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민사일반
손해배상(기)
공인중개사사무소 중개보조원이 아파트 분양권을 중개하면서 중개수수료와 별도로 프리미엄 명목으로 수천만 원을 받은 사안에서, 프리미엄 명목의 금액은 결국 중개수수료의 성격을 갖는다고 보아 중개수수료의 법정 한도를 초과하는 부분을 부당이득금으로 반환하여야 한다고 판결한 사례 1. 원고 주장의 요지 원고는 피고의 중개를 통하여 별지 목록 기재와 같이 28개의 이 사건 각 분양권을 매수하면서 그 대금으로 합계 5억 7820만원을 지급하였다. 그러나 피고는 이 사건 각 분양권을 매매할 당시 원고에게 분양권을 확보한 프리미엄 금액을 알리지 않은 채 매매대금에 합계 6700만원의 프리미엄을 붙여 원고로 하여금 이 사건 각 분양권을 높은 가격에 매수하게 함으로써 원고로부터 합계 6700만원의 프리미엄을 취득하였다. 가. 주위적으로 피고의 위와 같은 행위는 민사상 불법행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 손해배상금 6700만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 예비적으로 1) 첫째, 피고는 원고에게 2017년 8월 말까지 위와 같이 착복한 프리미엄 중 5000만원을 지급하겠다고 약정하였다. 따라서 피고는 원고에게 약정금 5000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 둘째, 피고가 원고와 사이에 공인중개사법에서 정한 중개수수료를 초과하여 지급하기로 한 중개수수료 약정은 무효이다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 기지급한 6700만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2. 판단 가. 주위적 청구에 관하여 공인중개사법 제33조 제1항 제4호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제49조 제1항 제10호는 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 민사상의 불법행위를 구성한다(대법원 1991. 12. 24. 선고 91다25963 판결 등 참조). 이 사건에서, 피고가 이 사건 각 분양권 매수 당시 원고에게 이 사건 각 분양권을 확보한 프리미엄 금액을 고지하지 않은 채 원고에게 이 사건 각 분양권에 관하여 자신이 취득할 프리미엄 금액을 붙인 대금을 알려주었고, 이에 원고가 피고에게 중개수수료 이외에 추가로 프리미엄 합계 6700만원을 지급한 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같다. 그러나 위 기초사실에 의하면, 원고는 이 사건 각 분양권을 전매하여 프리미엄 차익을 취득하기 위한 목적에서 이 사건 각 분양권을 취득하면서 분양권 전매를 배우기 위해 피고가 근무하는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 근무하는 등 이 사건 각 분양권에 일정한 프리미엄 금액이 붙여 거래된다는 사정을 잘 알고 있었던 것으로 보이고, 또한 원고로서는 자신이 지급한 프리미엄 금액보다 자신이 전매하여 취득할 프리미엄 금액에 관심을 두고 이를 얻기 위해 인터넷이나 부동산중개사무실에 분양권의 가격을 확인하지 않은 채 피고가 지정하는 계좌로 금액을 먼저 송금하는 방식으로 이 사건 각 분양권을 특정하지 않고 구입하기도 하였다고 할 것인바, 이러한 사정에 비추어 보면, 원고로서는 피고가 제시하는 금액과 상관없이 자신이 일정한 프리미엄을 얻기 위하여 이 사건 각 분양권을 매수한 것으로, 피고가 원고에게 프리미엄 금액을 고지하였다고 하더라도 원고로서는 이 사건 각 분양권을 매수하였을 것으로 보이므로, 피고의 위와 같은 행위와 원고가 주장하는 손해 사이에 상당한 인과관계를 인정 할 수 없다. 따라서 원고의 주위적 주장은 이유 없다. 나. 예비적 청구에 관하여 1) 첫째 주장 갑 5호증의 기재만으로 피고가 원고에게 원고 주장과 같이 5000만원을 지급하겠다고 약정하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 첫째 주장은 이유 없다. 2) 둘째 주장 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 중개보조원을 비롯한 공인중개사 등은 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 제32조에서 정한 소정의 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있고, 이러한 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하므로, 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등 참조). 위 기초사실에 의하면, 피고는 중개보조원으로서 원고에게 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 중개수수료로 100만 원을 지급받은 것 이외에 프리미엄이라는 명목으로 합계 6700만원을 지급받았다고 할 것이므로, 위 합계 6700만원은 중개수수료 이외에 이 사건 각 분양권을 중개함에 있어 취득한 사실상 중개수수료에 해당한다고 할 것이므로, 피고가 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 원고로부터 지급받은 위 금액은 강행법규인 공인중개사법에 위반하여 지급받은 것으로 그 법률상 원인이 없다. 그렇다면, 피고는 원고에게 부당이득금으로 위 6700만원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
공인중개사법
중개수수료
아파트분양권
공인중개사
2020-10-12
행정사건
부동산중개수수료청구
