등 선불식 할부계약에 관한 일체의 권리와 의무도 모두 승계된다"며 "이 규정은 재화 등을 공급하기 전에 대금을 선불로 받는 선불식 할부거래 영업의 특성에 따른 소비자의 피해를 사전에 방지하기 위한 강행규정이기 때문에 이와 달리 사업양도계약 당시 A사와 B사가 승계를 일부 배제하는 약정을 했더라도 그 약정은 효력이 없다"고 밝혔다. 이어 "할부거래법은 이처럼 선불식 할부거래업자와 계약을 체결한 소비자를 일반채권자보다 좀 더 두텁게 보호하고 있다"며 "B사는 최씨에게 해약환급금 153만원을 지급해야 한다"고 판시했다. 최씨는 2004년 A사와 상조계약을 체결하고 6년간 180만원을 완납한 뒤 2013년 상조계약을 해지했다. 이후 B사가 A사를 인수했는데, 두 회사는 인수 당시 해지된 상조계약 해약환급금은 A사가 책임지기로 하는 약정을 체결했다. 하지만 A사는 최씨에게 해약환급금을 돌려주지 않았고 최씨는 B사를 상대로 소송을 냈다. 1심은 원고승소 판결했지만, 2심은 "B사가 A사로부터 해약환급금 지급채무까지 인수했다고 볼 수 없다"며 원고패소 판결했다.

부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 대법원의 첫 판결이 나왔다. 법원은 실제로 준 돈의 두배를 돌려주는 것으로 계약을 해제하려는 시도는 사실상 계약의 구속력이 약화되는 결과를 초래해 부당하다고 판단했다. 대법원 3부(주심 김신 대법관)는 부동산 매매계약을 취소당한 매수인 김모(64)씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"며 부동산 주인 주모(73)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2014다231378)에서 "주씨는 김씨로부터 교부받은 계약금 1000만원을 포함해 총 8700만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 23일 확정했다. 재판부는 "매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 계약금을 교부받은 매도인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다"고 판시했다. 이어 "이번 사건과 같이 계약금 일부만 지급된 경우 계약금을 교부받은 주씨가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 돈은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 또 "교부받은 계약금'의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 돈이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유롭게 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과를 낳는다"고 설명했다. 주씨는 2013년 3월 김씨에게 서울 서초동에 있는 아파트 한채를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억1000만원으로 정했다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했다. 하지만 주씨는 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 김씨에게 계약 해제를 통보했고, 이미 받은 1000만원의 두배인 2000만원을 변제공탁했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 김씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1억 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"며 소송을 냈다. 1심은 "주씨는 김씨로부터 지급받은 계약금 1000만원과 함께 약정 계약금의 30%에 해당하는 손해배상금 3300만원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결했다. 2심은 손해배상금을 약정 계약금의 70%로 계산, "주씨는 김씨에게 총 8700만원을 지급하라"고 판결했다.

공탁금을 횡령해 법원에서 벌금형을 선고받았던 현직 변호사가 이번에는 의뢰인이 맡긴 돈을 횡령했다가 실형이 확정됐다. 서울 서초동에서 개인사무실을 운영하는 변호사 A(55)씨는 2008년4월 신모씨의 이혼소송 대리했다. 신씨는 이혼소송 진행 중에 변호사사무실 사무장으로부터 "재산분할청구에 대비해 미리 재산을 숨겨 놓으라"는 말을 듣고 펀드해약금 1억6,200만원과 고양시 일산 아파트를 담보로 대출받은 5억원 등 총 9억6,000만원을 A씨에게 맡겼다. 그러나 한달 뒤, A씨는 자신의 우체국계좌에 보관하고 있던 신씨의 돈을 자신이 주주로 있는 (주)M사에 투자금 명목으로 사용해 횡령혐의로 기소됐다. 대법원 형사1부(주심 김능환 대법관)는 10일 A 변호사에 대한 상고심(2011도930)에서 징역 1년6월을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "A씨가 피해자로부터 받은 9억6,000만원은 그대로 보관하고 있다가 신씨의 요청이 있으면 이를 반환해주기로 한 합의에 따른 것이므로 이를 임의로 사용한 것은 횡령죄에 해당한다"고 판단했다. 한편, A씨는 2007년6월 주식반환 등 민사사건의 변호인으로 소송을 수행하던 중 당사자가 법원에 공탁을 의뢰한 돈 3억1,000만원을 자신의 친구에게 빌려준 혐의로 기소돼 이듬해 2월 법원에서 벌금 700만원을 선고받았었다. 현행 변호사법은 제5조는 '금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 그 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 5년을 경과하지 아니한 자는 변호사가 될 수 없다'고 하고 있어 A씨는 앞으로 6년6개월 동안 변호사자격을 정지당하게 된다.

