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"임대차보호법 악용"… 우선변제 못받는다<br> 원주지법 "법이 보호하는 소액임차인으로 볼 수 없어"
[판결] '아파트 경매' 상황 알면서 시세보다 싸게 임대계약 했다면
아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차 계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 됐다면, 이는 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 우선변제를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. A씨는 2014년 5월 강원도 원주시에 있는 B씨 소유의 아파트를 보증금 1300만원, 임차료 월 40만원에 임차했다. 당시 아파트는 평균 매매가격이 2억원 정도였는데 이미 2013년부터 우리은행 등 채무자들로부터 시세를 훌쩍 넘는 3억원가량의 근저당권설정이 되어 있었다. 아파트는 A씨가 임대차 계약을 맺은 지 두달만인 2014년 7월 임의경매 절차로 넘어갔다. 법원은 2015년 3월 배당금액 1억 8000여만원 중 소액임차인인 A씨를 1순위로 해 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다. 우리은행으로부터 채권을 양수받아 4순위 근저당권자가 된 C회사는 "A씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인"이라며 "A씨에게 배당된 1300만원을 달라"고 소송을 냈다. 춘천지법 원주지원 민사2단독 서효진 판사는 C회사가 A씨를 상대로 낸 배당이의소송(2015가단31789)에서 최근 원고승소 판결했다. 서 판사는 "주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 봐야 한다"고 설명했다. 이어" A씨의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1300만원으로 정해져 있고 임차당시 A씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다"고 밝혔다. 또 "A씨는 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다"며 "A씨는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, A씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다"고 판시했다.
아파트
경매
임대차계약
임대차보호법
우선변제
부동산
이세현
2016-07-05
민사일반
주택·상가임대차
소액임차보증금 최우선 변제 대상 제외<br> 대법원 "보호규정 악용, 다른 채권자 권리 해쳐"… 원고패소 확정
경매 넘어갈 줄 알면서 싸게 임대차계약했다면
건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서도 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 임차인은 소액임차보증금 최우선변제 대상에서 제외해야 한다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 최근 주택을 팔아도 대출금 등을 갚지 못하는 '깡통주택'이 속출하고 있는 가운데 나온 것이어서 깡통주택을 임차하려는 소액세입자들은 각별한 주의가 필요해 보인다. 2011년 11월 대전에 사는 공인중개사 전모씨는 부인 최모씨를 시켜 A아파트 임대차계약을 체결했다. A아파트는 이미 채권최고액 합계가 8억4600만원으로, 시세 6억5000만원을 훌쩍 넘은 상태였다. 언제 경매에 넘어가도 이상할 게 없는 상황이었다. 이런 상황 때문에 당시 A아파트와 비슷한 조건의 다른 아파트들의 평균 임대차보증금은 3억5000여만원이었지만, 전씨 부부는 보증금으로 단돈 2000만원을 내고 A아파트를 빌릴 수 있었다. A아파트로 이사한 최씨는 전입신고를 마치고 확정일자도 받았다. 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 최우선변제를 받을 수 있기 때문이었다. 전씨 부부는 원래 살던 집은 1억5000만원의 보증금을 받고 다른 사람에게 빌려줬다. 예상대로 A아파트는 임의경매에 넘어갔고, 법원은 압류권자인 서대전세무서에 210여만원을, 근저당권자인 S은행에게 4억1000여만원을 배당하는 것으로 배당표를 작성했다. 최씨는 "확정일자를 정상적으로 받은 임차인인데도 소액임차보증금을 최우선변제받지 못했다"며 소송을 냈다. 1·2심은 "소액임차보증금에 대해 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법의 취지는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항인데, 가장 임차인에 대해 이 조항이 적용되지 않는 것은 물론이고, 설령 임대차계약을 체결하고 실제 주택을 사용·점유하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖췄다고 하더라도 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익을 위해 주택을 점유·사용하는 자에게는 이 조항이 적용되지 않는다"며 원고패소판결했다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 12일 최씨가 S은행을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2013다62223)에서 원고패소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "최씨는 이미 자기 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액 합계가 시세를 초과하는 아파트를 임차했고, 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세보다 현저히 늦은 임차보증금만을 지급하고 임대차 계약을 체결한 점 등을 감안하면 최씨는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 피고 측을 대리했던 법무법인 지안의 유정인(43·사법연수원 36기) 변호사는 "그동안 소액임차보증금 우선변제 규정을 악용해 채권자들이 채권을 우선변제 받기 위해 허위 임대차 계약을 맺는 경우 보호대상이 아니라고 본 사례는 많았지만, 실제 임대차 계약에 따라 임차건물에 거주를 하고 확정일자를 받은 임차인이 제도를 악용했다는 이유로 보호대상에서 제외된다고 본 첫 판결이라는 데 의미가 있다"고 설명했다.
