□ 사안 개요 원고가 피고로부터 아파트를 임차(기존 임대차)하여 임대차기간 2년이 경과한 후 약 2년 2개월 동안 별도 계약 없이 거주해오다가, 임대차계약서를 다시 작성하면서(신규 임대차) 보증금은 그대로 유지하되 임대차기간만 신규 임대차계약서 재작성일로부터 2년으로 정하고 특약사항란에 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라는 취지로 기재함 그로부터 약 6개월 후 원고는 피고에게 임대차계약을 해지한다는 뜻을 표시한 다음 아파트에서 퇴거하였고, 위 임대차계약 해지가 적법하다고 주장하며 보증금 반환을 구함 □ 쟁점 신규 임대차계약을 주택임대차보호법상 ‘계약의 갱신’으로 인정할 수 있는지(적극) 원고가 주택임대차보호법 제6조의2에 따른 임의해지권을 가지는지(적극) □ 판단 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차보호법(제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제10조 등)의 취지에 비추어, 당사자 간에 표시된 의사와 그 해석이 명백하지 않은 한 임차인의 임의해지권의 포기·상실 여부는 신중하게 판단해야 하고, 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 상태에서 ‘갱신계약, 재계약’등 형식으로 임대차를 연장하는 취지의 계약(서)을 체결(작성)한 경우에도 위 입법취지에 부합하는 방향으로 해석하는 것이 합리적임 신규 임대차계약은 임차인인 원고가 묵시적으로 갱신된 기존 임대차에 관한 임의해지권을 가진 상태에서 체결된 것으로, 임대차기간의 날짜 외에는 계약내용에 특별한 변동(원고의 임의해지권 제한 등)을 추단할 만한 내용이 없고, 특약사항란에도 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’임이 명시되어 있음. 신규 임대차계약을 새로운 계약으로 보아 원고의 임의해지권을 부정하는 것은 법정갱신의 경우보다 2개월여 더 길게 임차할 수 있게 되는 대신, 같은 기간 동안 임대차보증금을 돌려받지 못하게 되고 중도의 임의해지권까지 잃게 되는 것임. 이러한 신규 임대차계약서의 작성 경위와 내용, 당사자 간 형평 및 추정적 의사, 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차보호법의 취지 등을 종합하면, 원고와 피고는 기존 임대차가 (묵시적으로) 갱신됨에 따라 임대차기간이 연장되었음을 확인하고 이를 서면으로 명확히 하기 위하여 신규 계약서를 작성한 것으로 보일 뿐, 기존의 임의해지권을 포기·상실시키려는 의사로 이를 약정하였다고 보기 어려움(원고일부승)

건물 임차인이 임차건물에 인테리어 공사비용 등을 지출하였다고 하더라도 임차인이 임차건물에서의 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 아니하므로 건물 임차인에게 그 공사비용을 피담보채권으로 하는 유치권은 인정되지 않는다고 판단한 사건 1. 기초사실 가. Ｂ축산업협동조합은 2014년 11월 4일 김○○ 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 토지 및 건물'이라 한다)에 관하여 근저당권을 설정하였고, 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2019년 4월 17일 임의경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라 한다)가 개시되었다. 나. 원고는 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고, 2019년 8월 14일 이 사건 토지 및 건물에 관하여 근저당권이전부기등기를 마친 후 2019년 8월 28일경 이 사건 경매절차를 승계하였다. 다. 피고는 2019년 6월 11일 이 사건 경매절차에서 이 사건 토지 및 건물의 임차인 겸근저당권자로 보증금, 대여금 채권 등을 권리신고함과 아울러 같은 날 이 사건 건물 중 '객실 52개 인테리어, 개·보수 비용 및 공사대금 또는 시설재산 3억 2000만 원'을 피담보채권으로 하는 유치권을 신고하였고, 이 사건 건물 중 1층 일부, 2층에서 7층, 9층을 점유하고 있다. 2. 주장 및 판단 가. 당사자들의 주장 원고가 피고의 이 사건 토지 및 건물에 관한 유치권 부존재 확인을 구함에 대하여 피고는 이 사건 건물의 임차인으로 인테리어 공사비용 및 시설재산 등 3억 2000만원 상당을 피담보채권으로 한 유치권을 가지고 있다고 주장한다. 나. 판단 민법 제626조에서 임대인의 상환의무를 규정하고 있는 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이고, 필요비라 함은 임차인이 임차물 보존을 위하여 지출한 비용을 말하는 것이므로, 임차인이 임차건물에서 영업을 하기 위하여 한 시설개수비용이나 부착시킨 시설물의 비용 등은 유익비나 필요비에 해당하지 않는다고 할 것인데, 을 제4 내지 8호증의 각 영상 또는 기재만으로는 피고가 투입한 비용이 이 사건 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이라거나 그 보존을 위한 것이라는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고가 위 시설물의 설치를 위하여 지출한 비용은 유익비 또는 필요비에 해당하지 아니한다고 할 것이다. 설령 피고 주장의 비용이 유익비 또는 필요비에 해당한다고 한들 을 제3호증의 기재에 의하면, 피고는 2018년 4월 10일경 김○○과 이 사건 건물 중 일부를 임차하는 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료 후 임차목적물을 원상회복하여 반환하기로 약정한 사실(임대차계약서 제5조)을 인정할 수 있고, 이에 의하면, 피고는 임차목적물인 이 사건 건물에 공사비용으로 지출한 유익비 또는 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 하였다고 봄이 상당하다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2012다3609 판결 등 참조). 따라서 이 사건 토지 및 건물에 관한 피고의 유치권은 존재하지 아니하고, 피고가 이 사건 경매절차에서 유치권 신고를 한 이상 이 사건 토지 및 건물의 근저당권자로서 법률상 이해관계인인 원고로서는 그 부존재 확인을 구할 이익이 있다.

