서울고등법원 2023나2030810 채무부존재확인 제13민사부 2023. 12. 20. 선고<일반> □ 사안 개요 - 원고는 위례 택지개발사업지구 내 보금자리주택의 분양당첨자로 선정되어 피고(사업시행자)와 이 사건 주택에 관한 주택공급계약을 체결하고 소유권이전등기를 마침. 위 주택의 입주예정자는 최초 입주가능일부터 90일 이내에 입주하여야 하는데, 원고는 생업을 위해 세대원 전원과 함께 수도권 외의 지역에 거주한다는 사유로 입주의무 예외 신청을 하였고, 피고는 2014. 2. 4. 이를 승인함. 원고는 9일 후인 2014. 2. 13. 다시 수도권(포천시)에 전입하였으나 현재까지 이 사건 주택에 입주하지 않음 - 피고가 2022. 4.경 원고에게 입주의무 위반을 이유로 주택환매통지를 하자, 원고는 피고의 환매권 행사가 부적법하다고 주장하면서 환매권 행사에 기한 소유권이전등기의무 부존재확인을 구함 □ 쟁점 - 구 공공주택건설 등에 관한 특별법(2014. 1. 14. 법률 제12251호로 개정된 것) 제50조의2 제1항 단서(해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 입주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니하며, 제50조의3 제1항에 따른 거주의무기간이 경과한 경우에는 해당 입주의무가 없어진 것으로 본다)의 의미에 관한 해석 □ 판단 - 원고가 입주의무 예외사항 승인을 받은 지 9일이 지난 후 다시 수도권에 전입함으로써 위 승인 예외사유는 소멸하였음. 원고는 다시 기산된 입주의무기간까지 입주하지 않아 입주의무를 위반하였으므로, 피고의 환매권 행사는 적법함 - 원고는 입주예정일로부터 거주의무기간인 3년이 경과하여 구 공공주택건설 등에 관한 특별법 제50조의2 제1항 단서에 따라 입주의무가 소멸하였다고 주장함. 그러나 관련 조항들의 문언 및 체계, 입법·개정 취지 등을 종합하여 볼 때, 위 단서의‘제50조의3 제1항에 따른 거주의무기간이 경과한 경우’는 같은 항 단서 전단에서 규정한 ‘해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때’를 전제로 하여 거주의무기간이 경과한 경우 또는 ‘거주의무기간 동안 계속하여 주택에 거주하거나 위 조항에서 규정한 바와 같은 부득이한 사유가 있어 거주한 것으로 간주된 경우’를 의미한다고 해석함이 타당함. 원고는 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에 해당하지 않고, 현재까지도 주택에 입주하지 않아 거주의무를 이행하지 않았으므로, 위 단서를 충족하지 않음 [항소기각(원고패)]

1. 환매권의 발생기간을 제한하고 있는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것, 이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제91조 제1항 중 ‘토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에’ 부분(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)이 재산권을 침해하는지 여부(적극) 2. 헌법불합치결정을 선고하면서 적용중지를 명한 사례 1. 토지수용 등 절차를 종료하였다고 하더라도 공익사업에 해당 토지가 필요 없게 된 경우에는 토지수용 등의 헌법상 정당성이 장래를 향하여 소멸한 것이므로, 이러한 경우 종전 토지소유자가 소유권을 회복할 수 있는 권리인 환매권은 헌법이 보장하는 재산권의 내용에 포함되는 권리이다. 환매권의 발생기간을 제한한 것은 사업시행자의 지위나 이해관계인들의 토지이용에 관한 법률관계 안정, 토지의 사회경제적 이용 효율 제고, 사회일반에 돌아가야 할 개발이익이 원소유자에게 귀속되는 불합리 방지 등을 위한 것인데, 그 입법목적은 정당하고 이와 같은 제한은 입법목적 달성을 위한 유효적절한 방법이라 할 수 있다. 그러나 2000년대 이후 다양한 공익사업이 출현하면서 공익사업 간 중복·상충 사례가 발생하였고, 산업구조 변화, 비용 대비 편익에 대한 지속적 재검토, 인근 주민들의 반대 등에 직면하여 공익사업이 지연되다가 폐지되는 사례가 다수 발생하고 있다. 