<사진=pixabay, 법률신문DB> 외형상 주택이라고 해도 임차인이 모두 퇴거해 사용 가능성이 없었고 이미 건축물 해체를 신청해 철거를 앞두고 있었다면 종합부동산세를 부과할 수 없다는 법원 판단이 나왔다. 서울행정법원 행정6부(재판장 이주영 부장판사)는 2023년 11월 10일 주택개발업체 A 사가 영등포세무서장을 상대로 낸 종합부동산세부과처분 취소소송(2022구합87160)에서 "영등포세무서장이 2021년 11월 A 사에 내린 2021년도 귀속 종부세 6억2700여만 원과 농어촌특별세 1억2500여만 원의 부과 처분을 각 취소한다"며 원고승소 판결했다. A 사는 2020년 12월 소유하던 서울 용산구 소재 건물을 해체하기로 하고, 용산구청에 건물 해체허가신청서를 제출했다. 용산구청은 2021년 8월이 돼서야 건축물 해체 허가서를 발급했다. 이후 영등포세무서는 A 사가 과세기준일인 '2021년 6월 1일'을 기준으로 3주택 이상을 소유했다는 이유로 2021년 11월 종부세 6억2700여만 원과 농어촌특별세 1억2500여만 원을 부과했다. A 사는 국세심사위원회 이의신청과 조세심판원 심판청구가 모두 기각되자 소송을 냈다. A 사는 "이 사건 건물이 외형상 주택이라고 해도 과세기준일 당시 기존 임차인이 모두 퇴거했고 단전·단수돼 오직 철거를 앞두고 있어 사실상 주택 기능을 상실해 주택으로 볼 수 없다"며 "종부세 과세기준일 이전에 건물 해체신청을 했음에도 용산구청의 처리 지연으로 철거를 못 한 것일 뿐, 그 책임을 우리가 부담하는 것은 부당하다"고 주장했다. 재판부는 "실제로 철거할 예정으로 취득한 주택의 경우, 부의 편중현상을 완화해 경제적 효율성을 높이고 투기적 목적의 주택 소유를 억제한다는 종합부동산세의 입법 목적과는 그다지 관계가 없다"며 "고액의 부동산 보유자에 대해 과세를 해 부동산 가격 안정 등의 적극적인 목적을 추구한다는 종부세의 유도적·형성적 기능과도 거리가 멀다"고 밝혔다. 이어 "2022년 2월 종합부동산세법 시행령 개정으로 '그 취득일부터 3년 내에 멸실시키는 주택'이 종부세 합산배제 대상에 추가돼 합산배제 대상이 확장됐는데, 그 취지는 '주택 공급을 촉진하기 위해 종부세 과세표준 합산 대상에서 제외되는 주택의 범위에 공공주택사업자, 주택조합, 주택건설사업자 등이 주택건설 사업을 위해 멸실시킬 목적으로 취득해 3년 이내에 멸실시키는 주택'을 추가한 것"이라고 설명했다. 그러면서 "실제로 A 사는 건물을 양도받은 직후 곧바로 건축물 해체허가 신청을 했는데, 용산구청의 심의를 여러 차례 거치고 재차 신청서를 제출하는 과정을 거쳐 그 허가가 2021년 8월에야 있었다"며 "그 과정에서 건물이 사용되거나 사용될 가능성이 있었다는 사정은 보이지 않는 바, 건물의 외관이 존재하고 있었다는 것만으로 해당 건물이 주택으로 이용되고 있었다고 볼 수 없다. 해당 건물은 종부세 과세 대상에 포함되지 않는다고 봄이 타당하다"고 판시했다.

