logo
2024년 3월 28일(목)
지면보기
구독
한국법조인대관
판결 큐레이션
매일 쏟아지는 판결정보, 법률신문이 엄선된 양질의 정보를 골라 드립니다.
전체
매매계약
검색한 결과
79
판결기사
판결요지
판례해설
판례평석
판결전문
금융·보험
민사일반
[판결] 김한석 등 '라임사태' 피해자들 대신증권 상대 부당이득금 청구소송 최종 확정…"대신증권, 투자금 중 80% 반환해야"
1조6000억 원 펀드 환매 중단 사태를 불러온 '라임자산운용(라임) 사건'으로 큰 손해를 본 개그맨 김한석 씨와 아나운서 이재용 씨 등 투자자들이 대신증권을 상대로 낸 소송에서 대신증권 측이 투자금 중 80%만 반환해야 한다는 판단이 대법원에서 확정됐다. 1심에서는 투자금 전액을 반환하라고 했는데, 2심에서 인정액이 줄었고 대법원에서 이를 확정한 것이다. 이번 확정 판결은 소송제기 4년여 만에 나왔다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)는 최근 김 씨 등 투자자 4명이 대신증권을 상대로 제기한 부당이득금 사건 상고심에서 심리불속행기각으로 원고일부승소한 원심을 확정했다(2023다294043). 2심은 작년 9월 원고승소 판결한 1심을 취소하고 "대신증권은 김 씨에게 2억9900여만 원을, 이 씨에게 8억1400여만 원을, A 씨에게 2억7400여만 원을, B 씨에게 5억6500여만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 김 씨 등은 2020년 2월 "전 대신증권 반포WM센터장이 라임자산운용 펀드의 손실 위험성을 제대로 알리지 않고 '완전히 안정적', '확정 금리형 상품' 등의 표현을 사용해 펀드를 판매했다"며 소송을 냈다. 1심은 투자자들과 대신증권 간 계약을 매매계약으로 봤고, 투자자들이 민법 제110조에 따라 각 매매계약을 취소한다는 의사가 표시된 소장부본이 대신증권에 도달했다는 것이 명백하므로 대신증권은 매매계약 취소에 따른 원상회복으로서 투자자들이 지급한 매매대금을 지급해야 한다고 판단했다. 하지만 2심의 판단은 달랐다. 2심은 대신증권을 라임자산운용의 위탁매매인이 아닌 독립된 당사자로서 각 펀드의 가입대금을 투자자들에게 지급받아 각 펀드에 가입하게 한 것이라고 판단했다. 재판부는 대신증권의 직원이었던 장 씨가 '연 8% 확정금리형 상품', '은행예금처럼 발생 가능한 위험을 최소화했다'고 설명하고 각 펀드 중 일부가 모(母) 펀드에 재간접투자됐다는 등의 위험성을 고지하지 않았더라도 투자자들이 대신증권의 고의적인 기망행위로 인해 착오에 빠져 펀드 판매계약을 체결했다고 볼 수 없다고 봤다. 2심은 "투자위험은 원칙적으로 투자자들이 판단해야 할 몫임에도 투자자들은 대신증권의 장 씨로부터 펀드의 수익과 위험성의 수준에 관해 간략한 설명만 들었을 뿐, 구체적으로 각 펀드의 투자대상 및 투자구조, 운용방식 등에 관한 객관적인 사실을 문의해 스스로 원금 손실이 발생할 수 있는 경우와 그 가능성, 투자손실 규모 등을 파악한 바 없다"고 말했다. 이어 "김 씨 등이 장 씨의 설명만 듣고 펀드의 수익률 및 위험성 등에 관해 착오에 빠져 대신증권과의 판매계약을 체결했다고 단정하기 어렵다"며 "펀드 가입 이후 대신증권 해피콜 통화 시 '펀드 투자 시 투자위험성에 대해 설명 들으셨습니까' 등 질문에 모두 '네'라고 답한 점 등을 고려하면 장 씨의 설명만 듣고 펀드에 가입했다는 것은 쉽사리 납득하기 어렵다"고 밝혔다. 또한 2심 재판부는 이들 간 판매계약을 착오에 의한 의사표시로서 취소할 수 없다고 판단했다. 2심은 "각 펀드의 수익률 등은 직접 확인이 불가능하거나 불확실한 요소로서 장래의 미필적 사실의 발생에 대한 기대나 예상에 불과해 김 씨 등 투자자들로서는 장래 수익 내지 투자손실 위험 수준 등을 예측하거나 기대하고 판매계약을 체결한 데 지나지 않으므로 이를 착오로 다룰 순 없다"며 "그런 예측이나 기대와 다른 사정이 발생했더라도 그로 인한 위험은 원칙적으로 투자자인 김 씨 등이 스스로 감수해야 한다"고 했다. 대신증권의 소송대리인으로 참여한 이상재(46·사법연수원 38기) 법무법인 태평양 변호사는 "라임펀드와 관련해 사기 또는 착오에 의한 판매계약의 취소를 인정하지 않은 최초의 확정 판결"이라며 "자본시장법상 투자신탁에서 투자중개업자와 투자자 사이의 법률관계가 매매계약이 아닌 '무명계약'이라고 설시한 최초의 판결"이라고 설명했다. 이어 "이 판결의 확정에 따라 라임펀드를 비롯한 여러 펀드 판매계약의 취소가 문제된 분쟁 사건에서 자본시장법상 투자신탁에서의 투자중개업자와 투자자 사이 법률관계 및 계약 취소에 관한 법리가 명확하게 정리될 것으로 보인다"고 밝혔다.
