근저당설정자와 근저당권자가 합의로 채무의 범위나 채무자를 추가·교체하는 등 피담보채무를 변경한 때에는 변경된 채무가 근저당권에 의해 담보된다는 대법원 판결이 나왔다. 판결에 따르면 근저당설정자와 저당권자는 피담보채무 변경 때 후순위 저당권자의 승낙을 받을 필요가 없다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A사가 B사를 상대로 낸 배당이의소송(2021다255648)에서 "경매사건에 관해 법원이 작성한 배당표 중 B사에 대한 배당액을 59억4072만7494원을 54억9844만9893원으로, A사에 대한 배당액 13억5772만2399원을 18억원으로 각 경정한다"며 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대구고법으로 돌려보냈다. 후순위저당권자는 이미 담보가치 파악하고 있어 승낙 받을 필요는 없어 모 경매사건을 담당한 법원은 1순위 근저당권자로부터 근저당권과 피담보채권을 경매절차에서 양수한 B사에 채권최고액 전액을 배당하고 2순위 근저당권자인 A사에 채권최고액 중 일부를 배당하는 배당표를 작성했다. A사는 "근저당권의 피담보채무에는 근저당권 설정일 당시의 대출채무만 포함되는데도 그 이후 추가된 피담보채무도 포함시켜 채권최고액 전액을 배당한 잘못이 있다"며 배당이의소송을 냈다. 1,2심은 근저당권 설정 당시의 채무만을 근저당권의 피담보채무로 보고 배당표를 경정했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류해 설정하는 저당권"이라며 "근저당권을 설정한 후 근저당설정자와 근저당권자의 합의로 채무의 범위 또는 채무자를 추가하거나 교체하는 등으로 피담보채무를 변경할 수 있는데, 이 경우 변경된 채무가 근저당권에 의해 담보된다"고 밝혔다. 대법원 2순위 저당권자 승소 원심파기 이어 "후순위저당권자 등 이해관계인은 근저당권의 채권최고액에 해당하는 담보가치가 근저당권에 의해 이미 파악되어 있는 것을 알고 이해관계를 맺었기 때문에 이러한 변경으로 예측하지 못한 손해를 입었다고 볼 수 없으므로, 피담보채무의 범위 또는 채무자를 변경할 때 이해관계인의 승낙을 받을 필요가 없고, 등기사항의 변경이 있다면 변경등기를 해야 하지만 등기사항에 속하지 않는 사항은 당사자의 합의만으로 변경의 효력이 발생한다"고 설명했다. 그러면서 "근저당권설정자와 근저당권자가 근저당권 설정 이후 근저당권설정 변경계약을 통해 피담보채무를 추가하기로 합의했는데, 변경 당시 후순위저당권자인 A사의 승낙을 받을 필요가 없으며, 피담보채무의 범위는 부동산등기법 제48조, 제75조 2항에서 정한 근저당권의 등기사항에 해당하지 않아 당사자 합의만으로 피담보채무를 추가하는 변경의 효력이 있으므로 추가한 대출채무도 피담보채무에 포함된다"고 판시했다.

