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[판결] 공인중개사, 임차인에 선순위 임대차보증금에 대한 확인·설명 의무 다하지 않았다면…"손배 책임 있다"
선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.
공인중개사
확인설명의무
임대차계약
한수현 기자
2023-10-05
민사일반
주택·상가임대차
[대법원이 주목하는 판결] 대법원, "미등기 임대인과 전세 계약 후 집주인 바뀌었어도 세입자 임차권은 보호해야"
[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."
임대차
미등기주택
임차권
대항력
박수연 기자
2023-06-09
민사일반
전문직직무
서울중앙지방법원 판결
[판결](단독) 공인중개사, ‘중개 의사’ 없이 계약서 작성만 했어도 알선·중개 행위
공인중개사가 실질적인 중개의뢰와 중개수수료를 받지 않은 채 중개의사 없이 임대차 계약서만 작성해 줬더라도 공인중개사법상 알선 및 중개 행위로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 따라서 임차인이 이 임대차 계약과 관련해 손해를 입었다면 공인중개사도 일부 배상책임을 져야 한다는 것이다. 서울중앙지법 민사30단독 염우영 부장판사는 지난 10월 6일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5095580)에서 "B 씨 등은 A 씨에게 1300만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2018년 5월 임대인 C 씨와 보증금 1억2500만 원에 2년간 빌라 임대차 계약을 맺었다. A 씨는 은행 전세자금 대출을 받기 위해 공인중개사가 작성한 임대차 계약서가 필요했는데, B 씨를 소개받아 임대차 계약서 작성을 부탁했다. B 씨는 전세계약서에 공인중개사로 서명·날인했다. 하지만 B 씨는 A 씨와 C 씨를 만나지는 않았고, 중개수수료도 지급받지 않았다. 그런데 문제는, 이미 해당 빌라에는 2017년 6월 모 회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었다는 점이었다. A 씨는 2020년 3월 임대차 보증금 중 6500만 원을 돌려받지 못한 채 빌라에서 퇴거하게 되자, B 씨 등을 상대로 소송을 냈다. B 씨 등은 "계약서 작성 행위만으로는 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않는다"며 "중개행위를 전제로 하는 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다"고 맞섰다. 염 부장판사는 "B 씨가 계약서를 작성할 당시 그 주관적 의사는 임대차 계약을 중개할 의사가 아니었다고 하더라도 객관적으로 임대차 계약서에 중개인으로 서명·날인해 계약서를 완성하는 행위는 거래당사자 간 임대차에 관한 권리의 득실변경에 관한 행위가 잘 이뤄지도록 주선하는 행위로서 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "B 씨는 중개행위 시 중개대상물의 권리관계를 확인하고 중개의뢰인에게 이를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항 증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다"며 "하지만 B 씨는 A 씨에게 신탁원부를 제시하고 빌라에 관한 신탁관계 설정사실과 법률적 의미, 즉 신탁회사가 소유자이므로 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 경우 빌라에 관해 집행절차 등의 조치를 취할 수 없다는 사실을 설명해야 함에도 신탁원부나 법률적 의미 등에 관해 설명하지 않았다"고 지적했다. 그러면서 "B 씨는 설명의무를 다하지 않아 A 씨에게 재산상 손해를 발생하게 해 부동산중개법 제30조 제1항에서 정한 손해배상책임이 있고, 중개사협회는 공제계약에 따라 B 씨와 연대해 이를 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "A 씨와 C 씨가 직접 임대차 계약을 체결한 점, B 씨는 계약서만 작성하고 당사자들을 만나보지 못했고, 중개수수료도 받지 않은 점, 계약서에는 신탁관계가 기재돼 있고, 임대차 계약을 맺는 A 씨도 그 법률적 의미를 확인해야 했던 것으로 보이는 점 등을 참작하면 A 씨도 계약 당사자로서 등기부 등본을 확인하거나 계약서 내용을 확인하지 않은 잘못이 있다"며 "B 씨 등의 책임을 손해액의 20%로 제한함이 타당하다"고 판시했다.
