채권자의 경매절차를 정지시키기 위해 채무자가 본안소송을 제기하고 이를 근거로 강제집행정지결정을 받은 경우 채무자가 본안소송에서 패소했다면 부당한 보전처분을 통해 경매절차를 지연한 책임이 있으므로 손해를 배상하라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사97단독 김갑석 판사는 지난 18일 근저당권자인 홍모씨와 유모씨가 "채무자의 부당한 강제집행정지신청으로 손해를 입었다"며 채무자 김모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가단142663)에서 "김씨는 두 사람에게 260만원씩을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 김 판사는 판결문에서 "채무자인 김씨가 근저당권 말소청구의 소송을 내면서 이를 근거로 강제집행정지결정을 받아 홍씨 등이 신청한 임의경매절차가 정지됐다"며 "본안소송에서 패소한 김씨는 홍씨와 유씨에게 경매절차가 정지돼 배당금을 늦게 받은 만큼의 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 이어 "경매절차가 정지되고 그로 인해 채권자가 입은 손해에 대해 특별한 반증이 없는 한 잠정처분을 신청한 채무자에게 고의 또는 과실이 추정된다"며 "채권자가 입은 손해에는 경매절차가 정지된 날부터 본안소송의 패소 판결이 확정돼 다시 경매절차가 진행되기 전날까지의 기간에 해당하는 일수와 금원 수령이 늦어져 이용하지 못한 기간 동안의 법정이자가 포함된다"고 덧붙였다. 근저당권자인 홍씨 등이 채무자 김씨의 부동산에 대해 임의경매를 신청하자 김씨는 근저당권설정등기 말소청구소송을 냈다. 김씨는 본안소송과 함께 강제집행정지신청도 함께 내 정지결정을 받아 경매절차를 정지시켰지만, 지난해 5월 1심에 이어 항소심에서도 패소하고 판결은 그대로 확정됐다. 그러자 홍씨 등은 같은 해 6월 김씨를 상대로 소송을 냈다.

부동산 공인중개사가 계약을 중개하며 임차인에게 "근저당권을 말소해주겠다"고 했다가 보증금을 잃게 했다면 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 하지만 임차인에게도 책임을 물어 손해액의 60%만 돌려주라고 결정했다. 2010년 5월 A씨는 부산 남구에서 오피스텔을 빌리려고 근처 부동산에 방문했다. 공인중개사 B씨는 마침 좋은 오피스텔이 있는데 근저당권이 설정돼 싸게 나왔다며 서둘러 임대차 계약을 체결할 것을 권했다. 근저당권이 마음에 걸린 A씨가 계약을 주저하자 B씨는 "보증금을 먼저 내면 집주인이 근저당권을 말소해주겠다고 했다"며 설득했다. B씨는 임대차계약서에 자필로 '임대인은 전세권 설정에 동의하고 선순위 근저당권은 말소해지 한다'라는 문구까지 써줬다. 안심한 A씨는 계약을 맺고 다음날 바로 보증금 5000만원을 모두 집주인에게 냈다. 문제는 그해 9월 발생했다. 말소되지 않은 상태로 남아있던 선순위저당권이 실행돼 오피스텔이 경매에 들어간 것이다. A씨는 5000만원 중 절반가량인 2590만여원만 돌려받았다. 4개월만에 살 곳도 잃고 돈도 잃게 된 A씨는 "B씨가 책임지고 근저당권을 말소해주겠다고 약속해 계약을 체결했다"며 소송을 냈다. 부산지법 민사단독 박무영 판사는 지난달 25일 A씨가 B씨를 상대로 낸 손해배상청구 소송(2011가단79391)에서 "B씨는 A씨에게 1440여만원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 박 판사는 판결문에서 "B씨는 A씨로 하여금 근저당권이 문제없이 말소될 것이라고 착각할 여지를 만들어 손해를 입혔다"며 "B씨에게는 공인중개사로서 보증금 지급과 근저당권 말소를 동시이행하도록 권고하는 등 위험을 최소화할 수 있는 조치를 권고할 책임이 있다"고 설명했다. 박 판사는 "그러나 A씨가 계약을 체결하며 당시 선순위 근저당권이 설정된 사실을 알고 있었으므로 공인중개사의 중개행위에만 의지할 것이 아니라 스스로 보증금을 돌려받지 못할 수 도 있다는 위험성을 신중하게 고려했어야 한다"며 "A씨의 과실이 손해의 발생과 확대의 중요한 원인이 되었으므로 손해배상금액 비율은 60%로 제한한다"고 덧붙였다.

