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민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2023나2024464 임대차보증금반환청구
제13민사부 2023. 11. 24. 선고 <일반> □ 사안 개요 임차주택이 양도되었으나 임차인(원고)이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다며 양도인(피고)을 상대로 임대차계약 해지 통지를 하고 임대차보증금 반환을 구한 사안 □ 쟁점 - 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차주택이 양도되었으나 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 임차인이 주택 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내 이의제기를 하면 양도인의 보증금반환채무는 소멸하지 않는지(적극) - 제반 사정에 비추어 임차인이 임대차계약 체결 당시 임대인 지위 승계에 사전 동의하면서 이의제기권을 포기하였다고 볼 수 없고, 주택 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내 이의제기를 하였다고 판단한 사례 □ 판단 - 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차주택이 양도되었지만 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우 주택 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있고, 그 경우 양도인의 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않음(대법원 2021다251929 판결 등 참조) - 임대차계약 당시 임차인, 양도인, 공인중개사가 서명하여 작성한 중개대상물확인·설명서의 세부 확인사항에 ‘임차인은 입주 후 건물매매로 인해 임대인이 변경될 수 있고, 임대인은 임차인에 대한 지위를 매수자에게 인계하기로 하며, 임차인은 이에 동의한다’고 기재되어 있음. 그러나 임대차계약서에는 아무런 특약사항이 없고, 당시 주택 매매 시기, 매수인, 매매조건 등 매매와 관련하여 구체적인 내용을 언급하였거나 이를 임차인이 알고 있었다는 자료는 없으며, 임차인은 주택 매매사실을 안 이후 임대인 지위 승계를 용인하였다고 볼 언행을 하지 않음. 여기에 임대차 관련 법률조항에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 무효로 보는 민법과 주택임대차보호법의 입법취지, 임차인의 이의권을 인정한 판례의 취지 등을 종합하면, 위 기재만으로 임차인이 미리 임대인 지위 승계에 동의하고 이의제기권을 포기하였다고 보기 어려움 - 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 양도인에게 이의제기를 함으로써 임대차계약은 적법하게 해지됨 [항소기각(원고승)]
주택임대차
임대차보증금
이의제기권
2024-01-11
민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2023나2012546 임대차보증금
[제19-2민사부 2023. 8. 16. 선고]<일반> □ 사안 개요 - 피고는 남편 A에게 이 사건 아파트를 명의신탁함 - 원고(법인)는 2016. 11. 4. A로부터 위 아파트를 보증금 280,000,000원, 차임 월 300,000원으로 정하여 임차하고 이후 갱신하여 옴. 2016. 12.경부터 위 아파트에 거주한 원고의 직원은 2019. 12. 26.에야 전입신고를 마침 - 피고는 A와 이혼하고 위 아파트에 관하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분을 신청하여 2017. 12. 19. 가처분결정을 받아 같은 날 가처분등기가 마쳐짐 - 이후 피고는 A를 상대로 본안소송을 제기하여 승소 확정되었고, 피고 앞으로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐짐 □ 쟁점 - 주택에 관한 처분금지가처분등기 이후 전입신고를 마친 임차인이 가처분채권자에 대하여 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 있는지(소극) □ 판단 - ① 처분금지가처분등기도 본안판결이 확정되면 가등기와 마찬가지로 순위보전의 효력이 있으므로, 원고가 피고에 대하여 주택임대차보호법상 대항력이 있는지는 가처분등기 일자와 대항력 발생시기의 선후에 따라 결정되어야 하는 점, ② 임차인이 전입신고를 마쳐 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는 행위는 처분금지가처분결정에 저촉되는 처분행위에 해당하는 점 등에 비추어 보면, 원고 직원이 2019. 12. 26. 이 사건 아파트에 전입신고를 함으로써 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 것은 그 이전인 2017. 12. 19.에 이루어진 가처분결정에 저촉되는 처분행위에 해당하고, 가처분채권자인 피고에 대한 관계에서는 효력이 없음 - 따라서 원고는 피고가 주택임대차보호법에 따라 임대인 지위를 승계하였음을 전제로 피고에게 보증금 반환을 구할 수 없음(원고패)