지입회사 대표가 지입계약을 체결한 차주의 동의 없이 지입차량을 담보로 저당권을 설정해 대출 받은 것은 배임죄에 해당한다는 대법원 판결이 나왔다. 지입회사 대표가 차주와의 관계에서 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당한다는 취지다. 대법원 형사2부(주심 조재연 대법관)는 업무상 배임 혐의로 기소된 A씨에게 무죄를 선고한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다(2018도14365). 운송회사 대표이사인 A씨는 버스 차주들과 매달 20여만원의 지입료를 받고 지입차량을 관리하는 지입계약을 체결했다. 그런데 A씨는 회사 경영이 어려워지자, 2015년 1월부터 총 3차례에 걸쳐 지입차주의 동의 없이 지입차량을 담보로 근저당권을 설정하고 대출을 받아 차주들에게 총 1억800만원 상당의 피해를 입힌 혐의로 기소됐다. 재판부는 "지입계약을 체결한 경우에는 지입회사가 지입차주의 재산상 사무를 맡아 처리하는 것에 해당하기 때문에, A씨는 차주와의 관계에서 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "차주들이 전액 부담해 버스를 매수한 뒤 A씨 회사에 버스를 지입하며 지입료를 지급하기로 구두약정했고, A씨가 버스를 자신의 운송회사 명의로 등록했으며, 차주들이 지입료를 매달 지급하고, A씨도 운송회사 명의로 버스 등록을 유지하면서 과태료나 세금 등이 부과되면 통보한 뒤 차주들에게 돈을 받아 대신 납부하는 한편 차주들이 독자적으로 버스를 운행·관리한 점 등을 볼 때 지입계약서가 작성되지 않았더라도 차주들은 자신이 소유한 버스에 대해 지입계약을 체결한 것이 인정된다"고 설명했다. 그러면서 "A씨는 차주들의 재산인 지입차량을 임의로 처분하지 않을 의무가 있으므로 이들의 동의 없이 차량에 대해 재산상 손해를 가한 것은 배임죄에 해당한다"고 판시했다. 앞서 1심은 "A씨와 차주들이 지입계약을 체결한 것으로 볼 수 있다"며 "A씨는 차주들과 신임관계에 기해 차주들의 재산인 지입차량에 대한 권리를 보호 또는 관리할 의무가 있다"면서 유죄로 판단해 A씨에게 징역 4개월을 선고했다. 하지만 2심은 A씨에게 무죄를 선고했다. 2심은 "지입계약을 체결하면 차량 소유권은 지입회사에 있기 때문에 지입회사 대표가 차량에 근저당권을 설정하는 등 처분행위를 했더라도 곧바로 형사책임을 부담한다고 보기는 어렵다"며 "지입회사가 지입계약 체결 시 지입차량의 소유권을 차주에게 유보하기로 하는 내용의 약정을 했거나 지입차량의 매매나 근저당권설정 등 기타 처분행위를 하지 않기로 약정하는 등 특별한 사정이 있는 경우에만 지입회사 대표가 지입차량을 매매하거나 근저당권 설정 등 기타 처분행위를 했다면 형사책임을 부담할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "하지만 이 사건에서는 지입계약서가 작성되지 않아 구체적인 내용을 알 수 없어 검사가 제출한 증거만으로는 이러한 특별한 사정을 인정할 수 없다"고 판시했다.

변호사와 법무사로부터 명의를 대여해 수도권 일대 5개 지역 등기사건 3만여건을 싹쓸이해 100억원대의 수수료를 챙긴 혐의로 1심에서 징역형을 받은 법조브로커 일당 일부에게 항소심에서 실형이 선고됐다. 의정부지법 형사2부(재판장 조윤신 부장판사)는 1일 변호사법 및 법무사법을 위반한 혐의로 기소된 사무장 김모(38)씨와 유모(37)씨의 항소심에서 징역 3년에 집행유예 4년을 선고한 1심을 깨고 징역 2년을 선고하고 이들을 법정구속했다(2017노3296). 함께 기소돼 1심에서 징역 3년에 집행유예 4년을 받은 브로커 임모(42)씨와, 이들에게 명의를 빌려준 혐의로 1심에서 징역 2년에 집행유예 3년을 받는 변호사 오모(62)씨와 법무사 고모(59)씨에 대해서는 검찰의 항소를 기각하고 원심을 유지했다. 