부동산을 명의수탁한 사람이 허락없이 근저당권을 설정했다가 부동산을 팔았다면 근저당 설정 행위와는 별개로 횡령죄가 성립한다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 이번 판결로 명의수탁자가 부동산에 근저당권을 설정하면 횡령죄가 성립하고 그 후에 매각한 행위는 처벌할 수 없다는 종래 대법원 판결은 변경됐다. 대법원 전원합의체(주심 김창석 대법관)는 21일 명의신탁받은 부동산에 근저당권을 설정한 뒤 매도한 혐의(횡령)로 기소된 안모(66)씨에 대한 상고심(☞ 2010도10500)에서 벌금 500만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "나중에 이뤄진 처분행위가 이미 성립한 횡령죄에 포함되는 것을 넘어 먼저의 처분행위로 예상할 수 없는 새로운 위험을 추가함으로써 법익침해에 대한 위험을 증가시키거나 먼저 이뤄진 처분행위와는 무관한 방법으로 법익침해의 결과를 발생시켰다면 이는 이미 성립된 횡령죄에 의해 평가된 위험의 범위를 벗어나는 것이므로 별도로 횡령죄를 구성한다"고 밝혔다. 재판부는 "타인의 부동산을 보관 중인 자가 불법영득의사를 가지고 그 부동산에 근저당권설정등기를 경료함으로써 일단 횡령행위가 기수에 이르렀다 하더라도 그 후 부동산을 매각함으로써 기존의 근저당권과 관계없이 법익침해의 결과를 발생시켰다면 이는 임의경매에 의한 매각 등 근저당권 실행으로 인해 당연히 예상될 수 있는 범위를 넘어 새로운 법익침해의 위험을 추가한 것이므로 불가벌적 사후행위로 볼 수 없고, 별도로 횡령죄를 구성한다"고 설명했다. 그러나 이인복, 김신 대법관은 "횡령행위에 의한 법익침해의 결과나 위험은 불법영득의사가 외부에서 인식될 수 있는 경우에 이미 그 부동산에 관한 소유권 전체에 미치게 되므로, 그 이후 이뤄지는 추가적 법익침해의 결과나 위험은 법논리상 불가능하다"는 반대의견을 냈다. 이어 "먼저 이뤄진 근저당권 설정을 배임행위로 평가할 수 있는 경우에는 매도행위를 처벌할 수도 있으므로, 원심은 근저당권 설정이 횡령인지 아니면 배임행위에 그친 것인지를 추가로 심리판단한 후 유무죄를 따져봤어야 했다"고 지적했다. 종중 총무로 일하던 안씨는 1995년 10월 종중 소유의 파주시 적성면 일대의 답 5000여㎡를 보관하던 중 같은해 11월과 2003년 4월 채권최고액 1400만원과 750만원의 근저당권을 설정했다. 안씨는 이 부동산을 2009년 2월 부동산을 통해 1억9300만원에 팔아 기소됐다. 안씨는 "부동산에 근저당권을 설정한 뒤에 매도한 행위는 이미 횡령이 이뤄진 다음의 처분행위이므로 처벌할 수 없는 불가벌적 사후행위에 해당한다"고 주장했으나 1,2심은 벌금 500만원을 선고했다. 대법원 관계자는 "이번 판결로 횡령죄 성립 이후 횡령물의 처분행위를 처벌할 수 없는 '불가벌적 사후행위' 개념을 명확히 해 일반의 상식에 부합하는 결론을 도출했다는 점에서 의미가 있다"고 설명했다.

