근저당설정자와 근저당권자가 합의로 채무의 범위나 채무자를 추가·교체하는 등 피담보채무를 변경한 때에는 변경된 채무가 근저당권에 의해 담보된다는 대법원 판결이 나왔다. 판결에 따르면 근저당설정자와 저당권자는 피담보채무 변경 때 후순위 저당권자의 승낙을 받을 필요가 없다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A사가 B사를 상대로 낸 배당이의소송(2021다255648)에서 "경매사건에 관해 법원이 작성한 배당표 중 B사에 대한 배당액을 59억4072만7494원을 54억9844만9893원으로, A사에 대한 배당액 13억5772만2399원을 18억원으로 각 경정한다"며 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대구고법으로 돌려보냈다. 후순위저당권자는 이미 담보가치 파악하고 있어 승낙 받을 필요는 없어 모 경매사건을 담당한 법원은 1순위 근저당권자로부터 근저당권과 피담보채권을 경매절차에서 양수한 B사에 채권최고액 전액을 배당하고 2순위 근저당권자인 A사에 채권최고액 중 일부를 배당하는 배당표를 작성했다. A사는 "근저당권의 피담보채무에는 근저당권 설정일 당시의 대출채무만 포함되는데도 그 이후 추가된 피담보채무도 포함시켜 채권최고액 전액을 배당한 잘못이 있다"며 배당이의소송을 냈다. 1,2심은 근저당권 설정 당시의 채무만을 근저당권의 피담보채무로 보고 배당표를 경정했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "근저당권은 피담보채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류해 설정하는 저당권"이라며 "근저당권을 설정한 후 근저당설정자와 근저당권자의 합의로 채무의 범위 또는 채무자를 추가하거나 교체하는 등으로 피담보채무를 변경할 수 있는데, 이 경우 변경된 채무가 근저당권에 의해 담보된다"고 밝혔다. 대법원 2순위 저당권자 승소 원심파기 이어 "후순위저당권자 등 이해관계인은 근저당권의 채권최고액에 해당하는 담보가치가 근저당권에 의해 이미 파악되어 있는 것을 알고 이해관계를 맺었기 때문에 이러한 변경으로 예측하지 못한 손해를 입었다고 볼 수 없으므로, 피담보채무의 범위 또는 채무자를 변경할 때 이해관계인의 승낙을 받을 필요가 없고, 등기사항의 변경이 있다면 변경등기를 해야 하지만 등기사항에 속하지 않는 사항은 당사자의 합의만으로 변경의 효력이 발생한다"고 설명했다. 그러면서 "근저당권설정자와 근저당권자가 근저당권 설정 이후 근저당권설정 변경계약을 통해 피담보채무를 추가하기로 합의했는데, 변경 당시 후순위저당권자인 A사의 승낙을 받을 필요가 없으며, 피담보채무의 범위는 부동산등기법 제48조, 제75조 2항에서 정한 근저당권의 등기사항에 해당하지 않아 당사자 합의만으로 피담보채무를 추가하는 변경의 효력이 있으므로 추가한 대출채무도 피담보채무에 포함된다"고 판시했다.

대출 담보를 위해 자동차에 저당권을 설정한 채무자가 제3자에게 그 차를 처분했더라도 배임죄로 처벌할 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 대법원은 또 자동차 매매계약을 체결하고 중도금을 받은 뒤 제3자에게 저당권을 설정해준 행위 역시 배임죄로 처벌할 수 없다고 판단했다. 채무자를 배임죄에서 말하는 '타인의 사무를 처리하는 자'로 볼 수 없다는 이유에서다. 대법원 전원합의체(주심 김선수 대법관)는 22일 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 사기, 배임 등의 혐의로 기소된 A씨에게 징역 8년을 선고한 원심을 파기하고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다(2020도6258). 관광버스 지입회사를 운영하는 A씨는 B캐피탈로부터 대출을 받기 위해 담보로 버스를 제공하고 버스에 저당권을 설정해줬다. 