라임
대신증권
펀드
투자
한수현 기자
2024-03-07
민사일반
부동산·건축
[판결] 임차인이 “갱신요구권 행사 안해” 했다가 잔금 지급일 직전 행사… 대법원 “매매계약에 사정변경이 생겼다고 봐야”
아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난 12월 7일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139). A 씨는 2021년 1월 B 씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억1000만 원을 지급했다. 이후 A 씨와 B 씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C 씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A 씨와 B 씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C 씨와 통화해 C 씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C 씨의 임대차보증금 5억 원은 A 씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다. 그런데 잔금 지급일 직전 C 씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A 씨는 B 씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B 씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A 씨는 “B 씨는 C 씨의 의사를 전달했을 뿐 C 씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다. B 씨는 “A 씨는 C 씨의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 않으면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다는 의사를 명백히 했다”고 맞섰다. 1심은 A 씨의 주장을 일부 받아들여 “B 씨가 A 씨로부터 잔금 1억9000만 원을 지급받음과 동시에 A 씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라”고 했다. 1심은 C 씨의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 C 씨의 의사에 달린 것이라고 하더라도, B 씨의 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 할 수 없다고 판단했다. 2심에서는 이 판단이 뒤집혔다. 2심은 “A 씨와 B 씨 간 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금은 A 씨에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월로 한다’는 내용을 기재했다고 해서 아파트 인도의무가 2021년 12월로 유예되고 A 씨의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없다”며 “이 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 B 씨에게 2021년 12월까지 C 씨와의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 A 씨에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 재판부는 “이 사건 매매계약에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다’는 내용과 특약사항으로 ‘실제 명도는 2021년 12월로 한다’고 정하고 있다. 매매계약 문언 해석상 쌍방이 B 씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 했다. 이어 “매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C 씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했고, 이에 따라 B 씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 같은 사정변경은 B 씨의 해제권 행사시까지 해소되지 않아 A 씨의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무 불이행을 이유로 한 B 씨의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.