시중은행 대출자가 부담한 근저당권 설정 비용을 은행이 반환하라는 법원의 첫 판결이 나왔다. 지난해 12월 대출자들이 은행 등을 상대로 낸 유사한 취지의 집단 소송에서 반환 책임이 없다고 판단한 것과 상반된 것이어서 상급심 판결이 주목된다. 서울중앙지법 민사15단독 엄상문 판사는 20일 장모씨가 "근저당 설정비 75만여원를 돌려달라"며 신한은행을 상대로 낸 부당이득 반환소송(2011가소2521238)에서 원고승소 판결을 내렸다. 엄 판사는 판결문에서 "해당 대출상품설명서의 내용만으로는 장씨와 은행 사이에 근저당권 설정비용을 누가 부담할지에 대한 실질적 개별약정이 있었다고 보기 어렵다"며 "비용을 원고가 부담하기로 하는 관련 약정은 고객에게 불리한 약관에 해당한다"고 밝혔다. 엄 판사는 "이번 사안은 약관이 무효이거나 관련 약정 자체가 없는 경우에 해당한다"며 "담보권자가 원칙적으로 설정비를 부담해야 한다고 보는 것이 관련 법령의 취지에도 부합하는 점 등을 고려하면 비용은 은행이 부담해야 한다"고 설명했다. 근저당권 설정비란 담보대출 때 발생하는 부대 비용으로 등록세, 교육세, 신청 수수료 등을 의미하며, 통상 1억원을 대출받을 때 70만원 정도가 든다. 장씨는 대출약정을 하면서 근저당권 설정 비용 75만여원을 자신이 부담한 것이 부당하다며 2011년 11월 소송을 냈다. 앞서 인천지법 부천지원은 작년 11월 이모씨가 경기도의 한 신용협동조합을 상대로 낸 유사한 취지의 소송에서 "약관이 불공정하고 신의성실 원칙을 위반해 무효"라며 원고일부승소 판결을 했다. 반면 서울중앙지법은 대출자 370여명이 시중은행 6곳을 포함한 금융기관 40여곳을 상대로 낸 집단 소송에서 "비용부담 합의는 '개별약정'에 해당되며, 불공정한 법률행위라는 입증이 부족하다"며 모두 원고패소 판결을 했다.

금융 소비자 370여명이 국민은행과 농협, 중소기업은행 등을 상대로 낸 근저당권 설정비용 반환소송에서 전부 패소했다. 앞서 인천지법 부천지원에서 비용반환을 인정한 것과는 상반되는 판결이어서 상급심의 판단이 주목된다. 서울중앙지법 민사37부(재판장 고영구 부장판사)는 지난 6일 김모씨 등 271명이 국민은행을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2011가합100645)에서 원고패소 판결했다. 같은 법원 민사33부(재판장 이우재 부장판사)도 이날 금융소비자 109명이 중소기업 은행과 농협 등을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2012가합56189 등)에서 원고패소 판결했다. ◇고객이 설정비용 부담 선택… 약관 아닌 개별약정= 이번 사건에서는 대출약정에 사용된 표준약관 중 근저당권 설정비용의 부담주체를 고객이 선택하게 돼 있는 조항이 약관인지, 개별 약정인지 여부가 쟁점이 됐다. 재판부는 판결문에서 "대출약정에 사용된 표준약관은 인지세 및 근저당권 설정비용을 고객에게 무조건 부담시키는 것이 아니라 고객에 선택권을 부여해 교섭을 예정하고 있는 개별약정"이라고 판결했다. 표준약관 조항은 문구 자체로 비용 부담의 주체가 결정된 것이 아니라 고객과의 교섭을 예정하고 있다는 것이다. 그러므로 고객이 은행에 대해 한 본인 비용부담의 의사표시는 약관조항과는 별개의 개별 약정이라고 본 것이다. 먄약 이 조항이 약관이라면 약관규제법의 적용을 받아야 하지만, 개별 약정이기 때문에 이를 무효로 하기 위해서는 민법 제103조 반사회질서의 법률행위나 제104조 불공정한 법률행위의 요건을 갖춰야 한다. 이에 대해 재판부는 "해당 조항이 반사회질서 혹은 불공정한 법률행위인지에 대해서 구체적인 판단이 없고, 조항의 내용을 금융거래상 활용하는 것 자체가 신의성실의 원칙에 반한다고 보기 어렵다"며 무효로 할 수 없다고 판단했다. 반면 지난 9월 인천지법 부천지원 민사1단독 이창경 판사는 해당 조항이 약관이라고 판단했다. 