원고가 계약 체결 과정에 결정적으로 기여하였다고 보기 어렵다는 이유로, 피고들의 중개수수료나 기타 보수 등의 지급 책임을 부정한 판결 1. 부동산중개수수료 청구에 관한 판단 가. 먼저 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호는 '중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다'라고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 등 참조). 또한 부동산중개인의 경우 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이고, 다만 예외적으로 부동산중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 부동산중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결하였을 경우에는 민법 제686조의 취지 및 거래상의 신의칙 등에 비추어 사실상 계약의 체결을 성사시킨 경우에 준하여 중개수수료의 지급을 구할 수 있고, 또한 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에도 신의칙 등에 기하여 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개 수수료를 청구할 권리가 있다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2007다12432 판결 등 참조). 나. 갑1, 2, 3, 7의 각 기재, 갑7의 일부 기재, 증인의 일부 증언을 종합하면, 이 사건 매매계약이 체결된 사실을 인정할 수 있다. 그러나 원고와 피고들 사이에서 이 사건 부동산에 관한 중개계약이 체결되거나 원고가 이 사건 매매계약 체결에 결정적인 기여를 하였는지에 관하여 살펴보면, 을1내지 7의 각 기재, 증인 윤◎◎의 일부 증언에 비추어 볼 때, 앞서 인정한 사실 및 갑 3내지 7의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 공인중개사법 제32조 및 신의칙에 따른 부동산수수료 주장은 이유 없다. 2. 보수청구에 관한 판단 가. 민법 제686조 제3항에 따른 보수청구 수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임인의 책임 없는 사유로 인하여 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다. 그런데 앞서 인정한 이 사건 매매계약의 체결 경위에 비추어 보면 원고가 이 사건 매매가 성사되도록 노력해 왔다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 원고가 피고들로부터 중개 업무를 위임받았음을 인정하기 어려우므로(보수 지급에 관한 약정이 있었다고 볼 아무런 증거도 없다) 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다. 나. 상법 제61조에 따른 청구에 관한 판단 상법 제61조는 '상인이 그 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수를 청구할 수 있다'라고 규정하고 있다. 이는 '수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다'는 민법 제686조 제1항에 대한 특별규정으로서 상인이 하는 행위는 영리를 목적으로 하고 영업범위 내에서 타인을 위하여 노력을 제공한 때에는 보수를 기대하고 이로 인하여 이익을 얻은 자는 그에 따른 보수를 지급하는 것이 상거래 통념에 부합한다고 보아서 인정되는 규정이다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다15816 판결 참조). 살피건대, 원고가 수행하였다고 인정된 위와 같은 업무로 인하여 피고들이 상법 제61조에서 말하는 이익을 얻었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.
공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률
부동산중계
민법
2019-12-19
형사일반
변호사법위반 등
◇ 피고인이 저작권법상 ‘저작물의 이용에 관해 포괄적 대리를 하여’ 신탁관리업을 한 것인지, 따라서 허가를 받지 않은 신탁관리행위로 처벌할 수 있는지가 문제된 사안 ◇ 현행 저작권법의 저작권위탁관리제도는 저작권신탁관리업과 저작권대리중개업으로 구분되는데, 저작권신탁관리업은 문화체육관광부장관의 허가사항, 저작권대리중개업은 신고사항이고(저작권법 제105조 제1항), 허가를 받지 아니하고 저작권신탁관리업을 한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다(저작권법 제137조 제1항 제4호). 한편 저작권법 제2조 제26호는, '저작권신탁관리업'은 저작재산권자, 배타적발행권자, 출판권자, 저작인접권자 또는 데이터베이스제작자의 권리를 가진 자를 위하여 그 권리를 신탁받아 이를 지속적으로 관리하는 업을 말하며 저작물 등의 이용과 관련하여 포괄적으로 대리하는 경우를 포함한다고 규정하고 있다. 구 저작권법(2006. 12. 28. 법률 제8101호로 전부개정되기 전의 것)은 제2조 제19호에서 저작권대리중개업을 정의하며 ‘그 이용에 관한 포괄적 대리를 제외한다’고 소극적으로 규정하고 있었는데, 2006년 12월 28일자로 개정된 저작권법은 저작권신탁관리업에 포괄적 대리가 포함됨을 명확히 하였고, 이는 저작권대리중개업자가 신고만으로 신탁관리업자의 허가요건을 회피하여 실질적으로 신탁관리업자와 같은 행위로 운영하는 것을 규제하기 위한 것이다. 한편, 저작권신탁관리의 법적 성질은 신탁법상 신탁에 해당하고(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다1272 판결 참조), 신탁은 권리의 종국적인 이전을 수반하여 신탁행위 등으로 달리 정함이 없는 한(신탁법 제31조) 신탁자가 수탁자의 행위에 원칙적으로 관여할 수 없는 것이 대리와 구분되는 가장 큰 차이다. 그에 따라 신탁관리업자는 신탁의 본질에 반하지 않는 범위에서 스스로 신탁받은 저작재산권 등을 지속적으로 관리하며 저작재산권 등이 침해된 경우 권리자로서 스스로 민·형사상 조치 등을 할 수 있다. 따라서 저작권대리중개업자가 저작재산권 등을 신탁받지 않았음에도 사실상 신탁관리업자와 같은 행위로 운영함으로써 저작물 등의 이용에 관하여 포괄적 대리를 하였는지를 판단함에 있어서는, 저작권대리중개업자의 저작물 등의 이용에 관한 행위 가운데 위와 같은 저작권신탁관리의 실질이 있는지를 참작하여야 한다. ☞ 피고인이 다수의 권리자로부터 저작물에 대한 이용허락뿐만 아니라 침해에 대한 민·형사상 조치에 대해서도 일체의 권한을 위임받았고, 나아가 ‘독점적 이용허락’에 기대어 저작물에 대한 홍보·판매 및 가격 등을 스스로 결정하고 다수의 고객들로부터 사용료를 징수하며, 스스로 다수의 저작권침해자들을 상대로 민·형사상 법적조치를 취하고 합의금을 받아 사진공급업체나 저작권자에게 각 일정 부분을 송금하였는데, 이러한 행위는 저작권법 제2조 제26호의 ‘저작물 등의 이용과 관련하여 포괄적으로 대리하는 경우’에 해당한다고 보아, 피고인이 무허가 저작권신탁관리업을 운영하여 저작권법을 위반하였다는 공소사실을 유죄로 판단한 원심을 수긍하고, 저작권신탁관리업에 포함되는 ‘포괄적 대리’의 판단기준을 제시한 사례.