선이행의무
임차인
갱신요구권
아파트매매
한수현 기자
2024-01-01
금융·보험
형사일반
"사기 또는 착오의 의사표시로서 취소됐다고 보기 어려워"
[판결] 개그맨 김한석 등 ‘라임사태’ 피해자들 부당이득금 항소심… “대신증권, 투자금 중 80% 반환해야”
1조6000억 원 펀드 환매 중단 사태를 불러온 '라임자산운용(라임) 사건'으로 큰 손해를 본 개그맨 김한석 씨와 아나운서 이재용 씨 등 투자자들이 대신증권을 상대로 낸 소송에서 대신증권 측이 투자금 중 80%만 반환해야 한다는 항소심 판단이 나왔다. 앞서 1심에서는 투자금 전액을 반환하라고 판결했다. 2심은 투자자들과 대신증권 간 계약이 사기 또는 착오의 의사표시로서 취소됐다고 보기 어렵다고 봤다. 서울고법 민사14-3부(채동수·유헌종·정윤형 고법판사)는 21일 김 씨 등 투자자 4명이 대신증권을 상대로 제기한 부당이득금 사건 항소심에서 원고승소한 원심 판결을 취소하고 "대신증권은 김 씨에게 2억9900여만 원을, 이 씨에게 8억1400여만 원을, A 씨에게 2억7400여만 원을, B 씨에게 5억6500여만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다(2022나2017964). 1심에서는 대신증권이 투자자들에게 투자금 전액인 25억여 원을 지급하라고 했지만 2심에서는 80%만 지급하라고 했다. 소송비용 역시 20%를 투자자들이 부담하도록 했다. 재판부는 대신증권을 라임자산운용의 위탁매매인이 아닌 독립된 당사자로서 각 펀드의 가입대금을 투자자들에게 지급받아 각 펀드에 가입하게 한 것이라고 판단했다. 재판부는 대신증권의 직원이었던 장 씨가 '연 8% 확정금리형 상품', '은행예금처럼 발생 가능한 위험을 최소화했다'고 설명하고 각 펀드 중 일부가 모(母) 펀드에 재간접투자됐다는 등의 위험성을 고지하지 않았더라도 투자자들이 대신증권의 고의적인 기망행위로 인해 착오에 빠져 펀드 판매계약을 체결했다고 볼 수 없다고 판단했다. 재판부는 "투자위험은 원칙적으로 투자자들이 판단해야 할 몫임에도 투자자들은 대신증권의 장 씨로부터 펀드의 수익과 위험성의 수준에 관해 간략한 설명만 들었을 뿐, 구체적으로 각 펀드의 투자대상 및 투자구조, 운용방식 등에 관한 객관적인 사실을 문의해 스스로 원금 손실이 발생할 수 있는 경우와 그 가능성, 투자손실 규모 등을 파악한 바 없다"고 했다. 이어 "김 씨 등이 장 씨의 설명만 듣고 펀드의 수익률 및 위험성 등에 관해 착오에 빠져 대신증권과의 판매계약을 체결했다고 단정하기 어렵다"며 "펀드 가입 이후 대신증권 해피콜 통화 시 '펀드 투자 시 투자위험성에 대해 설명 들으셨습니까' 등 질문에 모두 '네'라고 답한 점 등을 고려하면 장 씨의 설명만 듣고 펀드에 가입했다는 것은 쉽사리 납득하기 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 이들 간 판매계약을 착오에 의한 의사표시로서 취소할 수 없다고 판단했다. 재판부는 "각 펀드의 수익률 등은 직접 확인이 불가능하거나 불확실한 요소로서 장래의 미필적 사실의 발생에 대한 기대나 예상에 불과해 김 씨 등 투자자들로서는 장래 수익 내지 투자손실 위험 수준 등을 예측하거나 기대하고 판매계약을 체결한 데 지나지 않으므로 이를 착오로 다룰 순 없다"며 "그런 예측이나 기대와 다른 사정이 발생했더라도 그로 인한 위험은 원칙적으로 투자자인 김 씨 등이 스스로 감수해야 한다"고 했다. 앞서 1심은 투자자들과 대신증권 간 계약을 매매계약으로 봤고, 투자자들이 민법 제110조에 따라 각 매매계약을 취소한다는 의사가 표시된 소장부본이 대신증권에 도달했다는 것이 명백하므로 대신증권은 매매계약 취소에 따른 원상회복으로서 투자자들이 지급한 매매대금을 지급해야 한다고 판단했다. 김 씨 등은 2020년 2월 "전 대신증권 반포WM센터장이 라임자산운용 펀드의 손실 위험성을 제대로 알리지 않고 '완전히 안정적', '확정 금리형 상품' 등의 표현을 사용해 펀드를 판매했다"며 소송을 냈다.