이 판사는 "대출거래에서 우월한 지위에 있는 금융기관이 그 지위를 이용해 대출 관련 부대비용 중 금융기관이 부담해야 할 비용까지 고객이 부담하게 하거나 가산금리를 적용하는 방법으로 사실상 이를 고객에게 전가시킬 수 있도록 한 것이어서 고객에게 부당하게 불리한 불공정한 약관조항에 해당한다"고 밝혔다. ◇약관에 해당해도 '신의칙·공정성' 위반 따져야= 재판부는 해당 조항을 설령 약관규제법상 규범 통제가 인정되는 약관으로 보더라도 효력이 무효가 되는 '불공정한 약관조항'은 아니라고 판단했다. 약관조항이 사법상 무효로 인정되기 위해서는 약관규제법 제6조1항에서 정한 '신의성실의 원칙에 반해 공정을 잃은 약관조항'에 해당해야 한다. 그런데 해당 조항은 구 약관규제법 제19조의2 제3항에 의해 불공정 약관조항에 해당한다는 서울고법의 판례(2010누35571)가 있어, 해당 조항이 곧바로 무효가 되는 것이 아닌가 하는 의문이 들 수 있다. 당시 서울고법은 "은행이 부담해야 할 비용까지 고객에게 부담하게 하는 것은 고객에게 부당하게 불리한 불공정 약관조항이라고 봄이 상당하고, 이를 이유로 공정거래위원회가 개정 표준약관을 사용권장처분한 것은 적법하다"고 판결했다. 이에 대해 서울중앙지법 재판부는 해당 판결은 공정거래위원회의 사용권장처분의 적법 여부에 대한 판단이어서 곧바로 약관조항의 사법상 효력을 무효화시킬 수는 없다고 판단했다. 재판부는 "구 약관규제법 제19조의2 제3항에서 정한 '불공정 약관조항'은 다수의 고객에게 피해가 발생하는 경우 공정거래위원회가 이를 조사해 표준약관의 제정 또는 개정을 통한 거래관계의 개선을 목적으로 하는 행정적·사전적 심사·통제의 대상에 해당하는 것"이라며 "구 약관규제법 제6조1항에서 정한 '신의성실의 원칙에 반해 공정을 잃은 약관조항'은 그 약관 내용 자체의 사법적 효력을 부인하는 사법적·사후적 심사·통제의 대상에 해당하는 것으로 제19조의2 제3항과 입법목적과 취지, 규율대상을 달리하고 있다"고 밝혔다. 즉, 제19조의2에서 말하는 '불공정 약관조항'과 제6조1항의 '공정을 잃은 약관 조항'은 같은 개념이 아니고, 약관조항이 6조1항에 의해 무효가 되기 위해서는 '신의성실의 원칙에 반해 공정성을 잃은 것'이라는 별도의 요건을 충족해야 한다. ◇고객도 금리와 수수료 혜택… 신의칙에 반하지 않아= 재판부는 "비용을 고객과 금융기관 사이에 합의하게 하는 내용 자체는 형평에 반한다고 볼 수 없다"고 판단했다. 근저당권 설정 비용을 금융기관이 부담하는 경우, 고객에게 대출금리와 중도상환 수수료를 가산했고, 고객이 비용을 부담하면 저렴한 대출금리나 중도상환수수료율 등의 혜택을 봤기 때문이다. 재판부는 또 "표준약관이 무효라고 인정하면 은행과의 대출약정 당시 근저당권설정비용을 은행이 부담하는 것을 선택한 고객들은 대출금리와 중도상환수수료 혜택을 받지 못한 고객들과의 사이에서 고객들 사이에도 현저한 불균형이 발생한다"고 지적했다. ◇근저당권 설정비용 부담 주체… 고객? 은행?= 인천지법 부천지원의 판결은 약관조항이 무효인 이상 그러한 약관 조항에 따라 이뤄진 비용부담 약정도 역시 불공정한 법률행위로 무효라고 봤기 때문에 비용을 누가 부담해야 하는지까지 판단했다. 이 판사는 "당사자 사이에 특별한 약정이 없는 한 권리를 취득하는 비용은 그 권리를 취득하는 자가 부담함이 원칙"이라고 밝혔다. 따라서 채권의 담보를 취득하는 은행이 근저당권 설정비용을 부담해야 한다. 다만, 이 판사는 "저당목적물의 화재공제 비용은 담보의 소멸이나 훼손에 대비하는 비용으로 직접적인 수익자는 소유자기 때문에 고객이 부담해야 한다"고 밝혔다. 반면 서울중앙지법 재판부는 당사자 간의 약정이 있으면 그 약정이 가장 우선해 적용되고, 약정이 없는 경우는 비용을 누가 부담해야 하는지는 명확한 법령이나 대법원의 확정된 판례가 없기 때문에 비용부담을 합의하게 하는 내용 자체는 형평에 반한다고 볼 수 없다고 판단했다. 약정이 없는 경우 원칙적으로 근저당권 설정비용을 누가 부담해야 하는지는 판단하지 않았다. 판결 후 소송을 추진했던 금융소비자원 관계자는 즉각 항소할 뜻을 밝혔다. 현재 서울중앙지법에는 6000여명의 금융소비자가 농업협동조합을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2012가합53654)이 진행 중이다. 이 사건은 민사22부(재판장 지상목 부장판사)가 심리하고 있는데, 어떤 결론이 나올지 주목된다.

