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부동산·건축
대법원 2023다246600 손해배상(기)
[집합건물 시공자가 구분소유자에 대하여 부담하는 담보책임이 문제된 사건] ◇ 집합건물 시공자의 분양자에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채무의 소멸시효가 완성된 경우 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임이 소멸하는지 여부(소극) ◇ 집합건물법 제9조 제1항은 “제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 ‘분양자’라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 ‘시공자’라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 민법 제667조 및 제668조를 준용한다.”라고 규정하고 있다. 이에 따라 시공자는 구분소유자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제1 채무’라 한다)를 부담한다. 집합건물법 제9조 제2항은 “제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.”라고 규정하고 있다. 이에 따라 다른 법률에 시공자의 분양자에 대한 담보책임 범위를 제한하거나 면제하는 등의 규정이 있다면 시공자는 구분소유자에게 그 범위에서만 하자보수에 갈음하는 손해배상채무를 부담한다. 집합건물법 제9조 제3항은 “제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다.”라고 규정하고 있다. 이에 따라 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임은 분양자의 무자력 등 일정한 사유가 있는 경우에만 발생하고, 시공자가 분양자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제2 채무’라 한다) 등 분양자에 대한 손해배상채무를 이행하면 그 범위에서 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임도 소멸한다. 그러나 시공자의 구분소유자에 대한 제1 채무와 시공자의 분양자에 대한 제2 채무는 엄연히 별도의 채무이므로 제2 채무의 소멸시효가 완성되었다고 하여 제1 채무가 이를 이유로 당연히 소멸한다고 할 수 없다. 집합건물법 제9조 제2항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 범위, 제3항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 발생요건 및 소멸사유에 관하여 각각 규정함으로써 양 채무가 서로 일정하게 관련되어 있음을 나타내고 있으나, 그렇다고 이러한 규정들로부터 제2 채무의 시효 소멸로 인하여 제1 채무가 소멸된다는 점을 도출할 수는 없다. ☞ 아파트 입주자대표회의인 원고가 아파트의 구분소유자들로부터 시공자인 피고에 대하여 보유하는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 피고를 상대로 손해배상을 청구한 사안임 ☞ 피고는, 분양자가 피고에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권이 소멸시효 완성으로 소멸하였으므로, 집합건물법 제9조 제2항에 따라 원고에게 책임을 부담하지 않는다고 주장하였음 ☞ 원심은, 원고가 피고에 대하여 집합건물법 제9조 제1항에 따른 직접청구권의 행사로서 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 이 사건 소를 제기한 이상, 분양자의 피고에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 소멸시효도 중단되었다고 판단하였음 ☞ 대법원은, 시공자의 구분소유자에 대한 채무와 시공자의 분양자에 대한 채무는 별개의 채무이므로 시공자의 분양자에 대한 채무의 시효 소멸로 인하여 시공자의 구분소유자에 대한 채무가 소멸한다고 볼 수 없다고 보아, 원고가 피고에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 존재한다고 판단한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각함