깡통주택
최우선변제
소액임차
주택임대차보호법
보호대상자
우선변제권
좌영길 기자
2014-01-03
민사일반
전문직직무
주택·상가임대차
경매 절차에서 배제… 중개인에 보상책임<BR>대구지법, 원고일부승소 판결
다가구 임대차 중개 때 소액임차인 존재 알려줘야
부동산중개인은 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때 다른 소액임차인의 존재를 반드시 알려줘야 한다는 판결이 나왔다. 법원은 임차인이 다른 소액임차인에게 밀려 받지 못하게 된 보증금을 중개인이 보상해야 한다고 판단했다. 대구지법 민사21단독 정한근 판사는 지난달 14일 살던 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인 A씨가 부동산 중개인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가단5241)에서 "돌려받지 못한 보증금 5000만원 중 1000만원을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 정 판사는 "B씨는 A씨의 부동산 임차를 중개하면서 해당 건물에 다른 소액임차인이 거주하거나 앞으로 거주할 가능성에 대해 아무런 설명을 하지 않았고 장차 있을 수 있는 경매절차에서 A씨가 다수의 소액임차인들로 인해 제대로 배당받지 못할 가능성에 대해서도 설명하지 않았다"며 "A씨가 B씨로부터 배당가능성 등에 대해 충분히 설명을 들었다면 계약을 체결하지 않았거나 보증금을 감액했을 것이므로 B씨는 A씨가 선순위임차인들에게 밀려 받지 못하게 된 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 정 판사는 "다만 A씨는 이 사건 건물이 다가구주택으로 사용됐음을 알았으면서도 소액임차인의 존재 여부에 대해 확인하지 않고 섣불리 계약을 체결했고, 계약 체결이 후 주소를 서울로 이전해 손해를 확대했으므로 중개인의 과실을 20%로 제한한다"고 덧붙였다. A씨는 2010년 대구 동구에 있는 한 다가구주택에 한 호에 입주하기 위해 부동산 중개인 B를 통해 임대계약을 맺었다. 계약 당시 B씨가 작성해서 A씨에게 넘긴 '중개대상물 확인·설명서'에는 압류등기나 근저당권설정등기 내용이 기재돼 있었으나 다른 소액 임차인의 존재에 대해서는 적혀있지 않았다. 이후 건물이 경매에 넘어가자 같은 건물 다른 호에 살고 있던 선순위 소액임차인에 밀려 A씨는 배당을 받지 못했다. A씨는 "중개인이 다른 소액임차인 존재를 미리 알려줬다면 입주하지 않았을 것"이라며 B씨를 상대로 "보증금 5000만원을 보상하라"는 소송을 냈다.
부동산중개인
소액임차인
부동산중개
보증금
손해배상청구
선순위임차인
홍세미
2013-07-10
주택·상가임대차
중앙지법 "점포별 계약금액으로 판단… 사용방식은 별개"
여러개 점포 합쳐도 소액임차인 해당
여러 점포를 임차한 뒤 경계를 터 하나의 점포로 이용하는 경우에도 각각의 점포 임차보증금에 상가건물임대차보호법의 소액임차인 보호규정이 적용된다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 이관용 판사는 최근 우리 이에이 제9차 유동화전문 유한회사가 "소액임차인 몫으로 배정된 750만원을 후순위권자에게 넘겨야 한다"며 양모씨를 상대로 낸 배당이의 소송(2012가단111096)에서 원고패소 판결을 하며 이같이 판단했다. 이 판사는 판결문에서 "양씨는 경매에 넘어간 점포를 포함해 같은 층의 32개 점포에 대해 개별적으로 임대차계약을 체결해, 헬스장으로 사용하고 있다"며 "(여러개의 점포를)전체로 사용하는 경우에 법상 소액임차인에 해당하지 않는다고 하는 것은 사용 방법이라는 우연에 의해 소액 임차인 여부가 결정되는 것으로 법적 안정성을 해한다"고 지적했다. 이 판사는 "양씨가 하나의 사업을 하면서 법의 보호를 받기 위해 형식적으로 별개로 임대차계약을 체결한 것은 아닌 것으로 보인다"고 덧붙였다. 양씨는 서울시 중구의 한 건물 지하층의 32개 점포를 개별적으로 임대해 하나로 터서 헬스장을 운영하고 있었는데, 이 가운데 한 점포가 경매에 넘어가게 되자 지난 5월 법원에 소액임차인 권리신고와 배당요구신청서를 제출했다. 임차보증금은 1810만원이었고, 양씨는 경매에서 소액임차인으로 750만원을 1순위로 배당받았다. 그러자 3순위 근저당권자인 우리 유한회사가 이의를 제기하고 소송을 냈다.