금융 소비자 370여명이 국민은행과 농협, 중소기업은행 등을 상대로 낸 근저당권 설정 비용 반환소송에서 전부 패소했다. 앞서 인천지법 부천지원에서 비용 반환을 인정한 것과는 배치되는 판결로 상급심의 판단이 주목된다. 서울중앙지법 민사37부(재판장 고영구 부장판사)는 6일 김모씨 등 271명이 "금융소비자가 부담한 인지세와 근저당권 설정비용 4억3000여만원을 반환하라"며 국민은행을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2011가합100645)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "대출약정에 사용된 표준약관은 인지세 및 근저당권 설정비용을 고객에게 무조건 부담시키는 것이 아니라 고객에 선택권을 부여해 교섭을 예정하고 있는 개별약정"이라며 "개별약정이 무효화되기 위해서는 민법 제103조 반사회질서의 법률행위 또는 제104조의 불공정한 법률행위의 요건을 갖춰야 하는데, 이에 대한 입증이 부족하다"고 판시했다. 재판부는 "해당 조항이 약관규제법의 규제를 받는 약관이라고 해도 제6조의 불공정한 약관에 해당하기 위해서는 '신의성실의 원칙에 반해 공정성을 잃은' 약관 조항이어야 한다"고 밝혔다. 이어 "담보 제공에 따른 이익이 고객에게 귀속되는 이상 수익자 부담의 원칙에 따라 고객이 담보 제공에 수반되는 비용을 부담하는 것이 불공정하다고 볼 수 없다"며 "소비자들은 근저당권설정비용을 부담한 경우 그 대가로 저렴한 대출금리나 중도상환수수료 등의 혜택을 봤기 때문에 약관조항이 무효임을 전제로 한 청구는 받아들일 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "소비자들에게 반환청구권을 인정하는 경우 근저당권설정 비용을 은행이 부담하는 것으로 선택해 혜택을 보지 못한 고객과 현저한 불균형이 발생한다"고 덧붙였다. 또 다른 금융소비자 109명이 중소기업은행과 농협 등을 상대로 낸 사건을 심리한 민사33부(재판장 이우재 부장판사)도 같은 이유로 원고패소 판결했다. 앞서 인천지법 부천지원 민사1단독 이창경 판사는 지난 9월 이모씨가 복사골신용협동조합을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2012가소32177)에서 "근저당권설정계약에 적용된 약관은 외형상 고객에서 선택권을 부여하는 형식을 취하고 있으나, 고객에게 실질적인 선택권을 부여한 것으로 볼 수 없다"며 "금융기관의 거래상 우월한 지위를 이용해 충분한 설명이나 협의도 없이 대출 관련 부대비용을 고객에게 전가시키는 방편으로 운용된 약관이어서 무효"라고 판시한 바 있다. 현재 서울중앙지법에는 6000여명의 금융소비자가 농업협동조합을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2012가합53654)이 진행 중이다. 이 사건은 민사22부(재판장 지상목 부장판사)가 심리한다. 이번 사건에서 국민은행은 법무법인 율촌이, 농협은 법무법인 태평양과 법무법인 현, 중소기업은행 등은 김앤장 법률사무소에서 대리했다.