라임
펀드
대신증권
한수현 기자
2023-09-22
금융·보험
민사일반
"타인으로 수익자 지정하면, 신탁계약상 수익권은 위탁자의 책임재산 아냐"
[판결] “신탁계약상 타인으로 수익자 지정하면 수익권은 …”
신탁계약에서 위탁자와 수탁자는 신탁행위로서 위탁자가 아닌 다른 사람을 수익자로 지정할 수 있으며, 이때 신탁계약상의 수익권은 특별한 사정이 없는 한 그 수익자에게 귀속되므로 위탁자의 책임재산에 해당한다고 볼 수 없다는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 신용보증기금이 A 씨(소송대리인 법무법인 영진 강다혜, 김일진, 송시헌, 송영미 변호사)를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2023다234096)에서 원소승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울서부지법으로 돌려보냈다. 신용보증기금은 A 씨의 형인 B 씨에 대해 2억 원의 채권을 가진 채권자다. 2004년 6월 A 씨는 B 씨의 명의로 아파트를 매수한 뒤, 두달여 뒤 B 씨의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. B 씨는 2008년 1월 8일 신탁회사와 해당 아파트에 대해 담보신탁계약을 체결했다. 우선수익자는 농협중앙회였고, 수익자는 A 씨였다. 특약사항에 따르면 신탁부동산의 소유권은 수익자(A 씨)에게 귀속하기로 되어있었다. 이튿날 해당 신탁을 원인으로 한 신탁회사 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다. B 씨는 2008년 1월 우선수익권을 담보로 농협중앙회로부터 1억 3000만 원을 대출 받았다. 이후 2016년 8월 A 씨는 B 씨에게 해당 아파트를 매수하는 매매계약을 체결했다. 신탁회사는 A 씨에게 해당 아파트에 대해 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐줬다. A 씨는 해당 아파트에 대해 근저당권자 모 은행, 채권최고액 2억 4000만 원의 근저당권설정등기를 마쳐주고 대출을 받았다. 그런데 해당 아파트 매매계약 당시 B 씨는 별다른 재산이 없었고, 오히려 채무가 자산을 초과하는 상태였다. 이에 신용보증기금은 "B 씨가 A 씨에게 아파트를 판 행위가 신용보증기금에 대한 사해행위에 해당하니, 매매계약의 취소와 가액배상 방법으로 원상회복하라"라며 소송을 냈다. 이 사건에서는 부동산 담보신탁계약의 위탁자인 채무자가 신탁관계의 존속 중 제3자에게 신탁부동산을 매도한 것이 사해행위에 해당하는지 여부가 쟁점이었다. 재판부는 "신탁법상의 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터 구별되어 관리될 뿐만 아니라 위탁자의 재산권으로부터도 분리되어 독립성을 갖게 되고, 그 독립성에 의하여 위탁자 고유의 이해관계로부터 분리된다"며 "따라서 신탁재산은 위탁자의 일반채권자의 공동담보로 제공되는 책임재산이라고 할 수 없어 이 사건의 아파트는 B 씨의 신탁에 따라 신탁재산으로 신탁회사에 소유권이 귀속되고 위탁자인 B 씨의 재산권으로부터 분리되어 독립성을 갖게 되므로, B 씨의 책임재산이라고 할 수 없다"고 판단했다. 그러면서 "위탁자가 부동산에 관해 신탁을 하면서 수익자로 위탁자를 지정한 경우에는 위탁자가 가지는 신탁계약상의 수익권이 위탁자의 책임재산이 되지만, 신탁계약에서 위탁자와 수탁자가 신탁행위로서 위탁자가 아닌 다른 사람을 수익자로 지정한 경우에는 신탁계약상의 수익권은 그 수익자에게 귀속되기 때문에 위탁자의 책임재산이라고 볼 수 없다"고 설명했다. 이어 "신탁계약상 수익자가 B 씨가 아닌 금융기관(우선수익자) 및 A 씨(수익자)로 지정됐으므로, 신탁계약상 수익권 역시 B 씨의 책임재산으로 볼 수 없다"며 "B 씨는 아파트 매매계약 체결 당시 별다른 재산을 가지고 있지 않았고, 아파트나 신탁계약상 수익권이 B 씨의 책임재산에 해당하지도 않았으므로 B 씨와 A 씨 사이의 매매계약 체결행위로 인해 B 씨의 책임재산에 부족이 생기게 되었다고 볼 수 없어 이를 사해행위라고 하기 어렵다"고 덧붙였다. 앞서 1,2심은 원고 일부승소 판결했다.
신탁계약
신용보증기금
부동산담보
사해행위
박수연 기자
2023-08-16
민사일반
주택·상가임대차
[대법원이 주목하는 판결] 대법원, "미등기 임대인과 전세 계약 후 집주인 바뀌었어도 세입자 임차권은 보호해야"
[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."
임대차
미등기주택
임차권
대항력
박수연 기자
2023-06-09
민사일반
주택·상가임대차
“매수인이 임대차계약 중도해지 위해 임차인에 추가 합의금 지급… 매도인, 손해배상 책임”
[판결] '소유권 제한 사유' 없는 건물 인도하기로 특약 맺고 불이행한 매도인
매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.