임대차보증금
대항력
처분금지가처분등기
2023-10-27
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2023다209045 소유권이전등기
[임대차기간을 ‘영구’로 설정한 임대차계약을 원인으로 한 임차권설정등기절차 이행 청구 사건] ◇ 임대차기간을 ‘영구’로 정한 임대차계약의 효력(= 원칙적 유효) ◇ 구 민법(2016. 1. 6. 법률 제13710호로 삭제되기 전의 것) 제651조에서는 ‘석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차’를 제외한 임대차의 존속기간을 20년으로 제한하고 있었으나, 헌법재판소는 2013. 12. 26. 위 조항의 입법취지가 불명확하고, 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다는 이유로 헌법에 위반된다는 결정을 선고하였다(헌법재판소 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 전원재판부 결정). 결국 민법 제619조에서 처분능력, 권한 없는 자의 단기임대차의 경우에만 임대차기간의 최장기를 제한하고 있을 뿐, 민법상 임대차기간이 영구인 임대차계약의 체결을 불허하는 규정은 없다. 소유자가 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용?수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않으나, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용?수익권을 포기하는 것까지 금지되는 것은 아니다(대법원 2017. 6. 19. 선고 2017다211528, 211535 판결 등 참조). 따라서 임대차기간이 영구인 임대차계약을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 임대차계약을 인정한다고 하더라도 사정변경에 의한 차임증감청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있는 방법이 있을 뿐만 아니라, 임차인에 대한 관계에서만 사용?수익권이 제한되는 외에 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것도 아닌 점 등에 비추어 보면, 당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용된다고 보아야 한다. 특히 영구임대라는 취지는, 임대인이 차임지급 지체 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임차인이 임대차관계의 유지를 원하는 동안 임대차계약이 존속되도록 이를 보장하여 주는 의미로, 위와 같은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 의무가 되나 임차인에게는 권리의 성격을 갖는 것이므로 임차인으로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있고, 그렇게 되면 임대차계약은 임차인에게 기간의 정함이 없는 임대차가 된다(대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결 참조). ☞ 원고는 제1심에서 이 사건 토지에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하였다가 패소하자 원심에 이르러 이 사건 토지에 관하여 임대차기간을 ‘영구’로 정한 임대차계약이 체결되었다고 주장하면서 예비적으로 임차권설정등기절차 이행청구를 추가함 ☞ 대법원은 위 법리에 따라, 원심판결 중 임대차기간을 영구로 정하였다는 이유만으로 임대차계약을 무효라고 단정하여 임차권설정등기절차의 이행을 구하는 원고의 예비적 청구를 기각한 부분을 파기?환송함
임대차기간
임차권설정등기
영구임대
2023-06-03
민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2021나2026886(본소), 2026893(반소) 건물명도(인도), 임대차보증금 반환 등