집합건물
시공사
하자보수
분양
2023-12-08
부동산·건축
행정사건
서울고등법원 2022누34502 조합원지위확인
2022누34502 조합원지위확인 [제9-3행정부 2022. 9. 22. 선고] <일반> □ 사안 개요 - 피고에 대한 조합설립인가 당시 이 사건 빌라(집합건물)는 1인이 전부 소유하고 있었으나, 이후 원고와 제1심 공동원고 3인이 그중 한 세대씩 양수함 - 원고가 분양신청을 하였으나, 피고는 원고에게 조합원 지위가 없다고 보아 원고에게 주택을 분양하지 않는 내용의 관리처분계획을 인가받음 - 원고가 조합원 지위에 있음을 주장하면서 관리처분계획의 취소를 구한 사건 □ 쟁점 - 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호가 적용되는 경우 대표조합원이 아닌 토지등소유자에게 조합원 지위가 인정되는지(적극) - 대표조합원이 아닌 토지등소유자들에게 조합원 지위가 인정된다면, 그 토지등소유자들에게 단독으로 1주택씩을 공급하여야 하는지(소극) □ 판단 - 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 조합규약 등에서 달리 정하지 않는 한 그 여러 명의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하게 되며, 조합운영 등과 관련된 절차에서는 대표조합원 1인의 명의로 참여하게 됨(대법원 2006다53245 판결 취지 참조). 따라서 대표조합원이 아닌 토지등소유자에게도 조합원 지위 자체는 인정됨 - 다음과 같은 이유로 대표조합원과 그 외 토지등소유자 전원을 1인의 조합원으로 하여 1주택을 공급하여야 한다고 판단함. 즉 토지등소유자에게 단독으로 1주택씩을 공급하는 것이 아님 ① 도시정비법 제39조 제1항 신설은 이른바 ‘지분쪼개기’를 통한 조합원 수의 급격한 확대로 인하여 공익사업인 정비사업 진행에 차질이 없도록 하려는 것을 입법목적으로 하였음. 그 여러 명에게 각 1주택씩을 공급한다면, 도시정비법 개정 취지를 몰각하게 되는 결과를 초래함 ② 조합원 지위가 인정된다고 하여 곧바로 1주택의 분양신청권이 인정되는 것이 아님. 도시정비법은 제39조 제1항 제1, 2호, 제76조 제1항 제6호 등 1주택에 미치지 못하는 공유지분권만 공급받는 경우를 이미 전제하고 있음 - 각 토지등소유자에게 공유지분권을 공급받을 권리가 인정된다고 하더라도, 분양신청 절차는 대표조합원이 조합을 상대로 분양신청권을 행사하여야 함 - 대표조합원을 선정하지 않고 원고 단독 명의로 분양신청을 하였을 뿐이므로 유효하지 않고, 결국 원고는 조합원 지위를 상실하고 현금청산 대상자에 해당하게 됨 [항소기각(원고패)]
조합원
현금청산
분양신청권
2022-12-04
민사일반
부동산·건축
서울고등법원 2021나2014036 용역비
서울고등법원 2021나2014036 용역비 [제38-3민사부 2022. 4. 19. 선고] □ 사안 개요 - 원고는 집합건물의 분양자와 집합건물 관리업무에 관한 용역계약을 맺고 관리업무를 수행하다가, 피고 관리단이 관리업무를 개시하고 후속 관리업체를 선정하면서 관리업무가 종료되었음 - 원고는, 집합건물법 제9조의3이 정한 분양자의 건물 관리의무는 관리단이 관리를 개시할 때까지만 존속하는 임시적 권한이므로, 관리단이 실제 성립되면 관리단은 건물 관리에 관하여 발생한 분양자의 채권·채무를 포괄적으로 승계한다고 주장하면서, 피고 관리단이 관리를 개시하기 전에 발생한 용역계약상의 용역비의 지급을 구함 □ 쟁점 - 집합건물법 제9조3을 근거로 관리단이 