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주택·상가임대차
헌법사건
헌법재판소, 전원일치 합헌 첫 결정
헌재, “상가 임차인이 3기의 차임 연체 땐 권리금 보호의무 없다”
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 규정한 상가건물 임대차보호법 조항은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 첫 결정이 나왔다. 헌재는 지난달 29일 재판관 전원일치 의견으로 이 같은 내용을 담은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분에 대한 헌법소원 사건(2021헌바264)에서 합헌 결정했다. 헌재는 "심판 대상 조항은 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우' 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않도록 규정하고 있다"며 "이는 임차인이 임대차계약에 있어 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 않은 경우에는 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수 기회의 보호 대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다"고 판단했다. 이어 "만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해야 한다면, 임대인 입장에서 이는 차임 지급을 성실히 이행하지 않아 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을 수 있다"면서 "심판 대상 조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했을 경우에 한해 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있는 점 등도 고려해 볼 때, 심판 대상 조항이 3기 이상의 차임 연체에 임차인의 귀책 사유가 있는지 여부를 불문하고 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 정했다고 해서 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는 없다"고 설명했다. 임차인인 A 씨는 2017년 4월 임대인 B 씨와 '경주시의 토지 및 일반음식점 등의 건물에 대해 보증금 5000만 원, 월 차임 300만 원, 임대차 기간 2017년 5월 1일부터 2019년 4월 30일까지'로 하는 임대차계약을 체결했다. A 씨는 임대차 보증금 등을 모두 지급한 뒤 2017년 5월 부동산을 인도받아 영업을 시작했다. A 씨와 B 씨는 2018년 1월경 차임을 260만 원으로 감액하는 데에 합의했고, 임대차계약은 2021년 4월 30일까지 갱신됐다. A 씨는 2019년 2월부터 차임 중 일부를 연체하기 시작했고, 2020년 3월 말경까지 차임 합계 964만 원을 미지급했다. A 씨는 "임대차계약 기간 만료 무렵 B 씨에게 신규임차인을 주선했지만, B 씨가 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않아 권리금 회수 기회를 방해했다"고 주장하며 2021년 3월 말 B 씨에 대해 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 제4호, 같은 조 제3항에 따른 손해배상을 구하는 소송을 냈다. A 씨는 소송 중 심판 대상 조항에 대해 위헌법률심판제청신청을 했지만 기각되자 2021년 9월 헌법소원을 청구했다.
상가건물임대차보호법제10조의4제1항
상가임대차
권리금
박수연 기자
2023-07-05
민사일반
주택·상가임대차
[AI가 쓴 판결기사] 대법원, 상가임대차법에 따른 변제충당 규정 적용 확인...자동 해지조항 인정 불가 판결"
상가임대차법 제10조의9의 규정에 반하지 않는 범위 내에서만 민법상 변제충당 규정이 적용된다는 판결이 나왔다. (2022다309337, 대법원 민사 2부, 주심 천대엽 대법관) 임차인인 원고와 임대인인 피고는 이 사건 조정에서 차임 및 관리비 연체액이 3개월분에 달하는 때에 이 사건 임대차계약이 자동 해지되는 것으로 정하였다. 원심은 ’상가건물 임대차보호법’은 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임액을 계약갱신 거절사유, 권리금 회수기회 제외사유, 계약 해지사유에서 제외하며, 이는 코로나 사태로 국내 소비지출 감소와 상가 임차인의 매출 및 소득 감소를 고려한 것인데, 민법에 따른 변제충당은 임의규정이지만, 상가임대차법에 위반되는 불리한 약정은 효력이 없다고 하였다. 그리고 이에 따라 임차인의 변제제공이 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우에는 합의충당이나 임차인의 지정변제충당 등의 특별한 사정이 없으면 변제기가 도래하지 않은 차임에 먼저 충당되고, 특례기간의 연체 차임은 계약갱신 거절권·계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적으므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다고 판시했다. 피고가 차임 및 관리비 연체액으로 자인한 금액 중 특례기간의 연체 차임 잔액을 공제한 나머지 금액이 차임 및 관리비 3개월분에 미치지 못하고, 원심 변론종결일까지의 연체 차임액이 특례기간의 연체 차임 잔액에도 미치지 못하므로, 이 사건 조정에서 따로 정한 자동해지 사유를 인정할 수 없다. 대법원은 원심판결을 유지하였다. <2023년 4월 13일 판결> <부연 설명> 상가건물 임대차보호법 제10조의9는 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임액을'계약 해지사유(제10조의8)'에서 정한 연체 차임액에서 제외한다고 규정하고 있다.