담보 대출 고객들이 부담한 근저당권 설정 비용을 금융기관이 돌려줘야 한다는 첫 판결이 나왔다. 금융기관이 우월한 지위를 이용해 자신들이 부담해야 할 비용을 고객들에게 떠 넘겼다는 이유에서다. 지난 9월에 난 판결이 뒤늦게 알려진 것이지만 이해관계인들이 많은 만큼 큰 관심을 모으고 있다. 특히 법무법인 로고스가 대출 고객 등 270명을 대리해 국민은행을 상대로 낸 동일 취지의 부당이득금반환 집단소송과 김모씨 등 30여명이 하나은행을 상대로 낸 소송의 1심 판결이 다음달 6일과 20일 연달아 나올 예정이어서 여기에도 이번 판결이 영향을 미칠지 주목된다. 금융계는 과거 근저당권 설정 비용을 부담한 대출 고객들이 모두 소송을 걸어 승소할 경우 금융기관들이 돌려줘야 할 돈이 무려 최대 10조원에 달할 것으로 추정하고 있다. 인천지법 부천지원 민사1단독 이창경 판사는 지난 9월 14일 이모씨가 복사골신용협동조합을 상대로 낸 부당이득금반환소송(2012가소32177)에서 "신협은 이씨에게 70여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "신협이 사용한 근저당권설정계약 약관은 외형상 대출 관련 부대비용의 부담에 관해 고객에게 선택권을 부여하는 형식을 취하고 있지만 은행과 고객의 거래상 지위와 실제 적용 실태, 거래의 현실, 거래상의 지위를 이용한 악용 가능성 등을 감안할 때 대출거래에서 우월한 지위에 있는 금융기관이 그 지위를 이용해 대출 관련 부대비용 중 금융기관이 부담해야 할 비용까지 고객이 부담하게 하거나 가산금리를 적용하는 방법 등으로 사실상 이를 고객에게 전가시킬 수 있도록 한 것이어서 고객에 부당하게 불리한 불공정한 약관조항에 해당할 뿐만아니라 고객의 정당한 이익과 합리적인 기대를 침해함으로써 신의성실의 원칙에도 위배되는 것으로 무효"라며 "약관이 무효인 이상 이같은 약관에 따라 이뤄진 비용 부담 약정 또한 불공정한 법률행위로서 무효"라고 밝혔다. 그렇다면 누가 비용을 부담해야 하는지에 대해서는 "당사자 사이에 특별한 약정이 없는 한 권리를 취득하는 비용은 그 권리를 취득하는 자가 부담해야 하는 것이 원칙이고 이는 채권자가 담보를 얻는 경우에도 마찬가지"라며 "대출의 담보인 저당권을 취득하는 근저당권의 설정 비용은 원칙적으로 신협이 부담해야 한다"고 판단했다. 구체적인 분담비용과 관련해서는 "감정평가수수료 3만원과 근저당권 설정 비용 65만여원 등 68만여원은 신협이 저당권을 취득하는데 따른 비용이라 신협이 부담해야 한다"며 "화재공제 2만8000원도 저당목적물의 화재와 관련된 위험을 방지하기 위한 것으로 담보의 소멸이나 훼손에 대비하는 비용이란 측면에서 담보권 취득에 부수한 비용으로 볼 여지가 있지만, 그 직접적인 수익자는 (해당 부동산의) 소유자인 고객이라고 봐야 하기 때문에 이 부분까지 신협이 부담할 비용이라고 보긴 어렵다"고 설명했다.

