세무사의 잘못된 조언으로 임대사업자 등록 말소 신청을 했더라도 그 처분을 취소할 수 없다는 법원 판단이 나왔다. 임대사업자 본인이 말소를 신청할 당시 스스로 이익과 불이익을 비교했을 것이기 때문에 해당 말소 처분을 행정청의 잘못으로 볼 수 없다는 취지다. 서울행정법원 행정5부(재판장 김순열 부장판사)는 3월 30일 A 씨가 서울특별시 강남구청장을 상대로 제기한 임대사업자 등록말소처분 무효확인 소송(2022구합63171)에서 원고패소 판결했다. A 씨는 2020년 2월 민간임대주택에 관한 법률에 따라 서울 강남구에 위치한 다세대주택 8개호에 관해 장기일반 민간임대주택(건설) 임대사업자 등록을 했다. 7개월 가량 후 A 씨는 세무사의 조언을 통해 강남구청에 해당 주택에 관해 '8세대 임대 미개시'를 이유로 임대사업자 등록 말소를 신청했다. 그러나 이는 세무사의 잘못된 조언이었다. 이를 깨달은 A 씨는 곧장 서울시 행정심판위원회에 "임대사업자 등록을 말소한 강남구청의 처분 무효를 확인해달라"며 행정심판을 청구했다. 그러나 심판 청구가 기각되자 A 씨는 소송을 냈다. A 씨는 "구 민간임대주택법 제6조 제1항은 지방자치단체가 임대사업자 등록을 말소할 수 있는 요건을 제한적으로 열거하고 있는데, 임대사업자 등록을 말소한 강남구청의 처분은 그 요건을 전혀 충족하지 못해 하자가 중대·명백한 무효"라고 주장했다. 그러나 법원은 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 재판부는 "임대사업자 등록 말소는 수익적 행정행위의 철회에 해당하므로, 구 민간임대주택법에서 정한 말소사유나 별다른 법령상 근거가 없더라도 사정 변경이 생겼고 당사자의 기득권을 침해하는 것이 아니라면 얼마든지 허용될 수 있다"고 했다. 이어 "구 민간임대주택법령은 임대사업자 등록 말소와 관련해 '임대사업자의 경제적 사정'을 하나의 말소 사유로 들고 있는데, A 씨는 임대사업자등록일로부터 6개월이 경과했음에도 임대차를 개시하지 못했다"며 "이러한 사정에 더해 A 씨가 스스로 임대사업자 등록을 말소해달라고 신청까지 했기 때문에 강남구청이 A 씨의 객관적 사정과 주관적 사정을 종합해 임대사업자 등록을 말소할 사정변경이 발생했다고 판단한 것은 정당하다"고 설명했다. 재판부는 또 "A 씨는 임대사업자 등록을 말소해달라고 신청할 당시 스스로 이익과 불이익을 비교·교량한 후 신청했다고 보는 것이 상당하고, 세무사의 잘못된 조언에서 비롯된 것이라고 하더라도 이를 행정청인 강남구청의 잘못으로 보기는 어렵다"며 "A 씨의 신청대로 처분이 이뤄졌다면 그로 인해 침해될 A 씨의 기득권은 존재하지 않는다고 봐야 한다"고 했다.