이와 같은 상황에서 이 사건 법률조항의 환매권 발생기간 ‘10년’을 예외 없이 유지하게 되면 토지수용 등의 원인이 된 공익사업의 폐지 등으로 공공필요가 소멸하였음에도 단지 10년이 경과하였다는 사정만으로 환매권이 배제되는 결과가 초래될 수 있다. 다른 나라의 입법례에 비추어 보아도 발생기간을 제한하지 않거나 더 길게 규정하면서 행사기간 제한 또는 토지에 현저한 변경이 있을 때 환매거절권을 부여하는 등 보다 덜 침해적인 방법으로 입법목적을 달성하고 있다. 이 사건 법률조항은 침해의 최소성 원칙에 어긋난다. 이 사건 법률조항으로 제한되는 사익은 헌법상 재산권인 환매권의 발생 제한이고, 이 사건 법률조항으로 환매권이 발생하지 않는 경우에는 환매권 통지의무도 발생하지 않기 때문에 환매권 상실에 따른 손해배상도 받지 못하게 되므로, 사익 제한 정도가 상당히 크다. 그런데 10년 전후로 토지가 필요 없게 되는 것은 취득한 토지가 공익목적으로 실제 사용되지 못한 경우가 대부분이고, 토지보상법은 부동산등기부상 협의취득이나 토지수용의 등기원인 기재가 있는 경우 환매권의 대항력을 인정하고 있어 공익사업에 참여하는 이해관계인들은 환매권이 발생할 수 있음을 충분히 알 수 있다. 토지보상법은 이미 환매대금증감소송을 인정하여 당해 공익사업에 따른 개발이익이 원소유자에게 귀속되는 것을 차단하고 있다. 이 사건 법률조항이 추구하고자 하는 공익은 원소유자의 사익침해 정도를 정당화할 정도로 크다고 보기 어려우므로, 법익의 균형성을 충족하지 못한다. 결국 이 사건 법률조항은 헌법 제37조 제2항에 반하여 재산권을 침해하여 헌법에 위반된다. 2. 이 사건 법률조항의 위헌성은 환매권의 발생기간을 제한한 것 자체에 있다기보다는 그 기간을 10년 이내로 제한한 것에 있다. 이 사건 법률조항의 위헌성을 제거하는 다양한 방안이 있을 수 있고 이는 입법재량 영역에 속한다. 이 사건 법률조항의 적용을 중지하더라도 환매권 행사기간 등 제한이 있기 때문에 법적 혼란을 야기할 뚜렷한 사정이 있다고 보이지는 않는다. 이 사건 법률조항 적용을 중지하는 헌법불합치결정을 하고, 입법자는 가능한 한 빠른 시일 내에 이와 같은 결정 취지에 맞게 개선입법을 하여야 한다. [이선애·이종석·이미선 재판관 반대의견 요지] 환매권은 헌법상 재산권의 내용에 포함되는 권리이며, 그 구체적인 내용과 한계는 법률에 의하여 정해진다. 이 사건 법률조항은 환매권의 구체적인 모습을 형성하면서 환매권 행사를 제한하고 있으므로 이를 염두에 두고 기본권 제한입법의 한계를 일탈한 것인지 살펴볼 필요가 있다. 대체로 10년이라는 기간은 토지를 둘러싼 사업시행자나 제3자의 이해관계가 두껍게 형성되고, 토지의 사회경제적 가치가 질적 변화를 일으키기에 상당한 기간으로 볼 수 있다. 우리나라의 경우 부동산 가치 변화가 상당히 심하고, 토지를 정주 공간보다는 투자의 대상으로 인식하는 사회적 경향이 상당히 존재하고, 원소유자가 환매권을 행사하는 주된 동기가 상승한 부동산의 가치회수인 경우가 있음을 고려하면, 이 사건 법률조항의 환매권 발생기간 제한이 환매권을 형해화하거나 그 본질을 훼손할 정도로 불합리하다고 볼 수 없다. 토지보상법은 5년 이내에 취득한 토지 전부를 공익사업에 이용하지 아니하였을 때 환매권을 인정하여 이 사건 법률조항에 따른 환매권 제한을 상당 부분 완화하고 있다. 환매권 발생기간을 합리적 범위 내로 제한하지 않는다면 해당 토지가 공익사업의 시행을 위하여 취득된 날로부터 상당한 기간이 지난 이후에도 언제든지 환매권이 발생할 수 있어 공익사업시행자의 지위나 해당 토지를 둘러싼 관계인들의 법률관계가 심히 불안정한 상태에 놓일 수밖에 없게 된다. 부동산등기부의 기재로 환매권 발생을 예견할 수 있었다고 하더라도 이러한 사정이 공익사업 시행을 전제로 형성된 법률관계의 안정 도모라는 공익의 중요성을 가볍게 하는 요소라고 단정할 수 없다. 이 사건 법률조항의 환매권 발생기간 제한은 입법목적 달성을 위해 필요한 범위 내의 것이고 원소유자의 불이익이 달성하려는 공익보다 크다고 할 수 없다. 따라서 이 사건 법률조항은 기본권 제한 입법의 한계를 일탈하거나 환매권 행사를 형해화하여 재산권을 침해한다고 볼 수 없다.