상가임대차
변제충당
박수연 기자
2023-05-11
민사일반
주택·상가임대차
임대인이 권리금 일부 배상해야… 지연손해금은 '임대차 종료 다음날'부터 지급해야
[판결] 임차인이 주선한 신규임대차계약 정당한 사유 없이 거절해 권리금 회수 기회 방해했다면
[대법원 판결] 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절해 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해했다면 권리금 일부에 해당하는 금액을 배상해야 한다는 대법원 판결. 상가건물 권리금 회수기회 방해로 인한 책임은 상가임대차법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 '법정책임'이며 지연이자는 임대차 종료 다음날부터 지급해야 한다는 의미. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관), 2022다260586(2023년 2월 2일 판결) [판결 결과] 임차인 A 씨가 임대인 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 원고일부승소 판결한 원심 중 지연손해금(지연이자) 부분을 파기자판. [쟁점] △상가건물 임대인이 임차인의 주선에 따른 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 것이 상가임대차법에서 정하는 권리금 회수기회 방해인지 여부 및 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임에도 손해배상법 기본 이념에 따른 책임제한을 할 수 있는지 여부 △권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적성질 및 그 손해배상채무의 이행기는 임대차 종료일에 도래해 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것인지 여부 [사실관계와 1,2심] A 씨는 2019년 7월 1일부터 같은 해 12월 1일까지 건물주 B 씨로부터 서울의 한 건물 1층 일부를 임차했다. A 씨는 같은 해 10월 신규 임차인 C 씨와 권리금 계약을 하고 B 씨에게 알렸지만 B 씨는 C 씨와의 임대차계약을 거절했다. 이에 A 씨는 또다른 신규 임차인 D 씨와 권리금 계약을 체결하면서 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 총 1억1000만 원을 받기로 약정하고 B 씨에게 통보했지만 B 씨는 D 씨와의 임대차계약도 거절했다. A씨는 "임대인이 권리금 회수 기회를 방해했다"며 B 씨를 상대로 손해배상청구소송을 냈다. 1심은 1억200여만 원을 지급하라며 원고일부승소 판결했다. 지연손해금도 인정했다. 2심도 B 씨의 손해배상 책임을 인정했지만 금액은 7100여만 원으로 낮췄다. 지연손해금도 계약금, 중도금, 잔금을 각각 치른 날을 기준으로 산정해야 한다고 판단했다. [대법원 판단(요지)] "B 씨가 A 씨의 권리금 회수기회를 방해했고 손해배상의 경우에도 손해배상법 기본 이념에 따른 책임제한을 할 수 있다고 본 원심의 판단은 타당하다. 다만, 상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미하는 것이다. 따라서 이를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래해 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것으로 봐야 한다." [대법원 관계자] "상가임대차법이 정하는 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적성질 및 그 배상채무의 지연손해금 기산일에 관한 최초의 판시다."
권리금
상가
임대차
박수연 기자
2023-02-17
민사일반
주택·상가임대차
대법원, “임대인측 특별한 사정 없다”… 원고승소 원심파기
[판결] 상가 임대차 계약하며 권리금도 지급한 임차인이 계약 해제한다면 권리금 반환 요구 못해
상가를 임차하면서 계약금과 별도로 권리금을 지급했던 임차인이 임대차계약을 해제하겠다며 권리금 반환을 청구한다면 임대인은 권리금을 돌려줘야 할까? 대법원은 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 증명이 없다면, 원칙적으로 임대인이 권리금을 반환할 의무가 없다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 11일 A 씨가 B 씨(소송대리인 법무법인 바른 백광현 변호사)를 상대로 제기한 기타(금전) 소송(2019다219953)에서 원고승소판결한 원심을 파기하고 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 2016년 3월 한 신도시 신축 아파트 내 상가를 분양 받은 임대인 B 씨는 다음달 A 씨에게 해당 상가를 부동산중개업소 용도로 임대차보증금 3500만 원에 임대료 170만 원, 기간은 24개월인 임대차 계약을 체결했다. 계약서에는 '상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차 계약은 새로운 임대인에게 동일 조건으로 승계돼야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다'는 특약이 있었다. A 씨는 계약금과 별도로 권리금 명목으로 B 씨에게 2000만 원을 지급했다. 하지만 2017년 12월 A 씨는 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구했고 B 씨가 거부하자 소송을 냈다. 대법원은 A 씨의 손을 들어준 원심을 파기했다. 재판부는 "B 씨의 사정으로 해당 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서 B 씨는 원칙적으로 A 씨에게 권리금을 반환할 의무가 없다"며 "특히 A 씨는 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장 받았지만 행사하지 않았다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 A 씨가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하면서도 임대차 계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약 또한 해제됐다는 이유만으로 B 씨의 권리금 반환 의무를 인정했다. 사건을 대리한 백광현(46·사법연수원 36기) 변호사는 "임대인이 임대차 종료 즈음 그 재산적 가치를 도로 양수한다거나 권리금 수수 후 일정 기간 이상 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정했음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하는 등 특별한 사정이 있을 때만 임대인이 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다는 예외적 사유를 특히 엄격하게 본 대법원 판결"이라고 말했다.