임대차계약
상가
임대차승계
이용경 기자
2023-03-20
민사소송·집행
행정사건
항고소송에 대한 제소기간 준수여부는 원칙적으로 ‘처음 소 제기한 때’를 기준으로 해야
[판결] 항고소송 사건을 민사소송으로 잘못 제기해 이송결정 후 원고가 항고소송으로 변경한 경우
[대법원 판결] 행정소송법상 항고소송으로 제기해야 할 사건을 민사소송으로 잘못 제기한 경우, 수소법원이 항고소송에 대한 관할을 가지고 있지 않아 관할법원에 이송하는 결정을 해 이송결정이 확정된 후 원고가 항고소송으로 소 변경을 했다면 항고소송에 대한 제소기간의 준수 여부는 원칙적으로 '처음에 소를 제기한 때'를 기준으로 해야 한다는 대법원 첫 판결. 대법원 특별1부(주심 오경미 대법관), 2021두44425(2022년 11월 17일 판결) [판결 결과] A 씨가 한국토지주택공사를 상대로 제기한 소유권이전등기소송에서 예비적 청구를 각하한 원심을 파기하고 사건을 수원고법으로 환송. [쟁점] 행정소송법상 항고소송으로 제기해야 할 사건을 민사소송으로 잘못 제기해 관할법원에 이송된 뒤 원고가 항고소송으로 소 변경을 한 경우, 항고소송에 대한 제소기간 준수 여부의 판단 기준 시점 [참고 조항] 행정소송법 제20조 제1항에 따르면 취소소송은 처분 등이 있음을 안 날로부터 90일 이내 제기해야 한다. 같은 조 제2항에 따르면 처분 등이 있은 날부터 1년을 경과하면 제기하지 못한다(정당한 사유가 있는 때 제외). [사실관계와 1,2심] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공장이주대책용지의 공급대상자로 선정된 A 씨는 LH로부터 2019년 1월 16일자로 공장이주대책용지 매매계약을 해제한다는 취지의 행정처분을 통보받았다. A 씨는 다음달께 LH의 매매계약 해제가 부적법하다고 주장하며 LH를 상대로 매매계약에 따른 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 민사소송으로 제기했다. 그런데 이 사건 소가 LH의 매매계약 해제(공장이주대책대상자 선정결정 취소) 통지의 효력을 다투는 취지로서 행정소송에 해당한다는 이유로 관할법원으로 이송하는 결정이 확정됐다. 이후 A 씨는 주위적으로 처분의 무효확인을, 예비적으로 처분의 취소를 구하는 항고소송으로 소 변경을 했다. 1심은 주위적 청구를 기각하고 예비적 청구를 인용했지만, 2심은 예비적 청구를 각하했다. [대법원 판단 요지] "행정소송법 제8조 제2항은 '행정소송에 관하여 이 법에 특별한 규정이 없는 사항에 대하여는 법원조직법과 민사소송법 및 민사집행법의 규정을 준용한다'라고 규정하고 있고, 민사소송법 제40조 제1항은 '이송결정이 확정된 때에는 소송은 처음부터 이송받은 법원에 계속된 것으로 본다'라고 규정하고 있다. 한편 행정소송법 제21조 제1항, 제4항, 제37조, 제42조, 제14조 제4항은 행정소송 사이의 소 변경이 있는 경우 처음 소를 제기한 때에 변경된 청구에 관한 소송이 제기된 것으로 보도록 규정하고 있다. 이와 같은 규정 내용 및 취지 등에 비춰 보면, 행정소송법상 항고소송으로 제기해야 할 사건을 민사소송으로 잘못 제기해 관할법원에 이송된 뒤 원고가 항고소송으로 소 변경을 한 경우 항고소송에 대한 제소기간의 준수 여부는 원칙적으로 처음에 소를 제기한 때를 기준으로 해야 한다." [대법원 관계자] "기존에 대법원은 원고가 고의 또는 중대한 과실 없이 행정소송으로 제기해야 할 사건을 민사소송으로 잘못 제기한 경우 수소법원이 그 행정소송에 대한 관할을 가지고 있지 않다면 관할 법원에 이송해야 한다는 법리를 반복적으로 설시해왔고(95다28960 등), 이에 따라 사건이 행정법원으로 이송된 후 취소소송 등으로 소 변경이 이뤄지는 경우, 당초 민사소송의 소 제기시점을 기준으로 제소기간 도과 여부를 판단할 수 있는지 여부에 대해 긍정하는 취지로 판단해왔다(2011두20321 등). 이번 대법원 판결은 이송 및 소 변경 시 제소기간의 소급을 인정한 행정소송법과 민사소송법의 규정 및 그 취지, 선례의 태도 등을 종합해 이러한 경우 항고소송에 대한 제소기간의 준수 여부는 원칙적으로 처음에 소를 제기한 때를 기준으로 해야 한다는 점을 처음 명시적으로 설시했다."