변호사법
저작권법
신탁법
2019-08-07
민사소송·집행
행정사건
임차권확인등
◇과실상계 등을 이유로 피고들의 책임범위를 개별적으로 판단할 수 있는 경우◇ 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 사람이 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 줄여 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없다. 그러나 이는 그러한 사유가 있는 자에게 과실상계의 주장을 허용하는 것이 신의칙에 반하기 때문이므로, 불법행위자 중의 일부에게 그러한 사유가 있다고 하여 그러한 사유가 없는 다른 불법행위자까지도 과실상계의 주장을 할 수 없다고 해석할 것은 아니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다32999 판결 참조). 또한 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라고 하더라도, 중개보조원을 고용하였을 뿐 이러한 불법행위에 가담하지 않은 개업공인중개사에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 따라 손해배상의 책임과 그 금액을 정하는 데 이를 참작하여야 한다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 참조). 따라서 과실에 의한 불법행위자인 중개보조원이 고의에 의한 불법행위자와 공동불법행위책임을 부담하는 경우 중개보조원의 손해배상액을 정할 때에는 피해자의 과실을 참작하여 과실상계를 할 수 있고, 중개보조원을 고용한 개업공인중개사의 손해배상금액을 정할 때에는 개업공인중개사가 중개보조원의 사용자일 뿐 불법행위에 관여하지는 않았다는 등의 개별적인 사정까지 고려하여 중개보조원보다 가볍게 책임을 제한할 수도 있다. ☞원심은, 중개보조원인 피고 乙이 불법행위에 대한 고의가 있는 A와 공동으로 불법행위를 하였으나 과실에 의한 불법행위에 해당하고 피해자인 원고에게도 과실이 있다는 이유로, 피고 乙의 손해배상액을 정할 때 과실상계를 하고 이에 따라 피고 乙의 책임을 70%로 제한하였음. 나아가 피고 甲은 피고 乙의 사용자인 개업공인중개사(2014. 1. 28. 공인중개사법 개정 전에는 ‘중개업자’라는 용어를 사용하였음)이고 피고 한국공인중개사협회는 피고 甲과 공제계약을 체결하였는데, 피고 甲과 피고 한국공인중개사협회의 손해배상액을 정할 때에는 피고 甲이 중개보조원을 고용하였을 뿐 불법행위에 가담하지 않았다는 등의 사정까지 추가로 고려하여 위 피고들의 책임을 60%로 제한하였음. 한편 A의 사용자로 볼 수 있는 개업공인중개사 B 및 B와 공제계약을 체결한 피고 한국공인중개사협회의 손해배상액을 정할 때에는 B의 지위 등을 고려하여 B와 피고 한국공인중개사협회의 책임을 90%로 제한하였음. 이와 같이 피고들의 책임범위를 개별적으로 정한 원심 판단이 위법하지 않다는 이유로 상고기각한 사례임
불법행위
피해자
과실상계
2018-02-22
손해배상(기)
원고가 피고 증권회사의 직원에게 주식매매 등 운영과 관련하여 포괄일임약정을 하였음을 전제로 하여, 고객보호의무위반 및 충실의무위반을 이유로 손해배상을 구한 사안에서 주식 거래가 기본적으로 원고의 결정에 기초하여 이루어진 것으로 보이고, 원고의 주식투자 경험, 피고 증권회사 직원의 원고에 대한 상담 및 설명의 충실도, 원고가 주식매매거래 현황을 알고 있었음에도 이의를 제기하지 아니한 점을 등을 근거로 그 책임을 부정한 사례 가. 