상가
임대차
권리금
박수연 기자
2022-08-29
민사일반
주택·상가임대차
권리금 회수 기회 방해로 볼 수 없다
[판결] 상가 임차인이 임대인에 새 임차인 주선 시도 않았다면
상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다는 것이다. 서울고법 민사9부(재판장 남성민 부장판사)는 지난 9일 A씨가 B씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환소송(2021나2026893)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 새로운 임대차계약 체결 위한 협의요청 인정할 증거 없어 서울고법, 임대인에 승소판결 약사 A씨는 상가 주인 B씨와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국을 운영해왔다. 계약이 종료될 무렵 약국 임대차보증금은 7억2500만원, 월 차임은 1000만원이었다. 그런데 B씨가 임대차계약 종료를 앞두고 A씨에게 임대차보증금을 10억원, 월 차임을 3000만원으로 올려줄 것을 요구했고, 이후 두 사람은 계약갱신조건에 관한 내용증명을 수차례 주고받았다. 하지만 조건이 맞지 않아 결국 2018년 3월 임대차계약이 종료됐다. 임대차계약 종료 후에도 A씨가 나가지 않자 B씨는 A씨를 상대로 건물 명도소송(2021나2026886)을 냈다. A씨는 B씨가 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 맞소송(반소)을 냈다. 1심은 상가의 적정 월 차임액에 대한 감정결과 임대차보증금이 0원임을 전제로 2214만원으로 평가됐다며 임대차계약 종료 무렵 B씨가 제안한 계약조건이 적정 월 차임 및 기존 월 차임에 비해 상당히 높은 금액이었다는 점 등을 근거로 B씨의 권리금 회수기회 방해행위가 있었다고 판단했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 감정평가에 따른 권리금 상당액인 4억4682만원을 지급하라"고 판시했다. 하지만 항소심의 판단은 달랐다. 재판부는 "B씨가 A씨의 권리금 회수를 방해해 손해를 발생하게 했다고 보기 어렵다"며 "A씨의 반소 청구 중 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구는 이유 없다"고 판결했다. 재판부는 "상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다"며 "이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A씨가 B씨에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 제시하는 대법원 판결(2019. 7. 4. 선고 2018다284226)은 '임차인이 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구했으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다'고 본 사례이고, 또 다른 판결(2019. 7. 10 선고 2018다239608)은 '임차인이 신규임차인과 (권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론이고) 권리금 계약 자체를 예정하고 있지 않아 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했거나 임차인에게 어떠한 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다'고 본 사례로, 본건과는 모두 사안을 달리해 A씨의 주장을 뒷받침하는 근거로 원용할 수 없다"고 했다. B씨를 대리한 법무법인 세종의 최철민(48·사법연수원 31기)·이재성(32·변호사시험 8회) 변호사 등은 "그동안 대법원은 임대인이 임대차기간 종료 무렵 현저히 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우에는 실제로 권리금계약을 체결하지 않았거나 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다고 판단했고, 이에 근거해 이 사건 1심은 임대인이 적정 월 차임의 약 1.7배 수준의 현저히 높은 계약조건을 요구하였음을 이유로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 인정했다"면서 "하지만 이와 같은 대법원 판례는 최소한 임대인과 임차인 사이에 신규 임대차계약 체결이 논의되는 상황을 전제로 한 것이었고, 이 사건의 경우 기존 임대차계약에 관한 갱신조건만이 논의되었을 뿐 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도를 하지 않았었기에 기존 판례가 그대로 적용될 수 있는 사안이라고 보기는 어려웠다"고 했다. 그러면서 "세종은 항소심에서 권리금 회수기회 방해행위에 관한 상가임대차법 조항은 임대인의 계약체결의 자유를 제한하므로 엄격하게 해석돼야 한다는 점과 임차인이 그동안 적정 월 차임에 비해 상당히 낮은 수준의 차임만을 부담했기에 임대인이 고액의 계약갱신조건을 제안할 수밖에 없었던 합리적인 이유가 있었음을 주장·증명했다"면서 "항소심 재판부도 이러한 주장을 받아들여 임차인의 손해배상 청구를 전부 기각한 것"이라고 설명했다.