지방자치단체가 다세대주택을 허가 없이 레지던스 숙박시설로 운영한 임대업자에게 이행강제금을 부과할 때에는 각 세대별로 레지던스 운영여부를 확인해 그에 맞게 부과해야 한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정5단독 이새롬 판사는 A씨가 용산구청장을 상대로 낸 건축이행강제금 부과처분 취소소송(2020구단73559)에서 최근 원고일부승소 판결했다. 주택신축판매 및 임대업을 하는 A씨는 서울에 있는 한 다세대주택 24세대(3개층, 층별 8세대) 중 305호를 제외한 나머지 23세대를 소유하고 있었는데, 2014년 9월 이 가운데 2세대를 제외한 나머지 21개 세대에 관해 B주식회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 했다. 이후 A씨는 2015년 10월 C를 상호로 사업자등록을 한 후 임대업을 하는 D씨와 305호를 제외한 나머지 세대에 관한 임대차 계약을 체결했다. 서울행정법원 “전체 부과는 잘못” 용산구청은 2018년 7월 A씨에게 다세대주택을 레지던스로 무단 용도변경해 건축법을 위반했으므로 이를 시정할 것을 지시했고, 건축물대장에 건축법 위반 사실을 표기했다. 이후 용산구청은 2019년 9월 용산소방서로부터 해당 다세대주택이 숙박시설로 용도변경된 것이 적발된 사실을 전달받았고, A씨에게 무단으로 용도변경된 건물 부분을 원상복구하라고 시정명령했다. 용산구청은 또 같은 해 11월 A씨에게 위반사항을 시정하라는 시정명령 및 이행강제금 부과를 예고했다. 이어 같은 해 12월 용산구청은 이 다세대주택에서 현장조사를 진행했고, A씨에게 "3세대를 제외한 부분을 레지던스(숙박업소)로 무단 용도변경했다"면서 이행강제금 6000여만원을 부과했다. 이에 반발한 A씨는 2020년 2월 행정심판을 청구했으나 서울특별시 행정심판위원회가 기각하자 소송을 냈다. 재판과정에서 A씨는 "2세대를 제외한 나머지 세대는 (내가) 소유자가 아니고, 관리권자이자 임대인에 불과하다. 임차인이 운영한 레지던스 사업에 관여한 바 없다"며 "장기 임대차계약이 체결된 세대를 제외한 내머지 세대는 시정명령이 모두 이행됐는데, 나머지 세대 전체 면적에 대해 이행강제금을 부과한 것은 위법하다"고 주장했다. 재판부는 "해당 다세대주택은 각 세대별로 구분등기가 경료된 별개의 건축물로서 용산구청은 각 호실별 숙박시설로의 무단 용도변경이 있는지를 개별적으로 확인해 숙박용도로 변경된 호실에 한해 그 면적에 상응하는 이행강제금을 부과했어야 하고, 시정명령 위반 사실에 대한 증명책임은 처분청인 용산구청에 있다"며 "그런데 용산구청이 제출한 동영상 및 사진들만으로는 다세대주택 중 어느 호실이 숙박시설로 용도변경되었는지 여부를 분별하기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "용산구청은 일부 호실이 여전히 숙박시설로 사용되고 있는 것만을 확인하고, 세대별 용도변경 여부를 개별적으로 확인하지 않은 채 임대차계약이 체결된 세대를 제외한 나머지 세대 전부가 숙박시설로 이용되고 있다고 추단해 전체 면적에 대해 이행강제금을 부과한 잘못이 있다"며 "각 세대가 숙박시설로 용도변경된 상태였다는 점을 인정할 증거가 부족하므로, 이를 초과한 부분은 위법하다"고 판시했다.

세입자가 반려견을 키운다는 이유로 임대차계약을 해제한 아파트 주인이 고액의 손해배상금을 지급해야 할 처지에 놓였다. 임대조건에 '반려견 사육 금지' 조항이 없었다면 세입자가 반려견을 키운다는 이유로 임대차계약을 일방적으로 해제해서는 안 된다는 취지다. 우모씨는 지난해 2월 경기도 하남시의 한 아파트를 보증금 4억원에 임차하기로 하고, 집주인인 김모씨와 양모씨에게 계약금으로 4000만원을 지급했다. 그런데 문제가 생겼다. 우씨의 반려견 때문이었다. 우씨가 반려견 3마리를 키우고 있다는 사실을 뒤늦게 안 집주인 측은 "새 아파트에 반려견이 웬말이냐"며 계약을 무르겠다면서, 같은 달 28일 내용증명우편으로 '계약금을 수령할 계좌번호를 알려주지 않으면 이를 공탁하겠다'는 내용을 우씨에게 통지했다. 