부동산 매매계약시의 위약금 약정은 거래관행으로 생성된 사실적 규범인 '사실인 관습'에 해당한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사11부(재판장 김대휘 부장판사)는 9일 한모씨(43)가 이모씨(64)를 상대로 낸 양수금 청구소송 항소심(☞2003나38339)에서 "피고는 원고에게 2억7천만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "일반적으로 부동산매매계약 체결시 매수인이 매도인에게 매매대금의 일정비율에 해당하는 금원을 계약금으로 지급하고 있는데 이런 계약금은 민법 제565조제1항의 해약금으로 추정되는 것"이라며 "비록 시민들의 법적확신에 의해 확고한 법적규범으로 승인될 정도에 이르지 않았으나 계약금의 지급은 곧 위약금 약정으로 보는 것이 사회 내의 거래관행으로 생성된 사실적 규범인 '사실인 관습'에 해당된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "매수인은 중도금을 지급하지 못하면 계약금을 포기하면 되지 않겠느냐는 취지의 의사표시를 공인중개업자 허모씨에게 한 사실이 있다"며 "이는 계약금에 관한 관습을 전제로 한 행동이었거나 그와 같은 내용의 묵시적 약정으로 볼 수 있어 원고는 계약서상에 위약금 규정이 없었더라도 계약금 전액의 반환을 구할 권리가 없다"고 밝혔다. 그러나 재판부는 "매도인이 당초 매수인에게 팔려던 가격보다 더 높은 가격으로 토지를 다른 사람에게 판 것으로 볼 때 계약금 5억4천만원을 전액 몰수하는 것은 지나치게 과다하다"며 "절반만 돌려주라"고 덧붙였다. 한씨는 지난 2002년4월 자신에게 5억4천만원을 빌려 서울시도봉구소재 부동산에 대한 매매계약금으로 지급한 건설업자로부터 계약금반환채권을 양도받아 이씨를 상대로 소송을 냈다가 1심에서 패소했었다.

아파트 건설사가 파산할 경우 보증 책임을 지는 건설공제조합이 보상 결정을 늑장처리해 입주예정자들의 손해를 가중시키던 폐해에 대해 법원이 제동을 걸었다. 건설사와 공제조합의 "중도금을 돌려줄 것인지, 공사를 계속할 것인지 선택할 결정권은 공제조합이 갖는다"는 보증계약 약관 때문에, 파산 건설사의 아파트 수분양자가 금융이자 부담으로 분양계약을 중도해제하려고 해도 할 수 없었던 것을 법원이 "수분양자에게 부담을 가중시키는 약관조항은 무효"라고 판결했기 때문이다. 서울지법 민사항소7부(재판장 심상철·沈相哲 부장판사)는 지난달 27일 파산한 중앙공영이 경기도 의왕시에 건설하던 아파트를 분양받은 김모씨(43·여)가 대한주택보증을 상대로 "중앙공영의 파산으로 입주가 장기간 지연돼 계약을 해제하고 계약금 환불을 요구했는데도 대한주택보증이 거부하는 것은 부당하다"며 낸 아파트해약금 반환 청구소송(2001나41895)에서 "대한주택보증은 김씨에게 3천1백여만원을 돌려주라"는 1심 판결을 인용했다. 재판부는 판결문에서 "피고와 중앙공영이 맺은 주택분양보증서 약관에는 보증채무의 이행방법을 피고가 결정한다고만 규정하고 있을뿐 이행방법의 결정 시기나 이행방법을 결정하지 않는 경우에 관해서는 아무런 규정이 없는 사실이 인정된다"며 "공사지연으로 인한 지체상금 등에 대해선 보증책임을 부담하지 않는 피고가 선택권 행사를 지연하더라도 이를 규제할 아무런 방법이 없는 것은 수분양자들에게 너무 불리해 무효"라고 밝혔다. 재판부는 이어 "피고가 일방적으로 선택권 행사를 게을리 채 방치하는 경우 수분양자들은 이미 지급한 분양대금의 이자를 상환해야하고 피고가 분양이행을 고집할 경우에도 수분양자로서는 언제 입주할지도 모르는 가운데 대금지급의무를 이행할 수 밖에 없고 다른 주택을 구할 수도 없는 처지에 놓이게 된다"며 "따라서 중도금을 돌려받을지, 완공된 아파트에 입주할지 선택할 권리는 수분양자에게 있어야 한다"고 덧붙였다. 김씨는 중앙공영과 입주예정일을 99년4월로 하는 아파트 분양계약을 맺었는데, 98년5월 중앙공영의 부도이후 공사가 중단되자 입주예정일을 넘긴 99년10월 보증 책임이 있는 대한주택보증에 계약해제 통보를 하고 계약금의 환불을 요구했지만 대한주택보증이 환불을 거부해 소송을 냈었다.