공동주택단지조성 사업을 맡은 업무대행사와 특수관계에 있는 사람을 해당 공동주택단지조성 추진 조합의 조합장으로 선출한 것은 무효로 볼 여지가 있어 조합장의 직무집행을 정지해야 한다는 고등법원 결정이 나왔다. 서울고법 민사25-1부(주심 윤준 부장판사)는 A씨 등 3명이 B씨 등 3명의 직무집행을 정지해달라며 낸 항고사건(2020라20953)에서 I사의 손을 들어준 1심 결정을 취소하고 최근 A씨 등의 신청을 받아들였다. A씨 등은 경기도의 한 공동주택단지조성 추진위원회의 조합원이다. 이 조합은 창립총회에서 B씨 등을 1블록, 2블록, 3블록의 각 조합장으로 선출했다. 그런데 B씨 등은 주택단지조성사업 업무대행사를 맡은 I사 이사와 특수관계에 있었다. 해당 이사의 친형이거나, 전 배우자의 친오빠, 현 배우자의 제부 등이었다. 뒤늦게 이 사실을 알게된 A씨 등은 B씨 등의 조합장 직무집행을 정지해달라며 가처분 신청을 냈다. 재판부는 "주택법 제13조 1항 7호는 주택조합의 임원이 될 수 없는 사람의 하나로 주택조합의 업무대행사 임직원을 들고 있다"며 "주택법의 규정들은 주택조합 임원과 업무대행사 사이에 발생할 수 있는 부정한 유착이나 결탁을 미리 방지해 주택조합 업무대행제도의 공공성과 투명성을 확보하기 위한 데에 그 취지가 있다"고 밝혔다. 실질적으로 조합원 이익보다 대행사 이익위해 활동할 우려 커 이어 "특히 조합원의 이익을 대표해야 할 조합의 임원이 업무대행사의 임직원을 겸할 경우 상시적으로 이해충돌 상황에 직면하게 되고, 그러한 경우 조합원의 이익을 대변해야 할 조합의 임원이 조합의 이익보다는 업무대행사의 이익을 도모함으로써 조합이나 조합원에게 가하는 배임행위가 발생할 우려가 크다"며 "따라서 이를 방지하기 위해 업무대행사의 임직원이 주택조합의 임원이 될 수 없도록 한 주택법 조항은 그 공익적인 성격에 비춰 강행규정이라고 할 것"이라고 설명했다. 또 "창립총회에서 조합장으로 선출된 B씨 등은 I사의 실질적인 경영자인 이사가 조합장으로 내세운 특수관계인들로서 그의 수족과 같은 사람들"이라며 "이들은 조합장이면서도 조합원의 이익을 대변하기보다는 I사의 이익을 위해 활동한 사정이 보이므로 B씨 등을 선출한 결의는 실질적으로 강행규정인 주택법 제13조 1항 7호 등을 잠탈하는 것으로서 그 효력이 없다고 볼 여지가 있다"고 지적했다. 그러면서 "A씨 등의 이 사건 직무집행정지신청은 이유 있으므로 인용한다"고 결정했다.

조망권은 일조권보다 권리성이 약하기 때문에 그만큼 법적으로 인정받기가 어렵다. 한강 조망권을 놓고 재건축조합과 4년여동안 치열한 법정싸움을 벌였던 서울 옥수동 현대아파트 주민들이 대법원에서 최종 패소했다. 한강조망권 침해가 인정되지 않은 셈이다. 이번 판결은 최근 아파트 재건축사업이 활발해지면서 조망권과 관련한 법적분쟁이 늘어나고 있는 가운데 나온 것이어서 앞으로 일선 법원에 상당한 영향을 미칠 것으로 전망된다. 조망이익이란 아름다운 자연풍경 등 경관을 바라보며 미적 만족감이나 정신적 휴식을 취할 수 있는 이익을 말하며, 조망권은 과거부터 누리고 있던 조망이익을 다른 사람이 새로운 건물을 지어 방해하는 경우 법적으로 보호받을 수 있는 권리다. ◇ 일조권에 비해 요건 엄격= 법원이 조망권에 대하여는 일조권에 비해 엄격한 해석을 하고 있다. '햇볕을 쬘 수 있는 권리'인 일조권은 인간이 건강하고 쾌적한 생활을 하는데 불가결한 이익으로 보기 때문에 객관적 성격이 강하지만 조망권은 개인마다 중요성이나 평가가 달라질 수 있으므로 다분히 주관적이다. 법원이 조망권의 경우 법적보호를 받을 수 있는 요건을 일조권에 비해 매우 엄격하게 해석하고 있는 것도 이 때문이다. 