[서울고등법원 제9민사부 2022. 6. 9. 선고] <일반> □ 사안의 개요 건물 임대인인 원고가 임차인인 피고를 상대로 임대차종료를 원인으로 인도를 구하고, 이에 피고는 반소로 임차보증금 반환 및 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구를 함께 구한 사건 □ 쟁점 - 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정하는 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임 발생의 요건(= 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도, 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 각 호 중 어느 하나의 행위를 함으로써 권리금 회수를 방해) - 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 전제가 되는 ‘임차인이 신규임차인을 주선’한다는 것의 의미(= 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청) □ 판단 - 상가건물의 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 하고(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항), 임대인은 위 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 위 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 임대차계약의 체결을 거절할 수 있음(같은 조 제1항 제4호, 제2항 제1호, 제2호) - 위와 같은 법률 문언과 내용, 입법취지 등을 종합하면, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 전제가 되는 ‘임차인이 신규임차인을 주선’한다는 것은, 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하는 것을 의미함 - 신규임차인의 존재 자체가 특정되지 않았고, 피고가 원고에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 협의를 해 줄 것을 요청하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 점(오히려 신규임차인이 아닌 피고 자신이 임대차계약 갱신 시 부담할 조건만을 제시함) 등 사정을 종합하여, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 인정하기 어렵다고 본 사례 (원고승)
권리금
임대차
보증금
2022-12-31
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2019다300095(본소), 300101(반소) 민사
건물명도(본소), 보증금반환(반소)
◇ 신탁등기의 대항력 ◇ 신탁법은 신탁재산의 독립성을 제3자에게도 대항할 수 있도록 신탁재산의 공시에 관한 독자적인 규정을 두고 있다. 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 정하고 있고, 구 부동산등기법(2007. 5. 17. 법률 제8435호로 개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소, ② 신탁의 목적, ③ 신탁재산의 관리 방법, ④ 신탁종료의 사유, ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고, 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 정하고 있다. 따라서 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결 참조). ☞ 오피스텔에 관한 신탁계약의 위탁자로부터 오피스텔을 임차하고 확정일자를 받은 피고가 반소로서, 공매로 오피스텔을 취득한 원고를 상대로 임대차보증금의 반환을 청구한 사안임. ☞ 신탁계약상 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되어 임차인에게도 대항할 수 있으므로, 임대인인 위탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자나 수탁자로부터 부동산을 취득한 원고를 상대로는 그 반환을 구할 수 없다고 보아 피고의 반소청구를 기각한 사례임.
오피스텔
신탁등기
임대차보증금
2022-03-03
민사일반
손해배상(기)
◇ 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우에 있어 '상가건물 임대차보호법' 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유 인정 여부 ◇ '상가건물 임대차보호법' 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때, 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다. ☞ 임대인인 피고들은 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 종전 임차인이 주선하는 신규 임차인과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝힘으로써 신규 임대차계약 체결이 무산되고, 원고가 피고들에게 다른 신규 임차인을 주선하지도 않은 상황에서 원고와의 임대차 계약기간이 만료되었고, 이후 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않은 사안에서, 피고들에 대하여 '상가건물 임대차보호법' 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유를 인정할 수 있다고 판단하여 원심판결을 파기한 사안임.