환매권 상실로 인한 손해배상청구를 인용한 사안 1. 판단 가. 손해배상책임의 성립 아래와 같은 사정을 종합하여 보면, 원고의 이 사건 각 토지의 환매권은 이 사건 주택건설사업의 사업계획 승인고시일인 2007년 7월 12일 발생하였고, 이 사건 도로사업의 사업시행자인 피고로서는 구 토지보상법 제92조 제1항에 따라 원고에게 환매권이 발생하였음을 통지하여야 할 의무가 있었다. 그런데, 피고가 원고에게 이 사건 각 토지에 대한 환매권이 발생하였음을 통지하거나 이를 공고하지 않았고, 이로 인하여 원고는 이 사건 각 토지에 대한 환매권 행사기간이 2013년 6월 30일 지나도록 환매권을 행사하지 못하고 환매권을 결국 상실하였다. 따라서 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고에게 위와 같은 불법행위로 인한 손해를 배상할 의무가 있다(대법원 2000. 11. 14. 선고 99다45864 판결 등 참조). ① 피고가 이 사건 도로사업을 위하여 2003년 6월 30일 협의취득한 분할전 토지 중 이 사건 각 토지는 협의취득일부터 10년 이내인 2007년 7월 12일 이 사건 주택건설사업계획 승인고시로 인하여 이 사건 도로사업이 아닌 이 사건 주택건설사업을 위한 토지로 편입되어 이 사건 도로사업에 필요 없게 되었다. ② 구 토지보상법 제91조 제1항에서 규정하는 '당해 사업'은 수용 또는 협의취득의 목적이 된 구체적인 특정의 공익사업을 가리키는 것으로서 구 토지보상법 제20조의 규정에 의한 사업인정을 받을 때 구체적으로 특정된 공익사업을 의미하므로(대법원2017. 3. 15. 선고 2015다238963 판결, 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다1457 판결 등 참조), 이 사건 각 토지가 이 사건 주택건설사업에 필요하게 되었다거나 이 사건 주택건설사업의 일환인 교통시설로 계속하여 도로로 용도가 지정되어 있었다고 하더라도그러한 사정은 이 사건 각 토지에 관한 환매권의 성립이나 소멸에 아무런 영향을 미치지 않는다. ③ 이 사건 주택개발사업은 피고가 주장하는 바와 같은 구 토지보상법 제4조 제2호에서 정한 '도로에 관한 사업'이 아닌 같은 법 제4조 제5호에서 정한 '주택개발사업'에 해당하는데, 같은 법 제91조 제6항에서 정한 '공익사업 변환'의 대상에 구 토지보상법 제4조 제5호의 주택개발사업이 포함된 것은 2010년 4월 법률 제10239호로 토지보상법이 개정됨으로 인한 것인바, 이 사건 각 토지에 관하여는 이 사건 주택개발사업계획이 승인된 2007년 7월 12일 이미 원고의 환매권이 발생하였으므로, 그 후 토지보상법이 위와 같이 개정되었다고 하여 이미 발생한 환매권의 행사가 제한된다고 볼 수 없다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다1457 판결 참조). 나. 소멸시효 완성 여부 피고가 원고에게 환매권 발생을 통지하지 않는 부작위로 인하여 원고에게 발생한 환매권 상실에 의한 손해배상채권은 2013년 6월 30일 환매권 행사기간이 도과함으로 인하여 발생하였다고 할 것이다. 그러므로 피고의 주장과 같이 원고의 손해배상채권이 피고가 이 사건 2토지를 소외 회사에 매도한 2007년 11월 21일 발생하였다거나 원고가 그 손해 및 가해자를 그 이전인 이 사건 주택개발사업계획 승인고시인 2007년 7월 12일 알았다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 소멸시효와 관련된 주장은 받아들일 수 없다. 다. 소결론 따라서 피고는 원고에게 불법행위에 기한 손해배상으로 9852만1799원 및 이에 대하여 불법행위 당일인 2013년 6월 30일부터 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2019년 7월 8일까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

