상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다. 위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체 차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다. ☞ 상가건물의 임차인이 상가건물 임대차보호법 상 대항력을 취득한 후 차임과 관리비 등을 연체한 상태에서 건물 소유권의 변동으로 양수인이 임대인의 지위를 승계하였는데, 승계 이후에도 계속 차임을 지급하지 않자 계약을 해지하여 임대차계약관계가 종료된 사안에서 임대인의 지위 승계 전까지 발생한 종전 임대인에 대한 연체차임과 관리비 등이 양수인이 임차인에게 반환해야 할 임대차보증금에서 당연히 공제된다는 이유로 양수인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무가 소멸하였다고 판단한 사례

대부업을 영위하는 피고인으로서는 차량을 담보물로 하여 대출할 경우 담보물이 장물인지 여부를 확인하여야 할 업무상 주의의무가 있다. 그러나 대부업자가 대출당사자의 처분권한 유무 및 차량소유자의 담보제공 동의여부를 확인함에 있어서, 특히 대출당사자가 알려주는 전화번호로 차량소유자와 통화하는 것이 언제나 정확한 확인방법은 아닐 수도 있다는 점에서 반드시 대부업자가 차량소유자와 통화해야만 그 주의의무를 다한 것이라고 단정하기는 어렵고 대부업자가 대출당시 대출당사자가 제출한 서류의 진실성, 대출당사자와 차량소유자 사이의 관계, 대출당사자가 차량을 소지하게된 경위 등을 주의깊게 확인하였다면 차량소유자와 직접 통화하지 않았다 하더라도 주의의무를 다하였다고 인정할 수 있는 여지가 있다 할 것이다. 화물차를 절취한 A와 차량소유주 B는 실제로 동거하던 사이였고, A는 피고인에게 B와 사실혼 관계라고 말한 사실, 피고인이 위 차량담보 대출시 A로부터 B가 직접 발급받은 인감증명서 및 B의 인감도장과 주민등록증, 주민등록등본, 초본을 교부받았고 대출당사자인 A의 운전면허증을 교부받은 사실, A와 B가 위 차량 담보대출 당시 피고인의 사무실에서 일상적인 내용으로 통화한 사실을 인정할 수 있는 바 A와 B의 관계, 이 사건 차량의 사용현황 등에 비추어 보면 특히 차량 담보대출금의 액수에 비추어 볼 때, 피고인으로서는 A로부터 위와 같은 서류를 제출받고 차량사용현황을 확인하고 A와 B 사이의 전화통화내용을 들음으로써 A에게 차량을 담보로 대출을 받을 권한이 있는지 여부를 확인하기 위해 필요한 업무상 주의의무를 다하였다고 봄이 상당하다. 따라서 피고인이 B와 직접 전화통화하는 방법으로 담보제공에 동의하는지 여부를 확인한 바 없다는 사정만으로 피고인이 이 사건 차량담보대출 과정에서 업무상 주의의무를 다하지 않았다고 보기 어렵다.

가. 지방자치단체의 지방자치사무에 관해 단체장이 행한 처분은 지방자치단체의 대표이자 집행기관인 단체장이 지방자치법 제9조 소정의 지방자치단체의 사무 처리의 일환으로 당해 지방자치단체의 이름과 책임으로 행한 것이므로 지방자치단체를 피청구인으로 한 권한쟁의심판절차에서 단체장의 처분을 취소할 수 있다. 나. 당정협의내용, 추진지침, 의견서, 지방의회의 의결 등 법률조항 입법경위를 살펴 볼 때 중점적으로 거론된 내용이 그대로 입법되지 아니하였다 하더라도 그러한 사정이 취지가 분명하고 명시적인 법률조항의 해석에 영향을 미칠 수 없다. 입법자가 당시의 제반 사정을 고려하여 어떠한 법률을 제정할 것인가 하는 것은 입법자의 광범위한 형성의 자유에 속하는 것이기 때문이다. 다. 서울특별시광진구등9개자치구설치및특별시·광역시·도간관할구역변경등에관한법률(이하 ‘이 사건 법률’이라 한다)이 1994. 12. 22. 법률 제4802호로 제정되어 1995. 3. 1.부터 시행되었는데, 이 사건 법률 제8조에 따라 이 사건 계쟁토지가 청구인인 부산광역시 강서구의 관할구역으로 변경되었다. 피청구인은 지방자치법 제5조에 따라 위 토지들에 대한 사무와 재산을 청구인에게 인계할 의무가 있음에도 이를 이행하지 않고 있는 이 사건 부작위는 위법하다. 청구인의 관할구역으로 변경된 위 토지에 대하여 피청구인이 점용료부과처분을 한 것은 처분권한 없는 자가 한 처분으로서 위법한 것이므로 취소되어야 한다.