<사진=pixabay, 법률신문DB> 외형상 주택이라고 해도 임차인이 모두 퇴거해 사용 가능성이 없었고 이미 건축물 해체를 신청해 철거를 앞두고 있었다면 종합부동산세를 부과할 수 없다는 법원 판단이 나왔다. 서울행정법원 행정6부(재판장 이주영 부장판사)는 2023년 11월 10일 주택개발업체 A 사가 영등포세무서장을 상대로 낸 종합부동산세부과처분 취소소송(2022구합87160)에서 "영등포세무서장이 2021년 11월 A 사에 내린 2021년도 귀속 종부세 6억2700여만 원과 농어촌특별세 1억2500여만 원의 부과 처분을 각 취소한다"며 원고승소 판결했다. A 사는 2020년 12월 소유하던 서울 용산구 소재 건물을 해체하기로 하고, 용산구청에 건물 해체허가신청서를 제출했다. 용산구청은 2021년 8월이 돼서야 건축물 해체 허가서를 발급했다. 이후 영등포세무서는 A 사가 과세기준일인 '2021년 6월 1일'을 기준으로 3주택 이상을 소유했다는 이유로 2021년 11월 종부세 6억2700여만 원과 농어촌특별세 1억2500여만 원을 부과했다. A 사는 국세심사위원회 이의신청과 조세심판원 심판청구가 모두 기각되자 소송을 냈다. A 사는 "이 사건 건물이 외형상 주택이라고 해도 과세기준일 당시 기존 임차인이 모두 퇴거했고 단전·단수돼 오직 철거를 앞두고 있어 사실상 주택 기능을 상실해 주택으로 볼 수 없다"며 "종부세 과세기준일 이전에 건물 해체신청을 했음에도 용산구청의 처리 지연으로 철거를 못 한 것일 뿐, 그 책임을 우리가 부담하는 것은 부당하다"고 주장했다. 재판부는 "실제로 철거할 예정으로 취득한 주택의 경우, 부의 편중현상을 완화해 경제적 효율성을 높이고 투기적 목적의 주택 소유를 억제한다는 종합부동산세의 입법 목적과는 그다지 관계가 없다"며 "고액의 부동산 보유자에 대해 과세를 해 부동산 가격 안정 등의 적극적인 목적을 추구한다는 종부세의 유도적·형성적 기능과도 거리가 멀다"고 밝혔다. 이어 "2022년 2월 종합부동산세법 시행령 개정으로 '그 취득일부터 3년 내에 멸실시키는 주택'이 종부세 합산배제 대상에 추가돼 합산배제 대상이 확장됐는데, 그 취지는 '주택 공급을 촉진하기 위해 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외되는 주택의 범위에 공공주택사업자, 주택조합, 주택건설사업자 등이 주택건설 사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득해 3년 이내에 멸실시키는 주택'을 추가한 것"이라고 설명했다. 그러면서 "실제로 A 사는 건물을 양도받은 직후 곧바로 건축물 해체허가 신청을 했는데, 용산구청의 심의를 여러 차례 거치고 재차 신청서를 제출하는 과정을 거쳐 그 허가가 2021년 8월에야 있었다"며 "그 과정에서 건물이 사용되거나 사용될 가능성이 있었다는 사정은 보이지 않는 바, 건물의 외관이 존재하고 있었다는 것만으로 해당 건물이 주택으로 이용되고 있었다고 볼 수 없다. 해당 건물은 종부세 과세 대상에 포함되지 않는다고 봄이 타당하다"고 판시했다.