◇ 1. 2010년 4월 5일 개정·시행된 구 공익사업법 제91조 제6항의 공익사업 변환에 따른 환매권 행사의 제한 규정의 적용 가능성 ◇ ◇ 2. 구 공익사업법 제91조 제1항에서 정한 요건(= 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우)이 충족되어 환매권을 행사할 수 있는 시점 ◇ 1. 구 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공익사업법’이라고 한다)은 제91조 제1항에서 “토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지·변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인은 당해 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 당해 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 토지를 환매할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 위 조항에서 정하는 ‘당해 사업’이란 토지의 협의취득 또는 수용의 목적이 된 구체적인 특정 공익사업을 가리키는 것이고, 취득한 토지의 전부 또는 일부가 ‘필요 없게 된 때’란 사업시행자가 취득한 토지의 전부 또는 일부가 그 취득 목적사업을 위하여 사용할 필요 자체가 없어진 경우를 말하며, 협의취득 또는 수용된 토지가 필요 없게 되었는지 여부는 사업시행자의 주관적인 의사를 표준으로 할 것이 아니라 당해 사업의 목적과 내용, 협의취득의 경위와 범위, 당해 토지와 사업의 관계, 용도 등 제반 사정에 비추어 객관적·합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2010다30782 판결 등 참조). 2. 한편 환매권 행사가 제한되는 ‘공익사업 변환’에 관하여 규정한 구 공익사업법 제96조 제6항은 2010년 4월 5일 법률 제10239호로 개정·시행되면서, ‘공익사업 변환’의 대상으로 구 공익사업법 제4조 제5호의 ‘국가·지방자치단체·정부투자기관·지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업’을 규정하였다. ☞ 이 사건 주차장을 폐지하는 내용이 포함된 이 사건 재정비 촉진계획이 고시되거나 이 사건 재개발 사업의 사업시행인가가 고시되었다고 하더라도, 이 사건 주차장이 여전히 종래의 주차장 용도로 사용되는 동안에는 주차장으로서의 효용이나 공익상 필요가 현실적으로 소멸되었다고 볼 수 없어 이 사건 재정비 촉진계획의 고시나 이 사건 재개발 사업의 사업시행인가 고시만으로 이 사건 각 토지가 객관적으로 이 사건 주차장 사업에 필요가 없게 되었다고 단정하기 어렵고, 이 사건 재개발 사업은 구 공익사업법 제4조 제5호의 공익사업으로서 ‘지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업’에 해당한다고 볼 수 있으므로, 원심으로서는 이 사건 주차장을 폐지하기로 한 이후 위 주차장이 철거되는 등으로 이 사건 각 토지가 실제로 더 이상 이 사건 주차장 사업을 위하여 사용할 필요가 없게 된 때가 언제인지 심리·확정한 다음, 2010년 4월 5일 개정·시행된 구 공익사업법 제91조 제6항이 적용되어 공익사업의 변환에 따라 원고들의 환매권 행사가 제한되는지 여부를 살폈어야 한다는 이유로, 원고들이 환매권을 행사할 수 있었음을 전제로 원고들의 청구를 인용한 원심판결을 파기한 사례