재판부는 "무자격자들이 변호사와 법무사의 명의를 빌려 등기사무를 대행한 이 사건은 법률시장의 건전한 거래질서를 해하는 중대범죄"라며 "변호사·법무사 제도에 대한 일반사회의 신뢰를 훼손했다"고 밝혔다. 이어 "이들은 지역별로 4개의 지사를 두고 3만 2313건의 등기사건을 처리했고, 수수료가 114억원이 넘는 등 조직적으로 대규모 범행을 저질렀으며, 수임 건수를 늘리기 위해 등기비용 항목을 부풀리고 수수료 일부를 공인중개사 사무실에 리베이트 명목으로 지급한 점 등이 인정된다"며 "본사와 지사를 총괄하는 역할을 맡은 김씨와 유씨 등은 범행으로 각각 수십억대의 수수료를 챙기고 급여도 인상됐지만 범행의 피해는 일반국민에게 돌아가 죄질이 나쁘다"고 설명했다. 다만 재판부는 임씨에 대해서는 "자신의 동생이 조직한 회사의 업무에 직접 관여하지 않고 독립적으로 사건을 수임해 일한 것으로 보인다"며 "동종범죄 처벌 전력이 없는 점 등을 고려하면 원심의 형이 부당하지 않다"고 했다. 변호사 오씨와 법무사 고씨에 대해서는 "법률시장의 건전한 거래질서를 해하는 중대한 범죄인데다 오씨와 고씨가 3년 이상 명의를 대여해 줌으로써 조직적인 대규모 범행이 가능하도록 했다"면서도 "범행 후 정황 등을 고려하면 원심의 형이 가볍거나 부당하지 않다"고 설명했다. 임씨 등 일당 9명과 두 자격사는 지난 2013년 1월부터 지난해 12월까지 오씨와 고씨에게 빌린 명의를 이용해 3만2313건의 등기사건들을 처리하고 114억9181만원 상당의 수수료를 챙긴 혐의로 기소됐다. 임씨 등은 경기도 고양시에 본사를, 서울 양천구·마포구·파주·인천 등 4곳에 지사를 두고 아파트 소유권이전등기신청사건 등을 처리하면서 건당 평균 30만원의 수수료를 챙긴 것으로 조사됐다. 업무 특성상 주로 법원 근처에 마련된 이들의 사무실에서는 대표·사무국장·팀장·팀원 등으로 구성된 조직도가 발견된 것으로 알려졌다. 또 임씨는 자신의 동생과 함께 변호사 오씨와 법무사 고씨를 섭외한 뒤 매달 200만~250만원을 주고 명의를 빌린 것으로 조사됐다. 주범인 임씨의 동생은 2010년께 변호사와 법무사 사무실에서 일했던 경험을 바탕으로 소유권이전 등기와 근저당권설정 등기업무를 처리한 것으로 조사됐지만, 지난 2016년 12월 검찰의 수사가 시작되자 도주해 아직 검거되지 않았다. 임씨의 동생은 나머지 일당에게 최고 500만원의 월급을 주며 나머지 수익금은 자신이 챙긴 것으로 전해졌다. 앞서 1심은 지난해 11월 임씨와 김씨·유씨 등 3명에게 징역 3년에 집행유예 4년을 선고했다(2017고단1522). 이들에게 명의를 빌려준 변호사 오씨와 법무사 고씨 등 6명에게는 징역 2년에 집행유예 3년, 이모씨 등 2명에게 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고했다. 또 명의 대여 혐의를 받고 있는 변호사 오씨에게는 7400만원, 법무사 고씨에게는 9400만원을 추징하도록 했다. 또 1심에서 기소된 11명 모두에게는 120시간의 사회봉사가 명령됐다. 1심은 "변호사 오씨와 법무사 고씨를 제외한 9명의 피고인이 (아직 검거되지 않은) 주범으로부터 고용돼 직원으로 근무한 자들"이라며 "주범의 지시에 따라 업무를 처리한 것에 그쳤다"고 밝혔다. 이어 "다수의 의뢰인을 상대로 반복적·조직적으로 상당기간 범행한 점이 인정되지만 자신들의 잘못을 모두 인정하고 반성하는데다 동종범행으로 처벌받은 전력이 없어 징역형의 집행을 유예한다"고 설명했다. 또 변호사 오씨와 법무사 고씨에 대해서는 "본인들의 경제적 이득을 위해 변호사와 법무사의 명의를 대여해 변호사·법무사 직무에 대한 국민의 신뢰를 훼손했다"며 "이들이 얻은 경제적 이득을 모두 추징함과 동시에 자격등록취소에 상응하는 형을 선고한다"고 했다.

