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민사일반
임대인 승소 원심확정
[판결] ‘상가임차 10년 보장’은 개정법 시행 후 체결 계약만 적용
2018년 10월 시행된 개정 상가임대차법에 따라 도입된 '의무 임대차 기간 10년 보장' 규정은 법 시행 후 새로 체결되는 임대차계약에만 적용된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 이기택 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 건물인도소송(2020다241017)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. A씨는 2012년 7월 연 250만원을 받기로 하고 B씨에게 건물을 임대했다. B씨는 이 건물에서 참기름 등 제조업을 했다. A씨는 2년 뒤 임대료를 연 300만원으로 올려 받으면서 임대차 기간을 2019년 7월로 5년 더 연장했다. A씨는 임대차계약 만료 3개월 전인 2019년 4월 B씨에게 임대차 계약을 더 이상 갱신할 의사가 없다고 통보했다. 그러자 B씨는 2018년 10월 개정된 상가임대차법에 따라 자신에게 임대차 계약 갱신 요구권이 있다며 계약 갱신을 요구했다. A씨는 계약 갱신을 거절하고 "건물을 인도하라"며 소송을 냈다. 구 상가임대차법은 의무 임대차 기간을 5년으로 규정해 상가건물 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할 경우 최초의 임대차 기간을 포함해 5년을 초과할 수 없도록 했다. 하지만 2018년 10월 개정된 상가임대차법은 이 의무 임대차 기간을 10년까지로 확대했다. 임대차 갱신 요구한 때는 이미 5년 경과 개정 상가임대법 적용 안돼 재판에서는 B씨에게 구법과 개정법 중 어떤 법이 적용되는지가 쟁점이 됐다. 1심은 "개정법은 시행일 이후 최초로 체결된 임대차계약 뿐만 아니라 시행일 전에 체결됐지만 이후에도 적법하게 갱신되는 모든 임대차 계약에 대해서도 적용된다"며 "최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않은 상태에서 이뤄진 B씨의 2019년 4월 갱신요구에 의해 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 갱신됐다"고 판단해 B씨의 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "개정법은 원칙적으로 공포한 날부터 시행되고, 개정법 시행 후에 체결되는 상가건물 임대차계약에 관해 총 임대차 기간 10년이 보장된다는 점은 분명하다"면서도 "반대로 개정법 시행 당시 이미 종료한 임대차계약에 대하여는 10년 보장에 관한 조항이 적용될 여지가 없다는 점도 분명하다"고 지적했다. 그러면서 "10년 보장 조항은 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약에 적용될 뿐"이라며 A씨에게 승소 판결했다. 대법원도 "B씨의 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무 임대차 기간은 5년인데, B씨가 A씨에게 임대차 갱신을 요구한 때는 이미 5년을 경과했다"며 "개정 상가임대차법은 B씨의 임대차계약에 적용되지 않아 계약 갱신을 요구할 수 없다"면서 B씨의 상고를 기각하고 원심을 확정했다.