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’이라고 한다) 제91조 제6항 전문은 ‘국가ㆍ지방자치단체 또는 일정한 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 제4조 제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산한다’고 규정하고 있다. 이는 당초의 공익사업이 공익성의 정도가 높은 다른 공익사업으로 변경되고 그 다른 공익사업을 위하여 토지를 계속 이용할 필요가 있을 경우에는, 환매권의 행사를 인정한 다음 다시 협의취득이나 수용 등의 방법으로 그 토지를 취득하는 번거로운 절차를 되풀이하지 않게 하기 위하여 이른바 ‘공익사업의 변환’을 인정함으로써 환매권의 행사를 제한하려는 것이다(대법원 1992. 4. 28. 선고 91다29927 판결 참조). 토지보상법 제91조 제6항 전문 중 ‘해당 공익사업이 제4조 제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업으로 변경된 경우’ 부분에는 별도의 사업주체에 관한 규정이 없음에도 그 앞부분의 사업시행 주체에 관한 규정이 뒷부분에도 그대로 적용된다고 해석하는 것은 문리해석에 부합하지 않는다고 보인다. 위와 같은 토지보상법 제91조 제6항의 입법 취지와 문언, 1981. 12. 31. 구 토지수용법(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 제정된 토지보상법 부칙 제2조에 의하여 폐지)의 개정을 통해 처음 마련된 공익사업 변환 제도는 기존에 공익사업을 위해 수용된 토지를 그 후의 사정변경으로 다른 공익사업을 위해 전용할 필요가 있는 경우에는 환매권을 제한함으로써 무용한 수용절차의 반복을 피하자는 데 주안점을 두었을 뿐 변경된 공익사업의 사업주체에 관하여는 큰 의미를 두지 않았던 점, 민간기업이 관계 법률에 따라 허가ㆍ인가ㆍ승인ㆍ지정 등을 받아 시행하는 도로, 철도, 항만, 공항 등의 건설사업의 경우 공익성이 매우 높은 사업임에도 사업시행자가 민간기업이라는 이유만으로 공익사업의 변환을 인정하지 않는다면 공익사업 변환 제도를 마련한 취지가 무색해지는 점, 공익사업의 변환이 일단 국가ㆍ지방자치단체 또는 일정한 공공기관이 협의취득 또는 수용한 토지를 대상으로 하고, 변경된 공익사업이 공익성이 높은 토지보상법 제4조 제1~5호에 규정된 사업인 경우에 한하여 허용되므로 공익사업 변환 제도의 남용을 막을 수 있는 점을 종합해 보면, 변경된 공익사업이 토지보상법 제4조 제1~5호에 정한 공익사업에 해당하면 공익사업의 변환이 인정되는 것이지, 변경된 공익사업의 시행자가 국가ㆍ지방자치단체 또는 일정한 공공기관일 필요까지는 없다고 할 것이다. 따라서 이 사건 고속도로 건설사업이 공익사업법 제4조 제3호에 정한 공익사업에 해당함이 명확한 이상 이 사건의 경수고속도로 주식회사도 공익사업의 변환이 인정되는 사업시행자에 해당한다. ☞ 변경된 공익사업의 시행자가 민간기업이라는 이유로 공익사업의 변환을 인정하지 아니한 원심판결을 파기한 사안

구 징발재산정리법(1993. 12. 27. 법률 제4618호로 개정된 것) 부칙 제2조의 입법 취지가 제척기간의 경과로 환매권이 소멸된 자에게 은혜적으로 환매권을 재행사할 수 있도록 배려하는 데 있다고 하더라도 구 징발재산정리법 부칙 제2조 제3항, 제20조 제2항이 환매권 행사의 실효성을 보장하기 위하여 국방부장관의 통지 또는 공고의무를 규정한 이상 국방부장관이 위 규정에 따라 환매권자에게 통지나 공고를 하여야 할 의무는 국방부장관의 법적인 의무를 정한 것이라고 보지 않을 수 없으므로, 국방부장관이 이러한 의무를 위반한 채 통지 또는 공고를 하지 아니하거나 통지 또는 공고를 하더라도 그 통지 또는 공고가 부적법하여 환매권자로 하여금 환매권 행사기간이 도과되도록 하여 환매권을 상실하는 손해를 가하였다면 환매권자에 대하여 불법행위가 성립할 수 있다.