변호사와 법무사로부터 명의를 대여해 수도권 일대 5개 지역 등기사건 3만여건을 싹쓸이해 100억원대의 수수료를 챙긴 혐의로 기소된 법조브로커 일당에게 징역형이 선고됐다. 이들로부터 돈을 받고 명의를 빌려준 변호사와 법무사들에게도 징역형이 선고됐다. 의정부지법 고양지원 형사3단독 최석진 판사는 2일 변호사법 및 법무사법을 위반한 혐의로 기소된 브로커 임모(41)씨 등 3명에게 징역 3년에 집행유예 4년을 선고했다(2017고단1522). 이들에게 명의를 빌려준 변호사 오모(61)씨와 법무사 고모(58)씨 등 6명에게는 징역 2년에 집행유예 3년, 이모(41)씨 등 2명에게 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고했다. 또 명의 대여 혐의를 받고 있는 변호사 오씨에게는 7400만원, 법무사 고씨에게는 9400만원을 추징하도록 했다. 아울러 최 판사는 이들 11명 모두에게 120시간의 사회봉사를 명령했다. 최 판사는 변호사 오씨와 법무사 고씨를 제외한 9명의 피고인들에 대해 "(아직 검거되지 않은) 주범으로부터 고용돼 직원으로 근무한 자들"이라며 "주범의 지시에 따라 업무를 처리한 것에 그쳤다"고 밝혔다. 이어 "다수의 의뢰인을 상대로 반복적·조직적으로 상당기간 범행한 점이 인정되지만 자신들의 잘못을 모두 인정하고 반성하는데다 동종범행으로 처벌받은 전력이 없어 징역형의 집행을 유예한다"고 설명했다. 최 판사는 변호사 오씨와 법무사 고씨에 대해서는 "본인들의 경제적 이득을 위해 변호사와 법무사의 명의를 대여해 변호사·법무사 직무에 대한 국민의 신뢰를 훼손했다"며 "이들이 얻은 경제적 이득을 모두 추징함과 동시에 자격등록취소에 상응하는 형을 선고한다"고 밝혔다. 임씨 등은 지난 2013년 1월부터 지난해 12월까지 오씨와 고씨에게 빌린 명의를 이용해 3만2313건의 등기사건들을 처리하고 114억9181만원 상당의 수수료를 챙긴 혐의로 기소됐다. 임씨 등은 경기도 고양시에 본사를, 서울 양천구·마포구·파주·인천 등 4곳에 지사를 두고 아파트 소유권이전등기신청사건 등을 처리하면서 건당 평균 30만원의 수수료를 챙긴 것으로 조사됐다. 업무 특성상 주로 법원 근처에 마련된 이들의 사무실에서는 대표·사무국장·팀장·팀원 등으로 구성된 조직도가 발견된 것으로 알려졌다. 또 임씨는 자신의 동생과 함께 변호사 오씨와 법무사 고씨를 섭외한 뒤 매달 200만~250만원을 주고 명의를 빌린 것으로 조사됐다. 주범인 임씨의 동생은 2010년께 변호사와 법무사 사무실에서 일했던 경험을 바탕으로 소유권이전 등기와 근저당권설정 등기업무를 처리한 것으로 조사됐지만, 지난해 12월 검찰의 수사가 시작되자 도주해 아직 검거되지 않았다. 임씨의 동생은 나머지 일당에게 최고 500만원의 월급을 주며 나머지 수익금은 자신이 챙긴 것으로 전해졌다.