대법원 민사1부(주심 김지형 대법관)는 서울 옥수동 현대아파트 주민 허모(60)씨 등 48명이 풍림아파트 주택조합 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2006다66173)에서 원고 패소판결을 내린 원심을 지난 14일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있다"며 조망의 이익이 법적보호의 대상이 된다는 점을 재확인했다. 하지만 재판부는 "특정장소가 외부를 조망함에 특별한 가치를 가지고 있고, 조망이익의 향유를 중요한 목적으로 건물이 건축된 경우처럼 건물 소유자나 점유자가 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인돼야 할 정도로 중요성을 갖는 경우에 비로소 법적인 보호 대상이 된다"고 밝혔다. ◇ 수인한도 초과여부가 중요= 재판부는 또 조망침해를 이유로 손해배상을 인정받기 위한 요건인 '수인한도'를 초과했는지 여부는 △경관의 내용과 피해건물이 입지한 지역의 지역성 △피해건물의 위치·구조 및 조망이익의 내용을 포함한 조망상황 △가해건물의 건축경위 △조망방해의 회피가능성 유무 △가해자측의 해의(害意) 유무 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다고 판시했다. 재판부는 이어 "원고들이 피고의 아파트 신축으로 조망상태가 종전보다 불량하게 변경되고, 한강변의 수려한 자연경관을 제대로 조망하지 못하게 되는 피해를 입게 된 점은 인정된다"며 "하지만 원고들의 조망이익이 법적인 보호의 대상이 될 정도인 것으로 인정하기 어렵고, 설령 인정된다고 하더라도 피고들의 아파트 신축으로 인한 침해정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어섰다고 보기 어렵다"고 덧붙였다. 허씨 등 서울 성동구 옥수동 현대아파트 주민들은 인근 땅주인들이 아파트 건설을 위해 주택조합을 결성하고 2002년 10월 공사에 착수하자 "일조권과 조망권이 침해돼 아파트 가격이 하락한 만큼 세대별로 1,500~6,000만원씩을 지급하라"며 2004년 소송을 냈으나 1·2심에서 모두 패소했다. ◇ 조망침해를 이유로 손해인정한 대법판례 없어= 대법원은 지난 95년 부산대학교 사건(☞95다23378)에서'조망'이라는 용어를 처음으로 사용했다. 또 99년 봉은사 사건(98다47528)에서'경관이나 조망도 법적보호의 대상인 생활이익'이라고 언급, 일정한 요건을 갖춘 경우 조망권으로 보호를 받을 수 있는 길을 열어 놓았다. 하지만 이 사건들은 교육환경이나 사찰의 평온 등이 문제가 돼 가처분이 받아들여진 사안으로 조망침해가 독자적으로 인정된 사건은 아니었다. 조망이익 특히 한강조망이 독자적으로 문제가 된 사건은 2005년 강남구 삼성동 올림픽도로 인근에 사는 빌라 주민이 "고가도로가 설치되는 바람에 한강조망이 방해 받았다"며 서울시를 상대로 낸 소송(2003다27108)이다. 당시 대법원은 조망권 자체는 인정했으나, 조망이익의 침해로 인한 불법행위를 인정하지 않은 원심을 유지했다. 오히려 대법원은 대우아파트 사건(☞2003다64602)에서 조망권에 관한 법리를 한 단계 발전시켜 조망의 이익이 법적으로 보호받기 위한 다소 엄격한 요건을 제시했다. 대법원은 조망권 침해를 이유로 손해배상을 인정한 원심판결을 "수인한도를 넘지 않았다"며 파기했다. 결국 대법원은 조망권을 법적인 보호대상으로 인정하면서도 조망침해를 이유로 불법행위 성립을 인정하고 손해배상을 내린 사례는 아직까지 한 건도 없다.