이후 집주인 측은 법원에 계약금 4000만원을 공탁했고, 우씨는 같은 해 3월 공탁금을 수령했다. 하지만 계약한 아파트에서 살 수 없게 된 우씨는 김씨 등을 상대로 소송을 냈다. 계약 때 '반려견 기르지 않는 조건' 고지 안해 우씨는 "집주인 측의 통지는 해약금에 기한 해제의 의사표시로 봐야 하므로 그 효력이 발생하기 위해서는 임대차계약서 제6조에 따라 계약금 4000만원의 2배인 8000만원을 줘야 하는데도 4000만원만 상환했으니 4000만원을 더 달라"고 주장했다. 우씨와 집주인이 체결한 임대차계약서 제7조에는 '손해배상에 대해 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 내용이 있는데 이를 근거로 집주인이 책임져야 할 배상액을 요구한 것이다. 이에 대해 김씨 등은 "우씨가 계약 당시 반려견 3마리를 키운다는 말을 하지 않아 고지의무 위반으로 계약을 해제한 것"이라고 맞섰다. 서울중앙지법 민사5부(재판장 이근수 부장판사)는 우씨가 김씨 등을 상대로 낸 계약금반환청구소송(2017나63995)에서 최근 1심보다 700만원이 많은 "1200만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 세입자가 알려야할 의무 있다고 보기도 어려워 재판부는 "채무자가 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했으면 채무자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있다"며 "김씨 등은 2017년 2월 28일 목적물인도의무를 이행하지 않을 의사를 명백하게 표시했기에 우씨는 손해배상을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "계약 체결 당시 김씨 등은 우씨에게 '몇 명이 거주하느냐'고 물었고 우씨는 '2명'이라고 답했다. 이후 김씨 등이 다시 '집이 넓은데 2명만 거주하느냐'고 묻자 우씨가 '그렇다'라고 답한 사실은 인정할 수 있다"며 "그러나 △임대차계약서상 반려견에 대한 기재는 전혀 없고 김씨 등이 임대차계약을 체결하면서 공인중개사 또는 우씨에게 '반려견을 기르지 않는 것이 조건'임을 고지한 바 없으며 △김씨 등의 질문에 '반려견과 거주하는 것이냐'라는 취지가 내포돼 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라 △사회통념상 아파트나 다세대주택 등 공동주택이라도 반려견을 기르는 것이 금기시되지 않는데다 △우씨의 개들이 모두 소형견인 점으로 볼 때 우씨가 집주인인 김씨 등에게 반려견 양육에 관한 고지의무를 부담한다고 보기 어렵다"고 설명했다. 중앙지법 계약금의 30% 1200만원 배상 판결 재판부는 그러나 김씨 등 집주인 측의 책임을 30%로 제한했다. 재판부는 "△김씨 등이 계약 이행 거절 후 그해 4월 같은 아파트에 대해 정모씨와 보증금 4억원에 임대계약을 체결하면서 '임대차 기간 중 애완동물을 키우지 않는 것'을 조건으로 세우는 등 성향상 반려견을 좋아하지 않아 임대차계약의 이행을 거절한 것일 뿐 보증금 증액 등과 같은 목적으로 그런 것은 아닌 것으로 보이고 △우씨가 그 해 3월 새로운 아파트 계약을 보증금 3억4000만원에 임차했는데 새로운 임대차계약 체결 시점과 보증금 액수 등을 고려할 때 새로운 계약체결을 위한 수고를 들인 것 외에는 별다른 손해를 입은 것으로 보이지 않을뿐만 아니라 △우씨가 새로 계약한 곳의 위치가 자신이 원하던 곳이 아니라는 주장은 인정하기 부족하다"면서 △우씨가 새로 계약한 아파트의 1㎡당 보증금 액수가 기존 김씨 등과 계약한 곳보다 다액이라고 주장하지만, 김씨 등의 아파트의 1㎡당 보증금 액수는 380여만원이고, 새로 계약한 곳의 1㎡당 보증금 액수는 360여만원으로 오히려 기존 건물이 다액이기에 손해배상예정액으로 4000만원은 과도하다"고 설명했다.