공인중개사
중개행위
중개수수료
이용경 기자
2022-12-08
민사일반
전문직직무
공인중개사, 고객에게 발생한 피해 공동으로 배상해야
[판결](단독) 중개보조원에게 업무 대부분 맡기고 고정비만 받았어도
공인중개사가 부동산 중개업무 대부분을 중개보조원에게 맡기고 매달 고정비만 받았더라도 보조원의 중개업무 과실로 고객에게 피해가 발생했다면 공동불법행위에 따른 손해배상책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 공인중개사 A 씨(소송대리인 최종서 법무법인 강남 변호사)가 중개보조원 B 씨를 상대로 낸 구상금소송(2022가단5049119)에서 "B 씨는 A 씨에게 3500만 원을 지급하라"며 지난달 18일 원고일부승소 판결했다. 공인중개사 A 씨는 B 씨를 미등록 중개보조원으로 두고 단순 업무보조를 넘어 중개대상물의 확보·등록, 홍보, 거래조건 협의 등 부동산 제반 업무를 중개사무소 명의로 처리하도록 했다. B 씨는 중개가 성사되면 중개수수료를 모두 가졌다. 대신 A 씨에게 중개 성사 건수와 상관 없이 매달 50만 원을 납부했다. A 씨는 실제로 계약이 체결될 단계에 이르러 B 씨가 전해주는 자료 등을 토대로 계약서를 작성하는 식으로 중개사무소를 운영했다. 그러다 B 씨가 사실상의 중개 활동으로 성사시킨 임대차 계약에 문제가 생겨 중개했던 매물이 강제경매로 넘어가는 일이 발생했다. 이 일로 보증금을 회수하지 못한 채 임차권을 상실한 임차인 C 씨는 A 씨의 중개업무상 과실을 이유로 한국공인중개사협회를 상대로 공제금청구소송을 내 6500만 원을 받았다. 이후 A 씨는 협회의 공제원리금을 지급해야 하는 구상채무를 부담하게 되자 B 씨를 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "C 씨가 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 손해를 입은 것은 A 씨와 사실상 중개업무를 주도한 B 씨의 과실로 인한 것"이라며 "이들은 공인중개사법 제30조에 따라 공동불법행위자로서 C 씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 이어 "같은 법 제2조 제6호 등에 따르면 중개보조원은 공인중개사에 소속돼 중개대상물에 대한 현장안내 등 중개 관련 단순 업무보조 행위를 하는 사람"이라며 "공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명·상호를 사용해 중개업무를 하게 하거나 중개사무소 등록증을 양도·대여하는 행위를 해서는 안 되고 이러한 금지의무를 위반하는 중개사무소는 개설등록 취소사유가 된다"고 설명했다. 그러면서 "A 씨는 이 같은 규정을 위반해 B 씨가 제3자의 명칭을 빌려 활동하는 미등록 중개보조원임을 알면서도 중개보조원의 업무범위를 넘어 계약 체결 당일 이뤄지는 기본 업무를 제외한 사실상의 모든 중개업무 행위를 하도록 허용하고, 정작 공인중개사 본인은 임차의뢰인에게 이행해야 할 확인·설명 의무를 충실히 이행하지 않았다"며 "임대차 계약으로 지급받은 중개수수료는 모두 B 씨에게 귀속됐고, A 씨의 이익은 B 씨에게 지급받는 월 50만 원의 고정 금액에 그치는 점 등 제반 사정을 고려해 C 씨가 입은 손해에 대한 A 씨와 B 씨의 과실을 각각 50%로 평가하고 B 씨는 A 씨에게 구상금으로 3500만 원을 지급하라"고 판시했다. A 씨를 대리한 최종서 변호사는 "공인중개사법을 위반했다고 하더라도 민사적으로는 그러한 위법한 행위에 따라 실제로 더 책임질 사람을 구체적으로 따져볼 여지가 있다"며 "이번 사건은 최근 원룸촌에서 특히 많이 발생하고 있는 사건으로, 중개보조원들이 부동산 중개 플랫폼에 중개 대상물을 올리고 영업하는 형태가 높아지는 상황에서 법원이 이 같은 위법 행태에 경각심을 주면서도 공인중개사의 실질적 관여도는 낮게 평가해 과실 비율을 산정한 것 같다"고 말했다.