상수도 시설 중 간선배관의 설치비용은 수요자인 시민이 아니라 공급자인 지방자치단체가 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 전원합의체(주심 고현철 대법관)는 22일 서울 봉천 제3구역 주택개량재개발조합이 서울남부수도사업소를 상대로 낸 급수공사비부과처분취소 청구소송 상고심(☞2003두8128)에서 "간선배관 설치비용을 급수장치에 관한 비용에 포함시켜 수요자에게 부담시키도록 한 서울시의 조례와 고시는 무효"라며 "피고가 2001년 4월 원고측 일반 아파트 3,500여세대와 동사무소에 9억4,000여만원의 급수공사비를 부과한 처분을 취소하라"고 원고 승소판결을 내렸다. 이번 판결에 따라 서울시와 유사한 조례를 갖고 있는 지자체에서는 조례 개정이 불가피할 것으로 보인다. 또한 최근 아파트 등 공사를 시작해 필요 이상의 수도공사비를 부과당한 주택조합 등을 중심으로 유사 소송이 잇따를 것으로 전망된다. 재판부는 판결문에서 "수도법 등 관계 법령에 다른 특별한 규정이 없는 한 수도사업자인 지방자치단체는 수도의 설치비용을 자신이 부담해야 하고, 다만 급수장치에 관한 공사의 비용부담에 관해 이를 조례로 정할 수 있을 뿐이다"며 "따라서 지자체가 급수장치가 아닌 수도시설의 설치비용을 급수공사를 하고자 하는 자에게 부담시키는 것은 상위법령인 수도법 제23조 등의 규정에 위반된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "급수장치에 포함되지 않는 것이 분명한 간선배관에 관한 공사비를 급수장치에 관한 정액공사비의 산출요소에 포함시킨 서울시 수도조례 제9조1항은 상위법령인 수도법 제23조의 규정에 위반돼 효력이 없다"고 덧붙였다. 원고 조합은 지난 94년 관악구 봉천5동 일대 26만여㎡에 대한 재개발 사업의 시행을 목적으로 인가를 받아 재개발에 나섰으나 남부수도사업소가 서울시 수도조례를 근거로 필요 이상의 급수공사비를 부과하자 소송을 냈다.

시공사와 재개발조합이 공동 사업주체였더라도 사업주체의 변경을 내용으로 하는 재개발사업계획변경승인신청은 기존 시공자가 아닌 새로운 시공자와 공동으로 하면 된다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 이번 판결은 시공사와 관계가 악화돼 시공사의 변경이 불가피할 경우 조합측이 일방적으로 사업계획을 변경할 수 있도록 한 것으로 시공사와 조합이 공동사업주체일 경우 발생하는 조합의 불리한 권리를 우월하게 보장했다는데 의미가 있다. 서울행정법원 제11부(재판장 韓騎澤 부장판사)는 재건축 전문 시공사 K건설이 성동구청장을 상대로 낸 민영주택건설사업계획변경승인처분취소 청구소송(2004구합23322)에서 "사업계획변경승인신청은 새로운 시공자와 공동으로 신청하면 된다"며 지난달 26일 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "▲ 원래 재건축조합과 시공자의 관계는 민법상 도급계약의 당사자인 도급인과 수급인의 지위에 불과한 점 ▲그럼에도 불구하고 구 주택건설촉진법 제44조제3항에서 주택조합이 시공자와 공동으로 사업을 시행하도록 규정한 것은 주택조합 또는 고용자가 같은 법 제6조 및 같은법시행령 제9조 소정의 자격요건을 갖춘 등록업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하도록 함으로써 주택건설사업의 내실을 기하고 그 적정성과 실효성을 유지하기 위한 것이라고 할 것이고 위 규정이 건설업자인 시공자를 보호하기 위한 규정이라고 할 수 없는 점 ▲그런데 재건축조합과 시공자 사이에 분쟁이 발생해 재건축조합이 종전의 시공자와의 공동사업약정을 해지하고 새로운 시공자를 선정해 