형제들이 부모로부터 다세대 주택을 상속한 경우와 같이 여러 사람이 공동으로 소유한 주택을 임대하는 경우, 임대호수를 계산할 때에는 개별지분별로 계산할 것이 아니라 각자가 그 임대주택 전체를 임대한 것으로 봐야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 양도세 감면 등 세제 혜택도 이에 따라 줘야 한다는 취지다. 대법원 특별3부(주심 김재형 대법관)는 곽모씨가 "1억8600여만원의 양도소득세 부과처분을 취소해달라"며 서울 용산세무서장을 상대로 낸 양도소득세 부과처분 취소소송(2014두42254)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 곽씨는 2003년 11월 사망한 아버지로부터 18호짜리 다세대 주택의 9분의 2 지분을 상속 받아 어머니, 형제들과 주택 임대를 계속하다가 임대기간 합산이 10년이 넘자 지분을 부동산임대업자에게 양도했다. 구 조세특례제한법 제97조 1항 등은 '임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 국민주택 등을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 임대주택의 양도로 인한 양도소득세를 면제한다'고 규정돼 있었다. 곽씨는 양도소득세 전액을 감면세액으로 신고했으나, 용산세무서는 "전체 주택의 호수에 곽씨의 지분을 곱하면 '18 × 2/9 = 4'가 되어 5호에 미달한다"면서 "양도소득세 감면대상이 아니다"라며 양도소득세를 부과했다. 이에 곽씨는 소송을 냈다. 1,2심은 세무서의 손을 들어줬지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 "여러 사람이 공동으로 소유하는 주택을 임대해 공동사업을 하는 경우 임대주택의 호수를 계산할 때에는 공동소유자 각자가 그 임대주택을 임대한 것으로 봐야 한다"면서 "이는 임대인이 사망한 후 공동상속인이 함께 임대사업을 하는 경우에도 적용된다"고 밝혔다. 이어 "조세특례제한법 등에는 임대주택의 호수를 산정하는 방법에 관한 아무런 규정이 없으므로 공동사업자별로 각 임대주택의 지분비율을 합산해 그 호수를 계산하는 것은 허용되지 않는다"며 "각 임대주택마다 위치, 면적, 관리상태 등에 따라 그 가액이 다를 수밖에 없는데도 각 지분비율을 단순 합산해 공동소유 주택의 호수를 계산한다는 것은 아무런 합리성이 없을 뿐만 아니라 법적 근거도 없다"고 설명했다. 그러면서 "원심은 상속지분비율로 환산하면 곽씨가 임대한 임대주택의 수는 4호가 되어 조세특례제한법상 이 사건 특례조항의 요건을 충족하지 못한다면서 과세처분이 적법하다고 판단했는데, 이러한 원심 판단에는 특례조항의 임대주택 호수 산정 방법에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다"고 지적했다.

공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 현관문에 적힌 호수와 부동산등기부 등의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다면 중개사와 공인중개사협회에 40%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사32단독 임수희 판사는 임차인 A씨가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2015가단5003368)에서 "B씨와 협회는 각각 3800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2011년 3월 B씨의 중개로 송파구 방이동의 한 다세대주택 303호를 2년간 임차했다. 보증금은 9500만원이었다. B씨는 현관문에 표시된대로 '303호'라고 임대차계약을 중개했고 A씨는 이를 바탕으로 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았지만 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 '302호'였다. 2013년 3월 임대차계약을 갱신한 A씨는 같은해 10월 부동산등기부상 '303호(현관문 표시로는 '302'호)'인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐다. 현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 A씨는 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐다. A씨는 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었다. 중개업자 B씨가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 A씨는 이런 사실을 전혀 몰랐다. 보증금을 돌려받을 길이 막힌 A씨는 B씨와 공인중개협회를 상대로 각각 9500만원의 손해를 배상하라며 소송을 냈다. 재판부는 "B씨는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시(302호)와 현관 등에 부착된 현황상 표시(303호)가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303호'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"고 밝혔다. 이어 "이때문에 A씨는 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부동산 및 공부상 '303호' 어느 쪽에도 임대차보증금반환채권의 우선변제권을 갖추지 못했다"며 "B씨와 협회는 A씨가 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 B씨와 협회의 책임을 40%로 제한한다"고 판시했다.

다가구주택 임차인이 전세권설정 등기를 했더라도 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자를 늦었다면 다가구주택이 경매로 넘어간 경우 선순위로 배당을 받지 못한다는 못한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 다가구주택 임차인 오모씨가 또다른 임차인 정모씨를 상대로 "정씨가 전입신고와 확정일자를 더 늦게 받았는데 경매 배당금을 선순위로 받은 것은 부당하다"며 낸 배당이의소송 상고심(2014다10007)에서 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 한 정씨가 선순위지만, 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 오씨가 선순위이다"고 밝혔다. 이어 "정씨에게 배당된 금액 중 초과 금액을 오씨에게 배당해야 한다"고 판시했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다"고 설명했다. 다가구주택은 일반건축물로 취급… 가구별 구분소유 불가능 임차인이 전세권 설정하더라도 대지까지 효력미치지 못해 대법원, 원심 파기 환송 재판부는 "주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 별개의 것"이라고 설명했다. 또 "대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다"고 덧붙였다. 법원 관계자는 "건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아니고 한사람만 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하고, 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다"고 설명했다. 이어 "아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미친다"고 덧붙였다. 정씨는 2008년 9월 경기도 평택시 팽성읍 일대에 있는 한 다가구주택에 전세 보증금 6000만원을 주고 입주하면서 집주인과 전세권설정계약을 체결했다. 이듬해에는 오씨가 같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 들어왔다. 오씨는 곧바로 전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았다. 정씨는 오씨가 입주한 뒤에서야 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았다. 2012년 이 다가구주택이 경매에 넘어갔고, 정씨가 전세권설정자로서 건물과 토지 매각대금을 먼저 배당받자 오씨는 배당이의 소송을 냈다.

