오피스텔 관리비가 장기간 정액제로 부과됐고 구분소유자들도 별다른 이의제기 없이 이를 납부해왔다면 이같은 관리비 부과 방식은 구분소유자들의 합의에 의해서도 인정될 수 있다는 판결이 나왔다. 관리비 부과 방식은 집합건물법에서 강행규범으로 정한 규율의 범위 내에 속하는 것이 아니라는 취지이다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 김병철 부장판사)는 A오피스텔 관리단이 오피스텔 소유자 B씨를 상대로 낸 관리비 소송(2015가합521820)에서 최근 "B씨는 10억7000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A오피스텔 관리단은 2008년 12월부터 오피스텔 관리비를 평당 8000원 정액제로 부과해왔다. 그러던 중 2014년 1월 이 오피스텔 143개 호실에 대한 구분소유권 지분을 갖게 된 B씨는 "관리단이 실제 지출한 관리비를 기준으로 각 구분소유자의 지분 비율로 정산·지급해야 한다"며 관리비를 일부만 납부했다. 관리단은 "관리비를 평당 8000원 정액으로 부과하도록 정한 관리규약이 있고, 설령 규약이 존재하지 않더라도 B씨를 포함한 모든 구분소유자들 사이에 관리비 부과 방식에 관한 묵시적 승인이나 관행이 있다"면서 "미납관리비와 연체료 등을 지급하라"고 소송을 냈다. 이에 대해 B씨는 "A오피스텔에는 유효한 관리규약이 없고, 구분소유자들의 합의나 관행에 따라 관리비 부과 방식을 정할 수는 없다"고 맞섰다. “강행규범으로 정할 규율범위 내 속하지 않아” 재판부는 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조와 제25조 1항 규정에 비춰 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않더라도, 공용부분에 대한 관리비는 부담의무자인 구분소유자에 대해 청구할 수 있다"며 "공용부분에 해당하지 않는 관리비라도 구분소유자 등에게 납부의무를 인정할 만한 사정이 있는지 여부를 살펴 해당 납부의무의 유무를 판단할 수 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 오피스텔 관리단에 일부승소 판결 이어 "집합건물법 제28조 1항은 '건물과 대지 또는 부속시설의 관리·사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있다'고 규정하고 있다"며 "이는 집합건물 관리에 관한 사항을 구분소유자들의 합의로 정할 수 있음을 확인한 것으로 관리단집회의 의결에 따른 규약 설정이라는 방식을 거치지 않더라도, 그 합의는 묵시적으로 이뤄질 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 평당 8000원의 정액제 방식으로 관리비가 부과되는 것을 묵시적으로 승인하고 이행해 왔으므로, 미납관리비 8억8000여만원과 지연이자 1억9000여만원을 합쳐 총 10억7000여만원을 지급할 의무가 있다"고 판시했다.

아파트 등 집합건축물이 완성되지 않아 등기부에 등록되지 않았더라도 분양계약 신청 등을 통해 건물의 각 부분을 구분하겠다는 의사가 객관적으로 표시됐다면 구분소유권이 성립한 것으로 볼 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 전원합의체(주심 김창석 대법관)는 17일 경매에서 서울시 강남구의 A아파트 한 채를 낙찰받은 김모씨가 아파트 분양자 노모씨와 신탁사업자 (주)한국토지신탁을 상대로 낸 대지권지분 이전등기 청구소송 상고심(2010다71578)에서 원고승소판결한 원심을 확정했다. 이번 판결로 "구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 성립한다"고 판시한 기존 판례(2004다67691 등)는 변경됐다. 재판부는 판결문에서 "1동의 건물에 대해 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖춰야 할 뿐만 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물과 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로써 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다"고 설명했다. 그러나 김창석·김신 대법관은 "구분소유권은 그 성립에 따라 구분건물과 대지가 일체적으로 취급되는 법적 효력까지 주어지는 등의 효력이 있으므로 이해당사자들이 구분소유권을 쉽고 명확하게 외부에서 알 수 있도록 해야 한다"며 "법률관계의 명확성과 안정성을 담보하기 위해서는 부동산 물권변동에 있어 요구되는 공시방법인 등기에 준할 정도로 공시기능을 갖추는 것이 반드시 필요하다"는 반대의견을 냈다. 노씨가 경영하는 J건설은 2002년 4월 서울 강남구 삼성동에 아파트를 신축하는 계약을 체결하고 같은 해 5월 착공했다. 노씨는 2003년 9월 공사 중인 아파트 단지의 토지를 담보로 한국토지신탁과 부동산담보신탁계약을 체결했는데 김씨는 2006년 6월 경매를 통해 해당 아파트 중 801호를 낙찰받았다. 김씨는 부동산담보신탁계약 체결 당시 이미 아파트 각 호의 구분소유권이 성립한 상태였고 자신이 801호를 낙찰받은 만큼 그에 따른 지분도 함께 취득했다며 노씨 등을 상대로 지분의 소유권이전등기를 요구하는 소송을 냈다. 1심은 건축물이 완성되기 전 각 구분건물의 소유권은 성립할 수 없다는 판례를 인용해 원고의 청구를 기각했다. 그러나 2심은 이미 아파트의 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있었고 노씨가 분양계약을 체결하는 등 건물의 각 부분을 구분하는 행위가 있었던 것으로 보고 원고승소 판결했다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 구분소유권의 성립요건 및 성립시기와 관련해 서로 다른 취지로 대립하고 있던 기존 판례를 정리해 집합건물법을 해석하는 데 중요한 법리를 선언한 것으로 볼 수 있다"고 말했다.