원고의 전체적인 주장 원고는 이 사건 계좌를 통한 주식매매 등 운용과 관련하여 피고와 사이에 포괄일임약정(투자자가 투자할 증권의 종류, 종목, 가격, 수량, 매매 방법 등을 명시하지 않고 투자중개업자의 판단에 전적으로 맡기는 약정)을 체결하였는바, 피고가 과당일임매매를 시작한 2014년 2월 18일경부터 포괄일임관계 내지 약정이 종료된 2014년 11월 20일경까지 다음과 같은 내용의 손해가 발생하였고, 이는 고객보호의무 위반 또는 충실의무 위반(과당매매) 등 불법행위를 구성하므로 피고들은 연대하여 원고에게 아래와 같은 손해액을 배상할 의무가 있다. 나.고객보호의무 위반 여부 가)원고는 2011년 10월 18일부터 2013년 8월 19일까지 약 2년간 우리투자증권을 통하여 약 209개 종목을 대상으로 주식거래를 한 바 있고, 이로 인한 손해를 만회하기 위해 피고를 소개받아 피고 회사에 이 사건 계좌를 개설하게 된 것으로 보인다. 이 사건 계좌를 개설한 이후에도 35개의 종목을 대상으로 직접 주식거래를 한 바 있었다. 또한 원고는 우리투자증권에서 주식거래를 할 당시에 주식담보대출거래를 한 사실도 있었던 바, 위와 같은 사정에 비추어 보면, 원고는 주식거래 등에 관한 경험 및 지식이 비교적 풍부한 사람으로, 신용거래에 수반되는 위험성 정도는 충분히 인지하고 있었다고 봄이 합리적이다. 나)피고가 원고에게 이 사건 계좌의 거래기간 동안 무리하게 신용매매를 권유한 정황은 찾아보기 어렵다. 원고와 피고 사이의 통화내용을 보면, 원고와 피고는 지속적으로 신용거래를 할 경우 담보비율이 충분한지를 체크하였고, 피고는 원고에게 담보비율 유지에 어려움이 있을 수 있다는 점을 지적하면서 이와 관련된 원고의 질문에 충실히 답변하였던 사정이 인정된다. 원고는 HTS(Home trading system) 등을 통하여 이 사건 계좌의 현황을 수시로 파악하였을 뿐만 아니라 신용거래 여부 및 그 구체적인 금액까지도 명확히 알고 있었음에도 피고는 물론 피고 회사에 대하여 아무런 이의도 제기하지 않았고, 오히려 담보부족 상태를 스스로 해소한 바 있다. 즉 원고의 이 사건 계좌를 통한 신용거래는 피고의 무리하고, 적극적인 권유에 기인했다기 보다는 이전의 투자손실을 만회하기 위한 수익의 극대화라는 원고의 의사에 바탕을 두었던 것으로 보인다. 다)원고는 이 사건 계좌를 개설한 이후 수차례에 걸쳐 피고와 전화통화 등을 통하여 주식거래에 관한 상담을 하여 온 것으로 보이고 위 상담과정에서 피고가 원고에게 투자 종목, 수량, 신용융자거래 등에 관하여 고객에 대한 보호의무를 위반하였다고 볼 정도로 충분한 설명을 하지 않았다고 보기는 어려운 반면, 오히려 피고는 원고로 하여금 그 결정 여부를 심사숙고할 수 있을 정도의 충분한 정보를 제공한 것으로 보인다. 앞서 본 바와 같은 원고의 주식투자 경험, 피고의 원고에 대한 상담 및 설명의 충실도와 그 빈도 등에서 피고가 원고에게 신용거래의 위험성에 관하여 제대로 설명을 하지 않았다거나 이로 인하여 원고에게 신용거래에 관하여 잘못된 인식을 심어주었다고 보기 어렵고, 오히려 신용거래는 원고의 결정에 의하여 개시되었던 것으로 보이고, 개개의 주식거래에 있어서도 원고가 피고에게 신용거래를 지시하는 등 신용거래 여부 내지 그 범위 등은 원고의 결정에 기초하여 이루어진 것으로 보인다 라) 따라서 원고가 제출한 각 증거들만으로는 피고가 고객인 원고에 대한 보호의무를 위반하여 과도한 신용거래를 함으로써 원고에게 손해를 입게 하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 손해액 등에 관하여 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다. 다.충실의무 위반(과당매매) 여부 피고의 이 사건 계좌에 대한 지배권이 인정되기 어렵고, 이 사건 계좌에 대한 거래횟수 및 방식에 대한 원고의 승인·추인이 인정되는 이상 위와 같은 원고 주장의 사실들만으로는 피고가 원고의 이익을 무시하고 피고 회사의 영업실적만을 증대시키기 위하여 과당매매를 한 것이라고 보기는 어렵다.