공무원이 상가 건물 등 건축물 분양사업자가 제출한 분양신고서를 제대로 확인하지 않아 피분양자의 우선수익권이 보장되지 못했다면 지방자치단체가 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사14부(재판장 이강원 부장판사)는 지난 1일 재건축 상가건물 피분양자 공모씨 등 29명이 "공무원의 부주의로 피분양자 우선수익원이 인정되지 못했다"며 광진구를 상대로 낸 손해배상소송 항소심(2012나22275)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "460여만원~3500여만원을 지급하라"는 원고일부승소 판결을 내렸다. 구 건축물 분양에 관한 법률(건축물분양법)은 재건축 사업자가 부동산 신탁회사와 신탁계약을 체결할 때 피분양자가 납부한 분양대금을 다른 채권자보다 피분양자에게 우선 정산할 것을 신탁계약에 규정하도록 했는데, 광진구는 재건축 사업자인 O개발사업이 피분양자의 우선수익권을 빼고 작성한 분양신고서를 그대로 수리한 것이다. 재판부는 판결문에서 "분양신고를 받은 담당 공무원은 분양사업자가 제출한 서류를 검토해 피분양자 보호를 위한 내용이 규정돼 있는지 살피고 시정조치를 해야 했다"며 "담당 공무원이 의무를 제대로 이행하지 않아 신탁재산에 관한 피분양자들의 우선권이 규정되지 못했다"고 밝혔다. 재판부는 "이로 인해 O개발사업이 한국자산신탁과 체결한 신탁계약이 피분양자들의 동의 없이 해지되고 신탁됐던 부동산에 관한 경매절차가 진행됨으로써 피분양자들은 분양대금을 받지 못했다"고 설명했다. 다만 "분양신고가 접수될 무렵은 구 건축물분양법이 제정된 지 얼마 지나지 않아 담당 공무원이 제대로 된 업무처리지침을 받지 못한 것으로 보여 피고의 책임을 35%로 감경한다"고 덧붙였다. 서울 광진구 화양동의 상가건물 리모델링 분양사업을 추진하던 O도시개발은 2005년 10월 한국자산신탁과 부동산담보신탁계약을 체결하고 같은 날 소유권이전등기를 경료해 줬다. O도시개발은 같은 해 11월 광진구청에 신탁정산하는 경우 우선수익자를 피분양자가 아닌 채권자 J상호저축은행으로 하는 분양신고서를 제출했지만, 담당 공무원은 이에 대한 시정조치 없이 분양신고를 수리했다. 자금난을 겪던 O도시개발은 한국자산신탁과의 신탁계약을 일시 해지하고 J상호저축은행에 근저당권을 설정해주고 대출을 받은 후 다시 신탁계약을 맺었다. 이후 근저당권을 인수한 한국자산관리공사는 임의경매를 진행했고, 공씨 등은 전혀 배당을 받지 못했다. 그러자 공씨 등은 "1300여만원~1억여원을 배상하라"며 광진구를 상대로 지난해 8월 소송을 냈다. 1심은 "임의경매는 부동산에 설정된 근저당권에 기한 것이고 분양신고 수리 당시에는 근저당권 설정등기가 경료되지 않았다"며 원고패소 판결을 내렸다.

대리인이 등기업무를 할 경우 등기공무원은 위임장 공증서가 등기의무자 본인이 출석해 공증을 받은 것인지 확인해야 할 의무가 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 저당권자인 H새마을금고가 "등기공무원이 등기업무 대리에 관한 공증서 확인을 제대로 하지 않아 소유자가 아닌 사람에게 2억2000만원을 대출해주고 회수하지 못하는 손해를 입었다"며 국가를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2012다47098)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "등기필증이 멸실된 경우 등기의무자 또는 법정대리인의 등기소 출석 의무를 갈음하는 부동산등기법상의 공증이란, 등기의무자가 그 부동산의 등기명의인임을 확인하는 서면에 대한 공증이 아니고, 신청서 또는 위임장에 표시된 등기의무자의 작성 부분이 등기의무자 본인이 작성한 것임을 공증하는 것을 의미한다"며 "등기의무자의 위임을 받은 대리인이 출석해 공증을 받을 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "등기관은 등기필증이 멸실돼 신청서 또는 위임장의 공증서가 제출된 경우 등기의무자 본인이 출석해 공증을 받은 것인지를 확인해 등기업무를 처리해야 할 직무상 의무가 있다고, 이같은 요건을 갖추지 못한 때에는 서면의 보정을 명하거나 등기신청을 각하해야 한다"고 설명했다. 양씨는 2008년 4월 건물과 대지를 소유한 이모씨가 등기신청 업무를 자신에게 위임한다는 내용으로 위임장을 위조했다. 양씨는 광주광역시의 한 법률사무소에서 위임장에 대한 인증을 받은 뒤 광주지법 등기담당 직원에게 인감증명서와 위조된 증여계약서, 위임장, 인증서를 제출해 이씨 소유의 부동산을 자신의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. H새마을금고는 양씨 앞으로 마쳐진 소유권이전등기를 유효한 것으로 믿고 부동산을 담보로 2억2000여만원을 대출해줬다. 이씨는 2010년 4월 양씨를 상대로 소유권이전등기를 청구하고 H금고를 상대로 근저당권 말소를 구하는 소송을 내 승소했고, 판결이 확정되자 H금고는 국가를 상대로 소송을 냈다.

