상가임대차 계약이 종료됐는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 계속 점유하면서 사용·수익하게 될 경우 임차인은 임대인에게 임대료를 얼마나 지불해야 할까? 대법원은 기존 계약에 따른 임대료만 지불하면 된다고 판단했다. 즉, 더 점유하게 된 시기에 임대료가 많이 올랐다고 하더라도 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금까지 지급할 의무는 없다고 판단한 것이다. 대법원 민사1부(주심 오경미 대법관)는 11월 9일 A 사가 B 씨에게 낸 임대차보증금반환 소송(2023다257600)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 사는 B 씨와 보증금 4200만 원, 월 차임 420만 원으로 임대차 기간을 2020년 11월 1일부터 2021년 10월 31일까지로 하는 임대차 계약을 체결했다. 하지만 2021년 7월 12일경 B 씨는 “A 사에 임대차 기간이 만료되면 갱신하지 않을 것이므로 만료일까지 임대차목적물에 대한 원상회복을 완료하고 부동산을 인도하라”고 통지했다. 이후 A 사는 2021년 8월 23일 B 씨에게 갱신 요구를 통지했지만, 결국 2022년 2월 28일경 부동산을 B 씨에게 인도했다. 이후 A 사는 B 씨를 상대로 임대차 종료를 원인으로 임대차보증금의 반환을 구하는 소송을 냈다. 재판부는 “상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다”며 “이는 임대차 기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차 기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것”이라고 판시했다. 이어 “상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다”며 “상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다”라고 덧붙였다. 앞서 1,2심은 A 사가 임대차 종료일부터 부동산을 인도한 기간까지 부동산을 사용·수익한 부당이득금을 반환해야 한다고 판단했다. 1,2심은 “해당 기간 동안의 시가에 따른 차임이 약정 차임과 현격한 차이가 있으니, 임대차계약 종료 후 A 사가 B 씨에게 반환할 부당이득금의 액수는 해당 기간 동안의 시가에 따른 차임을 적용해 산정하는 것이 타당하다”고 봤다.

상가건물 임대차보호법상 '권리금 회수기회 보호규정'은 이 규정의 시행일 전에 종료된 상가임대차 계약에 소급 적용할 수 없다는 판결이 나왔다. 2015년 5월 13일 시행된 개정 상가임대차법은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다'는 규정(제10조의4 제1항)을 신설했다. 대구고법 민사1부(재판장 진성철 부장판사)는 약사 A씨가 건물주 B씨를 상대로 낸 임대차보증금반환 등 청구소송(2017나21191)에서 원고승소 판결한 1심을 깨고 최근 원고패소 판결했다. 2009년 9월경 A씨는 대구 중구에 있는 B씨의 상가를 보증금 2억원에 월 임차료 660만원을 주고 3년간 임대하는 계약을 맺었다. 임대계약 후에는 전 임차인이 상가를 넘겨주지 않자 권리금 7000만원을 따로 챙겨준 다음 상가를 인도받았다. 2013년 5월에는 B씨와 임대기간을 2년 더 연장하는 계약을 맺었다. A씨는 2014년 4월경 권리금 4억 8000만원을 받고 다른 약사인 C씨에게 약국을 양도하려 했지만 B씨의 반대로 계약이 무산됐다. 건물주 B씨의 아내도 약사인데, 그가 이 상가에서 약국을 낼 예정이었다. B씨는 A씨에게 권리금 7000만원을 제시했지만 A씨는 액수가 적다며 거절했고, 약국은 2015년 3월 그대로 폐업했다. 폐업 당시 약국의 권리금 감정평가액은 2억 5000만원이었다. B씨는 부동산명도단행 가처분신청을 낸 다음 변제공탁을 통해 임대차보증금 등을 A씨에게 반환했다. 대구고법 “임대인의 상가건물 재산권 침해하는 결과 초래” 이에 A씨는 같은해 6월 "B씨가 새로운 임차인을 통한 권리금 회수에 협조하지 않아 손해를 입었다"며 "권리금 상당의 손해액인 2억 5000만원을 지급하라"며 소송을 냈고 1심은 A씨의 손을 들어줬다. 1심인 대구지법은 "상가임대차법 제9조 2항에 따라 임대차가 종료된 후에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봐야 한다"며 "B씨가 변제공탁을 통해 보증금을 반환한 날이 2015년 6월이므로 같은해 5월 13일 시행된 권리금 회수기회 보호규정이 적용된다"고 밝혔다(2015가합1820). 하지만 항소심의 판단은 달랐다. 대구고법 재판부는 "상가임대차법 제2조 1항 단서에 의하면 상가임대차법은 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않는다"며 "시행령에 따라 해당 상가의 월 차임을 보증금액으로 환산한 6억6000만원에 2억원을 합산하면 보증금은 8억6000만원이 되므로, (상가임대차법의 적용을 받지 않는)대구광역시의 보증금액 기준인 2억 4000만원을 초과한다"고 지적했다. 이어 "(보증금액 기준 초과로) 상가임대차법 제9조 2항을 적용할 수 없으므로, A씨와 B씨의 임대차 계약은 권리금 회수기회 보호에 관한 규정의 시행일인 2015년 5월 13일 이전인 5월 3일 이미 종료돼 해당 규정이 적용되지 않는다"고 설명했다. 그러면서 "권리금 회수기회 보호 규정은 임대인의 상가건물에 관한 재산권을 제한함과 동시에 임대인에게 새로운 의무를 부과하는 것"이라며 "시행일 전 종료된 임대차에 상가임대차법 10조의4 규정을 유추 적용한다면 임대인의 재산권을 소급하여 제한하는 결과가 초래된다"고 판시했다.