법무사 사무소의 잘못으로 원룸 다세대주택의 소유권이전등기를 못한 사이 주차장 건축기준이 강화되면서 수익성이 떨어져 원룸 사업을 포기했더라도 법무사 사무소에 손해배상 책임을 물을 수는 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사30단독 김봉원 판사는 최근 윤모씨가 법무사 박모씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가단173770)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "원룸 다세대주택 건축허가 요건에서 주차장 설치기준이 강화됐어도 여전히 원룸 건축허가를 받을 수 있다"며 "법무사 직원이 등기신청을 제때 하지 않는 바람에 건축허가를 미리 내지 못했고, 그 사이에 주차장 설치기준이 강화돼 원룸을 지을 수 없게 됐다는 주장은 받아들일 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "주차장 설치기준이 강화되면서 원룸의 사업성이 없게 되는 손해를 입었다고 하더라도 이는 특별손해에 해당한다"며 "윤씨가 등기업무를 위임하면서 법무사 직원에게 주택 관련 규정이 변경되기 전에 등기를 마쳐야 한다는 취지로 말했다고 하더라도, 그러한 사정만으로 문제의 법무사 직원이 이런 손해를 미리 알았거나 알 수 있었다고 단정하기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 "법무사 직원이 위임받은 등기업무를 제때 이행하지 않은 행위는 사회통념이나 사회상규상 용인될 수 있는 행위"라며 "정신적 고통에 대한 위자료를 배상할 책임도 없다"고 덧붙였다. 윤씨는 지난 2013년 4월 서울 성북구에 원룸을 건축해 임대사업을 하고자 법무사 박씨에게 토지 소유권이전등기 업무를 의뢰했다. 윤씨는 2개월 뒤 주택건설기준법상 주차공간 설치기준이 강화될 예정이어서 원룸 임대 수익성을 고려해 기준이 강화되기 전에 건축허가를 받길 원했다. 하지만 박씨 사무소에서 근무하던 직원 신씨가 등기비용 600여만원을 빼돌리면서 문제가 생겼다. 윤씨는 예정했던 기간에 건축허가를 받지 못했고 결국 원룸 건축을 포기했다.

건물주가 공사 대금을 주지 못해 건물 유치권을 취득한 건설업자가 건물주의 승락을 받아 주택을 임대했더라도 새 건물주에게는 대항할 수 없다는 판결이 나왔다. 유치권자가 유치권의 소멸을 막으려면 새 소유자에게 임대차에 대해 승낙을 얻거나 주택을 직접 점유해야 한다는 취지다. 서울고법 민사23부(재판장 이광만 부장판사)는 최근 유치권자 김모씨가 "종전 소유자의 승낙으로 임대한 주택의 점유권을 경락인이 법원 인도명령을 받아 잠탈했다"며 새 소유자 윤모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2011나27983)에서 원고패소 판결을 내렸다. 이 판결은 양 측이 대법원에 상고하지 않아 그대로 확정됐다. 재판부는 판결문에서 "유치권자 및 그로부터 부동산을 임차한 자에게 예측하지 못한 손실을 줄 우려가 있고, 극단적으로 유치물의 사용을 허락한 종전 소유자가 제3자와 통모해 소유권을 이전하면 유치권자의 유치권이 무력해진다는 점에서 이를 긍정해야 한다고 볼 여지도 있지만, 유치권은 법정 담보물권으로서 채권 담보를 위해 목적물을 점유하는 권리에 불과하다"고 밝혔다. 재판부는 "유치권자 또는 임차권자가 소유권 변동 사실을 알 수 없어 새 소유자의 승낙을 받을 수 있는 시간적 여유가 없었다거나, 새 소유자의 소멸청구가 신의칙에 위반해 권리남용에 해당한다는 특별한 사정이 없는 한 새 소유자에게 대항할 수 없다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다. 재판부는 "새 소유자 역시 유치권이라는 물적 부담을 안고 목적물의 소유권을 취득할 뿐이지, 종전 소유자의 승낙에 따른 채권적 부담까지 그대로 승계한다고 볼 수는 없다"며 "종전 소유자가 소유권을 근거로 임대차를 하더라도 새 소유자는 임차인이 대항력을 구비하고 있는 등의 사정이 없으면, 당연히 승계한다고 볼 수 없는데, 유치권에 이보다 더 강력한 보호를 할 필요성이 있다고 보기 어렵다"고 지적했다. 2004년 6월 강북구 미아동의 다세대주택 두 곳의 내·외부 마감 공사를 한 김씨는 공사비 2억2700여만원을 받지 못하자 시행업자에게서 "주택에 대한 일체의 권한을 포기한다"는 각서를 받고 유치권에 의해 점유를 시작했다. 김씨는 점유한 주택 일부를 보증금 3000만~4000만원씩을 받고 4명에게 임대했다. 그러나 주택은 2007년 4월 강제경매로 윤씨에게 소유권이 넘어갔고, 윤씨는 법원으로부터 부동산인도명령을 받아 임차인들에게 주택을 넘겨받아 다른 사람에게 매도했다. 유치권 상실로 공사대금과 이자 등 3억1500만원을 받을 수 없게 된 김씨는 2010년 7월 소송을 냈으나 1심에서 패소했다.