2017-10-18
공정거래
주택·상가임대차
공인중개사 자격이 없는 피고가 불법적으로 신축 오피스텔 분양계약을 중개하였고, 분양 관련 법률관계도 제대로 설명하지 못하였으므로 손해배상책임이 있다고 판단한 사례
손해배상(기)
살피건대, 앞서 거시한 증거를 종합하면, 피고 이○희는 위 중개행위 당시 광주에서 ○○부동산공인중개사 사무실을 운영하였고(을가 제1호증), 공인중개사 자격이 없음에도 ‘○○부동산공인중개사 대표 이○희’로 기재된 명함(갑 제9호증)을 사용하면서 원고에게 자신을 공인중개사로 소개하였으며, 이 사건 분양계약의 중개행위에 대하여 중개수수료 200만원을 수령한 사실을 인정할 수 있는바, 피고 이○희가 공인중개사 자격이 없다고 하더라도, 원고와의 중개위임계약에 따라 중개행위를 한 이상 구 공인중개사법 소정의 ‘중개업자’에 준하는 내용의 주의의무를 부담한다고 할 것이다. 따라서 피고 이○희는 원고와의 위임계약에 따라 중개 의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의의무로써 그 사무를 처리하여야 할 의무가 있고, 신의성실로써 중개의뢰인이 계약목적을 달성하는 데 있어 장애가 될 수 있는 중개대상물에 대한 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인인 원고에게 설명하여야 할 의무가 있다고 할 것이다. ③ 그런데 앞서 거시한 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ⒜ 피고 이○희가 이 사건 분양계약을 중개할 당시 이 사건 사업 부지는 이미 이 사건 신탁회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었고, 대외적으로 공시된 신탁원부를 통해 이 사건 사업 부지에 관하여 A도시개발과 이 사건 신탁회사 사이에 이 사건 신탁계약이 체결되었음을 알 수 있었던 점, ⒝ 이 사건 사업 부지에 대한 신탁등기상 신탁원부에 첨부된 ‘분양관리신탁계약서’ 제3조 및 제6조는, 이 사건 사업 부지 및 향후 완공될 이 사건 오피스텔에 관하여도 이 사건 신탁회사에게 추가 신탁하도록 되어 있고, 이 사건 신탁회사만이 분양수입금 관리계좌를 관리하면서 분양사업에 사용하도록 규정하고 있어, 이 사건 사업 부지 및 이 사건 오피스텔의 소유권에 관하여 이 사건 신탁계약에 따른 일정한 권리제한이 있음을 충분히 알 수 있는 점, ⒞ 이 사건 분양계약서 제19조에서 A도시개발이 이 사건 신탁회사와 사이에 이 사건 신탁계약과 대리사무계약을 체결하였고 이에 따라 분양대금이 관리된다고 기재되어 있고, 이 사건 분양계약서 제22조에서 이 사건 분양계약의 관리신탁사는 ‘이 사건 신탁회사’라고 기재되어 있음에도, 피고 이□희는 이 사건 분양계약 당시 이 사건 신탁회사에 이 사건 사업약정이나 이 사건 신탁계약의 내용이나 그 권리관계 및 법률관계를 제대로 파악하지 아니한 채 원고에게 이 사건 오피스텔 4○○호에 관한 분양계약 체결을 권유하였던 점, ⒟ 일반에게 공개되었던 이 사건 오피스텔 분양안내문에도 분양대금을 이 사건 신탁회사 명의의 농협계좌로 입금하여야 한다고 안내되었는바, 피고 이○희로서도 이 사건 오피스텔 분양대금은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 신탁회사 명의의 분양대금 관리계좌로 입금되어야 한다는 것을 알 수 있었던 점, ⒠ 피고 이□희는 중개행위 당시 위와 같은 사정을 제대로 파악하지 못하여 이 사건 신탁계약에 따른 분양권 행사주체 및 분양대금 납부방법, 이 사건 분양계약의 효력 유무 및 이 사건 오피스텔의 권리관계 등에 대하여 어떠한 설명도 하지 못하였던 점, ⒡ 이 사건 분양계약은 이 사건 신탁회사에 대하여 아무런 효력이 없게 되었고, 이 사건 오피스텔 4○○호에 관하여 2016년 4월 20일 소외 고○○명의로 소유권이전등기가 마쳐짐에 따라 원고는 이 사건 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 된 점 등을 종합하여 보면, 이러한 피고 이○희의 중개행위는 위임계약상의 주의의무를 다하지 아니한 채무불이행에 해당한다고 할 것이다. ④ 따라서 피고 이○희는 위임계약상의 의무불이행을 원인으로 하여 원고가 이 사건 오피스텔 4○○호를 취득하지 못하게 됨으로써 입게 된 이 사건 분양대금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.