가. 원고가 하도급업체와의 약정에 의하여 안전조치의무를 면하는지에 관한 판다 1) 원고의 주장 원고는 하도급업체와의 약정에 의하여, 리프트 조작을 함에 있어서 사용자인 원고의 수급인 소속 근로자들에 대한 안전조치 의무를 면제받았다고 주장한다. 2) 판단 살피건대, 건설용 리프트 임대차계약서(갑 제2호증)의 제9조에 따르면, 원고와 하도급업체 간에 모든 사고의 책임은 하도급업체가 지는 것으로 약정을 한 사실을 인정할 수 있다. 하지만, 산업안전보건법의 제29조 제3항(별 지 관계 법령 참조)에 의하여 사업주가 그의 수급인이 사용하는 근로자에게 부담하는 산업재해예방을 위한 조치를 할 의무와 위 조항의 위임에 의하여 구체화된 산업안전보건기준에 관한 규칙이 사업주에게 부과하는 의무 는 작업현장에서 재해를 방지하고 쾌적한 작업환경을 구현하여 근로자의 안전과 보건을 유지 증진시키기 위한 것으로서, 당사자간의 약정에 의하여 면제할 수 있는 것이 아니며, 위 규정들은 모두 강행규정들이다. 따라서, 원 고의 이 부분 주장은 이유 없다. 나. 인과관계 부존재에 관한 판단 1) 원고의 주장 원고는, 이 사건 사고는 고정되지 않은 마스트와 운반구가 포물선을 그리면서 추락하여 발생한 사고로 비상정지장치의 설치 여부와는 상관이 없는 점, 이 사건사고는 피해자인 하도급업체 소속 근로자들의 전적인 부주의로 발생한 것인 점, 하도급업체는 리프트 작업을 전문으로 하는 업체인 점 등에 비추어 보면, 비록 원고가 비상정지장치를 설치하고 작업지휘자를 배치하는 등 조치를 하였더라도 이 사건 사고를 미연에 방지할 수는 없었으므로, 원고의 안전조치의무 위반과 이 사건 사고 사이에는 인과관계가 없고, 따라서 이 사건 처분은 처분사유가 부존재하는 것으로서 위법하다고 주장한다. (한편, 피고는 비상정지장치를 설치하지 않은 점은 이 사건 처분의 사유가 아니라고 주장하나 갑 제1, 7호증의 각 기재에 의하면 피고 스스로 고용노동부장관의 2016년 8월 8일자 행정처분 요청을 원용하고 있고, 위 요청은 비상정지장치 미설치도 처분사유로 들고 있는 사실을 인정할 수 있으며, 여기에 이 사건 처분의 직접적 근거인 건설산업기본법 제82조 제1항 제7호는 영업정지 사유로 고용노동부장관의 요청을 들고 있는 점을 종합하여 보면, 이 사건 처분 사유에는 비상정지장치를 설치하지 않은 점도 포함된다.) 2) 판단 행정소송에서 형사재판에서인정된 사실에 구속을 받는 것은 아니더라도 이미 확정된 관련 형사판결에서 인정된 사실은 이를 채용할 수 없는 특별한 사정이 나타나 있지 아니하는 한 유력한 자료가 되어서 이를 함부로 배척 할 수 없다(대법원 2015. 6.24. 선고 2015두39316 판결 등 참조). 살피건대, 원고가 비상정지장치를 설치하지 않고 작업 지휘자를 배치하지 않아 산업안전보건법상의 안전조치의무를 이행하지 아니하였다는 범죄사실로 유죄의 선고를 받고 그 판결이 확정된 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고가 위와 같이 확정된 형사판결에 반대되는 사실을 인정할 수 있는 새로운 증거들을 제출하지 못하고 있고 달리 관련 형사판결의 사실 판단을 채용하기 어렵다고 인정되는 특별한 사정이 없다. 그러므로, 원고가 자신의 안전조치의무와 이 사건 사고 사이의 인과관계를 다투는 것은 확정된 형사 판결의 내용을 부인하는 것에 불과하여, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

건물에 근저당권 및 거액의 가압류등기가 마쳐져 있는 경우 보증금 회수가 불가능할 것을 우려한 임차인들이 임대차계약의 체결을 주저하는 것이 일반적이라고 하더라도 임대차계약 체결 자체가 불가능한 것은 아니고, 이러한 건물의 경우 상대적으로 보증금이 저렴하기 때문에 서민들이 주택임대차보호법상의 소액보증금으로 보호받을 수 있다는 점까지 고려하여 임차할 여지도 있으므로, 근저당권 및 가압류 등기의 존재사실 만으로 임대차계약이 허위라고 단정할 수는 없고, 피고는 중개업소를 통하지 않고 같은 건물의 임차인의 소개로 이 사건 아파트를 임차하였다는 것이므로, 잔금까지 완납한 후 임대차계약서를 작성하였을 가능성을 배제할 수 없어, 임대차계약서 작성일 이전에 임차보증금이 전액 지급되었다고 하여 정당한 임차인이 아니라고 단정할 수도 없으며, 전입신고 및 확정일자 부여가 지연되었다는 사정만으로 정당한 임차인이 아니라고 추단할 수도 없다.

신축 중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이, 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 하는바, 임대차계약서 및 외벽표기에 따라 주민등록상의 주소를 “현일맨션타운 104동 301호”로 하여 전입신고를 마쳤으나 그 후 위 건물이 건축물관리대장 및 등기부상으로 “에이(A)동 301호”로 표기됨에 따라, 주민등록상의 건축물 표시와 등기부상의 건축물 표시가 일치하지 않게 된 경우, 위 전입신고에 따른 주민등록은 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.