간병하던 치매노인과 혼인신고를 한 후 50억원을 상속받은 70대 간병인에게 법원이 혼인과 상속 모두 무효라고 판결했다. 서울북부지법 민사12부(재판장 박미리 부장판사)는 사망한 김모(당시 83세)씨의 조카 A씨가 김씨와 혼인신고를 한 전모(여·71)씨를 상대로 낸 상속회복 청구소송(2015가합26461)에서 "전씨에 대한 상속은 무효"라며 원고승소 판결했다. 재판부는 "전씨는 혼인의 합의가 없는 상태에서 이뤄진 혼인신고에 의한 참칭상속인(법률상의 재산상속권이 없음에도 사실상 재산상속인의 지위를 지닌 자)에 해당한다"며 "참칭상속인에 의한 소유권 이전과 근저당권설정 등기는 무효"라고 밝혔다. 이어 "김씨의 공동상속인 중 한명으로 이 사건 각 부동산에 관해 27분의 2 지분소유권을 가진 A씨는 전씨를 상대로 각 등기 말소절차 이행을 청구할 권리가 있다"고 판시했다. 2012년 3월께부터 저혈당, 당뇨, 고혈압, 말기신부전 등으로 입원 및 통원치료를 반복하던 김씨는 같은해 4월 치매 판정을 받았다. 다른 사람의 도움 없이는 지낼 수 없고, 집 주소나 가까운 친지의 이름 등 자신의 일상생활과 관련된 주요 사항들을 기억하지도 못했다. 시간·장소·사람을 인식하는 지남력이 자주 상실되는 등 치매 5단계였다. 김씨는 서울 노원구의 한 요양병원에서 2012년 8월부터 2014년 12월까지 입원치료를 받았다. 이 병원에 입원할 때부터 김씨는 간병인인 전씨에게 반복적으로 "엄마"라고 하거나 기저귀에 대변을 본 상태로 손을 넣어 만지며 장난치는 등 판단능력에 심각한 장애가 있었다. 혼자 식사하거나 배변할 수 없는 등 행위능력에도 장애가 있었다. 전씨는 김씨가 입원 중이던 같은해 10월 구청에 박모씨 등 2명이 증인으로 기재된 혼인신고서를 제출해 김씨와의 혼인신고를 마쳤다. 그러다 김씨가 지난해 9월 사망하자 전씨는 김씨가 남긴 50억원 가량의 부동산 소유권을 자신의 회사에 이전하는 등기와 근저당권설정 등기를 했다. 이에 A씨는 전씨가 혼인신고서상 김씨 명의를 위조했다고 주장하면서 전씨를 사문서위조 등의 혐의로 고소했다. 이 사건은 김씨 사망 등으로 증거가 부족해 무혐의 처분이 났다. 하지만, 혼인신고서에 증인으로 기재된 박씨는 수사기관에서 "김씨로부터 전씨와 결혼할 의사가 없다는 말을 들었다. 그럼에도 전씨가 김씨와 혼인신고를 하려 하니 증인이 돼 달라고 부탁했고, 김씨에게 이를 확인하고자 했으나 전씨가 이를 제지해 확인하지 못했다"는 취지로 진술했다. A씨는 이후 서울가정법원에 김씨와 전씨에 대한 혼인무효확인의 소를 제기해 올해 9월 승소했고, 이를 바탕으로 상속회복 청구소송을 냈다. 서울가정법원은 당시 소송에서 "혼인신고때 김씨가 혼인의 의미와 결과를 정상적인 인식력을 바탕으로 합리적으로 판단하거나 결정할 수 있는 수준에 미치지 못해 혼인을 합의할 의사능력이 흠결돼 있었다"며 "따라서 혼인신고는 당사자 간 합의 없이 이뤄진 것이고 김씨와 전씨가 사실혼 관계에 있었다고도 볼 수 없다"며 혼인 무효를 선고했다(2015드단308544).