상가건물임대차보호법
임대차
상가임대차법
갱신
손현수 기자
2020-11-25
민사일반
대법원, 원고 패소 원심 파기
[판결](단독) 상가 임대기간 5년 넘어 갱신요구권 행사할 수 없더라도 권리금 회수기회 보호해야
상가 임차인의 임대기간이 5년을 넘어 갱신요구권을 행사할 수 없더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노태악 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 "권리금 5000만원을 배상하라"며 낸 소송(2018다252458)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 1990년 한 상가에서 음식점을 운영하다 1995년 이 상가 소유권을 취득했다. A씨는 2003년 C씨에게 상가를 매도한 후 그 해 6월부터 1년씩 계약기간을 갱신하며 보증금 2000만원에 월차임 150만원으로 상가를 임차했다. B씨는 2015년 C씨로부터 이 상가를 매수했고, 2016년 A씨에게 임대차가 종료됐음을 통지했다. 이에 A씨는 D씨와 5000만원의 권리금계약을 맺고, B씨에게 신규 임차인으로 D씨를 주선하며 임대차계약 체결을 요구했다. 하지만 B씨는 "내가 이 상가에서 직접 음식점을 운영할 계획"이라며 A씨의 요구를 거절했다. 이에 반발한 A씨는 "권리금 5000만원을 회수할 기회를 보장하라"며 소송을 냈다. 상가임대차법 제10조의4 제1항 등은 '임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 이를 위반해 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 신규임차 희망자와 계약거절 정당한 사유 안 돼 재판부는 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 상가임대차법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"며 "임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것은 정당한 사유가 아니다"라고 밝혔다. 이어 "A씨의 임대기간이 5년을 경과해 B씨에게 갱신요구권을 행사할 수 없다고 하더라도 B씨는 A씨에 대해 권리금 회수 기회 보호의무를 부담한다"며 "B씨는 A씨에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다"고 판시했다. 앞서 1심은 "임차인의 전체 임대기간이 5년을 초과하더라도 임대인은 여전히 권리금회수 방해금지의무를 부담한다"며 A씨 손을 들어줬다. 하지만 2심은 "임대기간이 5년을 경과해 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에게는 권리금 회수 기회가 보호되지 않는다"며 원고패소 판결했다.
갱신요구권
임대인
권리금회수
상가임대
임차인
손현수 기자
2020-10-12
민사일반
대법원, 원고승소 원심 파기
[판결] 전세계약 묵시적 갱신됐다면 채권자가 임대인 대위해 아파트 인도 요구 못해
임대인이 전세계약 갱신거절 의사를 밝히지 않아 묵시적으로 계약기간이 갱신됐다면, 임차인의 채권자가 임대인을 대신해 임차인을 상대로 아파트 인도를 요구할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 이동원 대법관)는 롯데카드가 A씨를 상대로 낸 대출금소송(2020다223781)에서 최근 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A씨는 2015년 11월 롯데카드로부터 2년간 전세자금 7000여만원을 대출 받으면서 임대차보증금 반환채권을 담보로 제공하는 아파트 근질권 설정 계약을 맺었다. 당시 A씨는 한국토지주택공사 아파트를 임차해 거주하고 있었고, 2016년 2월 임대차기간을 2년간 갱신했다. 그런데 A씨는 2017년 11월 대출약정 만기일 이후에도 롯데카드에 대출금을 갚지 않았다. 이에 롯데카드는 2018년 3월 A씨에게 변제를 요구했지만 불응하자 "대출금을 갚으라"며 소송을 냈다. 롯데카드는 또 채권자대위권을 주장하며 A씨에게 아파트를 주택공사에 인도하라고 요구했다. 한편 주택공사는 2018년 1월 임대차기간이 끝나자 계약을 갱신하기 위해 증액보증금 지급과 계약 체결을 A씨에게 요청했고, A씨는 2019년 뒤늦게 미납된 증액보증금과 관리비 등을 납부하고 현재까지 해당 아파트에 거주하고 있다. 1,2심은 "A씨는 대출원리금 7500여만원을 롯데카드에 지급하라"며 "A씨와 주택공사의 임대차계약은 2018년 1월 종료됐고, 질권자인 롯데카드는 질권의 목적인 임대차보증금반환채권을 주택공사에 직접 청구할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "롯데카드는 채권 보전을 위해 채권자대위권을 행사해 임대인인 주택공사를 대위해 A씨에게 아파트의 인도를 구할 수 있다"며 "A씨는 주택공사에 아파트를 인도할 의무가 있다"고 판시했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "A씨는 2019년 4월 1심 변론종결일을 기준으로 주택공사에 미납한 돈이 없고, 해당 아파트에 거주하고 있다"며 "임대차계약에 따른 계약기간은 2020년 1월까지이고, A씨는 입주자격을 충족해 갱신계약이 진행 중이다"라고 밝혔다. 그러면서 "주택공사는 A씨에게 임대차계약 갱신을 거절한 적이 없다"며 "임대차계약이 기간만료로 종료된 것임을 전제로 롯데카드가 주택공사를 대위해 A씨에게 아파트를 인도할 것을 요구할 수 없다"고 설명했다. 다만 대출금 변제 청구에 대해서는 원심과 같이 "A씨는 롯데카드에 대출금과 그 이자를 모두 갚을 의무가 있다"고 판시했다.