임대차
권리금
계약갱신
홍윤지 기자
2022-06-27
민사일반
서울중앙지법 판결
[판결](단독) 상가 1층 스타벅스 입점, 2층 카페운영 권리침해 안 된다
부동산 신탁사로부터 상가를 분양받아 건물 2층에서 카페를 운영하던 구분소유자가 바로 아랫층인 1층에 대형 프랜차이즈 카페인 스타벅스가 입점한 데 반발하며 신탁사와 스타벅스 측을 상대로 영업금지소송을 냈지만 패소했다. 서울중앙지법 민사16부(당시 재판장 임기환 부장판사)는 A씨가 B신탁사와 스타벅스커피코리아를 상대로 낸 영업금지청구소송(2020가합571201)에서 최근 원고패소 판결했다. 이 판결은 쌍방이 항소하지 않아 그대로 확정됐다. A씨는 2018년 7월 B신탁사로부터 경기도에 있는 상가 건물 2층을 51억여원에 분양받아 카페 영업을 했다. 그런데 B신탁사가 2020년 2월 이 상가 1층에 대해 스타벅스와 전세계약을 맺고 영업하도록 하자, A씨는 "B신탁사 등은 이미 상가 2층에서 카페를 하고 있는 나에게 동의를 받지 않아 관리규약을 위반했다"며 "B신탁사는 영업이익 감소, 장래의 권리금 감소 및 폐업으로 인한 비용 등 손해액 8억원을 지급하라"며 소송을 냈다. 전유부분에 커피전문점 지정 증거 없어 이 건물 관리규약 제11조의2에는 '전유부분의 업종지정 또는 변경이 다른 구분소유자의 영업에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 동의를 받아야 한다'고 규정돼 있었다. 재판부는 "A씨가 제출한 관리규약은 이미 전유부분 불허 업종 지정이 돼 독점적 지위가 인정되는 구분소유자에게 관리규약 변경 등에 관한 동의권을 부여한 규정으로 봄이 타당하다"며 "이 관리규약으로 A씨가 소유한 전유부분에 커피전문점에 대한 업종지정 등이 이뤄졌거나, 스타벅스의 영업에 관해 관리규약이 설정되거나 변경됐음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 밝혔다. 이어 "전유부분 업종 지정과 관련한 집합건물법 제29조 1항은 '규약의 설정·변경·폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다'고 규정돼 있다"며 "이 규정의 취지는 특정 점포에서 업종을 정한 구분소유자에게 그 업종을 독점운영토록 보장하는 의미로서 규약 폐지의 필요성으로 인해 구분소유자들이 받게 될 이익과 불이익을 비교형량 하라는 데 있고, 관리규약은 이를 구체화한 규정"이라 설명했다. 그러면서 "관리규약상 '불허 업종 지정'이 돼 있는 전유부분은 상가에서 약국 영업만 가능토록 한 부분"이라며 "스타벅스가 상가 1층에서 영업하는 것이 A씨의 권리를 위법하게 침해한다고 볼 수 없다"고 판시했다.