법무사가 등기신청대리를 맡기러 온 고객을 상대로 운전면허증과 등기권리증 등 등기서류 구비여부를 통해 본인 확인을 했다면 설령 그가 본인이 아니더라도 법무사에게 책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 법무사법 제25조는 '법무사가 사건을 위임받으면 주민등록증·인감증명서 등 법령에 따라 작성된 증명서의 제출이나 제시, 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 본인이거나 대리인임을 확인해야 한다'고 규정하고 있다. 서울중앙지법 민사20부(재판장 김용관 부장판사)는 서모씨가 법무사 이모씨를 상대로 "1억7280만원을 배상하라"며 낸 손해배상 청구소송(2014가합38987)에서 10일 원고패소 판결했다. 서씨는 2010년 2월 법무사 이씨에게 근저당설정등기를 맡겼다. 박모씨 명의 부동산에 근저당설정 등기를 하는 내용이었다. 이씨는 박씨를 만나 운전면허증과 인감증명서, 등기권리증 등의 서류를 받은 뒤 근저당설정등기를 마쳤다. 그런데 문제가 생겼다. 박씨라고 했던 사람이 가짜였다. 박씨의 등기권리증과 인감도장 등을 잠시 맡아 두고 있던 배모씨가 이를 이용해 돈을 가로채려 했던 것이다. 배씨는 박씨를 닮은 한 여성을 박씨인 것처럼 행세하도록 해 법무사 이씨에게 보내 박씨의 부동산에 근저당을 설정해주고 서씨로부터 3억7280만원을 송금받아 가로챘다. 서씨는 "법무사인 이씨가 근저당권설정등기 신청사무를 위임받았는데, 박씨를 자칭하는 인물과 배씨 말만 믿고 등기의무자 본인 의사에 대한 확인의무를 다하지 않았다"며 소송을 냈다. 하지만 재판부는 서씨의 주장을 받아들이지 않았다. 재판부는 판결문에서 "법무사 이씨는 근저당권설정 당시 법무사법 제25조에 따라 박씨를 사칭한 사람으로부터 신분증 등 서류를 받아 본인 여부를 확인하고 등기를 마쳤다"고 밝혔다. 이어 "당시 등기권리증을 가지고 박씨를 사칭한 사람이 박씨 본인이 아니라고 의심할 만한 특별한 사정이 없던 상황에서 법무사인 이씨가 당사자로부터 인감증명서 등 서류를 제시받는 외에 본인임을 확인할 별다른 방법은 없었으므로 본인 확인의무를 다하지 않은 과실이 있다고 볼 수 없다"고 설명했다.

금융 소비자 370여명이 국민은행과 농협, 중소기업은행 등을 상대로 낸 근저당권 설정 비용 반환소송에서 전부 패소했다. 앞서 인천지법 부천지원에서 비용 반환을 인정한 것과는 배치되는 판결로 상급심의 판단이 주목된다. 서울중앙지법 민사37부(재판장 고영구 부장판사)는 6일 김모씨 등 271명이 "금융소비자가 부담한 인지세와 근저당권 설정비용 4억3000여만원을 반환하라"며 국민은행을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2011가합100645)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "대출약정에 사용된 표준약관은 인지세 및 근저당권 설정비용을 고객에게 무조건 부담시키는 것이 아니라 고객에 선택권을 부여해 교섭을 예정하고 있는 개별약정"이라며 "개별약정이 무효화되기 위해서는 민법 제103조 반사회질서의 법률행위 또는 제104조의 불공정한 법률행위의 요건을 갖춰야 하는데, 이에 대한 입증이 부족하다"고 판시했다. 재판부는 "해당 조항이 약관규제법의 규제를 받는 약관이라고 해도 제6조의 불공정한 약관에 해당하기 위해서는 '신의성실의 원칙에 반해 공정성을 잃은' 약관 조항이어야 한다"고 밝혔다. 이어 "담보 제공에 따른 이익이 고객에게 귀속되는 이상 수익자 부담의 원칙에 따라 고객이 담보 제공에 수반되는 비용을 부담하는 것이 불공정하다고 볼 수 없다"며 "소비자들은 근저당권설정비용을 부담한 경우 그 대가로 저렴한 대출금리나 중도상환수수료 등의 혜택을 봤기 때문에 약관조항이 무효임을 전제로 한 청구는 받아들일 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "소비자들에게 반환청구권을 인정하는 경우 근저당권설정 비용을 은행이 부담하는 것으로 선택해 혜택을 보지 못한 고객과 현저한 불균형이 발생한다"고 덧붙였다. 또 다른 금융소비자 109명이 중소기업은행과 농협 등을 상대로 낸 사건을 심리한 민사33부(재판장 이우재 부장판사)도 같은 이유로 원고패소 판결했다. 앞서 인천지법 부천지원 민사1단독 이창경 판사는 지난 9월 이모씨가 복사골신용협동조합을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2012가소32177)에서 "근저당권설정계약에 적용된 약관은 외형상 고객에서 선택권을 부여하는 형식을 취하고 있으나, 고객에게 실질적인 선택권을 부여한 것으로 볼 수 없다"며 "금융기관의 거래상 우월한 지위를 이용해 충분한 설명이나 협의도 없이 대출 관련 부대비용을 고객에게 전가시키는 방편으로 운용된 약관이어서 무효"라고 판시한 바 있다. 현재 서울중앙지법에는 6000여명의 금융소비자가 농업협동조합을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2012가합53654)이 진행 중이다. 이 사건은 민사22부(재판장 지상목 부장판사)가 심리한다. 이번 사건에서 국민은행은 법무법인 율촌이, 농협은 법무법인 태평양과 법무법인 현, 중소기업은행 등은 김앤장 법률사무소에서 대리했다.