계약기간
갱신
임차인
채권자
전세계약
임대인
손현수 기자
2020-07-24
민사일반
대법원, 원고패소 원심확정
[판결] 백화점 위탁판매원 개인 사업자로 봐야
의류제조업체 등과 상품판매위탁계약을 체결하고 판매업무를 담당하는 백화점 위탁판매원은 근로기준법상 근로자가 아니라 독립된 개인사업자로 봐야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 민유숙 대법관)는 백화점 위탁판매원 A씨 등 31명이 삼성물산을 상대로 낸 퇴직금소송(2020다207864)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 빈폴 등 의류 브랜드를 운영·판매하는 삼성물산은 백화점과 매장 임대차계약 등을 체결하고, A씨 등과 같이 백화점에서 매장을 운영하면서 상품을 판매할 매장관리자들과 위탁판매계약을 체결했다. 삼성물산은 A씨 등에게 매장관리 및 상품판매 업무를 맡겼고, A씨 등은 매장을 운영하면서 매출실적에 대한 일정 비율의 '위탁판매 수수료'를 지급받기로 했다. A씨 등은 계약기간이 끝나 판매업무가 종료되자 "우리는 삼성물산의 지휘·감독 아래 근로를 제공한 근로자"라며 "퇴직금을 받을 권리가 있다"며 소송을 냈다. 이에 대해 삼성물산 측은 "A씨 등은 우리와 위탁판매계약을 맺었을 뿐 스스로 근로자를 고용하고 상품을 판매한 독립사업자"라고 맞섰다. 재판부는 "삼성물산은 A씨 등의 출근 및 퇴근 시간을 정기적으로 확인하는 등 근태관리를 하지 않았고 휴가를 통제하지 않았으며 A씨 등을 상대로 징계권을 행사하지도 않았다"고 밝혔다. 이어 "삼성물산은 각 매장의 직원 채용에 관여하거나 급여를 부담하지 않았고, A씨 등은 매장 상황에 따라 필요한 직원을 직접 채용해 근무를 관리하며 급여를 지급했다"고 설명했다. 그러면서 "A씨 등은 직원들로 하여금 일정 정도 자신을 대체해 근무시키기도 하고, 겸업을 하기도 했다"면서 "A씨 등의 매장 관리방식은 개인사업자인 대리점주와 크게 다르지 않는 등 삼성물산에 대한 종속성 및 전속성의 정도가 약하다"고 판시했다. 앞서 1,2심도 "A씨 등은 임금을 목적으로 종속적인 관계에서 근로를 제공한 근로기준법상 근로자로 볼 수 없다"며 원고패소 판결했다.
