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[판결] 대법원, "임대아파트 임차권 넘길 때 '무주택' 확인은 임대업자 몫"
공공임대아파트 임차인이 다른 사람에게 임차권을 넘기려고 할 때 양수인이 무주택자인지 확인할 의무는 공공임대사업자에게 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 이기택 대법관)는 공공임대아파트 임차인 배모씨가 임대업체 A사를 상대로 낸 임차권양도에 대한 동의 청구소송(2015다250413)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 '무주택 세대구성원'일 것을 정하고 임대사업자로 하여금 미리 양수인의 주택소유 여부를 확인하도록 정한 취지는 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데 있다"고 설명했다. 그러면서 "임대주택법 규정의 내용과 취지를 종합해 보면, 공공건설임대주택 임차권 양도의 동의를 받으려는 임차인은 임대사업자가 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 수 있도록 임차권 양수인을 특정할 수 있는 정보가 기재된 자료를 제출해야 하고, 임대사업자는 법령이 정하는 절차에 따라 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인한 후 특별한 문제가 없는 한 임차인의 임차권 양도 요구를 받아들여야 할 의무가 있다"며 "이 경우 임대사업자가 임차인의 임차권 양도에 대한 동의 요구를 거절하기 위해서는 임차인이 제출한 자료를 통해 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인해야 한다"고 밝혔다. 이어 "배씨는 A사에 임차권 양수인의 주택소유 여부를 확인할 수 있을 정도로 임차권 양수인을 특정할 수 있는 자료를 제출했는데도, A사가 양수인의 주택소유여부를 확인하지 않았고 다른 문제가 있음을 증명하지도 않았으므로 배씨의 임차권 양도에 대해 동의 의사표시를 할 의무가 있다고 본 원심의 판단은 정당하다"고 판시했다. 2006년부터 A사의 공공임대아파트에서 살던 배씨는 2013년 다른 사람에게 임차권을 양도하기로 하고 A사에 동의를 요청했다. 하지만 A사가 "임차권을 넘겨받겠다는 사람이 무주택자인지를 확인해 자료를 제출할 의무가 배씨에게 있는데 제출하지 않았다"며 동의를 거부했고, 배씨는 소송을 냈다. 앞서 1심은 "공공임대사업자에게 임차권의 양도에 아무런 제한없이 동의할 의무가 있다고 보기 어렵다"며 "배씨가 특정한 무주택 세대주에게 임차권을 양도하는 것에 대해 동의를 요구했다는 사실을 인정하기 부족하다"면서 원고패소 판결했다. 반면 2심은 "임차권을 넘겨받겠다는 사람이 무주택자인지 확인할 의무는 공공임대사업자에게 있고, 기존 임차인이 이를 확인해 자료를 제출할 의무가 있다고 보기 어렵다"며 1심을 뒤집고 배씨의 손을 들어줬다.
공공임대아파트
양도
임대주택법
이세현 기자
2019-04-04
부동산·건축
업체 담합 우려보다 입찰과정 공정성 확보에 도움 될 것
[판결](단독) “LH 공공아파트 설계내역서는 정보공개 대상”
한국토지주택공사(LH)가 발주해 낙찰된 공공임대아파트의 설계비 내역서는 정보공개 대상이라는 판결이 나왔다. LH는 설계비 내역서가 공개되면 업체들의 담합이 심해질 것이라고 주장했지만, 법원은 오히려 입찰의 투명성이 확보될 것이라고 판단했다. 서울고법 행정10부(재판장 김흥준 부장판사)는 신영철 경제정의실천시민연합 국책사업감시단장이 LH를 상대로 낸 정보공개거부처분 취소소송(2016누79160)에서 1심과 마찬가지로 최근 원고승소 판결했다. 신씨는 지난해 3월 LH가 2015년 상반기 발주해 낙찰된 17개 공공임대아파트 사업장의 설계내역서를 전자파일 형태로 공개하라고 LH에 요구했다. 그러나 LH는 "입찰계약 등에 관한 사항이나 의사결정·내부검토 과정에 있는 사항으로 공개되면 업무의 공정한 수행에 현저한 지장을 초래한다"며 거부했다. 이에 신씨는 소송을 냈다. 재판부는 "LH가 이 정보(설계내역서)를 토대로 17개 모든 사업장의 건설회사와 이미 공사계약을 체결했기 때문에 더이상 입찰계약·의사결정·내부검토 과정에 있는 사항에 관한 정보에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 이어 "LH는 국민주거생활의 향상과 국토의 효율적인 이용을 도모해 국민경제 발전에 이바지하는 것을 목적으로 설립된 공공기관으로 일반 사기업과는 다른 특수한 지위와 권한을 가지고 있어 한층 더 투명하게 운영될 필요가 있다"며 "설계내역서 공개는 공공기관의 행정편의주의 및 권한남용으로 인한 폐해를 방지하는데 유효한 수단으로 작용해 공공기관의 주택정책에 대한 신뢰를 제고하는 계기가 될 수 있을 것으로 보인다"고 설명했다. 또 "LH는 '설계비가 적힌 설계내역서가 공개되면 입찰공사금액을 추정할 수 있어 시공사들의 입찰담합이 용이해질 것'이라고 주장하지만, 입찰담합에 이용된다고 인정할 만한 증거가 없다"면서 "오히려 신씨뿐 아니라 다수에게 공개될 경우 장차 입찰 과정에서 공정성과 입찰가격의 적정성을 확보하는 데 도움이 될 수 있을 것으로 보인다"고 판시했다.
