공인중개사사무소 중개보조원이 아파트 분양권을 중개하면서 중개수수료와 별도로 프리미엄 명목으로 수천만 원을 받은 사안에서, 프리미엄 명목의 금액은 결국 중개수수료의 성격을 갖는다고 보아 중개수수료의 법정 한도를 초과하는 부분을 부당이득금으로 반환하여야 한다고 판결한 사례 1. 원고 주장의 요지 원고는 피고의 중개를 통하여 별지 목록 기재와 같이 28개의 이 사건 각 분양권을 매수하면서 그 대금으로 합계 5억 7820만원을 지급하였다. 그러나 피고는 이 사건 각 분양권을 매매할 당시 원고에게 분양권을 확보한 프리미엄 금액을 알리지 않은 채 매매대금에 합계 6700만원의 프리미엄을 붙여 원고로 하여금 이 사건 각 분양권을 높은 가격에 매수하게 함으로써 원고로부터 합계 6700만원의 프리미엄을 취득하였다. 가. 주위적으로 피고의 위와 같은 행위는 민사상 불법행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 손해배상금 6700만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 예비적으로 1) 첫째, 피고는 원고에게 2017년 8월 말까지 위와 같이 착복한 프리미엄 중 5000만원을 지급하겠다고 약정하였다. 따라서 피고는 원고에게 약정금 5000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 둘째, 피고가 원고와 사이에 공인중개사법에서 정한 중개수수료를 초과하여 지급하기로 한 중개수수료 약정은 무효이다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 기지급한 6700만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2. 판단 가. 주위적 청구에 관하여 공인중개사법 제33조 제1항 제4호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제49조 제1항 제10호는 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 민사상의 불법행위를 구성한다(대법원 1991. 12. 24. 선고 91다25963 판결 등 참조). 이 사건에서, 피고가 이 사건 각 분양권 매수 당시 원고에게 이 사건 각 분양권을 확보한 프리미엄 금액을 고지하지 않은 채 원고에게 이 사건 각 분양권에 관하여 자신이 취득할 프리미엄 금액을 붙인 대금을 알려주었고, 이에 원고가 피고에게 중개수수료 이외에 추가로 프리미엄 합계 6700만원을 지급한 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같다. 그러나 위 기초사실에 의하면, 원고는 이 사건 각 분양권을 전매하여 프리미엄 차익을 취득하기 위한 목적에서 이 사건 각 분양권을 취득하면서 분양권 전매를 배우기 위해 피고가 근무하는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 근무하는 등 이 사건 각 분양권에 일정한 프리미엄 금액이 붙여 거래된다는 사정을 잘 알고 있었던 것으로 보이고, 또한 원고로서는 자신이 지급한 프리미엄 금액보다 자신이 전매하여 취득할 프리미엄 금액에 관심을 두고 이를 얻기 위해 인터넷이나 부동산중개사무실에 분양권의 가격을 확인하지 않은 채 피고가 지정하는 계좌로 금액을 먼저 송금하는 방식으로 이 사건 각 분양권을 특정하지 않고 구입하기도 하였다고 할 것인바, 이러한 사정에 비추어 보면, 원고로서는 피고가 제시하는 금액과 상관없이 자신이 일정한 프리미엄을 얻기 위하여 이 사건 각 분양권을 매수한 것으로, 피고가 원고에게 프리미엄 금액을 고지하였다고 하더라도 원고로서는 이 사건 각 분양권을 매수하였을 것으로 보이므로, 피고의 위와 같은 행위와 원고가 주장하는 손해 사이에 상당한 인과관계를 인정 할 수 없다. 따라서 원고의 주위적 주장은 이유 없다. 나. 예비적 청구에 관하여 1) 첫째 주장 갑 5호증의 기재만으로 피고가 원고에게 원고 주장과 같이 5000만원을 지급하겠다고 약정하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 첫째 주장은 이유 없다. 2) 둘째 주장 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 중개보조원을 비롯한 공인중개사 등은 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 제32조에서 정한 소정의 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있고, 이러한 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하므로, 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등 참조). 위 기초사실에 의하면, 피고는 중개보조원으로서 원고에게 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 중개수수료로 100만 원을 지급받은 것 이외에 프리미엄이라는 명목으로 합계 6700만원을 지급받았다고 할 것이므로, 위 합계 6700만원은 중개수수료 이외에 이 사건 각 분양권을 중개함에 있어 취득한 사실상 중개수수료에 해당한다고 할 것이므로, 피고가 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 원고로부터 지급받은 위 금액은 강행법규인 공인중개사법에 위반하여 지급받은 것으로 그 법률상 원인이 없다. 그렇다면, 피고는 원고에게 부당이득금으로 위 6700만원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