근로기준법
근로자
종속성
백화점
위탁판매
손현수 기자
2020-07-16
민사일반
손해배상 책임 져야
[판결](단독) 계약기간 끝나고 보증금 공탁했는데도 임차인이 가게 불법점유 했다면
임대차계약이 끝나고 임대인이 보증금을 적법하게 공탁변제했는데도 임차인이 임대차 목적물인 부동산에 물건을 놔둔 채 점유하고 있다면 이는 불법행위에 해당해 손해배상책임을 져야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 앞서 1,2심은 임차인이 해당 부동산을 본래 목적에 따라 사용·수익하지 않았다는 이유로 부당이득반환의무가 없다고 봤었다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A학원이 B사를 상대로 낸 건물명도소송(2019다252042)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A학원은 2015년 8월~2017년 7월 모 건물 내 식당을 B사에 임대했다. 임대기간 만료 4개월 전인 2017년 3월 A학원은 B사에 임대차계약을 종료할 예정이라고 통지한 다음 같은 해 6~7월 임대차계약에 따른 원상회복을 요구했다. 그러면서 A학원은 2017년 8월 법원에 B사를 피공탁자로 한 뒤 임대차보증금에서 연체차임을 공제한 1억여원을 공탁했다. 하지만 B사는 임대차기간이 만료된 이후에도 식탁이나 집기류 등 장비를 둔 상태로 식당을 계속 점유했다. B사는 2017년 12월 A학원이 법원에서 "B사는 A학원에 식당을 인도하라"는 취지의 가처분 결정을 받은 뒤에야 이 식당을 인도했다. “목적물 반환 계속 거부하며 점유는 불법행위 구성” 재판부는 "임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다"면서 "임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실했음에도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면 이는 불법행위를 구성한다"고 밝혔다. 이어 "A학원이 임대차계약 종료 후 연체차임을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁했다면, B사는 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금 반환과의 동시이행을 주장할 수 없다"며 "B사가 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 식당을 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것"이라고 설명했다. 임대인 패소 원심파기 그러면서 "원심은 A학원의 적법한 변제공탁으로 B사가 동시이행항변권을 상실했는지, 변제 공탁이 통지된 때가 언제인지, B사가 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등을 심리해 불법점유 여부를 판단했어야 한다"며 사건을 파기했다. 앞서 1,2심은 "임차인이 임대차계약이 종료된 이후에도 임대차목적물을 계속 점유하더라도 본래 정한 목적에 따라 사용·수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 않은 경우에는 그로 인해 임대인에게 어떠한 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립하지 않는다"면서 "B사는 유치권을 행사한다는 취지의 안내문을 부착하고 식탁 등 장비를 둔 상태로 식당 영업을 중단한 사실이 인정돼 본래 목적에 따라 이 식당을 사용·수익했다고 볼 수 없다"며 식당을 A학원에 인도할 의무는 인정했지만, 손해배상책임은 인정하지 않았다.
보증금
임대차
불법점유
임대인
임대차계약
손현수 기자
2020-06-25
민사일반
서울중앙지법 판결
[판결](단독) 중개사 아파트 권리관계 설명 않아 입은 손해… 설명요구 않은 의뢰인 책임도 50%
공인중개사가 임대차 목적물인 아파트에 부동산담보신탁계약 등이 체결돼 있다는 사실 등을 제대로 설명하지 않아 임차인이 피해를 입었다면 50%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 임차인이 중개사에게 정확한 설명을 요구하지 않은 점 등을 임차인의 과실로 본 것이다. 서울중앙지법 민사88단독 김범준 판사는 A씨가 한국공인중개사협회와 공인중개사 B·C씨를 상대로 낸 손해배상소송(2019가단5132608)에서 최근 "1100여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 했다. A씨는 2017년 9월 공인중개사 B·C씨의 중개로 I아파트 소유자인 D씨와 계약금 1800만원에 이 아파트에 대한 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 아파트에는 이미 부동산담보신탁계약이 체결돼 있었다. D씨가 모 신탁회사와 맺은 것이었다. 이에 따라 A씨보다 이 아파트에 대한 선순위권리자가 2명이나 더 있는 상태였다. 무슨 일이 생겨 아파트가 매각될 경우 A씨는 임대차보증금을 모두 환수받기는 어려운 상태였던 것이다. 이후 실제로 선순위권리자들에게 밀려 A씨는 임대차보증금 일부를 돌려받지 못했다. 이에 A씨는 "B씨 등이 임대차 계약 체결 당시 이같은 사실을 제대로 설명하지 않았다"며 공인중개사 B·C씨, 그리고 이들과 공제계약을 맺은 공인중개사협회를 상대로 소송을 냈다. 김 판사는 "임대차계약 체결 시 B·C씨가 설명의무를 충실하게 이행했다면 A씨가 계약을 체결하지 않았거나 임대차보증금 반환을 담보할 수 있는 수단을 강구했을 것"이라며 "부동산중개업자와 의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개업자는 대상물의 권리관계 등을 조사·확인해 의뢰인에게 설명할 의무가 있다"고 밝혔다. 이어 "B·C씨의 확인·설명의무 위반으로 A씨가 임대차보증금을 다 반환 받지 못하게 됐다"면서 "다만 A씨가 중개인에게 정확한 설명을 요구하지 않은 점 등을 고려해 손해배상 범위를 50%로 제한한다"고 판시했다.