자연환경지구에서 건축행위를 제한하는 것은 자연보존지구의 완충공간으로 보전할 필요가 있는 지역을 자연환경지구로 지정한 취지에 부합하는 것으로 자연생태계와 자연 및 문화경관의 보전 및 지속 가능한 이용을 도모하기 위한 것이므로 그 입법목적의 정당성과 방법의 적절성을 인정할 수 있다. 그리고 자연공원은 그 성격상 보호, 관리와 자연재난으로부터 탐방객의 안전도모가 필수적으로 요구되므로 이를 위해 필요한 경우 공원구역에 대한 출입제한이나 금지 조치를 취할 수 있도록 한 것은 그 입법목적이 정당할 뿐 아니라, 그 방법 역시 적절하다. 또한, 자연환경지구에서 건축물 건축의 가능성이 전면적으로 배제되는 것이 아니라 자연환경지구에서 허용되는 행위의 기준에 부합하는 등 법 제23조 제2항의 요건을 갖추면 공원관리청의 허가를 받아 증·개축, 재축 및 이축행위를 할 수 있고, 출입의 제한이나 금지는 아무런 제한 없이 이루어질 수 있는 것이 아니라 일정 기간, 일정 지역이라는 시간적·장소적 제한을 필요로 하므로 이 사건 법률조항들은 최소침해성 원칙에도 부합한다. 토지를 종래의 목적으로 사용할 수 있는 경우에 있어서 자연환경지구에 대한 건축행위의 제한이나 공원구역의 출입제한 또는 일시적인 출입금지는 재산권에 내재하는 사회적 제약의 범위 내라 할 것이므로, 이 사건 법률조항들이 실현하고자 하는 공익의 비중과 그로 인하여 발생하는 토지재산권의 침해 사이에 법익균형성이 충족된다 할 것이고, 토지를 종래의 목적으로 사용할 수 없거나 또는 더 이상 법적으로 허용된 토지이용방법이 없어서 실질적으로 사용 및 수익을 전혀 할 수 없는 경우, 즉 자연환경지구 내 토지에서의 건축행위 제한과 공원구역의 출입제한·금지로 인한 재산권 제한이 사회적 제약의 한계를 초과하는 경우에 대하여는 법이 공원사업에 들어가는 토지와 그 토지에 정착된 물건에 대한 소유권 등 권리의 수용·사용과 이에 대한 손실보상 및 환매권 규정(제22조), 협의에 의한 토지 등의 매수에 관한 규정(제76조), 매수청구권 규정(제77조, 제78조) 등 적절한 보상적 조치를 마련하고 있으므로, 이 사건 법률조항들에 관하여 그를 통하여 달성하려고 하는 공익과 그로 인하여 침해되는 사익 사이에 적절한 균형이 이루어져 있다 할 것이다. 따라서 이 사건 법률조항들은 비례의 원칙에 반하여 청구인의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다. 재판관 권성의 반대의견 특정 임야에 대한 청구인의 개별 소유권은 자연공원법에 의하여 그 권리행사의 범위가 질적, 양적으로 축소되는 제한을 받는다. 이것은 소유권의 본질에 따른 제한이 아니라 공공의 필요를 충족시키기 위하여 국가가 청구인에게 특별한 희생을 부담시키려 하기 때문에 발생하는 제한이다. 그로써 개별 소유권의 배타성과 전면성은 침해되고 만다. 그러므로 이러한 제한은 헌법 제23조 제3항이 규정하고 있는 재산권의 제한에 해당하고 헌법 제37조 제2항의 제한은 아니다. 따라서 보상을 요하고 보상이 없으면 그 제한 법률은 그대로 위헌이다. 개정 법률이 마련한 보상적 조치들은 정당한 보상 및 완전한 보상의 원칙을 충족하지 못한다. 그러므로 이 사건 법률조항들은 위헌이라고 생각한다.