소액임차인보호
여러개점포합쳐임대
임대차계약
소액임차인
상가건물임대차보호법
이환춘 기자
2012-12-14
민사일반
주택·상가임대차
서울고법, 임대차계약 당시 실제 주거용으로 쓰였다면 저당권자 신뢰 저해되는 측면 있어도 소액임차인은 보호되야
근저당권 설정 이후 주거용으로 개조된 건물… 이전에도 실제 주거용이었다면 소액임차인 보호되야
근저당권 설정 당시 공부상 비주거용 건물이었다가 이후에 주거용으로 불법개조됐더라도 소액임차인이 임대차계약을 체결할 당시 주거용으로 사용되고 있었다면 우선변제권이 인정된다는 첫 판결이 나왔다. 서울고법 민사5부(재판장 이성호 부장판사)는 10일 A신용협동조합이 소액임차인인 김모씨 등을 상대로 낸 배당이의 소송(2007나106032)에서 1심과 같이 원고패소 판결을 내렸다. 대법원 판례는 아무것도 없던 대지에 저당권설정 후 비로소 건물이 신축된 경우에 소액임차인은 대지의 환가대금에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없다는 입장이다(☞99다25532). 그러나 비주거용 건물이 근저당권설정 이후 주거용으로 불법개조된 경우에도 우선변제권을 인정할 수 있는지에 대해서는 확정된 판례가 없어 대법원의 최종 판단이 주목된다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상 우선변제를 받을 수 있는 소액임차인이 갖추어야 할 요건에 그 주거용 건물이 담보권 설정 당시부터 존재할 것을 요구하고 있지는 않다"며 "근저당권 설정 당시에는 비주거용 건물이었다가 그 후 주거용 건물로 개조됐다 하더라도 소액임차인의 우선변제권을 부인할 법문상의 근거는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "소액임차인들이 임대차계약을 체결할 당시 이미 실제 용도가 주거용 건물이었던 이상 근저당권자에 우선해 건물 및 대지의 환가대금에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다"며 "그로 인해 저당권자의 신뢰가 저해되는 측면이 있더라도 이는 입법취지 등에 비추어 부득이한 것이어서 저당권자가 입게 되는 예측할 수 없는 손해의 범위가 지나치게 확대된 것으로 볼 수 없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "이 사건에서 근저당권 설정 당시 비록 비주거용 건물이었다 하더라도 건물이 이미 존재했으며, 근린생활시설인 오피스텔 등이 주거용 건물로 개조돼 사용되는 경우도 적지 않아 원고가 이 건물이 장차 주거용으로 개조돼 임대될 가능성을 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어렵다"며 "소액임차인의 우선변제권을 제한해석한 대법원 판결은 이번 경우와 사안이 다르며, 대지 외의 건물의 환가대금에 대해서 우선변제권을 주장받을 수 있는 여지를 남겨두고 있다"며 우선변제권을 제한해석해야 한다는 원고주장을 받아들이지 않았다. 원고는 2002년 조모씨에게 2억여원을 대출해주면서 담보로 등기부등본상 근린생활시설 등으로 돼있던 건물의 근저당권을 취득했다. 그 다음달 민모씨가 건물을 사면서 건물을 불법으로 개조해 피고들에게 임대했다. 이후 민씨가 대출금을 갚지 못하자 원고는 임의경매를 신청했고 피고들은 모두 소액임차인으로서 우선순위로 배당을 받자 원고는 "주거용으로 개조돼 소액임차보증금 만큼의 담보가치가 하락할 것을 전혀 예측하지 못했으므로 담보가치에 대한 신뢰는 보호돼야 한다"며 소송을 내 1심에서 패소했다.