한국토지주택공사
공공임대아파트
설계비내역서
담합
이장호 기자
2017-09-04
부동산·건축
주택·상가임대차
파산·회생
"신속한 분양전환 위한 규정… 모든 임차인에게 우선권 인정해야"<br> 대법원, 원고일부승소 원심 확정
공공임대아파트 사업자 파산시엔 유주택자도 우선 분양
공공임대 아파트 임대사업자가 파산하면 유주택 입주자들도 우선 분양을 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택법 제21조 1항은 임대주택을 분양전환하는 경우 무주택 임차인에게 우선분양권을 주도록 하고 있지만, 2항은 임대사업자의 부도나 파산 등으로 분양전환되는 때의 우선 분양권자는 '임대주택에 거주하는 임차인'이라고만 규정하고 있다. 대법원 민사1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 29일 강원도 평창시의 A임대아파트 임차인 김모씨 등 419명이 B토건회사와 파산관재인인 예금보험공사 등을 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심(2011다84335)에서 원고일부 승소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "임대주택법이 개정되기 전에는 임대사업자가 부도, 파산한 경우에 분양전환가격을 둘러싼 임대사업자와 일반 임차인들 간의 의견차이로 인해 제대로 분양전환이 이뤄지지 않는 폐단이 있어 법률을 개정했다"며 "이는 임대주택에 거주하는 모든 임차인에게 우선 분양전환권을 부여해 분양전환가격을 적용받도록 함으로써 원활한 분양전환을 촉진하려는 것이므로 임대주택법 제21조2항을 단순히 임대사업자의 재량으로 해석하는 것은 법 개정 취지에 정면으로 반한다"고 설명했다. 재판부는 "임대사업자인 B토건이 부도, 파산했으므로 분양전환 당시 아파트에 거주하는 임차인들은 주택 소유 여부에 관계없이 아파트를 우선 분양전환받을 권리가 있고, 임차인들이 직접 분양전환승인을 받아 매도청구권을 행사한 이상 B토건의 소송수계인이자 파산관재인인 예금보험공사는 성립된 매매계약에 의해 임차인들에게 아파트 건물에 대한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 덧붙였다. 2001년 B토건은 국민주택기금의 자금지원을 받아 울산 북구에 3152세대의 공공임대아파트를 건설, 임대분양했으나 입주자 신청이 미달되자 나머지 입주자를 유주택 임차인으로 충원했다. B토건은 2006년 부도를 내 파산선고를 받았고, 울산북구청장으로부터 분양전환승인을 받았다. 이후 B토건이 "유주택 임차인들에 대한 분양전환여부는 임대사업자의 재량사항"이라고 주장하며 김씨 등에 대한 소유권이전등기 절차 이행을 거부하자 김씨 등은 소송을 냈다.