관리를 개시하기 전에 분양자와 관리단 사이에 법정위임관계가 성립하는지(소극) □ 판단 - 집합건물법의 체계, 그 내용 및 취지 등을 종합하면, 원고가 이 사건 건물의 분양자들이 피고의 수임인이라는 주장의 법적 근거로 들고 있는 집합건물법 제9조의3은 집합건물 관리의 공백이 발생하는 것을 방지하기 위하여 관리단이 실질적으로 관리를 개시하기 전까지 분양자에게 수분양자에 대하여 일정 기간 동안 이 사건 건물을 관리하여야 할 일종의 법률상 의무를 부과한 것이고, 위 규정을 통해 아직 실질적인 자치 관리를 개시하지도 않은 관리단이 분양자에게 집합건물의 관리업무를 위임하여 관리단과 분양자 사이에 법정위임관계가 성립한다고 볼 수는 없음 - 이 사건 건물의 분양자들이 집합건물법 제9조의3에 따른 관리업무를 수행하기 위하여 원고와 이 사건 용역계약을 체결한 것은 집합건물법에 따른 자신의 법률상 의무를 이행하기 위한 것이지 관리단인 피고로부터 위임받은 사무를 처리하기 위한 것이라고는 볼 수 없음 (항소기각)
집합건물
분양자
건물관리
용역비
2022-07-25
부동산·건축
행정사건
[행정] 제주지법 2022년 1월 11일 선고 2021구합5516
정보공개신청 비공개 결정 취소
집합건물의 구분소유자가 하자보수 청구에 필요한 자료를 확보하기 위해 행정청에 각 건물의 건축설계도서 등의 정보공개를 신청하자 행정청이 공공기관의 정보공개에 관한 법률 제9조 1항 6호의 비공개사유에 해당한다는 이유로 비공개 결정을 한 것은 법률상 근거가 없어 위법하다고 판단한 사례. 1. 주문 (1) 피고가 2021년 4월 7일 원고들에 대해 한 [별지1] 목록 기재 각 정보에 관한 비공개결정을 모두 취소한다. (2) 소송비용은 피고가 부담한다. [별지1] 공개대상 정보 (1) 원고 A 제주시에 소재한 건물인 001차 건물에 관한, 건축설계개요도를 제외한 착공도면(건축, 기계, 전기소방, 토목), 준공도면(건축, 기계, 전기소방, 토목), 시방서(건축, 기계, 전기, 기계소방, 전기소방, 조경, 전기통신 등) (2) 원고 B 제주시에 소재한 건물인 002차 건물에 관한, 건축설계개요도를 제외한 착공도면(건축, 기계, 전기소방, 토목), 준공도면(건축, 기계, 전기소방, 토목), 시방서(건축, 기계, 전기, 기계소방, 전기소방, 조경, 전기통신 등) 2. 처분의 경위 ○ 원고 A은 [별지1] 목록 (1)항 기재 집합건물 중 1세대를, 원고 B는 위 목록 (2)항 기재 집합건물 중 1세대를 각 소유한 구분소유자이다. ○ 원고들은 위 각 집합건물(이하 통틀어 '각 건물')의 하자보수 청구에 필요한 자료를 확보하기 위해 2021년 3월 25일 피고에게 위 목록 기재 각 정보(이하 통틀어 '이 사건 정보') 및 각 건물의 건축설계개요도의 공개를 청구했다. ○ 피고는 2021년 4월 7일 '이 사건 정보를 공개할 경우 집합건물인 각 건물의 시설과 설비 경비에 지장이 생길 우려가 있어 공공기관의 정보공개에 관한 법률(이하 '정보공개법') 제9조 1항 6호의 비공개사유에 해당하므로 구분소유자 전원의 동의가 없는 한 공개할 수 없다'는 이유로 이 사건 정보를 비공개하는 주문 기재 각 결정(이하 통틀어 '이 사건 처분')을 했다. 3. 본안 전 항변 판단 피고는 '이 사건 정보 중 시방서는 건축허가 과정에서 제출되는 서류가 아니고 실제 제출되지도 않아 존재하지 않는다'라고 주장하는데, 공개청구자가 특정한 바와 같은 정보를 공공기관이 보유·관리하고 있지 않은 경우라면 특별한 사정이 없는 한 해당 정보에 대한 공개거부처분에 대해서는 취소를 구할 법률상 이익이 없으므로, 위 주장은 '이 사건 소 중 시방서 부분'에 관한 본안 전 항변에 해당한다. 이와 관련해 공개청구자는 그가 공개를 구하는 정보를 공공기관이 보유·관리하고 있을 상당한 개연성이 있다는 점에 대해 입증할 책임이 있으나, 공개를 구하는 정보를 공공기관이 한때 보유·관리했으나 후에 그 정보가 담긴 문서들이 폐기돼 존재하지 않게 된 것이라면 그 정보를 더 이상 보유·관리하고 있지 않다는 점에 대한 증명책임은 공공기관에 있다(대법원 2013년 1월 24일 선고 2010두18918 판결 등). 