상가건물임대차보허법
손해배상
상가건물
임대인
2022-01-28
민사일반
건물등철거
◇ 지상물매수청구권의 취지 및 해석원칙 ◇ 민법은 임대차계약 종료 시에 계약 목적 대지 위에 존재하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청과 아울러 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임대차계약을 위반하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인에게는 임대차계약 종료 시에 계약갱신 요구권을 부여하고, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약 목적 토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 매수하도록 강제함으로써 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 있게 하는 지상물매수청구권을 두었다. 그렇다면 임대인에게는 지상물을 매수한 후 이와 같은 제한으로부터 완전히 벗어나 그가 매수한 지상건물과 대지를 그의 뜻대로 자유롭게 사용 처분할 수 있는 권리가 보장되어야 한다. 또 임대인의 재산권 행사를 제한하는 위와 같은 예외적 강행규정은 그 해석을 엄격하게 하여야 한다(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결 등 참조). ☞ 이 사건은 임차인이 지상물매수청구를 한 임차인 소유 건물이 임대토지 외에 인접한 임대인 소유 토지 위에 걸쳐있는 경우인데, 원심은 이러한 경우에는 매수청구가 허용되더라도 원고로서는 그에 관한 철거나 손해배상의 의무를 부담할 염려가 없고 이 사건 건물과 부지를 자유롭게 사용·처분할 수 있어 원고의 재산권 행사에 지나친 제약이 되기 어렵다고 보아 피고의 건물매수청구가 허용된다고 판단하였음 . ☞ 대법원은, 임차인의 불법증개축으로 인해 건물의 절반 이상이 임대차계약의 목적 토지가 아닌 3필지의 토지를 무단으로 침범하여 건립된 점, 만약 매수청구가 허용된다면 임대인으로서는 이 사건 토지 외에 임대하지 않았던 3필지의 토지에 대해서도 소유권 행사에 상당한 제한을 받게 되는 점, 나아가 애초 임차인이 신축한 건물과의 동일성 여부조차 장담하기 어려워 매수에 따른 소유권이전등기를 마칠 수 있는지 여부도 불확실하며, 특히 이 사건 건물의 절반에 가까운 부분이 지목이 ‘전’인 필지 위에 걸쳐 있어 사실상 건물 전체에 대한 철거가 불가피할 것으로 보이는 점, 이 사건 건물 중 공부상 등재된 사항을 제외한 나머지 불법으로 증개축된 부분에 대해서는 원고가 철거 등 원상회복 의무를 부담하게 되고, 이행강제금 부과의 위험 역시 이전되는 결과가 되는 점 등을 살펴볼 때 임대인이 이 사건 건물과 그 부지를 자유롭게 사용·처분할 수 없고, 이는 재산권 행사에 지나친 제약이 된다는 이유로 매수청구가 허용된다고 보기 어렵다고 보아 원심판결을 파기환송함.
소유권
임대차계약
건물
민법
2021-12-27
민사일반
[민사] 울산지법 2021년 11월 5일 선고 2021가단101603
손해배상(기)
임차인이 2주 넘게 계약금 일부를 지급하지 않았더라도 직접적인 계약해지 의사를 표현하지 않은 이상 전세계약은 유효하므로 임대인에게 손해배상책임이 있다고 판단한 사례. 1. 인정사실 가. 원고는 2020년 11월 24일 피고와 사이에 원고가 피고로부터 부산 ◎◎구 C아파트 D호(이하 '이 사건 아파트')를 임대차보증금 2억1500만원에 임차하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 계약')을 체결했다. 나. 이 사건 계약서 중 이 사건과 관련한 주요 내용은 다음과 같다. ○ 보증금 2억1500만원 ○ 계약금 2000만원은 계약 시 지불 ○ 잔금 1억9500만원은 2021년 1월 29일 지불 제6조[계약의 해제] 임차인이 임대인에게 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불하기 전까지 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다. 제7조[채무불이행과 손해배상의 예정] 임대인 또는 임차인은 본 계약상의 내용에 대해 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대해 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대해 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. [특약사항] 2.위 부동산은 2020년 11월 9일 매매된 상태로 소유권이 2020년 12월 30일 변경될 예정이며 잔금과 동시에 전세 이뤄지는 계약임을 확인함(계약서 첨부) 다. 