공제금청구
공인중개사
명의대여
이용경 기자
2022-11-09
민사일반
전문직직무
주택·상가임대차
서울중앙지법, "전대차 계약 시 계약 내용 부실 설명한 공인중개사가 배상 책임 져야"
[판결] 전대인이 당초 임대차 계약보다 보증금 인상해 전차인에 손해 입혔다면…
임차한 주택을 다시 임대하는 전대차 계약에서 전대인이 당초 임대차 계약보다 많은 보증금으로 계약해 전차인에게 손해를 입혔다면 이를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에게 배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 28일 대한법률구조공단에 따르면, 서울중앙지법 민사1002단독 강영호 원로법관은 지난 3월 30일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가소2696806)에서 "B 씨와 협회는 공동으로 A 씨에게 1225만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판결은 지난 4월 20일 그대로 확정됐다. A 씨는 2019년 서울 영등포구에 직장을 구한 뒤 근처에 집을 얻기 위해 인근 공인중개사 사무소에 들러 한 오피스텔을 소개 받았다. A 씨가 오피스텔에 대한 계약체결 의사를 밝히자, 공인중개사 B 씨를 대리한 중개보조원은 해당 오피스텔이 건물 관리업체 C 사와 임대차 계약이 체결돼 있다고 말했다. 이는 C 사가 건물을 관리하며 해당 오피스텔을 임차했고, 이를 다시 A 씨에게 임대할 것이라는 설명이었다. 이에 A 씨는 건물주와 C 사 사이에 작성된 임대차 계약서를 보여 달라고 요청했지만, 중개보조원은 "C 사가 건물 전체를 위탁받아 관리하고 있고, 전대차까지 하고 있다"며 설득했다. 결국 A 씨는 계약기간 1년에 보증금 2000만 원, 월 임대료 50만 원으로 C 사와 전대차 계약을 맺었다. 하지만 이후 C 사가 경영 악화로 임대료를 5개월간 연체하자 건물주는 C 사에게 임대차 계약 해지를 통지하는 한편, A 씨에게는 해당 오피스텔을 반환하라고 요구했다. A씨는 뒤늦게 건물주와 C 사 사이에 맺어진 임대차 계약의 보증금이 500만 원이라는 사실을 알게 됐다. 또 해당 계약서에 따르면, C 사가 오피스텔을 다시 임대할 경우 보증금을 500만 원 이내에서 받게 돼 있었다. A 씨는 C 사의 5개월 치 월세 연체로 총 2000만 원의 보증금 중 250만 원만을 돌려받게 되자 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1750만 원을 지급하라"며 소송을 냈다. A 씨는 "전대차 계약 체결 시 중개업자는 임대인, 전대인, 전차인 3자 간의 권리의무 관계와 임대보증 금액 등을 확인해 전차인에게 설명해 줄 의무가 있다"고 주장했다. 강 원로법관은 "B 씨는 공인중개사로서 전대차 계약을 중개할 때는 소유자와 임차인의 임대차 계약이 어떤 내용으로 돼 있는지 확인한 후 이를 전차인에게 알려 줄 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 A 씨가 보증금 2000만 원에 전대차 계약을 체결하게 됐고, 이에 따라 보증금을 반환받지 못하는 등 1750만 원의 손해를 봤다"고 판단했다. 그러면서 "한편 A 씨도 전대차임을 알았으면 소유주에게 그 임차관계를 자세히 확인한 후 전대차 계약을 체결해야 함에도 이에 이르지 못한 과실이 있어 B 씨의 책임을 70%로 제한한다"며 "B 씨는 공인중개사로서, 한국공인중개사협회는 공제조합으로서 공동해 A 씨에게 1225만 원(=1750만 원 X 0.7)을 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 이번 소송을 대리한 대한법률구조공단 소속 류은주 변호사는 "전대차 계약에서 임대차 보증금은 사실상 전대차 보증금의 회수를 담보하는 역할을 한다"며 "전차인과 공인중개사들이 특별히 유념해야 할 사항"이라고 말했다.