부동산담보신탁계약
아파트
공인중개사
조문경 기자
2020-05-25
민사일반
주택·상가임대차
대법원, 건물명도소송 일부 원심파기
[판결] "밀린 임대료, 보증금에서 공제하면 돼"
임차인의 밀린 임대료는 임대인이 돌려주지 않은 보증금에서 공제하면 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 조희대 대법관)는 최근 A씨가 B씨를 상대로 낸 건물명도 등 소송(2019다13278)에서 원고일부승소 판결한 원심 중 금전지급청구 부분을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 건물주인 A씨는 세입자 B씨와 2016년 9월 보증금 3000만원에 월세 120만원으로 2년간 임대차계약을 맺었다. 그런데 B씨는 2017년 12월부터 임대료를 내지 않았다. A씨는 2018년 3월 임대차계약 해지 내용증명을 발송했고, 그로부터 10개월 후인 올 1월 B씨는 해당 건물에서 퇴거했다. 당시 연체 차임은 총 1600여만원이었다. 한편 A씨는 B씨에게 임차보증금 3000만원 중 1000만원만 돌려줬다. 그러나 B씨는 방을 빼면서 잠금장치를 설치하고는 "남은 임대료 2000만원을 주기 전까지 부동산을 인도해 줄 수 없다"고 맞섰다. B씨는 또 2019년 1월 자신이 받아야 할 보증금 2000만원 중 550만원을 C사에 양도했고, A씨에게 이 사실을 통지했다. 대법원은 "남은 임차보증금 2000만원 중 B씨가 C사에 채권을 양도한 550만원을 빼면, 임차보증금 반환채권 1450만원은 여전히 B씨에 남아있다"며 "A씨가 받아야 할 연체 차임 등 금전지급 채권액이 보증금 채권보다 많으므로, 둘은 대등하게 공제돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 잠금장치를 설치한 부동산을 A씨에게 인도하고, 밀린 임대료 1600여만원에서 임차보증금 반환채권 1450만원을 공제한 나머지 150여만원을 A씨에게 지급할 의무가 있을 뿐"이라며 "그럼에도 원심은 B씨의 공제항변을 배척한 잘못이 있다"고 지적했다. 1,2심은 "B씨는 A씨에게 건물을 인도(잠금장치 해제)하고 밀린 임대료 1600여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다.
임대료
임대인
임차인
손현수 기자
2019-12-20
민사일반
중개사협회도 책임져야
[판결] 공제계약 중 '공인중개사의 금지행위로 인한 손해 면책' 조항… 불공정 약관 해당
공인중개사협회가 개업공인중개사들과 의무적으로 체결하는 '공제계약' 중 중개사의 불법행위로 인한 손해에 대해서는 보상책임을 면제하는 약관 조항은 무효라는 판결이 나왔다. 부동산 거래의 신뢰 확보를 위한 공제계약의 목적에 반한다는 취지다. 창원지법 민사3단독 강종성 부장판사는 A씨(소송대리인 법무법인 더킴로펌)가 공인중개사 B씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018가단114467)에서 "협회는 B씨와 공동으로 4100만원을 지급하라"며 최근 원고승소 판결했다. B씨는 2015년 11월경 한국공인중개사협회와 '부동산중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 B씨가 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 협회가 1억원 내에서 그 손해를 보상한다'는 내용의 공제계약을 맺었다. 계약서의 약관 제7조 5항은 '공인중개사법 제33조에서 개업 공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해는 보상하지 않는다'고 규정돼 있었다. 한 달 뒤 B씨는 매물로 나온 C오피스텔을 A씨에게 소개해주고 "소유자로부터 임대차계약 체결 및 보증금 수령 권한을 위임받았다"며 보증금 6000만원을 직접 수령한 뒤 오피스텔을 넘겨주었다. "부동산 거래 신뢰확보 위한 공제계약 목적에 反해" 그런데 B씨는 오피스텔 소유자로부터 이러한 권한을 위임받은 적이 없었다. 