건축법 제11조 3항, 제21조 1항, 제22조 1항, 같은 법 시행규칙 제14조 1항 2호, 제16조 1항 2호, [별표4의2]의 규정을 종합하면, 건축주는 건축허가신청(늦어도 착공신고) 당시 허가권자에게 설계도서를 제출해야 하고, 착공신고 및 사용승인신청을 할 때 변경사항이 있으면 이를 반영한 설계도서를 다시 제출해야 하는데, 시방서는 위 설계도서의 일부이다. 따라서 각 건물의 건축허가를 한 피고는 이 사건 정보 중 시방서도 보유·관리하고 있을 상당한 개연성이 있다. 그렇다면 피고는 당초 각 건물의 건축허가 과정에서 시방서가 제출되지 않았다거나, 또는 제출받은 시방서가 폐기돼 더 이상 피고가 보유·관리하고 있지 않다는 등의 사정이 있음을 증명해야 할 것인데, 피고는 이에 관해 아무런 증거도 제출하지 않았다. 피고의 본안 전 항변은 이유 없다. 4. 본안 판단 가. 피고는, 이 사건 정보는 우선 정보공개법 1항 6호의 비공개대상 정보에 해당하고, 또한 민원처리에 관한 법률 제7조에 따르면 이 사건 정보를 해당 민원인, 즉 착공신고인과 사용승인신청인 아닌 사람에게 공개할 수 없으며, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조 3항에 따르면 건축물현황도 중 평면도와 단위세대평면도는 해당 세대 구분소유자의 동의가 없는 한 공개할 수 없고, 다만 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법에 따라 안전점검 및 보수·보강을 위해 설계도서가 필요할 경우 집합건물관리단 또는 구분소유자 전원의 동의가 있으면 공개할 수 있을 뿐이므로, 이 사건 처분은 적법하다고 주장한다. 나. 정보공개법 제9조 1항 6호 본문의 규정에 따라 비공개대상이 되는 정보에는 이름·주민등록번호 등 정보의 형식이나 유형을 기준으로 비공개대상 정보에 해당하는지 여부를 판단하는 '개인식별정보'뿐만 아니라 그 외에 정보의 내용을 구체적으로 살펴 '개인에 관한 사항의 공개로 인해 개인의 내밀한 내용의 비밀 등이 알려지게 되고, 그 결과 인격적·정신적 내면생활에 지장을 초래하거나 자유로운 사생활을 영위할 수 없게 될 위험성이 있는 정보'도 포함된다고 새겨야 한다(대법원 2012년 6월 18일 선고 2011두2361 전원합의체 판결 등). 살피건대, 이 사건 처분사유, 즉 정보공개법 제9조 1항 6호의 비공개사유와 관련해 이 사건 정보에 개인식별정보 내지 개인에 관한 사항이 포함돼 있다거나, 나아가 그 공개로 인해 특정 개인의 인격적·정신적 내면생활에 지장을 초래하거나 자유로운 사생활을 영위할 수 없게 될 위험성이 있다는 등의 사정에 관해 피고는 아무런 주장·입증을 한 바 없다(이 사건 정보는 각 건물에 관한 설계도서인바 어떤 개인식별정보 내지 개인에 관한 사항이 기재돼 있을 것으로 보이지 않는다). 다. 한편 피고가 민원처리에 관한 법률 제7조, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조 3항을 내세워 이 사건 정보를 공개할 수 없다고 주장하는 것은 정보공개법 제9조 1항 1호의 사유를 처분사유로 추가하는 것에 해당하는바, 정보공개법 제9조 1항 6호와 1호는 비공개 대상 정보로 하는 각 근거와 입법취지가 다를 뿐 아니라 그 내용과 범위 및 요건이 다른 점 등 여러 사정을 합목적적으로 고려해 볼 때, 1호의 사유는 당초의 이 사건 처분사유인 6호의 사유와는 기본적인 사실관계가 동일하다고 할 수 없으므로(1호의 사유가 이 사건 처분 당시 이미 존재한 사실에 기초한 것이라고 달리 볼 것은 아니다), 위와 같은 처분사유의 추가는 허용되지 않는다(대법원 2008년 10월 23일 선고 2007두1798 판결 참조). 따라서 피고의 위 주장에 관해서는 별도로 판단하지 않는다. 라. 결국 이 사건 처분은 처분사유가 인정되지 않으므로 위법해 취소돼야 한다.