공인중개사
전대차
보증금
이용경 기자
2022-07-28
주택·상가임대차
형사일반
서산지원, 임대업자·건축주·공인중개사에 징역 1~3년 선고
[판결] '깡통전세' 사기범 일당, 1심서 전원 실형
보증금을 돌려줄 자력이 없음에도 임차인들을 속여 전세계약을 맺은 소위 '깡통전세' 사기범 일당에게 1심에서 실형이 선고됐다. 대전지법 서산지원 형사2단독 이진희 부장판사는 12일 사기 혐의로 기소된 빌라 임대업자 A 씨에게 징역 3년을, 공범 혐의로 기소된 건축업자 B, C, D 씨에게 징역 1~2년을, 공인중개사 E 씨에게 징역 1년을 각각 선고했다. A 씨는 건축주 B, C, D 씨와 한 신축 빌라의 매매계약을 체결했다. 그러나 A 씨는 매매대금 12억7000만원을 지급할 돈이 없었다. 이에 A 씨와 건축주 B 씨 등은 빌라에 전세를 놓아 받게 될 보증금으로 매수자금에 충당하기로 하고, 다수의 임차인들로부터 9억5000만원의 보증금을 끌어 모았다. 그런데 해당 빌라에는 이미 5억원의 은행 대출담보가 설정돼 있었기 때문에 총 채무는 감정가 10억8700여만원을 넘어 건물을 매각해도 채무를 감당할 수 없는 상태가 됐다. A 씨는 이 사실을 숨긴 채 2016년 2월부터 약 1년간 다른 9명의 피해자들과 추가 전세계약을 맺어 모두 6억500만원의 보증금을 편취한 혐의로 기소됐다. '전세 세대가 적고 월세가 대부분이라 보증금 반환에 전혀 문제가 없다'는 식으로 거짓말을 해 피해자들을 속인 건축주 B, C, D 씨와 공인중개사 E 씨도 공범으로 함께 기소됐다. 검찰 조사 결과 이들은 전세기간이 만료된 피해자들에게 보증금을 반환하지 않았고 보증금반환 지급명령이 신청되자 파산 및 면책 소송을 통해 회피하려 하기도 했다. 이 부장판사는 "계약을 체결하면서 임차인 현황 등을 제대로 고지하지 않고 보증금을 받은 것은 사기죄의 기망행위에 해당한다"며 "피해자들이 주거 안정을 위협받거나 재산을 상실해 정신적, 경제적 고통을 겪고 있다"고 밝혔다. A 씨 등을 기소한 대전지검 서산지청은 "관련자들을 상대로 건물현황, 전세계약 체결 경위 등에 대해 전면조사해 사건의 경위와 공범관계 등을 밝혀 추가 피해내용과 공범을 적발했다"며 "적극적인 공소유지로 피해자들의 억울함을 대변했다"고 밝혔다.
깡통전세
빌라
전세사기
정준휘 기자
2022-07-21
민사일반
전문직직무
주택·상가임대차
공인중개사는 임차인의 손해 40% 배상해야
[판결](단독) 공인중개사가 공동담보 내용 등 제대로 설명 않아 보증금 날린 경우
공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.
공인중개사
부동산
설명의무
이용경 기자
2022-04-07
민사일반
임대인은 기존 임차인의 ‘권리금회수 방해’ 해당
[판결](단독) 신규 임차인에 “권리금 요구 않겠다” 확인서 요구로 임차권양도 무산됐다면
기존 임차인이 소개한 신규 임차인에게 상가 임대인이 "나중에 권리금 요구를 하지 않겠다"는 확약서를 요구해 임차권 양도가 무산됐다면 임대인은 기존 임차인에게 권리금 회수 방해에 따른 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사25단독 박성인 부장판사는 임차인 A씨가 임대인 B씨와 C씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가단26995)에서 최근 "피고들은 A씨에게 500만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. B씨 등은 2015년 3월 A씨에게 서울 서초구의 한 상가를 보증금 3000만 원에 월세 160만 원으로 2년 간 임대했다. 또 바닥권리금(상가 위치와 영업상 이점 등의 대가로 주고받는 돈)이라는 명목으로 A씨로부터 2000만 원을 받는 특약도 맺었다. 임차인 A씨는 이 상가에서 공인중개사 사무소를 운영했는데, 계약 갱신으로 임대차 기간은 2020년 3월 말까지로 연장됐다. 그러던 중 A씨는 2020년 3월 초 새로운 임차인 D씨를 구해 임차권 양도 의사를 밝혔고 B씨와 C씨도 이에 동의했다. 이후 두 달여가 지난 뒤 A씨는 D씨와 임차권을 양도하고 권리금 6000만 원을 받기로 약정을 맺는 한편, B씨 등에게 D씨와 임대차계약을 맺을 것을 요청했다. 하지만 B씨 등은 D씨에게 '임대인에게 권리금을 요구하지 않겠다'는 확약서를 요구했고, 이를 D씨가 거부하면서 A씨의 임차권 양도가 무산됐다. 