빌딩 관리를 위해 구분소유자들이 구성한 관리단집회의 의사정족수와 의결정족수의 충족 여부는 소유면적에 비례한 '의결권'과 자연적 의미인 '구분소유자'의 숫자로 판단해야 한다는 판결이 나왔다. 현행 집합건물법은 관리단집회의 의사는 의결권 및 구분소유자의 각 과반수로 의결하도록 규정하고 있지만, 일부에서는 구분소유자를 구분소유권과 동일한 개념으로 사용하고 있는 경우가 많아 법 해석을 두고 그동안 논란이 있었다. 구분소유자를 구분소유권과 같은 개념으로 볼 경우에는 많은 수의 구분소유권을 가진 소수의 구분소유자의 출석만으로도 관리단집회의 개최와 의결이 가능하게 된다. 이에 대해 법원이 집합건물법상의 구분소유자는 구분소유권과 구별되는 개념으로 구분소유권을 가지고 있는 각각의 자연인을 의미하는 것이라고 해석해 소수의 구분소유자들만이 결탁해 관리단집회를 개최하는 관행에 제동을 걸었다. 서울고법 민사14부(재판장 이강원 부장판사)는 최근 서울 여의도에 위치한 A빌딩의 입주자대표위원회가 A빌딩관리단을 상대로 낸 임시집회무효확인소송 항소심(☞2010나65841)에서 이같이 판단했다. 재판부는 판결문에서 "집합건물법은 관리단집회의 의결 요건으로 구분소유자의 과반수뿐만 아니라 의결권의 과반수도 요구한 취지는 상대적으로 좁은 전유부분을 가진 다수의 구분소유자와 상대적으로 넓은 전유부분을 가진 소수의 구분소유자가 서로의 이익을 해하는 것을 방지하기 위한 것"이라며 "관리단집회의 의사정족수 및 의결정족수의 충족 여부를 판단함에 있어서는 구분소유자가 소유하고 있는 구분소유권의 개수를 고려하지 않고 자연적 의미에서의 구분소유자 숫자를 기준으로 해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이에 따라 "구분소유자의 수를 판단할 때는 수 개의 구분소유권을 가진 한 명의 구분소유자를 여러 명의 구분소유자가 아닌 한 명의 구분소유자로 봐야 한다"며 "전체 379개의 구분소유권 중 190개(50.13%)의 출석 및 찬성이 있었으나, 전체 244명의 구분소유자 중 88명(36.06%)만이 출석해 찬성하였으므로 임시집회 결의는 무효"라고 판단했다. 하지만 재판부는 "비록 임시집회 결의가 무효이지만 임시집회에 터 잡아 개최된 정기집회에는 독립된 무효 원인이 없어 유효하므로 임시집회의 무효를 구할 권리보호 이익이 없다"며 원심과 같이 원고패소 판결했다. 한편 원심법원은 "구분소유권은 구분된 전유부분마다 1개씩 독립해 성립하므로 구분소유자도 전유부분의 개수만큼 존재한다고 보는 것이 합리적"이라고 판단해 원고패소 판결했었다. A빌딩관리단은 지난 2008년 7월 전체 구분소유자 244명 중 88명만이 출석한 가운데 임시집회를 열어 대표위원을 선출했고, 대표위원들로 구성된 대표위원회가 곧바로 기존 관리인을 해임하고 새로운 관리인을 선임했다. 이에 A빌딩 입주자대표위원회가 "구분소유자 과반수가 출석하지 않은 임시총회는 무효"라는 이유로 소송을 냈다. 그러자 A빌딩관리단은 지난해 3월 구분소유자와 의결권의 과반수가 출석한 가운데 정기집회를 열어 새로운 대표위원을 선출했고, 새로 구성된 대표위원회가 곧바로 기존 관리인을 재신임했다.