원고는 이 사건 계약 체결일에 피고에게 계약금 중 100만원을 지급한 이후 이 사건 아파트에 담배냄새가 올라오는지 확인한다고 하면서 나머지 계약금을 지급하지 않았다. 라. 피고는 이 사건 아파트 매매대금의 지급을 위해 위 아파트를 임대해 보증금을 수령하고자 했는데, 2020년 12월 6일까지도 원고로부터 계약금 지급에 대한 명확한 답변을 듣지 못하자 제3자에게 위 아파트를 임대하는 계약을 체결했다. 마. 원고는 2020년 12월 7일 오전 이 사건 계약을 중개한 공인중개사로부터 원고에게 계약의사가 없는 줄 알고 피고가 이 사건 아파트를 다른 사람에게 임대하는 계약을 체결했다는 이야기를 듣고, 2020년 12월 7일 오후 12시 14분 피고의 계좌로 2000만원을 입금했다. 바. 피고는 2020년 12월 7일 오후 12시 21분 원고에게 '계약일로부터 한참이 지나도 입금을 안하셔서 안하시는 걸로 알고 다른 곳에 계약을 했습니다. 이제야 입금확인된 거보고 연락드려요. 계약금은 보내드릴테니 계좌번호 주세요'라는 문자를 발송했고, 2020년 12월 10일과 2021년 1월 18일에도 계속 원고에게 계약금 반환을 위한 계좌번호를 알려 달라는 문자를 발송했다. 2. 당사자의 주장과 그에 관한 판단 가. 당사자의 주장 요지 1) 원고 이 사건 계약은 2020년 12월 7일 원고가 피고에게 2000만원을 송금할 당시까지 유효하게 존속하고 있었는데, 피고가 이 사건 아파트를 제3자에게 임대해 이 사건 계약은 피고의 귀책사유로 인해 채무불이행 상태가 됐다. 따라서 이 사건 소로써 이 사건 계약을 해지하고, 피고는 원고에게 기수령한 계약금 2100만원을 원상회복으로 반환하고, 손해배상액으로 약정 계약금 상당액인 2000만원을 지급할 의무가 있다. 2) 피고 이 사건 계약 당시 원고가 계약금을 전액 지급하지 않아 위 계약은 유효하게 성립하지 않았다. 가사 그렇지 않다 하더라도 원고가 약정한 계약금을 2주가 지나도록 입금하지 않아 원고의 채무불이행을 이유로 피고가 이 사건 계약을 해제했다. 따라서 피고에게 귀책사유가 있음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다. 나. 판단 1) 이 사건 계약의 성립 위 인정사실에 의하면, 원고와 피고 사이에 2020년 11월 24일 이 사건 계약이 유효하게 성립된 사실을 알 수 있다. 원고가 이 사건 계약 당시 정한 계약금 중 일부를 지급하지 않았다고 해서 이 사건 계약이 무효라거나 자동적으로 해지된다고 보기는 어렵고, 그러한 약정을 한 사실을 인정할 만한 증거도 없으므로 피고의 이러한 주장은 받아들이지 않는다. 2) 원고의 귀책사유로 인한 이 사건 계약의 해제 여부 원고가 이 사건 계약에서 정한 계약금을 지급기일에 지급하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으나, 위 인정사실과 변론 전체의 취지에 의하면 피고가 나머지 계약금 지급을 어느 정도 유예해 준 것으로 보이고, 피고가 원고로부터 2000만원을 지급받기 전에 원고에게 나머지 계약금의 지급을 서면으로 최고하고 계약 해제의 의사를 표시한 사실을 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고가 계약금의 지급을 지체했다 하더라도 원고가 피고에게 2000만원을 지급하기 전에 피고가 이를 이유로 이 사건 계약을 적법하게 해제했다고 보기는 어려우므로, 피고의 위 주장 또한 받아들이지 않는다. 3) 피고의 귀책사유로 인한 이 사건 계약의 해제 여부 원고가 피고에게 이 사건 계약에 따른 계약금을 모두 지급했으나 피고가 이미 이 사건 아파트를 제3자에게 임대했음을 이유로 원고에게 계속해 계약금을 반환할 계좌번호를 알려 줄 것을 요청해 더 이상 계약상의 의무를 이행할 의사가 없음을 명백하게 했고, 이에 원고도 이 사건 소장의 송달로 이 사건 계약을 해제하고 피고에게 기지급한 2100만원과 손해배상금 2000만원의 지급을 구하고 있으므로, 이 사건 계약은 피고의 채무불이행을 이유로 해제됐다고 할 것이다. 4) 원상회복 및 손해배상 따라서 피고는 원고에게 계약해제로 인한 원상회복으로서 원고로부터 지급받은 2100만원을 반환할 의무가 있다. 또한 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 계약서 제7조에 따라 손해배상금을 지급할 의무가 있다. 다만 원고가 이 사건 계약 당시 지급한 계약금은 100만원에 불과한 점, 원고는 피고로부터 원고의 계약금 지급 지체 등으로 인해 제3자에게 이 사건 아파트를 임대하기로 했다는 이야기를 듣고서 계약일로부터 2주가 지나 피고에게 2000만원을 지급한 점 등 이 사건 변론에 나타난 사정을 종합해 보면, 이 사건 약정 계약금인 2000만원의 손해배상예정액은 부당하게 과다하므로, 피고가 원고에게 지급할 손해배상액을 계약금의 25%인 500만원으로 감액함이 타당하다. 다. 소결론 따라서 피고는 원고에게 2600만원(=기지급금 2100만원+손해배상금 500만원) 및 이에 대해 원고가 구하는 이 사건 소장 송달 다음날인 2021년 1월 30일부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관해 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2021년 11월 5일까지는 민법이 정한 연 5%, 2021년 11월 6일부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
