- 서울고등법원 2016나5643 판결 -
서설
흔히 주상복합건물은 아파트와 상가로 구성되어 있고 구분소유자 수로 본다면 아파트가 월등이 많기 때문에 대부분 아파트 입주민 위주로 관리업무가 진행될 수밖에 없다. 이와 같은 이유로 아파트 위주의 관리업무에 불만을 품은 상가 측 구분소유자들은 자신들만의 단체를 만들기에 이르고 결국 아파트 입주자대표회의와는 별개의 상가 번영회라는 형식의 단체가 생기기에 이른다.
이러한 상황에서 최근 일부 아파트 측 입주자대표회의가 건물 전체의 공용부분을 가지고 사용 수익한 그 이득금을 상가 구분소유자들에게는 분배하지 않는 등의 문제가 발생하였다. 집합건물법 제17조에서 지분의 비율에 따라 관리비용을 부담하는 동시에 그곳에서 발생하는 이익을 취득한다고 규정하고 있음에도 그와 같은 수익배분이 이루어지지 않은 상황이 지속된 것인바 대상판결은 이에 대하여 정확히 지적한 판례로서 상가 구분소유자들에게는 아주 유용한 판례라고 할 것이다.
법원 판단
1. 관련 법리
집합건물법 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.”고 규정하고, 제10조 제1항은 “공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부의 구분소유자만 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 ‘일부공용부분’이라 한다)은 그들 구분소유자들의 공유에 속한다.”고 규정하고 있다.
(사실관계 생략)
위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면 이 사건 주상복합건물의 옥상은 비록 상가 구분소유자들의 출입이 용이하지 않다고 하더라도 이 사건 주상복합건물 전체의 안전 및 외관을 유지하기 위하여 필요한 지붕의 역할을 한다고 보여 이 사건 주상복합건물 전체 구분소유자의 공용에 제공되는 전체공용부분이라고 보인다. 따라서 피고가 옥상의 일부를 임대하여 독점적으로 이익을 얻었다면 상가 구분소유자에게 그 지분에 따른 이익을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.
판례해설
대상판결의 쟁점은 상가번영회에 당사자 능력이 존재하는지 여부와 공용부분의 수익을 과연 상가번영회에도 분배하여야 하는지 여부였다.
먼저 상가번영회의 당사자 능력과 관련하여 피고 측에서는 집합건물법상 관리단이라고 함은 건물 전체의 구분소유자들로 이루어진 단체이기 때문에 주상복합건물 중 상가 구분소유자로만 이루어진 상가번영회는 집합건물법상 관리단이라고 볼 수 없어 당사자 능력이 없다고 주장하였다.
그러나 대상판결은 먼저 비법인사단의 요건에 관하여 설시한 뒤 이미 수많은 하급심 법원에서 인정한 법리와 마찬가지로 상가번영회를 상가구분소유자들로 구성되어 이 사건 주상복합 상가의 관리 등을 목적으로 설립된 비법인 사단이라고 보아 집합건물법상 관리단은 아니라고 하더라도 비법인 사단으로서의 당사자 능력을 인정하였다.
더 나아가 대상판결에서는 집합건물법 제17조를 충실히 해석하여 이 사건 집합건물에서 옥상에 설치된 중계기 안테나 부분에서 발생한 수익, 외벽 간판으로 발생한 수익은 전부 공용부분에서 발생한 수익이라고 판단하여 구분소유자들에 해당하는 상가 구분소유자에게 귀속되어야 하고 상가 구분소유자로부터 채권양도받은 원고에게 지급하여야 한다고 판단하였다.
이에 대하여 피고는 자신들[아파트]의 지분이 집합건물 전체의 75%가 넘기때문에 75%의 동의가 있는 것으로 간주하여 집합건물법에 따라 공용부분 변경이 가능하다고 주장하였다. 그러나 법원은 공용부분 변경에 대한 적법한 관리단집회 결의가 있었다고 볼 수 없다고 하여 피고의 주장을 배척하였다. 첨언한다면 가사 관리단 집회를 개최하였고 구분소유자 75%의 동의가 있다고 하더라도, 이는 특정 구분소유자들의 공용부분의 사용 수익권을 박탈하는 것으로 집합건물법 제15조2항에 따라 특정의 권리를 침해당하는 상가 구분소유자들에게서 동의가 필요하므로 어느 모로 보나 타당하지 않다.
대상판결은 최근 주상복합 건물에서 이슈가 되고 있는 상가 구분소유자들의 공용부분 사용 수익권을 명확하게 제시한 판결로서 상가 구분소유자들에게는 다소의 이익이 될 수 있을 것으로 보인다.