공인중개사
중개
분양
손해배상
중개업자
2017-08-16
부동산·건축
공인중개사인 피고가 매매 토지에 쓰레기가 매립되어 있다는 사실을 매수인에게 제대로 설명하지 않아 중개업자의 의무를 위반하였다고 판단한 사례
손해배상(기)
1) 위와 같은 규정과 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 본 증거들, 갑 제17호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① ㉠ 이 사건 매매계약서에는 이 사건 토지에 쓰레기 등이 매립되어 있다는 문구가 기재되어 있지 않고, 이 사건 매매 당시 교부된 ‘중개대상물 확인·설명서’의 어느 부분에도 이 사건 토지에 쓰레기 등이 매립되어 있다는 문구는 기재되어 있지 않은 점, ㉡ 원고는 공장 건물을 신축하기 위해 이 사건 토지를 매수한 것이므로, 이 사건 토지 지상에 건물을 신축하는 데 장애가 될 만한 사정이 있는지는 중요한 사항이었던 점, ㉢ 원고가 이 사건 매매 당시 이 사건 토지에 쓰레기 등이 매립되어 있다는 사실을 알았더라면 매매대금의 감액요청을 하는 것이 경험칙상 예상되는데도 위와 같은 사정을 이 사건 매매계약서 등에 기재하지 않았을 뿐만 아니라 매매대금을 감액하여 달라거나 매립된 쓰레기 등의 현황을 정확히 알려달라고 요청하였다고 볼 만한 객관적인 자료가 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 매매 당시 원고 또는 허○○는 이 사건 토지에 쓰레기 등이 매립되어 있다는 사실을 정확하게 설명받지 못한 것으로 보이는 점, ② 임□□은 제1심 법정에 출석하여 ‘이 사건 매매 당시 피고에게 이 사건 토지에 쓰레기가 매립되어 있음을 알렸고, 이러한 사정을 매수인에게 설명해 달라고 요청했다’는 취지로 증언한 점, (중략) ⑤ 만일 원고나 허○○가 위와 같은 사정을 피고로부터 제대로 설명받았더라면 이 사건 토지를 매수하지 않거나 적어도 이 사건 매매계약서상의 조건으로 이를 매수하지 않았을 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 토지에 다량의 쓰레기 등이 매립되어 있다는 사정을 알면서도 이를 원고나 허○○에게 제대로 설명하지 않음으로써 쓰레기 등 처리작업 없이 이 사건 토지 지상에 공장 건물을 신축할 수 있다고 착각한 원고로 하여금 이 사건 매매계약 체결에 이르게 한 것으로 보이고, 이는 피고가 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 등에 따라 업무상 부담하는 선량한 관리자의 주의의무를 가지고 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무를 위반한 행위라고 봄이 상당하다. 2) 이에 대하여 피고는 원고가 아닌 허○○에게 이 사건 매매를 중개하였다고 주장하므로 살피건대, 앞서 본 증거들, 갑 제23, 24호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 허○○는 이 사건 매매계약서의 매수인란에 ‘허○○ 외 1인’이라고 기재하였고, 이에 임□□이 ‘1인’이 누구냐고 묻자 허○○는 ‘동생’이라고 말하였는데, 원고는 허○○의 동생인 점, ② 원고는 앞서 본 바와 같은 경위로 2014년 3월 26일 이 사건 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마친 점, ③ 원고는 2014년 3월 26일 이 사건 토지를 담보로 서광주농업협동조합으로부터 대출받은 2억 원 등으로 이 사건 매매 잔금 2억 3100만 원을 임□□에게 본인 명의로 송금하였고, 2014년 3월 31일 이 사건 매매 중개에 대한 중개수수료도 피고에게 본인 명의로 송금한 점, ④ 피고가 2014년 11월 11일 원고에게 ‘이 사건 토지에 관하여 중개상의 과실이 있었음을 시인하고, 그에 따른 민사상의 일체의 책임을 진다’는 내용의 이 사건 확인서를 작성·교부하였고, 새로운 소송을 하는 데 필요한 변호사 선임료 명목으로 220만원을 원고에게 송금한 점 등에 비추어 피고도 이 사건 매매를 허○○를 포함한 원고에게 중개하였다고 여겼던 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 피고가 원고에게 이 사건 매매를 중개하였다고 봄이 상당하므로(앞서 본 사정들에 의하면, 피고는 허○○와 원고의 위임을 받아 이 사건 매매의 중개를 시작하였다가 매수인이 원고로 확정되면서 원고만을 위한 중개를 한 것으로 봄이 상당하다), 피고의 위 주장은 이유 없다. 3) 따라서 피고는 원고에게 위와 같은 주의의무 위반으로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
공인중개사
토지
매매
매매계약서
부동산 거래신고에 관한 법률
2017-07-28
민사일반
허위 선순위임대차표를 믿고 임대차계약을 체결한 임차인이 임대차보증금 전부를 배당받지 못하여 손해를 입은 사건에서, 비록 중개보조인이 주도하였으나, 여러 가지 사정을 감안하여 임대목적물의 전소유자, 중개
손해배상(기) 등