1. 수용된 토지 등이 공공사업에 필요 없게 되었을 경우에는 피수용자가 그 토지 등의 소유권을 회복할 수 있는 권리 즉 환매권은 헌법이 보장하는 재산권에 포함된다. 그러나 수용이 이루어진 후 공익사업이 폐지되거나 변경되었을 때, 건물에 대해서까지 환매권을 인정할 것인지에 관해서는 입법재량의 범위가 넓다. 왜냐하면 수용의 주된 대상이 되는 토지와는 달리 건물은 특수성이 있기 때문이다. 즉, 토지의 경우에는 공익사업이 폐지·변경되더라도 기본적으로 형상의 변경이 없는 반면, 건물은 그 경우 통상 철거되거나 그렇지 않더라도 형상의 변경이 있게 되며, 토지에 대해서는 보상이 이루어지더라도 수용당한 소유자에게 감정상의 손실 등이 남아있게 되나, 건물의 경우 정당한 보상이 주어졌다면 그러한 손실이 남아있는 경우는 드물다. 따라서 토지에 대해서는 그 존속가치를 보장해 주기 위해 공익사업의 폐지·변경 등으로 토지가 불필요하게 된 경우 환매권이 인정되어야 할 것이나, 건물에 대해서는 그 존속가치를 보장하기 위하여 환매권을 인정하여야 할 필요성이 없거나 매우 적은 것이다. 따라서, 건물에 대한 환매권을 인정하지 않는 위와 같은 입법이 자의적인 것이라거나 정당한 입법목적을 벗어난 것이라 할 수 없다. 또한 이미 정당한 보상을 받은 건물소유자의 입장에서는 수용목적이 된 당해 사업이 변경되거나 폐지된 경우에 해당 건물을 반드시 환매 받아야 할만한 중요한 사익이 있다고 보기도 어렵다. 그러므로 이 사건 조항으로 인한 기본권 제한의 정도와 피해는 미비하고, 이 사건 조항이 공익에 비하여 사익을 과도하게 침해하는 것은 아니다. 결론적으로 입법자가 건물에 대한 환매권을 부인한 것은 헌법적 한계 내에 있는 입법재량권의 행사이므로, 이 사건 조항이 재산권을 침해하는 것이라 볼 수 없다. 2. 이 사건 조항은 종전 토지소유자와 건물소유자 간에 환매권 인정에 있어서 차별을 하고 있지만, 이는 건물에 대한 환매권을 인정할 실익이 거의 없다는 점에 기인한 것이므로, 그러한 차별이 합리적 이유가 없는 자의적인 것이라거나 입법목적과 수단 간에 비례성을 갖추지 못한 것이라고 볼 수 없다. 이 사건 조항은 평등권을 침해하지 않는다.

1. 환매권 행사 당시의 토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 상승한 경우 취득시에 지급한 보상금의 상당금액을 환매가격으로 인정하게 되면 지가 상승으로 인한 이익을 모두 원래의 소유자에게 귀속시키는 결과가 되기 때문에, 공특법은 원래의 소유자로 하여금 개발이익을 누리지 못하도록 하기 위하여 이 사건 법률조항을 두게 되었다. 2. 이 사건 법률조항에서 ‘환매금액에 대한 협의가 성립되지 아니할 경우의 토지수용위원회에 대한 재결신청절차’에 관한 사항에 대하여는 대통령령에서 정하도록 위임하였으나, ‘토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되었을 때’에 관한 사항에 대하여는 그러한 위임을 하였다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 법률조항이 명확성의 원칙에 위반되는지는 별론으로 하더라도 포괄위임금지의 원칙 또는 위임입법의 한계에 관한 원칙은 적용될 여지가 없다. 3. 환매권 행사 당시의 감정평가금액 역시 협의취득을 위한 보상금과 마찬가지로 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 표준지의 공시지가를 기준으로 산정하고 있으므로 두 경우의 산정기준이 다르다고 볼 수 없다. 