그런데 A씨는 대출금을 갚지 않은 채 이 버스를 밀수출 업자에게 넘긴 혐의로 기소됐다. 그는 또 C씨에게 버스를 팔기로 한 다음 매매계약을 체결하고 중도금까지 받았지만 이후 소유권 이전 등록 의무를 위반해 제3자에게 이 버스에 대한 저당권을 설정해 준 혐의도 받았다. 상고심에서는 A씨의 혐의를 배임죄로 볼 수 있는지가 쟁점이 됐다. 그가 배임죄의 주체인 '타인의 사무를 처리하는 자'에 해당하느냐는 것이다. 재판부는 "배임죄에서 말하는 '타인의 사무를 처리하는 자'라고 하려면, 타인의 재산관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 타인을 위해 대행하는 경우와 같이 그들 사이의 신임관계에 기초해 타인의 재산을 보호 또는 관리하는 관계가 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "저당권 설정 계약에 따라 채권자에 대해 부담하는 담보물에 대한 담보가치 유지·보전 의무는 채무자가 통상의 계약에서 이루어지는 이익대립 관계를 넘어서 채권자와의 신임관계에 기초해 채권자의 사무를 맡아 처리하는 것으로 볼 수 없다"며 "이 경우 채무자를 채권자에 대한 관계에서 '타인의 사무를 처리하는 자'라고 할 수 없다"고 설명했다. 또 "매매계약의 경우 쌍방이 계약 내용을 이행해야 할 채무는 특별한 사정이 없는 한 '자기의 사무'에 해당하는 것이 원칙"이라며 "동산 매매계약에서의 매도인은 매수인에 대하여 그의 사무를 처리하는 지위에 있지 않다"고 판단했다. 그러면서 "자동차 등의 매도인이 매수인에 대한 소유권 이전 등록 의무에 위반해 이를 임의처분 했다고 하더라도 배임죄가 성립하지 않는다"고 판시했다. 앞서 1심은 A씨의 사기 혐의에 대해 징역 2년 6개월을, 배임 및 사문서 위조 등의 혐의에 대해 징역 10년과 벌금 1000만원, 업무상 배임 및 조세범처벌법 위반 혐의에 대해 징역 2년을 각각 선고했다. 2심은 1심 사건들을 병합해 A씨에게 징역 8년을 선고했다. 대법원 관계자는 "타인의 사무에 관한 해석을 통해 형벌 법규에 대한 엄격해석의 원칙을 재확인하고, 사법(私法)의 영역에 대한 국가형벌권의 과도한 개입을 차단해 사적 자치가 침해되는 것을 방지한다는데 이 판결의 의의가 있다"고 설명했다.

금융기관이 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 내놓은 '총부채상환비율(DTI, Debt To Income)' 정책을 따르지 않고 대출을 해줬다가 대출금 회수가 어렵게 됐더라도 곧바로 배임죄로 처벌할 수는 없다는 판결이 나왔다. 정부 시책에 따르지 않았다고 해서 곧바로 배임행위가 되는 것이 아니라, 대출신청자의 재산상태 등을 종합적으로 분석해 대출채권을 제대로 회수할 수 없는 상황임을 알면서도 대출을 해준 사실이 입증돼야만 배임죄가 성립한다는 취지다. DTI는 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다. 서울고법 형사12부(재판장 홍동기 부장판사)는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 배임 혐의로 1심에서 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고받은 A새마을금고 전 이사장 정모씨(변호인 법무법인 소망)의 항소심(2016노3080)에서 1심을 깨고 최근 무죄를 선고했다. 이 판결은 검찰이 상고를 포기해 그대로 확정됐다. 2006년 4월 참여정부는 부동산 시장이 과열 조짐을 보이자 투기지역에서 6억원을 초과하는 아파트를 신규 구입할 때 주택담보대출을 DTI 40% 이내로 제한하는 정책을 시행했다. 같은해 11월부터는 수도권과 투기과열지구 소재 6억원 초과 아파트를 담보로 대출을 받는 경우에도 DTI를 40% 이내로 적용하기로 하는 등 대상을 확대하고, 새마을금고에 이 같은 DTI 규정을 적용해 대출을 시행하라는 지시를 내렸다. 