행정소송
소의변경
제소기간
박수연 기자
2022-12-11
민사일반
매수인의 처리비용 배상해야
[판결](단독) 폐기물 매립된 토지 넘겼다면
매도한 토지에 폐기물이 매립돼 있었다면 매수인이 지출한 처리비용을 매도인이 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 매매계약서 상에 특별한 언급이 없더라도 매도인은 매수인이 부수적인 손해를 입지 않도록 매매 목적물로서 갖춰야 할 통상적인 성질이나 상태를 갖춘 온전한 토지를 인도할 의무가 있다는 것이다. 서울고법 민사8부(당시 재판장 장석조 부장판사)는 A사가 경기 고양시를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021나2007816)에서 "고양시는 9억7000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 고양시는 2012년 12월 킨텍스 부지 일부인 4만2718.5㎡를 부동산 개발업체인 A사에 1500억여원에 매도하는 계약을 체결했다. A사는 매매대금을 모두 지급하고 2014년 11월 이 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤다. A사는 이 땅에 주상복합건물을 신축하기 위해 같은 달 B사를 시공사로 선정해 공사도급계약을 체결했고, B사는 곧바로 착공에 들어갔다. 그런데 문제가 생겼다. 2015년 9월 부지 조성 공사를 진행하는 과정에서 건설폐토석과 건설혼합폐기물, 폐콘크리트와 같은 폐기물이 잔뜩 매립돼 있는 것이 발견된 것이다. A사는 2016년 7월까지 B사를 통해 매립폐기물을 배출·처리해야 했고, 그 과정에서 처리비용으로 12억여원을 지출했다. 서울고법 원고일부 승소 판결 이에 A사는 2018년 2월 고양시에 이 같은 사실을 알리면서 폐기물 처리 비용과 함께 폐기물 처리로 인해 공사기간 연장에 따라 발생한 금융이자 등에 대한 배상을 요구했다. 하지만 고양시는 "토지에 폐기물을 매립한 사실이 없고, 매매계약서에는 지하 매설물에 관한 특약사항이 없으며, 매매계약서에 기재되지 않은 예기치 못한 문제는 사업시행자인 A사가 부담해야 한다"는 내용의 공문을 보냈고, 반발한 A사는 소송을 냈다. A사는 재판 과정에서 "고양시는 이 토지를 포함한 고양시 일대에 도시개발사업을 진행하면서 고의로 폐기물을 매립했거나 적어도 폐기물이 매립된다는 사실을 알면서도 방치했다"며 "폐기물 매립 사실을 알고 있었다면 매매계약 과정에서 매도인이 매수인에게 고지할 의무가 있으므로 이를 고지하지 않은 경우 묵시적 기망에 의한 불법행위 책임을 져야 한다"고 주장했다. 재판부는 "매매계약서에 구체적인 인도 방식 또는 태양으로 명시하지 않았다고 하더라도 매매계약의 목적물로서 갖춰야 할 통상적인 성질이나 상태를 갖춘 토지를 인도해 부수적인 손해를 발생시키지 않도록 하는 것은 매매계약상 완전한 인도의무의 내용에 당연히 포함돼 있다"고 밝혔다. 이어 "매도인이 매매대상 토지에 매립된 폐기물을 배출·처리하지 않은 채 이를 매수인에게 인도하는 것은 매매계약의 본지에 따른 이행이라 할 수 없어 불완전 이행에 해당한다"고 설명했다. 다만 "A사는 토지 지하에 매립돼 있던 폐토사 8000여톤의 처리비용에 해당하는 손해액도 배상받아야 한다고 주장하지만 토사의 정확한 성상을 알 수 없고, 해당 토사가 건설폐기물로 분류될 수 있는 폐기물인지, 토양환경보전법상 오염토양인지 등을 확인할 수 없다"며 "이 부분까지 폐기물 또는 오염토양에 해당한다고 인정하기는 부족하다"고 판시했다.