정보공개
건축설계도
2022-02-10
민사일반
공용부분 인도 청구 등의 소
◇ 집합건물 공용부분의 공유자가 공용부분을 독점적으로 점유하는 다른 공유자를 상대로 방해배제와 인도를 청구할 수 있는지 여부(적극) ◇ 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 소수지분권자는 공유물의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고, 다만 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따라 구분소유자 전원 또는 일부의 공유에 속하고 공유자가 그 용도에 따라 사용할 수 있는 집합건물의 공용부분에도 마찬가지로 적용된다. 따라서 집합건물의 구분소유자가 집합건물법의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고, 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다. ☞ 집합건물의 구분소유자인 피고들이 건물 1층 중 현관, 복도 등으로 이용되는 이 사건 건물부분에 유리문 등을 설치하여 독점적으로 점유·사용한다는 이유로 다른 구분소유자인 원고가 유리문 등의 철거와 이 사건 건물부분의 인도를 청구한 사안에서, 원고가 이 사건 건물부분의 공유자로서 그중 유리문 등이 설치된 부분을 독점적으로 점유하는 또 다른 공유자인 피고들을 상대로 이 사건 건물부분의 인도를 청구할 수 없다고 판단하여 건물 인도청구 부분을 파기·환송하고, 공유자의 지분권에 기초한 방해배제로서 이 사건 건물부분에 설치된 유리문 등 지상물의 철거를 청구할 수 있다고 보아 나머지 상고를 기각한 사례.
방해배제
집합건물의소유및관리에관한법률
집합건물법
2020-10-29
1. 주택분양보증인이 분양이행을 한 경우 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조에 따른 하자담보책임을 부담하는지(적극), 2. 주택분양보증인이 분양이행을 한 경우 사용검사 후에 발생한 하자에 대하여 하자담보책임을 부담하는지(적극)
손해배상(기) 등
1. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다) 제9조 제1항은 집합건물 분양자의 담보책임에 관하여 민법상 도급인의 담보책임에 관한 규정을 준용함으로써 집합건물을 건축하여 분양한 자가 집합건물의 하자로 인한 담보책임을 부담하도록 하고 있다. 그런데 주택분양보증인은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양의 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임져야 하고, 보증채무의 이행방법이 분양이행으로 결정된 때에는 해당 주택의 건축공사를 완료한 다음 사용검사 또는 사용승인을 받고 소유권보존등기를 마친 후 수분양자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주게 된다. 이와 같이 분양이행을 한 집합건물의 주택분양보증인은 비록 분양계약을 체결한 당사자는 아니지만 분양보증계약의 내용에 따라 주택 건축공사를 완료하고 사용검사 또는 사용승인, 등기 등 분양계약의 기본적인 사항을 이행하게 되므로, 집합건물을 건축하여 분양한 자에 해당한다고 할 수 있다. 또한 사업주체는 해당 주택의 건축공사를 완료할 능력을 상실하여 분양계약상의 주택공급의무를 이행하지 못한 이상 건물을 건축하였다거나 그 분양을 완료하였다고 볼 수 없으므로, 실제로 건축공사를 맡는 주택분양보증인으로 하여금 하자가 없는 안전하고 견고한 건물을 짓도록 유도하고 집합건물이 부실하게 건축된 경우 수분양자와 그로부터 건물을 양수한 구분소유자를 두텁게 보호하기 위해서 주택분양보증인을 하자담보책임을 부담하는 분양자로 보는 것이 타당하다. 따라서 주택분양보증인이 분양이행을 한 경우에는 구 집합건물법 제9조 제1항의 분양자로서 하자담보책임을 부담한다고 할 것이다. 2. 집합건물의 구분소유자는 그 집합건물의 사용검사일 또는 사용승인일 전에 발생한 하자뿐 아니라 그 후에 발생한 하자에 대하여도 구 집합건물법 제9조 제1항에 따라 하자담보추급권을 행사할 수 있다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결 등 참조). 이는 분양이행을 한 주택분양보증인이 구 집합건물법 제9조 제1항에 따른 분양자의 하자담보책임을 부담하는 경우에도 마찬가지이고, 주택분양보증인이 해당 집합건물에 관하여 주택법령에 따른 하자보수보증까지 하였더라도 다르지 아니하다. ☞ 주택분양보증인이 분양이행을 하였더라도 구 집합건물법 제9조의 분양자에 해당하지 아니하므로 그에 따른 하자담보책임을 부담하지 아니하고, 다만 분양보증계약에 기초하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 하여야 하지만, 그 손해배상청구권은 상행위에 해당하는 분양보증계약에 기초하여 취득하는 상사채권으로서 10년이 아니라 5년의 소멸시효기간이 적용된다고 판단한 원심을 파기한 사안
2016-06-28
구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 공용부분이었던 부분을 전유부분으로 개조하여 공부에 등록한 경우 해당 부분이 전유부분으로 되는지 여부.