가. 청구원인에 관한 판단 민법상 공동불법행위는 객관적으로 관련공동성이 있는 수인의 행위로 타인에게 손해를 가하면 성립하고 행위자 상호간에 공모는 물론 의사의 공통이나 공동의 인식을 필요로 하는 것이 아니다. 또한, 그러한 공동의 행위는 불법행위 자체를 공동으로 하거나 교사·방조하는 경우는 물론 횡령행위로 인한 장물을 취득하는 등 피해의 발생에 공동으로 관련되어 있어도 인정될 수 있다(대법원 2016. 4. 12. 선고 2013다31137 판결 등 참조). 위 기초사실에 의하면, 이 사건 주택에 관하여 피고 B로부터 피고 F에게로 2014년 12월 12일 소유권이전이 있었고, 이전 소유자인 피고 B와 원고 사이에 이 사건 제1차 임대차계약이 체결되었다가 이후 소유자인 피고 F와 이 사건 제2차 임대차계약이 체결되어 이 사건 제1, 2차 임대차계약은 서로 연결되어 있고 이 사건 제2차 임대차계약은 제1차 임대차계약 내용을 포함하고 있으며, 이 사건 허위 선순위임대차표를 믿고 임차 부분에 관하여 임대차계약을 체결한 원고가 임대차보증금을 전부 배당받지 못하여 손해를 입었음을 알 수 있다. 거기다가 갑 제2호증의 1, 갑 제4호증(가지번호 포함), 갑 제6호증의 1의 각 기재, 증인 M의 증언, 피고본인 E의 본인신문결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 제1차 임대차계약 당시 피고 B의 처인 M이 피고 B를 대리하였던 점, M은 이 사건 주택의 매매 당시에도 B를 대리하였는데 피고 E의 중개보조로 피고 F와 이 사건 주택에 관한 매매가 이루어진 점, 그 이후 피고 E는 원고와 사이의 이 사건 임차 부분에 대한 제1, 2차 임대차계약에도 깊이 개입한 것으로 보이는 점, 피고 E는 피고 F와 함께 적극적으로 허위 선순위임대차표를 작성한 뒤 M으로부터 피고 B의 도장을 받아 원고에게 제시하였고 제1차 임대차계약 당시 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서에 첨부한 점, 피고 E는 피고 D의 중개보조인임에도 제1차 임대차계약 당시 피고 C의 공인중개사사무실에서 제1차 임대차계약서를 작성하였는데 피고 C은 계약 현장에 있었음에도 공인중개사로서 아무런 검증을 하지 않은 것으로 보이는 점, 피고 D 역시 자신의 중개보조인인 피고 E의 중개보조행위에 대하여 아무런 검증을 하지 않은 것으로 보이는 점, 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 주체는 공인중개사인 점, 피고 C, D은 제1, 2차 임대차계약의 중개업자 자격으로서 중개수수료를 수수한 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 피고 B, C, D은 피고 E, F의 원고에 대한 기망의 불법행위에 적어도 미필적 고의로 가담하거나 피고 E, F의 불법행위를 용이하게 하는 방조의 공동불법행위자로서 피고 E, F와 함께 공동불법행위자로서 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 G는 공제사업자로서 이 사건 임차 부분에 관한 중개에서 공인중개사인 피고 D의 불법행위로 원고가 입은 손해를 공동하여 배상할 책임이 있다. 나. 책임제한 주장에 관한 판단 피고 D, G는, 원고가 중개인에게 중개의뢰를 하고 이 사건 주택과 같은 N 중 일부를 임차함에 있어서 원고 역시 중개의뢰인으로서 거래관계를 조사·확인할 책임이 있는데 원고가 이러한 책임을 게을리 하였으므로 위 피고들의 책임은 적절한 범위 내로 제한되어야 한다고 주장한다. 그러나 피고 D은 자신의 중개보조인인 피고 E이 적극적으로 허위의 선순위임대차표를 작성하여 원고를 기망한 불법행위에 가담한 공동불법행위자로서 손해배상책임을 지는 것임은 앞서 본바와 같으므로, 위 피고들의 책임을 제한하는 것은 정의와 공평의 원칙에 부합하지 않는다 할 것이므로, 위 피고들의 주장은 이유 없다.
공동불법행위
임대차보증금
2017-05-18
이 사건 매매계약은 사실상 부동산중개업자인 원고의 중개행위를 통하여 체결된 것으로 보아야 하고, 단지 피고들에 의하여 원고가 계약서 작성에 관여하지 못하게 된 것이므로, 피고들은 원고에게 그 중개행위에 상응하는 중개수수료 800만원을 지급할 의무가 있다고 본 사례
약정금
피고 이○○이 그 소유이던 서울 용산구 한남동 805 한남하이페리온 ○○○동 ○○○○호(이 사건 아파트)를 2016년 3월 21일 피고 김○○에게 대금 18억7000만원에 매도하는 계약(이 사건 매매계약)을 체결하고, 2016년 6월 10일 소유권이전등기를 마쳐 준 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 원고는, 이 사건 아파트에 관하여 피고 이○○으로부터 매도중개를, 피고 김○○의 배우자인 피고 박○○으로부터 매수중개를 각 의뢰받고 매매대금과 인도시기(임차인의 이주시기) 조정협의 등 중개활동을 함으로써 이 사건 매매계약의 성립에 결정적인 역할을 하였는데도 피고들이 원고를 배제한 채 이 사건 매매계약을 체결하였으므로 피고들은 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다고 주장한다. 