손해배상
토지
폐기물
매립
한수현 기자
2022-03-21
형사일반
어피너티 "2월 중 2차 중재 신청"
[판결] '교보생명 풋옵션 분쟁' 안진회계법인 회계사 등 1심서 '무죄'
신창재 교보생명 회장과 재무적 투자자(FI) 어피너티 컨소시엄이 주식 풋옵션(시장가격에 관계없이 특정 상품을 특정시점에 특정가격으로 매도할 수 있는 권리) 절차를 진행하는 과정에 개입해 기업 가치평가를 조작했다는 혐의로 기소된 회계사 등이 1심에서 모두 무죄를 선고받았다. 투자자 측은 기업가치 평가 보고서에 문제가 없었다는 판단이 내려짐에 따라 이달 중 신 회장의 풋옵션 의무 이행을 요구하는 내용의 2차 중재 신청을 예고했다. 서울중앙지법 형사합의 제22부(재판장 양철한 부장판사)는 10일 공인회계사법 위반 혐의로 기소된 안진회계법인 회계사 3명과 어피너티 컨소시엄 관계자 2명에게 모두 무죄를 선고했다(2021고합177). 재판부는 "안진의 공인회계사들이 가치평가를 수행하는 과정에서 전문가적 판단을 하지 않고 어피너티 관계자에 의해서 보고서를 작성했다고 인정하기 어렵다"며 "회계사들이 어피너티가 부당한 금전상 이득을 얻도록 허위 보고서를 작성했다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "(딜로이트 안진이) 가능한 범위에서 다양한 가치평가 접근법을 적용한 것으로 보이고, 어피너티에 유리한 방법만 사용했다고 보기 어렵다"고 판시했다. 어피너티와 안진 측은 "어피너티 컨소시엄이 풋옵션 행사과정에서 제출한 안진의 평가보고서에 문제가 없다는 점이 명확히 확인됐고, 신창재 회장이 풋옵션을 둘러싸고 어피너티와 안진을 상대로 제기한 고발·진정이 이로써 모두 무혐의 결정됐다"며 "1대 주주인 신창재 회장이 2대 주주와의 계약을 위반하고 풋옵션을 이행하지 않아 발생한 분쟁에서, 교보생명이 신 회장을 돕기 위해 회사 차원에서 고발·진정을 남발했다는 비난을 피하기 어렵게 됐다"고 주장했다. 교보생명은 "검찰이 1년 이상의 중형을 구형한 점을 고려하면 매우 안타깝다"면서도 기업공개(IPO)를 계속 주친하겠다는 계획인 것으로 전해졌다. 한편 글로벌 사모펀드 어피니티는 지난 2012년 8~9월 대우인터내셔날로부터 교보생명 주식 전체의 24%에 해당하는 492만주를 1조2000억원(주당 24만5000원)에 매수하고, 교보생명 최대주주인 신창재 회장을 상대로 풋옵션을 주요 내용으로 하는 주주간계약(SHA)을 체결했다. 양측은 신 회장이 2015년 9월 30일까지 기업공개(IPO)를 완료하되, 기업공개가 완료되지 않으면 투자자가 서면으로 통지함으로써 풋옵션을 행사할 수 있다고 정했다. 어피니티는 신 회장이 약속한 날짜를 넘기고 기업공개를 계속 미룬다는 이유로 지난 2018년 10월 풋옵션을 행사를 서면통지하고, 주주간계약에 따른 공정시장가격(FMV)을 결정하기 위해 딜로이트 안진회계법인을 선임했다. 그런데 신 회장 측이 자신을 위한 평가기관을 선임하지 않아 분쟁이 장기화됐다. 최근 국제상공회의소 국제중재법원(ICC Court)과 한국 법원은 신 회장이 유효한 풋옵션 의무를 이행하지 않은 점을 인정하되, 의무 불이행을 이유로 풋옵션 매매계약 성립을 의제할 수는 없다는 취지의 판단을 잇따라 냈다. 이에 대해 어피너티 측은 "지난 1차 중재 판정과 법원의 가처분 관련 판결에 이어 형사 재판에서도 어피터니가 행사한 풋옵션과 관련 보고서에 문제가 없다고 판단된 것"이라며 "(풋옵션 가격 선정을 위해) 제출된 (어피너티 측의) 보고서에 문제가 없다고 (1심에서) 판단된 만큼 (향후 제기될) 2차 중재에서는 신 회장의 입지가 크게 줄어들 것"이라고 주장했다.