개발이익은 원소유자의 노력이나 자본에 의하여 발생하는 것이 아니라 공공사업의 시행으로 인하여 비로소 발생하는 것이므로 환매대상토지가 협의취득 당시에 가지고 있는 객관적 가치에 포함되지 않는다. 따라서 환매가격을 정함에 있어서 통상적인 지가상승분을 초과하는 개발이익을 환매권자에게 귀속시키지 않는다고 하여 이 사건 법률조항이 환매권자의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다. 4. 공익사업의 시행으로 발생하는 개발이익은 그 비용의 부담자인 사업시행자를 통하여 궁극적으로는 공익에 귀속되어야 할 것이지 특정의 토지소유자에게 귀속될 성질의 것이 아니어서 환매권자에게 이를 보장해줄 수 없으며, 비록 수용되지 아니한 인근 토지소유자들이 반사적으로 개발이익을 누리고 있다고 하더라도 이를 대비하여 평등의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다. 이 사건 법률조항이 환매가격에 대하여 징발재산정리에관한특별조치법(국가가 매수한 당시의 가격에 증권의 발행연도부터 환매연도까지 연 5푼의 이자를 가산한 금액, 제20조 제1항), 임대주택법(토지의 매각 또는 공급가격에 환매시까지의 법정이자를 가산한 금액, 제8조 제1항)과 달리 규정하고 있더라도, 이러한 법률들과는 입법취지와 목적 등을 달리하는 것이므로 평등의 원칙에 위반되지 않는다. 5. 이 사건 법률조항의 입법목적, 관련법규정 등을 종합적으로 고려하면, 공공사업의 시행으로 인한 개발이익을 환매권자에게 귀속시키지 않을 것임을 충분히 예측할 수 있다. 또한, 토지 등의 가격이 취득 당시에 비하여 현저히 변경되었을 때에 환매권자가 수령한 보상금 외에 상당한 액수의 환매대금을 추가로 지급하여야 한다는 것은 본질적으로 환매권자의 노력이나 자본에 의하여 발생한 것이 아닌 사업시행자의 투자에 의해 조성된 개발이익에 대한 대가적 관계에 있는 것이어서 국민의 기본권 제한에 직접 관련되는 사항이라거나 혹은 고유한 의미의 추가적 부담이라고 보기 어려우므로, 이 사건 법률조항은 처벌법규, 조세법규, 그 밖에 일반적으로 부담적 성격을 가지는 규정과는 기본권의 제한이나 침해의 정도에서 상당한 차이가 있어 이에 대한 명확성의 원칙도 다소 완화되어 적용될 수 있다. 나아가 이 사건 법률조항은 일반 국민을 직접 대상으로 하는 규정이라기 보다는 일정한 요건 하에서 환매권을 취득한 환매권자에게 적용되는 규정으로서 이러한 환매권자들은 그 누구보다도 당해 사업의 시행에 따른 개발이익의 발생 여부와 그 사업의 진전상황 등을 잘 파악하고 있어서 이에 따른 법적 안정성을 크게 훼손하리라고는 보여 지지 않고, 또 그 규율 내용도 통상적인 지가상승분을 초과하는 개발이익의 한도 내에서 환매가격을 정하는 문제에 불과하여 법 집행 당국의 자의적인 집행의 우려가 크다고 할 수도 없다. 따라서 이 사건 법률조항은 명확성의 원칙에 위반되지 않는다.

부동산의 매매계약에 있어 당사자 사이의 환매특약에 따라 소유권이전등기와 함께 민법 제592조에 따른 환매등기가 마쳐진 경우 매도인이 환매기간 내에 적법하게 환매권을 행사하면 환매등기 후에 마쳐진 제3자의 근저당권 등 제한물권은 소멸하는 것이므로, 환매권 행사 후 근저당권자가 파산선고를 받았다고 하더라도 매도인이 파산자에게 대하여 갖는 근저당권설정등기 등의 말소등기청구권은 파산법 제14조에 규정된 파산채권에 해당하지 아니하며, 매도인은 파산법 제79조 소정의 환취권 규정에 따라 파산절차에 의하지 아니하고 직접 파산관재인에게 말소등기절차의 이행을 청구할 수 있다.