대학교수인 피고인이 각종 문화재 관련 책임연구원으로 참여하면서, 실제 연구에 참여하지 않는 사람들을 연구원으로 등록하거나, 강의를 하지 않은 사람들을 강사로 등록하여 마치 위 연구원들 또는 강사들에게 인건비를 지급하는 것처럼 가장하는 방법으로 약 3억 6천만 원의 연구비를 편취한 사건 [피고인 및 변호인의 주장에 대한 판단] 1. 주장 이 사건 용역계약은 산학협력단 명의로 체결하지만, 실제로는 피고인이 주도하는 것이고 산학협력단은 단지 발주처로부터 용역비를 받아 그 일부를 운영비 명목으로 제외하고 나머지 금액을 피고인의 청구에 따라 피고인에게 지급하는 것이며, 용역이 완수된 이상 발주처에서 용역비를 환수하는 것도 아니므로, 산학협력단은 재산상손해가 없어 사기죄가 성립되지 않는다. 2. 판단 사기죄는 타인을 기망하여 그로 인한 하자 있는 의사에 기하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취득함으로써 성립되는 범죄로서 그 본질은 기망행위에 의한 재산이나 재산상 이익의 취득에 있는 것이고 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 요건으로 하지 아니한다(대법원 2004. 4. 9. 선고 2003도7828 판결). 판시 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 각 사정, 즉, ① 피고인이 용역에 참여하지 않은 사람을 연구원으로 등록하여 피해자로부터 인건비를 송금받는 등 피해자를 기망하여 연구비를 받은 점, ② 피고인은 다수의 사람을 허위연구원으로 등록한 후 그들로부터 그들 명의로 발급된 통장과 현금카드 등을 교부받아 연구비를 현금으로 인출하거나 계좌이체하여 사용하였고, 피고인의 어머니 명의의 계좌로 돈을 이체하였다가 본인의 계좌로 재이체하여 사용하기도 하였는바, 피고인 본인도 행위의 불법성을 잘 알고 있었던 것으로 보이는 점, ③ 교부받은 연구비는 그 사용내역을 세부적으로 기재하도록 되어있고 이는 허위로 연구비를 청구하여 수령하는 것을 방지하기 위함이라 할 것인데, 피고인의 행위는 그러한 인건비 집행의 염결성을 해하는 것으로 기망의 정도도 매우 뚜렷한 점, ④ 피고인의 기망행위로 인하여 피해자는 기망당하지 않았으면 교부하지 않았을 돈을 교부하게 된 점 등에 비추어보면, 설령 피고인 및 변호인의 주장대로 피해자에게 현실적으로 손해가 발생하지 않았다고 하더라도 피고인에게 사기죄의 죄책을 넉넉히 물을 수 있다. 피고인 및 변호인의 주장을 받아들이지 않는다. [양형의 이유] 1. 선고형의 결정 피고인은 사회적으로 모범을 보여야할 대학교수의 신분임에도 허위의 연구원이나 강사를 등록하고 그들의 인건비 명목으로 교부된 연구비를 착복하는 매우 죄질이 나쁜 범죄를 저질렀다. 피고인은 증빙자료의 제출이 필요 없는 인건비 명목으로 연구비를 청구하여 교부된 연구비가 어떻게 쓰이는지 알 수 없게 하였고, 결과적으로 적지 않은 연구비가 개인적 용도로 사용되었다. 특히 피고인보다 낮은 직급인 사람이나 업무관계에서 피고인의 부탁을 거절하기 어려운 자들을 상대로 명의를 빌려 허위연구원 내지 강사로 등록하고 차명계좌를 받아 이용하며 송금받은 돈을 모친의 계좌로 송금하였다가 다시 자신의 계좌로 송금받아 사용하였다. 범행수법도 매우 불량하다. 피고인은 관행적으로 처리하던 방식을 따랐을 뿐이라는 취지로 억울하다고 하며 교수직을 유지할 수 있도록 선처를 바라고 있으나, 대학 사회를 비롯, 관행이라는 이름으로 공공의 자금이 그 지출내역을 알 수 없는 곳에 쓰여 사회적으로 큰 문제가 되고 있는 시점에, 위와 같이 직무에 있어 상당히 불량한 수법의 기망행위로 거액의 연구비를 편취한 자에게 우리 사회의 지성을 양성하는 책무를 맡기기는 어렵다고 할 것이다. 따라서 피고인의 이 사건 범행에 대하여 징역형을 선택하기로 한다. 다만, 피해자와 합의하여 피해자가 피고인의 처벌을 원하지 아니하는 점, 피고인이 인건비 명목으로 청구하여 교부받은 연구비를 상당부분 연구수행에 사용한 것으로 보이는 점(예컨대, 연구수행에 필요한 해외출장비용이나 교통비를 청구하려면 사용 내역을 소명하는 영수증을 첨부하여 실비를 청구하여야 하는 것이 원칙이나, 매번 이러한 방법이 번거로워 증빙이 필요 없는 인건비로 청구하여 연구비를 수령한 후 이를 연구수행경비 등으로 사용한 것으로 보인다), 피고인의 범행은 우리나라의 열악하고 후진적인 연구환경(즉, 연구에만 집중하여야 할 교수가 연구비사용 증빙자료를 챙기는 행정업무까지 처리하여야 하여야 하는 것이 우리 학술연구자들이 처한 현실인바, 그 과중한 업무로 인해 편법적인 수단이 동원되고 있는 것이다)에 상당부분 기인한 것으로 보이는 점, 피고인이 ○○대 연구의 권위자로서 주목할 만한 연구 성과를 거두었던 점, 피고인이 허위연구원을 등록하여 그들의 인건비 명목으로 연구비를 지급받은 사실 자체는 인정하고 있고 범죄사실 제2항에 대하여는 자백하고 있는 점, 피고인은 2001년 및 2004년 음주운전으로 인한 두 건의 벌금형 전과 이외에 범죄경력이 없어 초범에 준하는 자인 점 등을 유리한 정상으로 삼아 이번에 한하여 형의 집행을 유예한다. 위와 같은 정상들을 참작하고 그밖에 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행 동기 등 여러양형요소를 종합하여 양형기준 내에서 주문(징역 2년, 집행유예 3년)과 같이 형을 정한다.