서울중앙지법 임대인에 500만원 손해배상 판결 A씨는 B씨 등에게 보증금과 바닥권리금을 반환받은 뒤 "현재 서초 지역 공인중개사 사무소의 권리금은 8000만 원가량인데, B씨 등으로부터 반환받은 2000만 원을 제외하면 약 6000만원의 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이에 대해 B씨 등은 "상가건물임대차보호법 제10조의41항은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지의 방해행위에 대해 적용되는 것"이라며 "임대차는 2020년 3월 합의해지로 종료돼 해당 조항이 적용될 수 없다"고 맞섰다. 하지만 박 부장판사는 "임대차계약은 A씨가 새 임차인을 구해 승계시킬 때까지 연장된 것으로 봄이 타당하다"며 "B씨 등은 바닥권리금 명목으로 수령한 돈을 신규임차인이 되려는 자에게 포기할 것을 요구했고, 이는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 방해행위에 해당한다"고 밝혔다. 또 "임대차 종료일 당시 상가 권리금은 3000여만 원이고, A씨는 이 중 2000만 원을 B씨 등에게 회수했다"며 "A씨가 배상받을 손해액은 1000여만 원이다"라고 설명했다. 그러면서 "감정결과에 따른 권리금 상당액 중 A씨가 회수할 수 있는 시설 등에 관한 평가액이 700여만 원인 점 등을 종합하면, B씨 등이 A씨에게 배상할 손해액은 500만 원으로 제한함이 적절하다"고 판시했다.
임차인
권리금
임차권
손해배상
이용경 기자
2021-12-23
민사일반
"매수인에 원상회복·손해배상금 지급해야"
[판결](단독) 남편과 공동소유 아파트 팔려다 남편이 동의 거절
남편과 공동소유한 아파트를 팔기 위해 매매계약을 체결했다가 남편이 동의하지 않아 매매계약을 이행하지 못한 아내가 매수인 측에 억대의 배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사203단독 소병석 부장판사는 A씨가 B씨 부부를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가단5210450)에서 최근 "B씨는 A씨에게 1억3500만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. B씨는 남편 C씨와 서울 서초구의 한 아파트를 공동소유했다. 지분은 두 사람이 절반씩 가졌다. A씨는 2020년 7월 초 공인중개사 D씨를 통해 B씨 부부가 매물로 내놓은 이 아파트를 알게 됐고, B씨 계좌로 계약금 중 일부인 1억원을 송금했다. 이후 D씨는 매매가와 계약일, 잔금일 등을 정리해 B씨에게 문자 메시지로 보냈고, B씨는 '확인했다'는 취지로 회신했다. 그런데 B씨의 남편 C씨는 같은 달 말 D씨에게 '이 계약은 매매대금의 10%에 미치지 못해 가계약에 준한다. 내 위임장이나 전화를 통한 의사확인 절차를 밟지 않은 D씨의 과실로 계약 전체가 무효이다'라는 취지의 내용증명을 보냈다. 이에 A씨는 '(B씨 부부의) 이행거절에 따라 계약을 해제하고, 이미 지급한 계약금 일부와 손해배상금을 지급하라'는 내용증명을 보낸 뒤 2020년 8월 소송을 냈다. 앞서 B씨는 A씨의 내용증명을 받은 날 법원에 피공탁자를 A씨로 지정하고 가계약금 1억원에 손해배상금 1000만원을 변제공탁했다. 서울중앙지법 아파트 매수인 일부승소 판결 소 부장판사는 "이 계약은 매매당사자와 목적물, 매매대금 등이 확정됐고, D씨의 증언 내용과 문자 중에 '1억원을 계약금의 일부로 한다'는 기재가 있는 점 등 거래관행을 종합하면 계약금을 1억4500만원으로 하는 계약이 성립됐다"며 "B씨가 남편 C씨를 대리해 아파트의 남편 지분에 대해 계약을 맺었으나 그 대리권한은 인정되지 않으므로 민법 제135조 1항에 따라 B씨는 무권대리에 해당하는 이행책임을 부담한다"고 밝혔다. 민법 제135조 1항은 '다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정한다. 소 부장판사는 "B씨는 계약 체결 직후부터 계약상 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했다"며 "따라서 A씨의 내용증명 송달로써 계약이 해제돼 B씨는 이에 따른 원상회복 및 손해배상 책임을 부담한다"고 설명했다. 그러면서 "올 8월 기준으로 이 아파트의 시가는 18억원이고, 매매계약 해제로 인해 A씨는 당시 맺은 계약상 매매대금 14억5000만원의 차액인 3억5000만원의 손해를 입었다"며 "B씨는 A씨의 청구에 따라 원상회복으로 1억원을, 손해배상금으로 1억4500만원을 지급할 의무가 있지만, 앞서 변제공탁한 1억1000만원을 공제해 총 1억3500만원을 배상하라"고 판시했다.