카페
영업금지
스타벅스
이용경 기자
2022-03-10
민사일반
임대인은 기존 임차인의 ‘권리금회수 방해’ 해당
[판결](단독) 신규 임차인에 “권리금 요구 않겠다” 확인서 요구로 임차권양도 무산됐다면
기존 임차인이 소개한 신규 임차인에게 상가 임대인이 "나중에 권리금 요구를 하지 않겠다"는 확약서를 요구해 임차권 양도가 무산됐다면 임대인은 기존 임차인에게 권리금 회수 방해에 따른 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사25단독 박성인 부장판사는 임차인 A씨가 임대인 B씨와 C씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가단26995)에서 최근 "피고들은 A씨에게 500만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. B씨 등은 2015년 3월 A씨에게 서울 서초구의 한 상가를 보증금 3000만 원에 월세 160만 원으로 2년 간 임대했다. 또 바닥권리금(상가 위치와 영업상 이점 등의 대가로 주고받는 돈)이라는 명목으로 A씨로부터 2000만 원을 받는 특약도 맺었다. 임차인 A씨는 이 상가에서 공인중개사 사무소를 운영했는데, 계약 갱신으로 임대차 기간은 2020년 3월 말까지로 연장됐다. 그러던 중 A씨는 2020년 3월 초 새로운 임차인 D씨를 구해 임차권 양도 의사를 밝혔고 B씨와 C씨도 이에 동의했다. 이후 두 달여가 지난 뒤 A씨는 D씨와 임차권을 양도하고 권리금 6000만 원을 받기로 약정을 맺는 한편, B씨 등에게 D씨와 임대차계약을 맺을 것을 요청했다. 하지만 B씨 등은 D씨에게 '임대인에게 권리금을 요구하지 않겠다'는 확약서를 요구했고, 이를 D씨가 거부하면서 A씨의 임차권 양도가 무산됐다. 서울중앙지법 임대인에 500만원 손해배상 판결 A씨는 B씨 등에게 보증금과 바닥권리금을 반환받은 뒤 "현재 서초 지역 공인중개사 사무소의 권리금은 8000만 원가량인데, B씨 등으로부터 반환받은 2000만 원을 제외하면 약 6000만원의 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이에 대해 B씨 등은 "상가건물임대차보호법 제10조의41항은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지의 방해행위에 대해 적용되는 것"이라며 "임대차는 2020년 3월 합의해지로 종료돼 해당 조항이 적용될 수 없다"고 맞섰다. 하지만 박 부장판사는 "임대차계약은 A씨가 새 임차인을 구해 승계시킬 때까지 연장된 것으로 봄이 타당하다"며 "B씨 등은 바닥권리금 명목으로 수령한 돈을 신규임차인이 되려는 자에게 포기할 것을 요구했고, 이는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 방해행위에 해당한다"고 밝혔다. 또 "임대차 종료일 당시 상가 권리금은 3000여만 원이고, A씨는 이 중 2000만 원을 B씨 등에게 회수했다"며 "A씨가 배상받을 손해액은 1000여만 원이다"라고 설명했다. 그러면서 "감정결과에 따른 권리금 상당액 중 A씨가 회수할 수 있는 시설 등에 관한 평가액이 700여만 원인 점 등을 종합하면, B씨 등이 A씨에게 배상할 손해액은 500만 원으로 제한함이 적절하다"고 판시했다.