'확정 판결을 취소한다'는 내용이 포함된 조정은 무효라는 대법원 첫 판결이 나왔다. 법원의 판결은 당사자가 처분하거나 조정할 수 있는 대상이 아니므로 확정판결을 취소하려면 판결을 거쳐야 한다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 1순위 저당권을 가지고 있다가 근저당권 등기를 말소당한 J금속(주)이 "채무자와 근저당권을 회복하는 내용의 조정을 했으니 근저당권설정등기 회복에 대한 승낙의 의사표시를 해달라"며 현 1순위 저당권자 C신용협동조합을 상대로 낸 근저당권 설정등기 말소 회복 청구소송 상고심(2010다97846)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 청주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "'재심 대상 판결 및 제1심 판결을 각 취소한다'는 결정은 법원의 형성재판의 대상이므로 소송 당사자가 자유롭게 정할 수 있는 권리에 관한 것이 아니어서 당연히 무효"라며 "재심 대상 판결과 제1심 판결이 이같은 조정에 의해 취소됐다고 할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "따라서 확정판결에 기한 근저당권 말소등기는 원인무효인 등기가 아니고, C신협은 근저당권설정등기의 말소회복에 대해 승낙을 해야 할 실체법상의 의무를 부담하지 않는다"고 설명했다. 1993년 김모씨는 납품받은 물건의 대금 지급을 담보하기 위해 J금속에게 자신이 소유한 토지에 저당권을 설정해줬다. 이후 김씨는 물품 대금 채무의 소멸시효가 완성됐다며 소송을 내 2005년 1월 승소판결을 받았고, J금속의 항소와 상고가 모두 기각돼 판결이 확정됐다. 확정 판결에 따라 J금속은 저당권설정등기를 말소했으나 소송 과정에서 유력한 증인이 위증한 사실을 밝혀내 2008년 10월 재심을 청구했고, 재심의 항소심 도중 '재심 대상 판결(확정판결)과 (재심의)1심 판결을 취소한다, 김씨는 말소등기 청구권을 포기한다'는 임의 조정이 성립됐다. 그러나 J금속의 저당권이 말소되면서 저당권 순위가 2순위에서 1순위로 올라간 C신협은 "기판력이 있는 확정판결을 취소한다는 조정은 무효"라고 주장하며 등기회복절차에 응하지 않았다. 이 사건 1심은 C신협의 주장을 받아들여 원고패소 판결했으나, 2심은 "재심의 '재판상 조정조서는 확정판결과 같은 효력이 있어 기판력이 생기는 것이므로 판결을 취소한다는 조정을 당연무효라고 볼 수 없다"며 원고승소 판결했다. 한편 대법원은 이번 판결에서 서로 기판력이 있는 조정과 확정판결 사이의 우열관계를 판단하지는 않았다. 대법원 관계자는 "확정판결을 취소한다는 형식의 조정은 성립될 수 없다고 판단했을 뿐, 확정판결과 상반되는 내용의 조정이 성립할 수 있는지는 판단의 대상으로 삼지 않았고, 이에 대해서는 법리적으로 상반된 의견이 존재할 수 있다"고 밝혔다. 이영진(51·사법연수원 22기) 서울중앙지법 조정전담 부장판사는 "이번 판결은 확정판결을 조정으로 취소하는 형식절차에 대한 잘못을 지적한 것으로 보이고, 재심에서도 당사자가 처분할 수 있는 부분에 대해 합의가 된다면 기존 확정판결과 상반되는 내용의 조정도 가능할 것으로 본다"고 말했다.