임대차 계약서에 확정일자가 없고 계약에 부동산중개인이 개입하지 않았어도 임대정황이 인정되면 임차인의 지위를 보장해줘야 한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 다세대주택 소유자 최모(68)씨가 임차인 조모(75)씨를 상대로 낸 소유권확인 등 청구소송 상고심(2010다42457)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 최근 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "조씨는 임대차계약 체결 직후인 2004년7월 임대차목적물인 경기도 구리시 A빌라 1동 201호 주소지에 주민등록 전입신고를 마치고 일시적인 주민등록 이탈기간을 제외하고는 주민등록을 유지하면서 계속해서 위 연립주택에 거주하고 있는 사실이 인정된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "원심은 201호에 대한 임대차계약이 부동산중개인 없이 쌍방합의로 이뤄졌다는 등의 이유로 조씨의 임차권 주장을 배척했지만 이전에도 조씨는 원고를 대리한 (주)B사와 같은 동 301호에 관한 매매계약을 체결할 때 부동산중개인의 입회없이 직접 계약을 체결한 적이 있다"고 설명했다. 최씨는 2003년3월 경기도 구리시에 다세대주택을 지으며 (주)B사에게 시공을 맡겼다. 부족한 공사대금은 대물변제 및 B사가 완성된 주택을 분양해 지급받은 분양대금으로 충당하기로 약정했다. B사는 공사 도중 조씨와 빌라 1동 301호에 대해 매매계약을 체결했고 201호에 대해 임대차계약을 체결했다. 그런데 이후 최씨가 조씨의 임대차계약 체결일인 2004년7월에는 이미 B사가 공사대금채권을 모두 회수해갔다며 조씨에게 "201호를 인도하라"고 했으나 거부하자 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결했으나 2심은 이를 뒤집고 원고승소 판결을 내렸다.

아파트나 연립주택 등 다세대주택 내의 공용계단에 무단으로 들어갔다면 주거침입에 해당한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 이홍훈 대법관)는 폭처법상 공동주거침입 혐의로 기소된 진모(44)씨에 대한 상고심(☞2009도3452)에서 무죄를 선고한 원심을 파기하고 지난 20일 사건을 서울서부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "주거침입죄에서의 '주거'는 정원 등 위요지(주변토지)를 포함한다"고 설명했고 "공공주택 안에서 공용으로 사용하는 계단과 복도는 주거로 사용하는 각 가구 또는 세대의 전용부분에 필수적으로 부속하는 부분으로 거주자들의 일상생활에서 감시·관리가 예정돼 있고 사실상의 주거의 평온을 보호할 필요성이 있는 부분"이라며 "다가구용 단독주택이나 공동주택의 내부에 있는 공용계단과 복도는 특별한 사정이 없는 한 주거침입죄의 객체인 '사람의 주거'에 해당한다고 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 따라서 "피고인이 다가구용 단독주택인 빌라의 대문을 열고 계단으로 들어간 이상 피해자의 주거에 들어간 것"이라며 "빌라의 대문 안으로 들어간 행위가 거주자의 의사에 반한 것이라면 주거에 침입한 것으로 봐야 한다"고 판시했다.