임차인
권리금
임차권
손해배상
이용경 기자
2021-12-23
헌법사건
개정 상가건물 임대차보호법 부칙 2조는 합헌<br> 재판관 8대 1 의견으로 결정
'계약갱신요구권 10년으로 연장'… 법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용
상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하면서 이를 개정 상가건물 임대차보호법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용토록 한 상가건물 임대차보호법 부칙은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 해당 부칙 조항의 위헌 여부가 쟁점이 된 것은 이번이 처음이다. 헌재는 A씨가 "상가건물 임대차보호법 부칙 제2조는 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2019헌마106 등)에서 재판관 8(합헌)대 1(위헌)의 의견으로 합헌 결정했다. 부칙 2조 규율대상은 아직 진행과정에 있는 사안 상가건물 임대인인 A씨 등은 자신들이 임차인과 계약을 체결했을 때에는 구 상가임대차법 제10조 2항에 따라 임차인은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있었다. 그런데 2018년 10월 이 조항이 개정되면서 임차인이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 계약갱신요구권 행사기간이 연장되고, '제10조 2항의 규정은 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다'고 규정한 같은 법 부칙 제2조에 따라 자신들에게도 영향을 미치자 헌법소원을 냈다. 헌재는 "부칙 조항은 개정법조항을 법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용한다고 규정하고 있는데, '개정법 시행 후 갱신되는 임대차'에는 구법조항에 따른 의무임대차기간이 경과해 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료되는 경우는 제외되고 구법조항에 따르더라도 여전히 갱신될 수 있는 경우만 포함되므로(2020다241017 참조), 이 사건 부칙 조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 규율대상으로 하는 부진정소급입법에 해당해 소급입법에 의한 재산권침해에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 소급입법에 의한 재산권 침해 해당되지 않아 이어 "부칙 조항은 개정법조항을 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차 전반에 대해 적용하도록 규정하지 않고 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 한해 적용하도록 규정했기에 적용범위가 적절히 한정되어 있고 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조 1항 본문에 따라 정당한 사유가 있으면 계약갱신을 거절할 수 있으며, 같은 항 단서 각호에서 임차인에게 귀책사유가 있는 경우를 비롯해 다양한 갱신거절사유를 규정하고 있으므로, 임차인의 안정적인 영업을 지나치게 보호해 임대인에게만 일방적으로 가혹한 부담을 준다고 보기는 어렵다"고 설명했다. 이에 대해 이영진 재판관은 "같은 상가임대차라 하더라도 임대차 보증금이나 상가의 규모, 임차 시설의 입지, 사무실의 현황, 권리금의 형성 여부 등 제반 사정에 따라 임차인과 임대인의 지위가 달라질 수 있고 각종 유망한 프랜차이즈산업의 발달로 임차인이라고 해서 언제나 임대인보다 불리한 지위에 있는 것도 아닌데, 부칙 조항은 임차인만을 일방적으로 보호하고 있어 그로 인한 부담은 결국 상가건물을 이용하지 못하게 된 임대인이 떠안을 수밖에 없다"면서 "임대인은 어떻게든 그로 인한 비용과 손실을 다시 새로운 임대차계약에서 보전 받으려 할 것이므로 결국에는 임대료가 인상돼 임차인 역시 피해를 볼 수 있기에 부칙 조항이 임차인의 안정적인 영업을 보장한다는 공익의 달성에 얼마나 기여할지 의문스럽다"며 반대의견을 냈다.
상가
계약갱신
임대차보호법
상가건물임대차보호법
박수연 기자
2021-11-05
형사일반
대법원, '삼성 노조와해' 이상훈 전 의장 무죄 확정
[판결] 압수수색영장 범위 벗어난 장소에서 수집한 증거는 증거능력 없다