그루지야 부동산 재개발 투자사고와 관련해 대리은행 업무를 담당한 미래저축은행이 20억원을 배상하게 됐다. 서울고법 민사5부(재판장 노태악 부장판사)는 최근 신한캐피탈과 투자자 김모씨가 "공동서명권 행사와 사업부지 담보권 설정 의무를 위반해 대출금 회수를 어렵게 했다"며 미래저축을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2011나44339)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "20억원을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "미래저축은 공동사업 약정에 따라 공동서명권자를 통해 시행사의 자금집행을 관리·감독해야 하는데도 대주단의 서면동의 없이 공동서명권자를 임의로 교체하고, 시행사 대표이사가 혼자서 예금계좌에서 인출이 가능하도록 했다"고 밝혔다. 이어 "공동사업약정은 사업부지를 확보하는 즉시 대주단에게 1순위 근저당권을 설정하도록 규정하고 이를 미래저축에 위임했는데 미래저축은 전혀 담보권을 확보하지 못했다"고 지적했다. 재판부는 다만 "사업 실패가 미래저축의 의무 위반 때문만이라고 볼 수는 없고, 시행사의 사업능력의 부재, 러시아의 그루지야 침공으로 인한 현지의 분양 상황 변화, 현지 재개발조합장의 횡령 등의 원인이 작용한 것으로 보인다"며 "원리금 95억2000만원 중 미래저축이 집행 및 관리에 관여한 71억원의 비율인 74.5%에 해당하는 대출금에 대해 각 투자자에게 책임을 진다"고 설명했다. 신한캐피탈과 김씨는 골든브릿지캐피탈과 다른 개인투자자 2명과 함께 2008년 7월 95억2000만원을 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 대출 방법으로 그루지야 공화국 트빌리시 바르노비 지역의 재개발 사업에 투자했다. 미래저축은 대출금 가운데 수수료로 13억5000만원을 받고 대리은행 업무에 나서 선이자를 제외한 62억원을 시행사의 해외계좌에 송금했다. 그러나 변제기인 2009년 1월까지 시행사는 대출금 상환은 물론 근저당권설정 등기의 담보제공 의무도 이행하지 못했다. 신한캐피탈과 김씨는 투자금 27억6000만원을 돌려달라며 2010년 4월 미래저축을 상대로 소송을 냈으나 1심에서는 패소했다.

채무자가 채권자와 합의해 제3자에게 차용증을 써 줬다면 채무에 대해 제3자 명의로 한 근저당권설정은 유효하다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 채무자 황모(64)씨가 "실제 채권자가 아닌 근저당권자와는 채무관계가 없다"며 근저당권자 주모(47)씨를 상대로 낸 채무부존재확인소송 상고심(2010다54924)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 최근 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "원고가 채무에 관해 피고를 채권자로 한 차용증을 작성해 주고 피고 명의의 통장으로 이자를 송금해준 점 등의 거래경위에 비춰볼 때 피고 명의의 근저당권설정등기는 원고와 실제 채권자인 김씨 및 피고 사이에 합의에 의해 마쳐진 것"이라고 밝혔다. 재판부는 이어 "이 사건 근저당권설정등기가 한낱 명목에 그치는 것이 아니라 피고도 원고로부터 유효하게 채권을 변제받을 수 있고 원고도 김씨나 저당권 명의자인 피고 중 누구에게든 채무를 유효하게 변제할 수 있는 관계, 즉 묵시적으로 김씨와 피고가 불가분적 채권자의 관계에 있다고 볼 수 있어 피고 명의의 근저당권은 유효하다"고 설명했다. 재판부는 따라서 "원심이 근저당권의 피담보채무는 원고가 김씨에게 부담하는 채무일 뿐 피고에게 부담하는 채무가 아니라며 근저당권에 기한 원고의 피고에 대한 피담보채무는 존재하지 않다고 본 것은 위법하다"고 판단했다. 황씨는 2001년9월 김씨에게서 2,000만원을 빌리며 채권자를 김씨의 며느리인 주씨로 해 자신 소유의 부동산에 근저당권을 설정해줬다. 이후 황씨는 "주씨와는 금전거래가 없었으므로 주씨를 채권자로 한 근저당권의 피담보채무는 존재하지 않는다"며 주씨를 상대로 소송을 냈다. 1심은 "당사자 간에 근저당권 설정에 관해 합의가 있었다"며 원고패소 판결을 내렸다. 그러나 2심은 "실제 채권자인 김씨가 단지 편의를 위해 피고의 명의를 빌려 원고와 금전거래를 하고 근저당권설정등기까지 한 것에 불과하다"며 원고승소 판결을 내렸다.