건물양도
1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적 물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상 이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적 물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건 축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결). 한편, 집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 공용부분으로서 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정된다(대법원 1995. 2.28. 선고 94다9269 판결 등 참조). 따라서 구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였다고 하더라도 그로써 공용부분이 전유부분이 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 되지는 않는다.
2016-06-10
가. 집합건물에서 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 부분에 대해서 그 특별승계인에게 청구할 수 있도록 한 구 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하, ‘집합건물법’이라 한다) 제18조(이하, ‘이 사건 법률조항’이라 한다)가 명확성 원칙에 위배되는지 여부(소극) 나. 이 사건 법률조항이 청구인의 재산권을 침해하는지 여부(소극)
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 위헌소원
가. (1) 국가가 경매에 개입하지만, 그 매각대금은 채무자의 계산으로 수납되고 목적물의 소유권은 채무자로부터 매수인에게 이전된다는 점 등을 고려할 때, 경매로 인한 소유권취득은 승계취득이므로, ‘경매로 취득한 자’도 이 사건 법률조항의 ‘특별승계인’에 포함된다. (2) 집합건물법 제27조는 관리단과 거래한 제3자를 보호하기 위하여 관리단의 재산으로 채무를 모두 변제할 수 없을 경우에 보충적으로 구분소유자의 지분비율에 따른 책임을 인정하고, 특별승계로 구분소유자가 변경된 경우에도 특별승계인에게 책임의 추급을 가능하도록 한 조항이다. 반면, 이 사건 법률조항은 집합건물 공용부분의 효율적 관리를 도모하기 위하여 각 구분소유자의 관리단에 대한 채무인 공용부분에 대한 관리비 채무를 공유관계가 승계된 특별승계인에게 추급할 수 있도록 한 조항이다. 그렇다면 집합건물법 제27조는 이 사건 법률조항과 그 적용 영역이 다르고 입법 취지도 달라, 집합건물법 제27조 때문에 이 사건 법률조항의 의미가 모호해져 수범자의 예측가능성을 넘어섰다고 할 수는 없을 것이다. 나. (1) 이 사건 법률조항은 집합건물의 공용부분에 대한 적정한 유지·관리를 도모, 즉 ‘집합건물의 적정한 유지와 관리’를 위한 재원 확보라는 공공복리를 위한 규정으로서, 이 사건 법률조항이 특별승계인에게 전 구분소유자가 미납한 공용부분에 관한 관리비를 부담하도록 하는 것은 입법목적 달성을 위한 적절한 수단이다. (2) 체납관리비를 누가 부담할 것인지는 당사자들 사이의 이해관계, 체납관리비의 성격 등을 고려하여 결정하여야 할 것인데, 체납관리비의 채무자인 전 소유자로부터 소유권을 취득한 특별승계인은 전 소유자에 대하여 구상권을 행사하는 것이 비교적 용이한 점, 체납관리비는 특별승계인이 취득한 구분소유권과 관련하여 집합건물의 유지·관리에 사용된 비용이어서 다른 구분소유자들이 공통으로 부담할 성격의 것은 아니라는 점 등을 고려하면, 이 사건 법률조항이 전 소유자의 체납관리비를 특정승계인에게 승계시킨 것이 부당하다고 할 수는 없다. 또한, 이 사건 법률조항은 체납관리비에 대한 공시제도가 마련되어 있지 않아 생길 수 있는 특별승계인의 불이익을 고려하여 승계되는 관리비의 범위를 공용부분에 관한 관리비로 한정하였으므로 이 사건 법률조항은 피해의 최소성도 충족한다. (3) 이 사건 법률조항으로 제한되는 이익은 체납관리비를 지급한 다음 전 구분소유자로부터 구상을 받지 못할 위험에 처하는 것이다. 그런데 이는 계약시 조금만 주의를 기울이면 매매과정이나 경매시 입찰과정에서 고려될 수 있으므로, 이 사건 법률조항으로 달성하려는 집합건물의 적정한 유지·관리애 비하여 중하다고 할 수 없다. (4) 따라서 이 사건 법률조항은 청구인의 재산권을 침해하지 아니한다.