앞으로 주상복합건물의 면적대비 건설비용이 일반 주거용 아파트보다 더 비싸질 전망이다. 대법원이 '주택법'이 아닌 '도시정비법'상 인가를 받은 주상복합건물 토지에는 종합부동산세를 부과하는 것이 적법하다고 판단했기 때문이다. 대다수의 주상복합건물은 도시정비법상 인가를 받고 있다. 대법원 전원합의체(주심 권순일 대법관)는 A건설사가 천안세무서를 상대로 낸 종합부동산세 부과처분취소 소송(2011두5551)에서 원고패소 판결한 원심을 16일 확정했다. A사는 2004년 서울 마포구 상업지역에 있는 토지를 사 공동주택 112세대가 포함된 20층짜리 주상복합건물을 신축하기로 했다. 당시 지방세법에 따르면 주택건설사업에 쓰이는 토지는 종부세를 부과받지 않고 더 저렴한 분리과세율을 적용받을 수 있었다. 하지만 당시 A사는 건축을 위해 도시주거환경 정비법(도시정비법)상 인가만을 받은 상태였기 때문에 종부세 4억9000여만원과 농어촌 특별세 9800만원을 부과해야 했다. A사는 "주상복합건물에도 주거용 세대가 포함되어 있으므로 종부세 면제 혜택을 달라"고 주장했지만 1심과 2심은 "주택법상 인가대상이 아니어서 종부세를 부과해야 한다"며 이를 받아들이지 않았다. 대법원의 판단도 같았다. 재판부는 "주택법에 의한 사업계획 승인을 받은 건설주가 집을 지어서 공급하기 위해 투기적 목적 없이 일시적으로 보유하는 토지는 (집을 공급한다는) 공익성이 크기 때문에 종부세를 부과하지 않게 하는 것인데 문제의 주상복합건물은 도시 및 주거환경정비법에서 정한 사업시행인가를 받았을 뿐이고 주택법에 의한 사업계획 승인을 받지 못했기 때문에 종부세를 부과해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "A사가 지으려던 주상복합건물에 주거용 세대가 포함돼 있긴 하지만 연면적 대비 주택면적 비율이 90%가 안 되는 등 주택법상 인가 대상이 아니다"고 설명했다. 또 "주택법상 사업계획승인 대상과 그렇지 않은 건설사업은 그 규모나 대지의 용도지역이 다르고 국민의 주거생활에 미치는 영향도 다르다"고 설명했다. 그러나 민일영, 이상훈, 권순일 대법관은 "주택법상 인가를 받지 못했더라도 주택건설 사업이라면 종부세를 부과하지 않아야 한다"고 반대의견을 냈다. 또 "주상복합건물이 주택 공급 촉진이라는 정책 목표 달성이 기여했으니 세금 감면 혜택을 주는 것이 맞다"고 밝혔다. 현재 대부분의 주상복합건물 토지는 주택법이 아닌 도시정비법상 인가 대상이어서 세금 감면 혜택을 받지 못하고 있다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 유사 사건들에 많은 영향을 미칠 것으로 전망된다"고 설명했다.

주택건설사업 중 민간건설사업자의 이익보다 매도청구를 당해 소유권을 잃게 될 토지주의 불이익이 크다면 지자체는 주택건설사업계획승인을 취소해야 한다는 판결이 나왔다. 수원지법 행정2부(재판장 전광식 부장판사)는 주택건설사업으로 땅을 강제매각할 처지에 놓인 땅주인 조모씨가 화성시장을 상대로 낸 주택건설사업계획승인처분취소소송(☞2008구합10387)에서 "화성시는 주택건설사업계획승인처분을 취소하라"며 원고승소 판결했다고 지난달 30일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "조씨의 토지 중 주택건설사업계획에서 제외되어 남게 되는 토지는 긴 세모꼴의 형상을 하고있어 개발가치가 현저히 떨어지고, 공동주택부지에 편입되는 토지는 주택건설사업부지의 동북쪽 가장자리에 위치하고 있어 이를 주택건설사업부지에서 제외하더라도 특별히 주택건설사업 자체가 불가능해지거나 사업성이 크게 떨어질 것으로 보이지 않는다"고 설명했다. 재판부는 또 "인근에 택지개발사업이 시행되었거나 시행되고 있어 주택의 원활한 공급을 통한 주거의 안정이라는 주택건설사업이 갖는 공익성은 상대적으로 약하다"며 "A건설사업이 얻게 되는 이익과 매도청구를 당해 토지의 소유권이나 독자적인 개발사업의 기회를 상실하게 된 조씨의 불이익에 관해 화성시가 객관적인 비교형량을 하지 않았다고 보는 것이 옳다"고 판시했다. 주택법 제16조2항과 제18조의2 제1항은 사업시행자가 80% 이상의 토지사용권원을 확보했을 경우 전체의 소유권을 확보하지 않더라도 주택건설사업계획의 승인을 받을 있도록 하고 있으며, 80% 사용권을 확보하면 현 지주가 매입한 지 10년 이전의 땅만 매도청구할 수 있고, 95% 사용권을 확보하면 나머지 5%를 아무런 제한없이 매도청구할 수 있도록 규정하고 있다. 위 주택법 '매도청구권' 조항은 알박기 방지차원에서 도입됐으나 알박기 목적이 없는데도 개인의 의사와 상관없이 소유권을 잃게돼 문제가 되고 있으며, 재판권침해를 주장하는 토지소유자들의 위헌소송이 잇따르고 있다.