이에 대하여 피고들은, 원고는 실제 중개활동을 하지 않았으며 매매대금과 인도시기에 관한 조정에 실패하였고 피고들은 다른 중개인의 중개활동으로 이 사건 매매계약을 체결한 것이어서 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 없다고 다툰다. 갑 1 내지 6의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고 이○○은 2008년부터 원고에게 이 사건 아파트의 매도중개를, 이 사건 아파트와 같은 동에 거주하던 피고 박○○은 2014년 원고에게 이 사건 아파트와 같은 동 아파트의 매수중개를 각각 부탁한 바 있고, 2014년 원고의 소개로 이 사건 아파트에 관하여 매매대금 등을 절충하다가 결렬된 사실, ② 피고 박○○은 2016년 1월경 원고에게 다시 같은 동 아파트 매수중개를 부탁하여 원고가 피고들 사이에서 이 사건 아파트에 관한 매매대금과 인도시기에 대한 조정을 시도하였는데, 피고 이○○은 매매대금으로 18억8000만원을 요구하는 한편 임대기간이 2016년 7월에 만료되는 임차인과는 이사 날짜를 협의하겠다고 하였고, 피고 박○○은 임차인이 3월 15일까지 이사를 갈 수 없다면 추가 대금할인을 요구한 사실, ③ 그러다가 2016년 1월 21일 피고 박○○은 3년 15일까지 입주할 수 있는 조건이 아니면 계약을 체결할 수 없다면서 원고에 대한 중개의뢰를 철회하겠다고 한 사실, ④ 그후 2016년 3월 21일 피고 이○○과 피고 김○○는 중개인의 서명·날인 없이 당사자 본인들의 계약으로 이 사건 매매계약을 체결한 사실이 인정된다. 위 인정사실을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약은 사실상 원고의 중개행위를 통하여 체결된 것으로 보아야 하고 피고들에 의하여 원고가 계약서 작성에 관여하지 못하게 된 것이므로 피고들(앞서 인정한 사실에 비추어 피고 박○○은 피고 김○○를 대리하여 함께 중개를 의뢰한 것으로 본다)은 원고의 중개행위에 상응하는 중개수수료를 지급할 의무가 있다. 원고는 이 사건 매매계약의 매매대금 18억7000만원에 0.9퍼센트를 곱한 1683만원의 중개수수료 지급을 구하나, 갑 1, 4의 기재만으로 그러한 중개수수료 약정이 있었음을 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없으며, 이 사건 매매계약 중개를 위해 원고가 한 행위들, 이 사건 매매계약의 매매대금, 원고가 이 사건 아파트 인도시기에 관한 입장 조정에는 성공하지 못한 점 등을 종합하여 중개수수료 금액을 매도인, 매수인 각각 800만원으로 정한다.
2017-02-07
구입하는 전원주택이 중과세 대상인 고급주택에 해당하는데도 공인중개사가 반대로 알려줘 예상치 못한 고액의 세금을 추가로 낸 경우 공인중개사는 매수인에게 추가로 낸 세금은 지급할 의무가 없지만 위자료는 줘야 한다는 취지.
손해배상(기)
재판부는 "부동산중개업자와 중개의뢰인의 관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인해 설명할 의무가 있다"며 "A씨 부부가 구입한 전원주택은 중과세 대상인 고급주택으로 매매대금의 약 13%를 취득세 등으로 부담해야 하는데도 B씨는 중개대상물확인·설명서에 '취득시 부담할 조세의 종류·세율'을 잘못 기재해 세율에 대한 확인·설명의무를 위반했다"고 밝혀. 하지만 A씨 부부가 B씨의 잘못된 설명으로 인해 추가로 부담하게 된 세금 전체를 재산상 손해액으로 인정하지는 않음. 재판부는 "A씨 부부가 최종 납부한 7300여만원은 주택을 구입하기 위해 법률상 당연히 납부해야 하는 세금으로 중개행위상 과실과 인과관계가 있는 재산상 손해라고 할 수는 없다"며 "실제 납부한 세액과 잘못 설명된 세율에 의한 차액 6500여만원은 매매대금의 10%를 초과하는 금액이지만 2015년을 기준으로 해당 주택의 가격이 6억3600만원인데 매매계약에서 정한 매매금액 5억7500만원은 그보다 6000만원 이상 저렴했던 점 등에 비춰보면 B씨의 과실이 없었더라도 매매계약을 체결하지 않았을 것이라고 단정할 수 없다"고 설명. 이어 "다만 B씨가 세율을 잘못 설명해 A씨 부부가 매수여부를 결정할 수 있는 기회와 고액의 세금을 납부해야 함을 이유로 추가협상을 할 수 있는 기회를 상실한 점 등은 인정된다"며 "A씨 부부가 이때문에 정신적 고통을 입었을 것이 경험칙상 명백해 B씨는 위자료를 지급할 의무가 있다"고 판시. 재판부는 또 "B씨가 서울보증보험, 한국공인중개사협회와 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 제3자에게 손해를 가한 재산상 손해를 보상하는 보험·공제계약을 각각 체결하긴 했지만 A씨 부부가 입은 정신적 손해에 대한 배상책임까지 보상 범위에 속하지는 않는다"면서 서울보증보험과 한국공인중개사협회에 대한 청구는 기각함.
이순규
2016-07-19
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