뒤늦게 이러한 사실을 알게된 A씨는 조정을 통해 소유자로부터 1900만원을 받고 오피스텔을 다시 돌려 주었다. 이에 A씨는 B씨와 협회를 상대로 "남은 보증금 손해액인 4100만원을 배상하라"며 소송을 냈다. 하지만 협회는 "B씨의 행위는 공인중개사법상 개업공인중개사의 금지행위로 규정하고 있는 '중개대상물의 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위'에 속한다"며 "이러한 행위에 면책을 두고 있는 약관 제7조 5항에 따라 보상할 수 없다"고 맞섰다. 창원지법, 의뢰인 승소판결 강 부장판사는 "공인중개사법 제30조 3항은 거래당사자들이 공제계약을 신뢰하고 안전한 부동산 거래를 할 수 있도록 '공인중개사들은 협회 등을 통해 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다'고 규정하고 있다"며 "이러한 취지를 고려할 때 중개사가 공인중개사법 제33조 4호의 금지행위를 한 경우 협회가 보상하지 않는다는 약관 제7조 5항은 협회의 손해배상책임을 대부분 면제해 공제계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적인 권리를 제한하므로 효력을 인정하기 어렵다"고 지적했다. 이어 "설령 약관 조항의 효력을 인정하더라도 B씨의 기망행위는 '중개대상물의 임대차에 관한 위임권한'에 관한 것"이라며 "공인중개사법 제33조 4호의 '중개대상물의 권리관계 등 중요사항'에 관한 것이 아니기 때문에 금지행위에 해당한다고도 볼 수 없다"고 밝혔다.
보상책임
공인중개사
공제계약
남가언 기자
2019-08-08
행정사건
서울행정법원, "임대차 체결일로부터 90일내에 소 제기해야"… 임차인들 낸 소는 각하
[판결] 서울 지하도상가 조례는 행정소송 대상
서울특별시의 지하도상가 관리 조례는 행정소송의 대상이 되는 이른바 처분적 조례에 해당한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정11부(재판장 박형순 부장판사)는 지하도상가 임차인 등이 서울시를 상대로 낸 조례취소소송(2018구합85174)에서 이같이 판결했다. 하지만 재판부는 상가 임차인들이 임대차계약을 체결한 날로부터 90일이내 소를 제기해야 하는데도 청구기간을 도과했다는 이유로 소를 각하했다. 서울시 지하도상가 관리 조례 제8조 3항 제1호는 '임대보증금은 (조례) 제2호에 따라 계산해 정한 월임대료의 24개월분으로 하되, 일시에 납부해야한다'고 규정하고 있다. 임차인 등은 이 규정이 재산권을 제한하는 내용으로서 지방자치법이 정하는 법률유보원칙에 따라 법령의 위임이 필요한 사항인데도 상급 법령의 위임 없이 제정돼 위법하다는 등의 이유로 취소해달라며 지난해 11월 소를 제기했다. 재판부는 "서울시가 소유하는 지하도상가 점포를 임차하려는 임차인은 반드시 24개월분 월임대료 상당의 임대보증금을 납부해야 한다"며 "이는 그 자체로 직접 임차인들의 재산권과 계약형성의 자유에 영향을 미치는 것으로서 항고소송의 대상이 되는 행정처분 즉 처분적 조례에 해당한다"고 밝혔다. 그러면서 "행정소송법에 따르면 취소소송은 처분 등이 있음을 안 날부터 90일, 처분 등이 있은 날로부터 1년 이내에 제기해야 한다"며 "처분적 조례와 같이 불특정 다수인이 처분의 대상이 되고 그 효력이 불특정 다수에게 일률적으로 적용되는 경우에는, 조례가 효력을 발생하는 날에 해당 조례가 있음을 알았다고 봐야 한다"고 설명했다. 이어 "이 조례에 따라 자신들의 법률상 이익이 침해됐다고 주장하는 임차인들은 조례를 적용받게 되는 사유인 임대차계약의 체결 사실을 안 날로부터 90일 이내에 소를 제기했어야 한다"며 "(그럼에도) 임차인들의 소는 처분이 있음을 안 날인 임대차계약 체결일로부터 90일을 모두 경과해 제기한 것으로 행정소송법이 정한 제소기간을 준수하지 못해 부적법하다"고 판시했다.