삼성전자서비스 노동조합 와해 의혹 사건에 연루된 이상훈 전 삼성전자 이사회 의장(사장)에게 무죄가 확정됐다. 이 전 사장의 노조 와해 공모·가담 정황은 인정되지만, 관련 증거가 위법하게 수집되었기 때문에 증거능력이 없어 혐의를 입증할 수 없다는 것이다. 대법원은 압수수색 영장에 기재된 수색·검증 장소에서 벗어난 장소에서 수집한 증거들은 위법하고, 이를 기초로 획득한 2차 증거 역시 모두 위법해 증거능력이 없다고 판단했다. 대법원 형사1부(주심 박정화 대법관)는 노동조합 및 노동관계조정법 위반 등의 혐의로 기소된 이 전 의장에게 무죄를 선고한 원심을 4일 확정했다. 강경훈 삼성전자 부사장 등 전·현직 임원 30여명에게는 유죄를 선고한 원심이 확정됐다(2020도11559). 이 전 의장 등 삼성 임직원들은 2013년 삼성전자서비스에 노조가 설립되자 삼성전자 미래전략실이 마련한 '그룹 노사 전략'을 바탕으로 협력업체 폐업과 노조원 표적감사 등을 실행해 그룹 차원에서 노조 활동을 방해한 혐의로 기소됐다. 검찰은 2018년 2월 삼성전자가 다스의 미국 소송비를 대납해 준 의혹을 수사하기 위해 수원 본사와 서초 사옥 등을 압수수색하던 과정에서 노조 관련 문건을 입수한 것으로 알려졌다. 검찰은 당초 경기도 수원 삼성전자 본사와 서울 삼성전자 서초사옥·우면사옥에 대한 압수수색 영장을 발부받았다. 영장에는 '해외지역 총괄사업부', '경영지원 총괄사업부', '전산서버실' 등이 압수수색 대상으로 기재됐다. 그런데 검찰은 삼성전자 본사 인사팀에서 보관 중이던 PC 하드디스크 등을 압수했다. 이에 삼성 측은 "증거가 수집된 곳은 영장에 기재된 압수수색 장소가 아니었고 영장에 기재된 범죄사실과도 관련성이 없어 위법하다"고 주장했다. 대법원은 검찰이 삼성전자 본사를 압수수색하면서 인사팀에서 확보한 하드디스크를 위법수집 증거로 보고 증거능력을 부정해 이 의장에게 무죄를 선고한 원심이 옳다고 판단했다. 재판부는 "검찰이 확보한 전자정보 등은 압수수색 영장의 장소적 효력범위에 위반해 집행됐을 뿐만 아니라 영장 제시의무를 위반해 영장주의 원칙 및 헌법과 형사소송법이 정한 적법절차의 실질적인 내용을 침해해 취득한 증거"라고 밝혔다. 이어 "이같은 전자정보 출력물을 제시받거나 그 내용에 기초해 진술한 증거 역시 위법하게 수집된 전자정보를 기초로 획득한 2차적 증거이므로, 증거수집 과정에서의 절차적 위법과 사이에 직접적인 인과관계가 인정된다고 봐 증거능력을 배척한 원심의 결론은 정당하다"고 판시했다. 앞서 1심은 "중하지 않은 위법을 문제 삼아 수집된 전자정보의 증거능력을 배제하는 것은 실체적 진실 규명을 통한 형사사법 정의 실현의 이념에 어긋난다"며 이 전 의장에게 징역 1년 6개월을 선고했다. 하지만 2심은 "검찰이 압수수색을 통해 제출한 'CFO 보고용 문건' 등 증거들은 적법한 절차를 거치지 않은 증거라며, 유죄의 증거로 사용할 수 없다"며 이 전 의장에게 무죄를 선고했다. 다만 "만약 'CFO 보고용 문건'의 증거능력이 인정된다면 원심의 상당 부분이 유지될 것으로 판단된다"며 "무죄를 선고하지만 결코 이 전 의장에게 이러한 공모 가담이 없었기 때문이 아님을 명심하기 바란다"고 지적했다. 대법원 관계자는 "이 사건 압수수색 영장은 '삼성전자 본사, 서초 사옥, 우면 사옥'중에서도 '해외지역총괄사업부, 경영지원총괄사업부, 법무실, 전산관리실'의 업무를 수행하는 장소에 한해서만 압수수색을 허용하는 취지로 해석해야 한다"며 "그럼에도 인사팀에서 보관 중이던 저장매체를 압수한 것은 영장의 효력범위를 벗어난 집행행위로서 위법하고, 그 소지인에게 영장을 제시하지도 않은 채 취득한 것으로써 위법하게 수집한 증거임을 확인한 판결"이라고 설명했다. 한편 대법원은 이날 이 전 의장과 함께 기소된 강경훈 삼성전자 부사장 등 전·현직 임원들에 대해서는 유죄를 확정했다. 재판부는 "삼성전자서비스는 구 노동조합법 제81조 4호에서 정한 부당노동행위의 주체인 사용자에 해당한다"고 전제한 다음 "삼성전자서비스가 해운대 협력업체 폐업을 지시·유도한 것이 '노동조합을 조직 또는 운영하는 것을 지배하거나 이에 개입하는 행위'에 해당한다고 본 원심의 결론에 잘못이 없다"고 밝혔다. 또 "유족 합의금이나 권리금 지원 명목으로 협력업체에 금원을 지급하면서도 업무 위탁계약에 따른 용역을 제공받은 것처럼 세금계산서를 수취한 것은 구 조세범처벌법 제10조 2항 1호가 규정한 '통정하여 거짓으로 기재한 세금계산서를 발급받은 행위'에 해당한다고 본 원심의 결론에 잘못이 없다"고 판시했다. 이에 따라 강 부사장은 징역 1년 4개월, 최평석 전 삼성전자서비스 전무와 박상범 전 삼성전자서비스 대표는 각각 징역 1년과 징역 1년 4개월이 확정됐다. 목장균 삼성전자 전무는 징역 1년, 송모 삼성전자 자문위원은 징역 10개월이 확정됐다.