임대인
계약해지
계약금
임차인
손해배상
2021-12-09
민사일반
토지인도
◇ 민법 제626조 제2항에 기한 유익비상환채권의 발생시점 ◇ 민법 제495조는 “소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 경우에 당사자들은 그 채권·채무관계가 이미 정산되어 소멸하였다고 생각하는 것이 일반적이라는 점을 고려하여 당사자들의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 다만 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 한다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결 등 참조). 민법 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다고 규정하고 있으므로, 임차인의 유익비상환채권은 임대차계약이 종료한 때에 비로소 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차 존속 중 임대인의 구상금채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 위 구상금채권과 임차인의 유익비상환채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없으므로, 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 구상금채권을 자동채권으로 삼아 임차인의 유익비상환채권과 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다. ☞ 원고가 구상금채권의 소멸시효가 완성되기 전부터 이를 자동채권으로 하고 피고의 유익비상환채권을 수동채권으로 하여 상계할 것을 합리적으로 기대하는 이익이 있었음을 이유로 원고가 위 구상금채권의 소멸시효 완성 후에도 피고의 유익비상환채권과 상계할 수 있다고 본 원심판단에 대하여, 피고의 유익비상환채권은 임대차종료시점에 발생하므로 원고의 구상금채권 중 임대료 존속 중에 이미 소멸시효가 완성된 부분의 경우에는 피고의 유익비상환채권과 상계적상에 있었다고 볼 수 없어 민법 제495조가 적용되지 않는다고 판단하여 파기환송한 사안임.
민법
유익비상환채권
자동채권
채무
임대차
구상금채권
2021-02-24
민사일반
임대차보증금반환
◇ 임대인 지위를 공동상속한 상속인들이 임차인에 대하여 부담하는 임차보증금 반환채무의 성질(=불가분채무) ◇ 「상가건물 임대차보호법」 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 참조). 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328 판결, 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결 등 참조). ☞ 구 「상가건물 임대차보호법」(2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정되어 2002. 11. 1. 시행된 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)이 적용되는 이 사건 임대차계약에 관하여, 임대차계약 기간 종료 후 임대인이 사망하자 임차인인 원고가 임대인의 공동상속인들(피고1, 피고2, 甲, 乙)에 대하여 임차보증금의 반환을 구한 사안임. ☞ 대법원은, 피고들은 甲, 乙과 함께 상속으로 이 사건 건물의 소유권을 취득한 자로서 구 상가임대차법 제3조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 공동으로 승계하고, 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당하므로, 이 사건 건물의 공동임대인인 피고들은 특별한 사정이 없는 한 甲, 乙과 공동하여 원고에게 임차보증금을 반환할 의무가 있다고 보아, 원심이 이 사건 임차보증금 반환채무가 법정상속분에 따라 당연분할되는 가분채무에 해당한다는 전제에서 판단한 부분을 파기환송함. ☞ 한편, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보므로(구 상가임대차법 제9조 제2항), 이 사건 임대차계약의 기간 종료 여부는 피고들 및 甲, 乙의 공동임대인 지위에 영향을 미치지 않는다는 점도 아울러 밝혀두었음.
임대차
상가건물임대차보호법
양수인
대항력
2021-02-15
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