그런데 정씨는 이를 적용하지 않은 채 대출을 해줬고, 이 같은 사실을 확인한 새마을금고중앙회는 정부의 DTI 정책에 따른 대출을 하라고 지시했다. 그러나 정씨는 이에 따르지 않은 채 이사회에 DTI 적용을 배제하자고 제안했고 이 안건이 가결되자, 실무자들에게 "대출할 때 DTI 규정을 적용하지 말고 대출을 해주라"고 지시해 정부의 DTI 정책에 따르지 않은 대출금은 늘어갔다. 그러다 2009년 10월부터 2011년 7월까지 DTI 규정을 적용하지 않고 대출을 해준 29건, 총 21억1800만원에 대한 채권회수가 어렵게 되자 대손상각(회계상 손실로 처리하는 것) 처리를 했다. DTI를 적용하면 3억원 정도만 대출이 가능했기에, 새마을금고중앙회는 2015년 7월 정씨를 배임 혐의로 고발했다. 검찰은 정씨를 기소했다. 1심은 정씨의 행위가 업무상 배임 행위에 해당한다고 판단했다. 재판부는 "새마을금고 여신업무방법서는 새마을금고가 대출을 취급할 때 준수해야 하는 DTI에 대해 규정하고 있다"며 "새마을금고중앙회에서 DTI 규정을 적용하지 않고 대출을 실행한 것에 대해 시정을 지시하고, 대출 실무진들이 DTI 규정을 준수해야 한다는 취지로 수차례 건의도 했는데 정씨는 이사회 찬성 결의를 이끌어낸 뒤 실무자들에게 DTI 규정을 적용하지 말 것을 적극적으로 지시했다"고 밝혔다. 이어 "정씨나 대출 실무진이 담보로 제공된 부동산의 담보가치 평가의 적정성에 대해 별도 조사 등을 해 부실채권 발생 방지 및 리스크 관리를 위한 실질적인 노력을 했다고 볼만한 자료가 없다"며 "정씨가 A새마을금고의 이익과 경영 정상화 등을 위한 의사로 DTI규정을 위배해 대출을 실행하도록 지시했다는 것은 채권회수가 곤란할 수도 있다는 인식을 미필적으로나마 했던 것으로 보인다"고 유죄 판결을 내렸다. 그러나 항소심의 판단은 달랐다. 항소심은 DTI 규정을 위반해 대출을 실행했다는 사실만으로 곧바로 대출채권을 회수하지 못하게 될 위험이 생겼다거나 업무상 배임의 죄책을 진다고 할 수 없다고 판단했다. 재판부는 "DTI 적용 배제라는 임무위배와 함께 대출 당시 대출채무자의 재무상태, 다른 금융기관으로부터의 차입금, 기타 채무를 포함한 전반적인 금융거래상황 등을 종합해 채무상환능력이 부족하거나 제공된 담보의 경제적 가치가 부실해, 대출을 하더라도 대출채권을 제대로 회수할 수 없어 새마을금고가 손해를 입게 될 상황이고, 그런 사정을 충분히 알면서도 대출을 실행했다고 인정되는 경우에 업무상 배임죄가 성립한다"고 밝혔다. 이어 "당시 A새마을금고는 DTI 규정을 적용하지 않고 대출신청인의 신용평가 내용과 LTV(Loan To Value ratio, 주택 등을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로 담보인정비율이라고도 한다) 등을 고려해 아파트담보대출을 실행했으며 채권들이 제대로 회수되지 않아 대손상각처리됐다는 사정만 인정된다"면서 "대출신청인의 채무상환능력이 부족하거나 제공된 담보의 경제적 가치가 부실해 대출채권 회수에 문제가 있는데도 정씨가 대출을 감행한 것이라고 인정하기 부족하다"고 설명했다. 그러면서 "A새마을금고는 자본금이 저조하고 대출활성 및 당기순이익 증대로 내부건실화와 경쟁력 증대가 절실한 상황이었기 때문에 정씨의 DTI 규정 적용 배제 제안은 금고의 이익과 경영 정상화 등을 위한 것으로 보인다"며 "A새마을금고가 DTI규정을 적용하지 않은 대출건수는 702건에 이르지만 그 중 사고가 발생한 것은 30건에 그쳤다"고 덧붙였다. 정씨를 변호한 오승원(56·사법연수원 19기) 소망 변호사는 "DTI나 LTV 등 정부 시책들은 은행권에서 선제적으로 위험성 있는 대출을 해주지 말자는 정책적인 요소가 있는 잠정적 기준선이지 그 기준을 반드시 지켜 대출 유무를 결정하는 것이 아닌데, 그것을 지키지 않았다는 이유만으로 배임죄로 처벌하자는 것은 잘못된 것"이라며 "정부 시책에 따르지 않았다고 무조건 배임행위로 몰아가는 것은 문제가 있다고 본 의미있는 판결"이라고 말했다.