피고에게 사업주체의 변경을 내용으로 하는 사업계획변경승인신청을 하는 경우 종전 시공자가 재건축조합에 대해 불합리한 요구를 하더라도 재건축조합으로서는 이에 응할 수 밖에 없고 극단적으로는 시공자를 변경하는 것 자체가 불가능하게 될 수도 있는 점 등이 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 모든 국민의 주거수준의 향상을 기하려는 구 주택건설촉진법의 목적에 부합하지 않는다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "다만 종전 시공자의 동의가 필요없고 재건축조합이 단독으로 또는 새로운 시공자와 공동으로 승인신청을 해야 한다고 해석하는 경우에는 시공자의 지위가 크게 약화될 수 있을 것이지만 이는 민사법상의 손해배상청구 등의 방법으로 해결할 수 있다"며 "민법 제673조도 '수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다'고 규정함으로써 도급인에게 일방적인 계약해제권을 부여하고 있는 점, 재건축사업의 경우 현실적으로는 재건축조합보다는 시공자가 주도적인 역할을 해왔으나 그로 인한 폐해가 적지 않았고 그에 따라 도시및주거환경정비법은 제11조에서 사업시행인가를 받은 후에 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하도록 규정할 뿐 구 주택건설촉진법에서와 같이 시공자를 공동사업주체로 인정하지 않은 점 등을 고려하면 사업주체의 변경을 내용으로 하는 사업계획변경승인신청의 경우, 조합과 종전 시공자가 공동으로 승인신청을 하는 것이 아닌 조합과 새로운 시공자가 공동으로 신청하면 된다"고 덧붙였다. K사는 2003년5월 D재건축조합이 창립총회를 개최, K사를 시공자로 선정하고 성동구청에 공동으로 재건축사업에 관한 사업계획승인신청을 했다가 이듬해 4월 재건축사업 시공자를 Y사로 변경하는 사업계획변경승인신청을 해 성동구청이 받아들이자 소송을 냈었다.

재건축주택의 일반분양으로 생긴 소득에 대한 과세는 조합원이 아닌 조합에 해야 한다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 '비법인사단이라도 사실상 이익이 분배되면 구성원에 대해 소득세를 물릴 수 있다'고 규정하고 있는 소득세법 시행규칙이 상위법인 국세기본법에 어긋난다는 취지여서 상급심의 판단이 주목된다. 이번 판결이 대법원에서 그대로 확정될 경우 분양 완료 이후 조합 해산으로 인한 징수의 어려움 때문에 조합원에 과세를 해온 지금까지의 관행은 더 이상 유지되기 어려울 것으로 보이며, 이와 유사한 사건이 현재 서울행정법원에 5건이 계류중인 것으로 확인됐다. 서울행정법원 제4부(재판장 조병현·趙炳顯 부장판사)는 7일 김모씨등이 중부세무서장을 상대로 낸 종합소득세경정청구거부처분 취소청구소송(2002구합387)에서 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주택건설촉진법에 따른 주택조합은 비록 조합이라는 명칭을 사용하고 있지만 고유목적을 가지고 사단적 성격의 규약을 만들어 총회와 집행기관을 두는 등 비법인사단으로 실체를 가지고 있다"며 "주택조합을 구성, 주택을 건설하려 할 때 관할 시장 등의 인가를 받도록 한 것이 바로 당연의제법인 요건의 하나인 '주무관청의 인가를 받아 설립됐을 것'에 해당, 현행법 해석상으로는 주택조합을 당연의제법인으로 볼 수 밖에 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "조합의 소득에 대해서는 법인세가 부과돼야 하고 조합원들이 주택조합으로부터 어떤 이익을 배당받는다면 배당소득으로 보아 과세해야 할 것"이라고 덧붙였다.