매매계약
부부
아파트
공동소유
이용경 기자
2021-11-22
민사일반
공인중개사는 임차인의 손해 배상책임 있다
[판결](단독) 공인중개사, 세입자의 ‘주인행세’ 알면서 고지 않았다면
공인중개사가 집주인 측 대리인에게 임대차계약을 맺을 적법한 대리권이 없다는 사실을 알면서도 이를 임차인에게 고지하지 않았다가 억대의 손해배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사36단독 박현경 판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단54208)에서 최근 "B씨는 A씨에게 1억 1000만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2015년 4월 B씨의 중개로 집주인 C씨를 대리한 D사와 임대차계약을 맺고, C씨가 소유한 서울 마포구의 한 아파트를 보증금 1억1000만원에 월세 20만원으로 임차하기로 했다. 하지만 실제로 D사는 한 달 전 C씨에게 아파트를 보증금 1000만원에 월세 110만원에 임차했을 뿐, 임대차계약 체결에 관한 대리권이 없었다. 이후 C씨는 D사가 2016년 8월부터 월세를 연체하자 같은 해 12월 퇴거 통지서를 보냈고, A씨는 뒤늦게 D사가 이 아파트를 무단으로 전대(轉貸)한 것임을 알게 됐다. A씨는 2017년 2월 아파트 보증금을 회수하지 못한 채 아파트를 C씨에게 인도해야 했다. 이후 A씨는 "B씨는 D사가 아파트를 임대할 적법한 권한이 없음을 알면서도 나를 속여 계약을 맺도록 했다"며 "B씨는 민법 제750조(불법행위책임) 또는 공인중개사법 제30조에 따라 보증금 상당의 손해를 배상하라"며 소송을 냈다. 공인중개사법 제30조 1항은 '개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 서울중앙지법 원고승소 판결 이에 대해 B씨는 "임대차계약 내용에 관한 협의는 A씨와 D사 간 이뤄졌다"며 "나는 공인중개사로서 계약서 작성만 도와줬을 뿐"이라고 맞섰다. 박 판사는 "중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의해 조사·확인할 의무가 있다"며 "이러한 의무는 부동산중개업법의 개정 전후에 걸친 의무사항"이라고 밝혔다. 이어 "B씨는 D사와 C씨 간 2015년 3월자 임대차계약 체결을 중개해 D사가 아파트의 임차인 지위에 불과했음을 잘 알고 있었다"고 설명했다. 또 "B씨는 중개 당시 D사에게 위임에 관한 근거서류를 제출받거나 위임 여부를 확인하지 않았고, C씨에게 직접 위임 여부 등을 확인하지도 않았다"고 덧붙였다. 그러면서 "B씨는 임대차계약 체결 당시 D사가 C씨를 대리해 계약을 맺을 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 A씨에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 기망해 A씨로 하여금 계약을 맺고 D사에게 보증금을 지급하도록 했다"고 지적했다.
공인중개사
임차인
임대인
이용경 기자
2021-11-11
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[판결] 현대제철 사내하청 근로자 일부 ‘파견 근로’ 인정
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