상가 분양자가 대지 지분에 대한 소유권이전등기의무를 제 때 이행하지 않으면 수분양자가 재산권을 행사하기 어려우므로 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사22부(재판장 여상훈 부장판사)는 최근 용인시 기흥구 동백택지개발지구 내 J상가를 분양받은 박모씨 등 64명(소송대리 황인행 변호사)이 "5년간 대지 지분 등기가 지연된 데 대한 손해를 배상하라"며 J사를 상대로 낸 손해배상소송 항소심(2012나10029)에서 "J사는 박씨 등에게 6억 4000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "박씨 등이 구분건물을 소유하기 위한 대지 사용권을 이미 취득했다 해도, J사가 박씨 등에게 분양계약에서 정한 대지지분 소유권이전등기의무의 이행을 지체하고 있는 이상 박씨 등에게 손해가 발생하지 않았다고 보기 어렵다"고 밝혔다. J사는 "상가 건물의 담보가치 하락이나 주변 시세하락은 특별손해인데, 분양계약 당시 현재와 같이 경기가 악화하리라는 특별사정을 전혀 예견할 수 없었다"고 주장했지만, 재판부는 "설사 박씨 등의 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 보더라도 J사는 그러한 사정에 대한 예견가능성이 있었다"며 받아들이지 않았다. J사는 한국토지주택공사와 D컨소시엄이 협약을 체결해 공동출자한 프로젝트 회사인데, 공사와 D컨소시엄 사이에 분쟁이 생겨 2007년 4월 지적정리가 완료됐는데도 대지지분의 등기가 미뤄졌다. 박씨 등은 등기가 계속 미뤄지자 2010년 5월 소송을 냈고, 1심 재판부는 "박씨 등이 분양받은 부동산에 대한 처분이 사실상 불가능해지고, 사용·수익에 제한을 받는 등 재산권을 완전히 행사하지 못한 손해가 발생했다"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 항소심 소송이 진행 중이던 지난 4월 공사와 D컨소시엄 사이에 합의가 이뤄져 원고들에 대한 대지권이전등기절차가 진행됐다.

펀드의 담보 가치를 잘못 설명해 투자자에 손해를 끼쳤다면 자산운용사뿐만 아니라 위탁판매사도 연대책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사16부(재판장 이종석 부장판사)는 14일 김모씨 등 3명이 "뉴질랜드 골프장 펀드의 담보 설정 부지의 가치를 제대로 설명하지 않았다"며 유진자산운용과 한화증권을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2010나34939)에서 펀드판매사인 한화증권은 책임이 없다고 판단한 1심을 깨고 손해액의 40%인 3억7900여만원을 유진자산운용과 연대해 배상하도록 했다. 재판부는 또 "유진자산운용은 손해액의 70%인 6억6300여만원을 지급하라"며 1심과 같이 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "유진자산운용은 감정평가서에 기재된 담보설정 부지의 현재가치라는 것이 우리나라와 달리 개발됐을 때의 시가를 전제로 감정 당시의 가치를 산정한 것임을 알았음에도 담보설정 부지에 대한 담보권을 실행해 회수할 수 있는 투자신탁재산이 어느 정도인지를 면밀하게 검토하는 등의 조치를 취하지 않았다"고 설명했다. 재판부는 이어 "유진자산운용은 김씨 등의 주 관심사였던 펀드의 담보가치에 대한 잘못된 정보를 제공함으로써 펀드에 수반하는 위험성에 대해 정확한 인식을 형성하지 못하는 데 중요한 원인을 제공해 이로 말미암아 김씨 등이 정확한 정보에 기초한 합리적인 투자판단을 할 수 없도록 했다"고 밝혔다. 재판부는 또 "한화증권 마케팅 팀장은 유진자산운용으로부터 감정평가서를 송부받았음에도 담보설정 부지의 현재가치의 의미 등 감정평가서의 내용을 제대로 검토하지 않았을 뿐만 아니라 판매담당 직원들에게도 전달하지 않았다"며 "한화증권은 김씨 등으로 하여금 합리적인 투자판단을 할 수 없도록 해 투자자 보호의무를 위반했다"고 지적했다. 김씨 등은 2006년 7월 한화증권을 통해 뉴질랜드 골프리조트 개발사업에 투자하는 유진자산운용의 '서울 드림모아 사모 해외 부동산투자신탁 1호'에 11억4800여만원을 가입했다. 당시 운용 제안서에는 담보부지의 현재가치가 1525만 뉴질랜드 달러(NZ$), 한화로 약 91억원으로 기재돼 있었고, 유진자산운용 측은 시행사가 사업에 실패해도 담보권 실행으로 대여금액의 상당부분을 회수할 수 있을 것이라는 취지로 한화증권에 설명했다. 현재가치란 이른바 '가정적 거주지 분양기법(The Hypothetical Residential Subdivisional Technique)'을 사용해 담보설정 부지가 택지로 조성돼 건물이 신축됐을 때 예상되는 시가에서 개발비용을 제외한 나머지를 감정 당시의 시장가치로 평가한 것이다. 하지만 담보설정 부지의 실재 가치는 시행사가 매매계약을 체결할 당시인 2006년 3월 기준으로 40만~65만 NZ$로 펀드 투자신탁재산인 1500만 NZ$(약 90억원)의 2.6%~4.3%에 불과했다. 이듬해인 2007년 12월 시행사는 자금난으로 부도를 내고 청산절차에 들어갔고, 2008년 1월 만기가 됐는데도 채권 회수를 못했다는 이유로 유진자산운용으로부터 지급을 거절당한 김씨 등은 12월 소송을 냈다.