2013-06-05
임대아파트가 분양전환된 경우에도 하자담보책임에 관한 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2005. 5. 26. 법률 제7502호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제9조가 적용되는지 여부 및 구 집합건물법 제9조 적용될 경우 제척기간의 기산점
하자보수금
구 집합건물법 제9조는 집합건물을 건축하여 분양한 자로 하여금 견고한 건물을 짓도록 유도하고 부실하게 건축된 집합건물의 소유자를 두텁게 보호하기 위하여 집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여 민법상 수급인의 담보책임에 관한 규정을 준용하도록 함으로써 담보책임의 내용을 명확히 하는 한편 이를 강행규정으로 하였고, 위 규정에 의한 하자담보추급권은 현재의 집합건물 소유자에게 귀속하는 점, 분양전환가격을 결정함에 있어 아파트의 노후 정도는 이미 그 평가에 반영되었다고 하더라도 부실시공으로 인한 아파트의 하자까지 모두 반영하여 가격을 결정하였다고 보기는 어려운 점, 분양전환 전의 임차기간 동안 입주자들이 임대차계약에 기해 하자보수를 요구할 수 있다고는 하나 임차인의 지위에서 인정되는 하자보수청구권과 분양받은 소유자의 지위에서 인정되는 하자담보추급권은 그 법적 성질과 기능이 동일하다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 볼 때, 분양전환된 임대아파트의 경우에도 구 집합건물법 제9조 제1항 및 그에 의하여 준용되는 민법 제667조 내지 제671조가 적용되고 그 하자담보책임기간은 민법 제671조 제1항 단서에 의하여 최초 임차인들에게 인도된 때부터 10년간이라고 봄이 상당하다.
2012-04-19
1. 집합건물의 시공자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의 “건축하여 분양한 자”에 해당하여 본조 소정의 하자담보책임을 부담하는지 여부(원칙적 소극) 2. 상행위인 도급계약에 기한 하자담보책임의 소멸시효기간(=상사시효인 5년)
하자보수보증금 등
1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2003. 7. 18. 법률 제6925호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제9조는 집합건물 ‘분양자’의 하자담보책임에 관하여 규정하고 있을 뿐이므로, 집합건물의 시공자는 그가 분양계약에도 참여하여 분양대상인 구분건물에 대하여 분양에 따른 소유권이전의무를 부담하는 분양계약의 일방 당사자로 해석된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 집합건물법 제9조에 의한 하자담보책임을 부담하는 것으로 볼 수 없다. 2. 건설공사에 관한 도급계약이 상행위에 해당하는 경우 그 도급계약에 기한 수급인의 하자담보책임은 상법 제64조 본문에 의하여 원칙적으로 5년의 소멸시효에 걸리는 것으로 보아야 한다. ☞ 이 사건 아파트를 분양한 자인 소외 회사와 그 건축을 맡은 시공사인 피고 건설회사 사이의 이 사건 도급계약에 기한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권은 상사채권으로서 5년의 상사시효에 걸린다고 본 사례
2011-12-09
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주목 받은 판결큐레이션
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[판결] 현대제철 사내하청 근로자 일부 ‘파견 근로’ 인정
판결기사
2024-03-12 18:05
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