근저당권 설정 당시 공부상 비주거용 건물이었다가 이후에 주거용으로 불법개조됐더라도 소액임차인이 임대차계약을 체결할 당시 주거용으로 사용되고 있었다면 우선변제권이 인정된다는 첫 판결이 나왔다. 서울고법 민사5부(재판장 이성호 부장판사)는 10일 A신용협동조합이 소액임차인인 김모씨 등을 상대로 낸 배당이의 소송(2007나106032)에서 1심과 같이 원고패소 판결을 내렸다. 대법원 판례는 아무것도 없던 대지에 저당권설정 후 비로소 건물이 신축된 경우에 소액임차인은 대지의 환가대금에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없다는 입장이다(☞99다25532). 그러나 비주거용 건물이 근저당권설정 이후 주거용으로 불법개조된 경우에도 우선변제권을 인정할 수 있는지에 대해서는 확정된 판례가 없어 대법원의 최종 판단이 주목된다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인이 갖추어야 할 요건에 그 주거용 건물이 담보권 설정 당시부터 존재할 것을 요구하고 있지는 않다"며 "근저당권 설정 당시에는 비주거용 건물이었다가 그 후 주거용 건물로 개조됐다 하더라도 소액임차인의 우선변제권을 부인할 법문상의 근거는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "소액임차인들이 임대차계약을 체결할 당시 이미 실제 용도가 주거용 건물이었던 이상 근저당권자에 우선해 건물 및 대지의 환가대금에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다"며 "그로 인해 저당권자의 신뢰가 저해되는 측면이 있더라도 이는 입법취지 등에 비추어 부득이한 것이어서 저당권자가 입게 되는 예측할 수 없는 손해의 범위가 지나치게 확대된 것으로 볼 수 없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "이 사건에서 근저당권 설정 당시 비록 비주거용 건물이었다 하더라도 건물이 이미 존재했으며, 근린생활시설인 오피스텔 등이 주거용 건물로 개조돼 사용되는 경우도 적지 않아 원고가 이 건물이 장차 주거용으로 개조돼 임대될 가능성을 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다"며 "소액임차인의 우선변제권을 제한해석한 대법원 판결은 이번 경우와 사안이 다르며, 대지 외의 건물의 환가대금에 대해서 우선변제권을 주장받을 수 있는 여지를 남겨두고 있다"며 우선변제권을 제한해석해야 한다는 원고주장을 받아들이지 않았다. 원고는 2002년 조모씨에게 2억여원을 대출해주면서 담보로 등기부등본상 근린생활시설 등으로 돼있던 건물의 근저당권을 취득했다. 그 다음달 민모씨가 건물을 사면서 건물을 불법으로 개조해 피고들에게 임대했다. 이후 민씨가 대출금을 갚지 못하자 원고는 임의경매를 신청했고 피고들은 모두 소액임차인으로서 우선순위로 배당을 받자 원고는 "주거용으로 개조돼 소액임차보증금 만큼의 담보가치가 하락할 것을 전혀 예측하지 못했으므로 담보가치에 대한 신뢰는 보호돼야 한다"며 소송을 내 1심에서 패소했다.