근저당권설정
비거주용
거주용
불법개조
소액임차인
우선변제권
임의경매
주택임대차보호법
박수연 기자
2008-06-24
민사일반
주택·상가임대차
대법원, 원심파기환송
[번역 관련 이색결정 2제] 처음 계약당시 소액임차인 아니었어도 보증금 감액했다면 소액임차인으로 봐야
임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우 소액임차인으로서 보호받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 이모씨는 지난 2004년 3월 집주인 정모씨와 보증금 7,000만원에 전세계약을 체결하면서 정씨가 A농협으로부터 받은 대출금을 대신 변제해주기로 약정했다. 그러면서 계약금과 중도금 명목으로 1,550만원을 정씨에게 줬다. 그러나 정작 이씨는 농협 대출금을 갚지 않았다. 이후 이씨는 6월께 정씨와 임차보증금을 4,000만원으로 낮춰 다시 임대차계약서를 작성하고 같은달 11일 확정일자를 받았다. 한편 농협은 정씨가 돈을 갚지 않자 법원에 정씨의 건물에 대해 부동산임의경매를 신청했다. 배당법원은 이씨가 소액임차인이 아니라고 판단해 3순위 배당권자로 지정했고 이씨는 배당이의의 소를 제기했다. 1·2심 법원은 "이씨가 법원의 경매가 개시될 것을 짐작하고 돈을 회수할 목적으로 소액보증금 최우선변제를 받기 위해 계약을 변경한 것"이라며 "임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인으로 볼 수 없다"며 원고패소 판결을 내렸다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 민사3부(주심 안대희 대법관)는 최근 이씨의 청구를 기각한 원심을 깨고 사건을 서울중앙지법 합의부로 돌려보냈다(☞2007다23203). 재판부는 판결문에서 "실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그후 새로운 임대차계약에 의해 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액해 소액임차인에 해당하게 됐다면 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이씨가 제1차 임대차계약 후 이 사건 주택을 인도받아 전입신고를 마친 후 계속해 거주하고 있었으므로, 보증금만 감액한 이 사건 임대차계약의 주된 목적 역시 주택의 사용·수익에 있다고 볼 것"이라며 "이씨가 임차인과 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 소액임차인에 해당하지 않았지만 그후 정당하게 보증금을 감액해 소액임차인에 해당하게 됐다는 사정만으로 이씨가 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수 없다"고 지적했다.
임대차보증금
소액임차인
주택임대차보호법
전세계약
통정허위표시
류인하 기자
2008-06-07
주택·상가임대차
서울서부지법 판결
채권회수 위한 임대차계약시는 '소액임차인' 안돼
대여금 회수를 위해 보증금으로 대체하는 내용의 임대차 계약을 체결했다고 해도 다른 담보권자를 우선하는 주택임대차법상 소액임차인으로 볼 수 없다는 법원 판결이 나왔다. 서울서부지법 민사 4단독 조윤희 판사는 서울마포구 성산동 2층 주택에 대한 부동산 임의경매에서 아무런 배당을 받지 못한 가압류채권자 김모(59)씨 등 2명이 주임법상 소액임차인으로 선순위로 배당받은 이모(37)씨로 상대로 낸 배당이의청구소송(2005가단49327)에서 “서부지법이 작성한 배당표에서 피고 이씨에 대한 배당액을 0원으로, 원고들에 대한 배당액을 각각 750만원으로 경정하라”는 원고 승소판결을 내렸다. 조 판사는 판결문에서 “이씨가 건물 소유자인 장씨에게 빌려준 1,900만원 중 1,500만원을 보증금으로 대체하기로 내용의 임대차 계약을 체결했더라도 체결 후 1개월여만에 이 주택에 관해 임의경매절차가 개시된 점, 이씨 처는 용인에서 거주하고 이씨는 사업차 이 사건주택에서 거주했다는 주장에 뚜렷한 이유나 필요성이 발견되지 않고 있는 점 등에 비춰볼 때 이씨가 이 사건 주택을 사용·수익하려는 데에 있었던 것이 아니라 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는데 있다고 보여 주임법상 소정의 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없다”고 밝혔다. 조 판사는 또 “주임법상 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 한 것은 소액임차인의 경우 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 민법 일반규정에 대한 예외규정인 바 채권자가 채무자 소유의 주택에 관해 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다고 하더라도 실제 임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 주임법상 소액임차인으로 보호할 수 없다”고 덧붙였다. 김씨 등은 이 사건 건물에 대한 가압류채권자이면서도 임의경매개시 한달전 쯤 소액 임대차계약을 체결한 이씨보다 순위가 밀려 배당금을 한푼도 받지 못하자 이씨를 상대로 배당이의청구소송을 냈다.
대여금회수
임대차계약
주택임대차법
임의경매
주임법
장정화 기자
2006-11-16
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주목 받은 판결큐레이션
1
“인터넷 댓글 전부로 보면 비방목적 인정 안돼”
판결기사
2024-03-09 15:03
태그 클라우드
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등록사항정정의 대위신청과 관련된 법적 문제
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