노동조합및노동관계조정법
삼성전자
노동조합
와해
와해공모
손현수 기자
2021-02-04
형사일반
‘부녀회장 집유’ 원심 파기
[판결] 아파트 부녀회 활동 수입은 부녀회원들의 총유재산
아파트 부녀회 활동으로 벌어들인 수입은 아파트 입주자 전체에 귀속되는 돈이 아니라, 부녀회원들에게 총유로 귀속되는 돈이라는 대법원 판결이 나왔다. 따라서 부녀회장이 회원들과 상의해 이 돈을 부녀회 운영비 등으로 사용했더라도 문제가 되지 않는다는 취지다. 대법원 형사3부(주심 노태악 대법관)는 횡령 혐의로 기소된 아파트 부녀회장 A씨에게 징역 6개월에 집행유예 1년을 선고한 원심을 파기하고 최근 사건을 부산지법으로 돌려보냈다(2017도13252). 부산의 한 아파트 부녀회장인 A씨는 재활용품처리비용, 세차권리금, 게시판 광고 수입, 바자회 수익금 등 아파트 잡수입금 7000여만원을 부녀회 운영비 등으로 사용해 횡령한 혐의로 기소됐다. A씨는 회장 재직 당시 부녀회 전 총무인 B씨로부터 모욕 및 명예훼손 혐의로 고소를 당하자, 부녀회원들과 상의해 변호사비용 등으로 부녀회비 230여만원을 사용한 혐의와 아파트 선거관리위원장이 A씨의 동대표 자격을 상실시키고 보궐선거를 실시하려하자 법원에 보궐선거금지 가처분 신청을 내며 변호사비용 등으로 부녀회비 650만원을 사용한 혐의도 받았다. 주택법은 '공동주택의 관리로 인하여 발생하는 수입'을 잡수입으로 정하고, 잡수입은 관리사무소장 등에 의해 관리돼야 한다고 규정하고 있다. 검찰은 "부녀회는 아파트 자생단체로서 아파트 잡수입금의 예산집행에 관여할 수 없다"며 A씨를 기소했다. 입주민 전체의 수입으로 볼 수 없어 운영비로 사용해도 횡령 안돼 재판에서는 부녀회가 △입주민들이 내놓은 재활용품 처리·판매 △세차업자 계약·관리 △아파트 게시판 광고 수주 △바자회 등으로 얻은 수입을 주택법상 아파트 '잡수입금'으로 볼 수 있는지가 쟁점이 됐다. 재판부는 "주택법에서 말하는 잡수입은 공동주택 관리주체가 공동주택을 관리하면서 발생한 것으로서 그 수입이 입주자들 전체에 귀속되는 것이어야 한다"며 "모든 수입이 일률적으로 잡수입에 포함되는 것은 아니고, 입주자들 전체에 귀속되는 수입에 한해 잡수입 항목에 포함된다"고 밝혔다. 이어 "부녀회의 공동주택 관리활동 수입을 입주자대표회의 수입으로 귀속하기로 하거나 합의한 바 없고, 특별한 사정이 없는 한 부녀회 공동주택 관리활동으로 인한 잡수입금 역시 부녀회원들의 총유로 귀속되므로 이를 주택법에서 정한 잡수입으로 볼 수 없고 입주자대표회의 소유로 의제된다고 볼 수 없다"고 판시했다. 재판부는 A씨가 변호사비용으로 부녀회비를 쓴 것 역시 문제가 되지 않는다고 판단했다. 재판부는 "A씨가 속한 부녀회는 2005년 11월 입주자대표회의와 독립해 법인 아닌 사단으로서 실체를 갖게 됐으므로 부녀회가 회원들로부터 징수한 부녀회비는 회원들의 총유재산"이라며 "A씨가 사용한 변호사비용인 부녀회비가 입주민 전체 총유로 귀속된다는 전제로 그의 횡령 혐의를 유죄로 판단한 원심은 잘못이 있다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 "잡수임금과 부녀회비는 입주자대표회의에 그대로 귀속되거나, 입주민들 전체의 총유로 귀속된다"며 "A씨가 법령상 정해진 용도 외에 잡수입금 등을 사용한 것"이라며 징역 6개월에 집행유예 1년을 선고했다.
운영비
횡령
부녀회
아파트부녀회
손현수 기자
2021-02-03
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