지하상가
서울특별시
임대차계약
박미영 기자
2019-06-18
민사일반
[판결] 신탁계약 중 임차한 부동산, 신탁계약 종료 즉시 임차인 대항력 취득
임대인이 신탁계약이 체결되어 있는 주택을 임차인과 임대차계약을 체결하고, 이후 신탁이 종료돼 다시 주택의 소유권을 취득한 경우, 임차인은 임대인이 주택에 대한 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득하게 되므로 그 이후에 이뤄진 근저당권에 대항할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 안모씨는 2014년 1월 A회사 소유의 주택에 대해 임대차기간을 2014년 1월부터 2016년 1월까지로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 보증금 7000만원을 줬다. 안씨는 부동산을 인도받은 후 바로 전입신고를 했고 2015년 4월에 확정일자도 받았다. 그런데 이 부동산은 임대차 계약전 이미 신탁계약이 맺어진 상태였다. A사는 안씨와 임대차 계약을 맺기 전인 2013년 12월 이미 주택에 대해 수탁자를 B신탁회사, 수익자를 C신용협동조합 및 A사로 하는 부동산담보신탁계약을 체결했고, B신탁회사는 같은 날 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기도 했다. A사는 2014년 4월 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤고, C신협은 같은 날 이 주택에 대해 채권최고액 5785만원으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다. 이후 C신협의 임의경매신청으로 주택에 대한 경매절차가 진행됐다. 2017년 2월 D사가 임의경매를 통해 이 주택을 매입하자 안씨는 D사를 상대로 임차보증금 반환을 요구했으나 D사가 "안씨의 계약은 근저당권설정등기보다 후순위이므로 대항력이 없다"며 거부하자 소송을 냈다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 안씨가 D회사를 상대로 낸 임차보증금반환 청구소송(2018다44879)에서 "D사는 부동산을 인도받음과 동시에 안씨에게 7000만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다"며 "주택에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 경우 임대권한은 수탁자에게 있는 것이 일반적이지만, 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 해당 임대차계약에 대해서는 대항력 조항이 적용될 수 있음이 분명하다"고 설명했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것"이라며 "주민등록이 대항력의 요건을 충족할 수 있는 공시방법이 되려면, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있는 것만으로 부족하고 주민등록에 따라 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다"고 밝혔다. 그러면서 "A사는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 신탁회사의 승낙이 없이는 주택을 임대할 수 없었지만, 2014년 4월 주택에 관해 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마침으로써 적법한 임대권한을 취득했다"며 "안씨는 2014년 1월 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤는데, 그때부터 이 주택에 관한 주민등록에는 안씨가 거주하는 것으로 나타나 있어 제3자가 보기에 안씨의 주민등록이 임차권을 매개로 하는 점유임을 인식할 수 잇었으므로, 안씨의 주민등록은 전입신고시부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다"면서 "따라서 안씨는 A사가 주택에 관해 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득했고, C신협의 근저당권설정등기는 안씨가 대항력을 취득한 다음에 이뤄졌으므로 안씨는 임차권으로 주택 매수인인 D사에 대항할 수 있다"고 판시했다.
임대차
신탁게약
부동산
이세현 기자
2019-04-02
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