재건축된 아파트의 평형을 배정할 때 큰 평수를 가진 조합원들에게 우선권을 주는 것이 조합결의를 무효에 이르게 할만한 위법은 아니라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김능환 대법관)는 서울 잠실 A재건축정비사업 조합원 강모씨가 조합을 상대로 낸 총회결의 무효확인소송 상고심(☞2009다95967)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "대규모 재건축 사업을 하는 과정에서 각 구분소유자에게 귀속되는 신건물의 구분소유권은 위치, 면적, 층수에 차이가 발생하는 것이 불가피하기 때문에 신건물의 구분소유권 귀속이 각 구분소유자 간의 형평에 반하는지 판단할 때는 그와 같은 차이가 발생하게 된 경위 등을 종합해 판단해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "신건물의 배치 및 설계상의 합리성과 경제적 타당성, 배분방식의 형평성 등 뿐만 아니라 불균형을 줄일 수 있는 다른 방법의 존재 가능성, 불이익을 입은 구분소유자에 대한 적절한 보상 등도 고려해야 한다"고 덧붙였다. 하지만 재판부는 "이 사건 관리처분계획결의 중 비용분담 및 구분소유권 귀속에 관한 내용이 소형 평형 소유자의 입장에서 봐 대지지분에 따른 형식적인 산술적 형평에는 다소 어긋나는 점이 없는 것은 아니지만 결의를 무효에 이르게 할 정도로 실질적인 형평에 반하는 것은 아니다"고 판단했다. 강씨는 2005년 3월 "조합이 종전 아파트 소유 면적이 넓은 조합원에게만 더 넓은 면적의 아파트를 분양받도록 관리처분계획을 결의한 것은 형평에 어긋난다"며 조합을 상대로 소송을 냈다. 1,2심은 모두 "소형 평형 아파트 소유자 입장에서는 형평에 다소 어긋난다고 보여도 실질적인 형평에 반하는 것은 아니다"며 원고패소 판결을 내렸다.

구분소유등기 후 조합은 도급인에 대해 하자담보추급권을 행사할 수 없다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 그동안 구분소유등기 이후에도 조합이 하자담보추급권을 행사할 수 있다는 판결의 태도와 다른 것으로 향후 대법원의 최종 판단이 주목된다. 서울고법 민사4부(재판장 이기택 부장판사)는 구리시에서 재건축사업을 하려는 A조합이 "공사에 하자가 발생했다"며 재건축공사를 한 B시공사를 상대로 낸 부당이득금 등 청구소송 항소심(☞2010나6507)에서 최근 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "'도시 및 주거환경정비법'에 따르면 집합건물이 완공돼 구분소유권에 관한 등기가 마쳐진 후에는 시공사를 상대로 하는 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 현재 구분소유자에게 귀속된다"며 "조합은 더 이상 수급인에 대해 도급계약에 기한 하자담보추급권을 행사할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "집합건물이 완공돼 조합원들 및 수분양자들 명의로 구분소유권 보존등기 내지 이전등기를 마치는 등의 사업목적이 달성되면 그 조합은 단기간 내에 청산절차를 거쳐 해산·소멸하는 것이 보통이다"며 "조합이 소멸되고 나면 현실적으로 수급인을 상대로 도급계약에 기한 하자담보추급권을 행사할 당사자가 없게 된다"고 덧붙였다. 지난 2002년 구리시의 C아파트는 재건축을 하기 위해 A조합을 설립해 B건설회사와 재건축공사계약을 체결했다. 2006년 완공된 이 아파트는 조합원 및 일반분양자에게 100% 분양됐다. 그러나 이후 아파트에서 하자가 발생하는 등의 문제가 발생하자 A조합은 B건설회사를 상대로 소송을 냈다.

재건축 건물의 각 호실 마다 구분소유권등기가 됐다 하더라도 구조상 독립성이 없다면 조합원지위를 인정할 수 없다는 법원의 결정이 나왔다. 이번 결정은 등기관에게 형식적 심사권만 있다는 점을 노려 다가구주택이 아니면서도 구분등기하는 방식으로 재개발 조합원수를 늘리는 건물쪼개기 행태에 제동을 건 것으로 평가되고 있다. 서울서부지법 민사21부(재판장 강재철 수석부장판사)는 재건축 지역에 위치한 집합건물의 일부를 매수하고 소유권 등기를 마친 이모씨등 8명이 신계주택재개발사업조합을 상대로 낸 분양및관리처분계획수립금지가처분(2007카합951) 사건에서 “신청인은 해당호수에 대한 소유권을 가지지 못하므로 조합원이 될 수 없다”며 신청을 받아들이지 않았다. 재판부는 결정문에서 “신청인들의 건물은 등기부상 구분소유권 등기가 되어 있지만 다세대주택이라면 갖추어야 할 화장실, 주방, 상하수도시설, 수도 및 전기계량기, 보일러 등이 설치되어 있지 않고 실제로도 하나의 부분으로 사용됐다”면서 “따라서 구분소유등기는 무효이며 더불어 소유권이 없는 신청인들은 조합원이 될 수 없다”고 판시했다. 이씨 등은 2004년 11월 서울 용산구 신계동 주택재개발지구에 위치한 5층짜리 건물 중 3층과 4층의 구분등기된 부분을 각각 매매 또는 증여로 소유권을 취득했다. 이후 2006년 7월 재개발사업조합에 분양신청을 냈다가 구분소유가 인정되지 않아 각 층마다 대표자 1인만 조합원으로 선정해야 한다며 분양신청이 반려되자 가처분 신청을 냈다.