공공임대아파트사업자파산
분양전환권
임대주택법
공공아파트임대
유주택임차인
좌영길 기자
2012-12-12
민사일반
주택·상가임대차
중앙지법, 원고패소 판결
표준임대료 일부 보증금으로 전환 임대주택사업자 선택권한에 해당
판교 신도시의 중소형 민간건설 공공임대아파트 과다 보증금 논란과 관련한 소송에서 임대주택사업자인 건설사가 승소했다. 임대주택사업자가 표준임대료 일부를 임대보증금으로 전환해 임대보증금을 높게 책정했어도 임차인의 선택권을 침해한 것으로 보기 어렵다는 것이다. 서울중앙지법 민사26부(재판장 한정규 부장판사)는 12일 이모씨 등 78명이 “표준임대보증금과 임대료를 상호전환하려면 임차인의 동의가 필요하다”며 J건설사를 상대로 낸 채무부존재확인등 소송(2008가합131939)에서 “상호전환여부는 건설사의 선택 권한”이라며 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “이씨 등은 표준임대보증금과 임대료가 상호전환되는 내용을 숙지하고 청약을 한 것으로 보인다”며 “이씨 등은 임대차계약을 체결함으로써 상호전환에 관해 동의를 했다고 봄이 상당하다”고 밝혔다. 이에 대해 이씨 등은 계약체결시 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지, 전환된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 계약을 체결할 것인지에 관한 선택권을 박탈당했으므로 실질적으로 동의했다고 할 수 없다고 주장했다. 재판부는 그러나 “구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택사업자가 정하는 임대조건은 허가사항이 아닌 신고사항으로 규정하고 있는 등 임대주택사업자에게 최대한의 자율권을 부여하는 것으로 해석된다”며 “임대주택사업자는 임대차계약 체결시 표준임대보증금 및 임대료를 기준으로 할 것인지 전환된 임대보증금 및 임대료를 기준으로 할 것인지에 관해 스스로 선택할 권한이 있다”고 지적했다. A사는 표준임대보증금과 임대료를 상호전환하는 방법으로 표준임대료의 일정 부분을 임대보증금으로 전환해 보증금을 높게 정해 모집공고를 했다. 이씨 등은 모집공고에 따라 2006년5월부터 6월께까지 A사와 임대아파트 임대차계약을 체결했다. 하지만 이씨 등은 상호전환에 임차인의 동의가 없었으므로 관련 법령을 위반했다며 표준임대보증금을 초과한 부분을 돌려달라며 지난해 12월 소송을 냈다. 구 임대주택법 등 관련 법령은 표준임대보증금 및 임대료는 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 공제한 금액의 50%를 초과할 수 없고, 전환된 임대보증금 및 임대료로 계약을 체결할 경우에는 90%를 초과할 수 없다고 규정하고 있을 뿐 임대주택사업자가 임대차계약을 체결할 때 어느 쪽을 기준으로 할 것인지에 대해 아무런 규정을 두고 있지 않다. 한편 임대보증금과 임대료는 임차인의 동의가 있는 경우 상호전환이 가능하다고 규정돼 있다.
공공임대아파트
임대보증금
상호전환
모집공고
임대차계약
이환춘 기자
2009-06-18
민사일반
부동산·건축
주택·상가임대차
입주예정자 "표준임대료 초과"… 채무부존확인소송
판교신도시 민간건설 공공임대아파트, 과다보증금 논란 법정으로
판교 신도시의 중소형 민간건설 공공임대아파트 과다 보증금 문제가 결국 법원까지 가게 됐다. 표준 임대료를 초과한 임대보증금에 대해 입주예정자들이 건설사를 상대로 채무부존재확인소송을 낸 것이다. 판교 중소형 임대아파트 단지들이 높은 보증금 문제로 논란을 빚고 있는 만큼 건설사를 상대로 한 소송이 잇따를 것으로 보인다. 판교신도시 공공임대주택 입주예정자인 성모씨 등 41명은 임대사업자인 J건설사를 상대로 채무부존재확인 등 청구소송(2009가합13908)을 지난 10일 서울중앙지법에 냈다. 성씨 등은 소장에서 "공공임대주택의 최초 임대보증금 및 임대료는 임대주택법 12조의 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없고, 표준임대보증금은 국토해양부장관고시에 따라 건설원가의 50%"라며 "건설사가 산정한 임대보증금은 건설원가의 90%에 달하는 금액으로 초과분은 무효"라고 주장했다. 성씨 등은 이어 "임대차계약시 임차인의 동의를 얻어 임대보증금과 임대료를 상호전환할 수 있으나, 건설사는 일방적으로 임대보증금을 건설원가의 90%로 정해 입주자를 모집했다"며 "이 사건 임대차계약은 상호전환에 대한 임차인들의 동의가 없다"고 덧붙였다. 한편 현재 판교지역 공공임대아파트 입주예정자들은 건설사의 신청대로 입주자 모집승인을 한 성남시를 상대로 국민감사청구를 신청해 11일부터 감사원에서 감사가 진행중이다.
판교신도시
공공임대아파트
민간건설
과다보증금
입주예정자
이환춘 기자
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