공인회계사법
교보생명
풋옵션
평가조작
강한 기자
2022-02-11
민사일반
"매수인에 원상회복·손해배상금 지급해야"
[판결](단독) 남편과 공동소유 아파트 팔려다 남편이 동의 거절
남편과 공동소유한 아파트를 팔기 위해 매매계약을 체결했다가 남편이 동의하지 않아 매매계약을 이행하지 못한 아내가 매수인 측에 억대의 배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사203단독 소병석 부장판사는 A씨가 B씨 부부를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가단5210450)에서 최근 "B씨는 A씨에게 1억3500만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. B씨는 남편 C씨와 서울 서초구의 한 아파트를 공동소유했다. 지분은 두 사람이 절반씩 가졌다. A씨는 2020년 7월 초 공인중개사 D씨를 통해 B씨 부부가 매물로 내놓은 이 아파트를 알게 됐고, B씨 계좌로 계약금 중 일부인 1억원을 송금했다. 이후 D씨는 매매가와 계약일, 잔금일 등을 정리해 B씨에게 문자 메시지로 보냈고, B씨는 '확인했다'는 취지로 회신했다. 그런데 B씨의 남편 C씨는 같은 달 말 D씨에게 '이 계약은 매매대금의 10%에 미치지 못해 가계약에 준한다. 내 위임장이나 전화를 통한 의사확인 절차를 밟지 않은 D씨의 과실로 계약 전체가 무효이다'라는 취지의 내용증명을 보냈다. 이에 A씨는 '(B씨 부부의) 이행거절에 따라 계약을 해제하고, 이미 지급한 계약금 일부와 손해배상금을 지급하라'는 내용증명을 보낸 뒤 2020년 8월 소송을 냈다. 앞서 B씨는 A씨의 내용증명을 받은 날 법원에 피공탁자를 A씨로 지정하고 가계약금 1억원에 손해배상금 1000만원을 변제공탁했다. 서울중앙지법 아파트 매수인 일부승소 판결 소 부장판사는 "이 계약은 매매당사자와 목적물, 매매대금 등이 확정됐고, D씨의 증언 내용과 문자 중에 '1억원을 계약금의 일부로 한다'는 기재가 있는 점 등 거래관행을 종합하면 계약금을 1억4500만원으로 하는 계약이 성립됐다"며 "B씨가 남편 C씨를 대리해 아파트의 남편 지분에 대해 계약을 맺었으나 그 대리권한은 인정되지 않으므로 민법 제135조 1항에 따라 B씨는 무권대리에 해당하는 이행책임을 부담한다"고 밝혔다. 민법 제135조 1항은 '다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 그는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정한다. 소 부장판사는 "B씨는 계약 체결 직후부터 계약상 채무를 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했다"며 "따라서 A씨의 내용증명 송달로써 계약이 해제돼 B씨는 이에 따른 원상회복 및 손해배상 책임을 부담한다"고 설명했다. 그러면서 "올 8월 기준으로 이 아파트의 시가는 18억원이고, 매매계약 해제로 인해 A씨는 당시 맺은 계약상 매매대금 14억5000만원의 차액인 3억5000만원의 손해를 입었다"며 "B씨는 A씨의 청구에 따라 원상회복으로 1억원을, 손해배상금으로 1억4500만원을 지급할 의무가 있지만, 앞서 변제공탁한 1억1000만원을 공제해 총 1억3500만원을 배상하라"고 판시했다.
매매계약
부부
아파트
공동소유
이용경 기자
2021-11-22
1
2
3
4
5
banner
주목 받은 판결큐레이션
1
“인터넷 댓글 전부로 보면 비방목적 인정 안돼”
판결기사
2024-03-09 15:03
태그 클라우드
공직선거법명예훼손공정거래손해배상중국업무상재해횡령조세사기노동
등록사항정정의 대위신청과 관련된 법적 문제
서보형 한국국토정보공사 변호사
footer-logo
1950년 창간 법조 유일의 정론지
논단·칼럼
Voice Of Law
지면보기
굿모닝LAW747
LawTop
footer-logo
법인명
(주)법률신문사
대표
이수형
사업자등록번호
214-81-99775
등록번호
서울 아00027
등록연월일
2005년 8월 24일
제호
법률신문
발행인
이수형
편집인
차병직 , 이수형
편집국장
신동진
발행소(주소)
서울특별시 서초구 서초대로 396, 14층
발행일자
1999년 12월 1일
전화번호
02-3472-0601
청소년보호책임자
김순신
개인정보보호책임자
김순신
인터넷 법률신문의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받으며 무단 전재, 복사, 배포를 금합니다. 인터넷 법률신문은 인터넷신문윤리강령 및 그 실천요강을 준수합니다.