대출기관의 부실대출에 따른 손해액은 담보가치를 초과한 금액이 아닌 대출금 전액으로 봐야한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사2부(주심 김지형 대법관)는 업무상배임 혐의로 기소된 K상호저축은행 사주 송모(52)씨에 대한 상고심(2009도7412)에서 유죄를 선고한 원심을 15일 확정했다. 그러나 특경가법상 배임 및 상호저축은행법위반 혐의에 대해서는 “송씨가 지난 2004년8월께 상호저축은행법위반 항소심 확정판결을 받기 이전에 이뤄진 범죄행위로서 확정판결의 효력이 미치므로 면소판결을 내려야한다”면서 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “업무상 배임죄에서 고의와 같이 주관적 요소가 되는 사실을 피고인이 부인하는 경우 사물의 성질상 고의와 상당한 관련성이 있는 간접사실을 증명하는 방법에 의해 증명할 수 밖에 없다”고 밝혔다. 재판부는 따라서 “금융기관 임직원들이 대출을 하면서 대출채권의 회수를 확실히 하기 위해 충분한 담보를 제공받는 등 상당하고도 합리적인 조치를 강구하지 않고 만연히 대출을 해줬다면 업무위배행위에 해당한다”며 “제3자로 하여금 재산상 이득을 취득하게 하고 금융기관에 손해를 가한다는 인식이 없었다고 볼 수 없다”고 판단했다. 재판부는 또 “부실대출에 의한 업무상 배임죄가 성립하는 경우 담보물의 가치를 초과해 대출한 금액이나 실제로 회수가 불가능하게 된 금액만을 손해액으로 볼 것은 아니다”라며 “재산상 권리의 실행이 불가능하게 될 염려가 있거나 손해발생의 위험이 있는 대출금 전액을 손해액으로 봐야한다”고 설명했다. H상호저축은행의 사주인 송씨는 지난 2004년1월 K주택 대표이사 김모씨부터 무담보로 223억원을 대출해달라는 부탁을 받았고, 자신의 지위를 이용해 대출심사절차를 거치지 않고 부당대출을 해줬다. 송씨는 이같은 방법으로 광주의 C영화사와 J종합건설, C제과 등에 총 541억여원을 부당대출해 H상호저축은행에 손해를 입힌 혐의 등으로 기소돼 1심에서 징역 7년을, 2심에서 징역 5년을 선고받았다.

은행이 잘못된 감정 평가를 믿고 대출을 해주어 피해를 입었다면 감정평가기관이 손해를 배상해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 김주현 부장판사)는 국민은행이 한국감정원을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2006가합35112)에서 "원고에게 9,200여만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고는 평가액 산정의 기준이 되는 비교표준지를 선정하는 과정에서 이 사건 임야와 지리적으로 가깝고 이용상황 등이 유사한 토지가 아닌 3km떨어진 원거리 토지를 선정하고 평가액도 적정가격의 1.93배로 산정하는 등 감정목적물에 대한 현황판단을 잘못했거나 업무상 주의의무를 다하지 못한 과실이 있어 적정가격과 현저한 차이가 있는 감정평가로 인한 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "원고는 담보대출을 전문으로 하는 금융기관으로서 감정평가금액이 무려 1.93배나 차이가 나고 감정평가액을 산출하게 된 근거도 부실하게 기재돼 있었으므로 감정원측에 근거를 밝히도록 요구하거나 재감정을 의뢰하는 등 감정의 적정성을 적극적으로 검토하지 못한 잘못이 있어 피고의 책임을 80%로 제한한다"고 덧붙였다. 국민은행은 2003년 강모씨로부터 자신의 임야를 담보로 대출을 해달라는 의뢰를 받고 담보가치 파악을 위해 한국감정원에 감정을 의뢰한 후 3억2,000만원의 감정결과를 토대로 2억4,000만원을 대출해 준 뒤 강씨가 돈을 갚지 않아 경매를 신청했지만 법원이 의뢰한 감정평가법인이 1억3,000여만원의 감정결과를 내놓는 바람에 대출금을 회수하지 못하게 되자 감정원을 상대로 소송을 냈다.