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[판결] 투숙객 투숙 중 원인 불명 화재 발생했더라도…"투숙객에게 책임 물 수 없어"
투숙객이 숙박계약에 따라 객실을 사용하던 중 원인 불명의 화재가 발생해 모텔에 손해가 발생했더라도 특별한 사정이 없는 한 그 피해에 대한 비용은 숙박업자가 부담해야 한다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 권영준 대법관)는 2일 보험회사인 A 사가 B 씨 등을 상대로 낸 구상금 청구소송 상고심(2023다244895)에서 상고를 기각하고 원고패소한 원심을 확정했다. A 사는 2020년 4월 인천 소재 모텔을 운영하는 숙박업자와 모텔 건물과 시설, 집기 등에 대한 보장 관련 보험계약을 체결했다. 2021년 4월 해당 모텔에서 투숙하던 B 씨는 투숙하던 중 객실 내부에서 화재가 발생하게 됐는데, 화재로 인해 모텔 객실 및 숙박시설 등에 손해가 발생했다. 경찰에 따르면 모텔 객실에서 발생한 화재의 원인이 밝혀지진 않았다. 같은해 8월 A 사는 모텔 숙박업자에게 화재로 인한 보험금 약 5800만 원을 지급한 뒤 B 씨 등에게 "모텔의 객실을 임차한 임차인으로서 원인 불명 화재가 발생한 경우, 그 책임을 면하기 위해선 객실의 보존에 관해 선량한 관리자로서의 주의의무를 다했다는 것을 증명해야 한다"고 주장하면서 손해배상 명목의 구상금 지급을 청구하는 소송을 제기했다. 이와 함께 B 씨의 책임보험사인 C 사에게도 연대해 손해를 배상하라고 했다. 1, 2심은 "임차인이 그 책임을 면하기 위해 선량한 관리자로서의 주의의무를 다했다는 것을 증명하는 것이 아니라, 오히려 숙박업자로서는 투숙객에게 위험이 없는 안전 배려 등 보호의무 불이행에 관해 자기에게 과실이 없음을 주장·입증해야 한다"며 A 사의 청구를 받아들이지 않았다. 기존 임대차계약상 증명책임 법리와는 다른 별개의 논리에 따라 증명책임을 분배해야 한다고 본 것이다. 대법원도 A 사의 상고를 기각했다. 다만 대법원은 기존 임대차계약상 증명책임에 관한 법리를 따르되, 숙박시설 객실은 숙박업자의 지배·관리에 있다는 점을 근거로 임대차계약과는 증명책임을 달리 분배해야 한다고 판단했다. 재판부는 "숙박업자는 고객에게 객실을 제공한 이후에도 필요한 경우 객실에 출입해 고객의 안전 배려 또는 객실 관리를 위한 조치를 취하기도 한다"며 "숙박업자가 고객에게 객실을 제공해 일시적으로 이를 사용·수익하게 하더라도 객실을 비롯한 숙박시설에 대한 점유는 그대로 유지하는 것이 일반적"이라고 설명했다. 이어 "객실을 비롯한 숙박시설은 특별한 사정이 없는 한 숙박기간 중에도 고객이 아닌 숙박업자의 지배 아래 놓여 있다고 봐야 한다"며 "임차인이 임대차기간 중 목적물을 직접 지배함을 전제로 한 임대차 목적물 반환의무 이행불능에 관한 법리는 이와 전제를 달리하는 숙박계약에 그대로 적용될 수 없다"고 밝혔다. 그러면서 "고객이 숙박계약에 따라 객실을 사용·수익하던 중 발생 원인이 밝혀지지 않은 화재로 인해 객실에 발생한 손해는 특별한 사정이 없는 한 숙박업자의 부담으로 귀속된다고 봐야 한다"고 판시했다.
화재
보험금
구상금
객실
투숙객
한수현 기자
2023-11-26
기업법무
상사일반
[판결] 이랜드리테일 vs H&M ‘임대차계약 중도해지 소송’… 2심에서도 ‘H&M’ 勝
이랜드리테일이 스웨덴 의류업체 H&M을 상대로 백화점 매장을 임대하는 계약을 중도 파기하면서 불거진 수백억 원 규모의 계약 분쟁 소송이 2심에서도 H&M의 일부 승소로 결론 났다. 서울고법 민사21부(재판장 홍승면 부장판사)는 9일 H&M헤네스앤모리츠가 이랜드리테일을 상대로 낸 손해배상청구소송(2023나2016005) 항소심에서 1심과 같이 원고일부승소 판결했다. 다만 재판부는 1심과 달리 이랜드가 H&M에게 74억여 원을 추가 배상해야 한다고 판단했다. 앞서 1심은 이랜드리테일에 32억여 원의 배상 책임이 있다고 판결했다. H&M은 이랜드와 2015년 6월 경기도 안양에 있는 NC백화점 평촌점 1층과 2층 일부 공간을 13년 동안 임대하는 임대차계약을 맺었다. 하지만 이랜드는 2017년 1월 H&M에 “NC백화점 평촌점을 제3자에게 매각할 계획”이라며 “임대차계약을 중도해지 하겠다”고 통보했다. H&M은 2017년 3월 중도해지에 따른 계약위반을 문제 삼으며 손해배상 방안을 마련해 줄 것을 요구했다. 이후 H&M과 이랜드는 같은 해 6월 ‘이랜드가 경기도 안산에 있는 NC백화점 고잔점에 2018년 1월 1일까지 대체매장을 제공하고, 조기해지에 따른 손해액으로 18억 원을 지급한다’고 합의했다. 하지만 이랜드는 4개월이 지나 돌연 “약속했던 매장을 인도할 수 없다”고 통지했다. 이에 H&M은 “150억여 원을 배상하라”며 소송을 냈다. 이랜드는 “합의 체결 이전부터 NC백화점 고잔점의 각 구분소유자들과 체결한 기존 임대차계약의 갱신이 어려울 수 있다고 고지했고, 실제로 그와 같은 어려움이 현실화돼 매장의 인도가 지연된 것이어서 귀책사유가 없다”고 주장했다. 하지만 1심은 “이랜드가 대체매장을 논의하는 과정에서 인도의무 이행의 어려움을 사전에 밝힌 사실은 있지만, 구분소유자들과 맺은 기존 임대차계약의 갱신이 지연됐던 것은 대체로 임대료를 비롯한 임대차 조건에 관해 이견이 있었기 때문인 것으로 보인다”며 “이랜드가 고잔점 매장의 인도를 거절해 H&M과의 합의에 따른 의무를 위반한 것에 귀책사유가 없다고 인정하기 부족하다”고 판시했다. 그러면서 이랜드가 H&M과 맺은 2017년 합의 등을 기초로 평촌점 매장의 ‘영업이익’에 남은 계약기간인 10년 7개월을 곱한 64억여 원을 손해배상 예정액으로 판단했다. 다만 평촌점 영업이익이 H&M 전체 매장의 평균적 영업이익에 비해 상당히 높은 점 등에 비춰 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 판단, 50%를 감액한 32억여 원을 이랜드가 배상하라고 했다. 2심도 H&M의 손을 들어줬지만, 1심과 다르게 잔여임대차 기간을 11년 4개월로 봤다. 또 손해배상액 산정도 “H&M의 평촌점 매출액(총 수입)에서 영업중단으로 지출하지 않게 된 변동비용을 공제한 차액, 즉 ‘한계이익’을 H&M의 일실수입 산정 기준으로 삼는 것이 손해배상개념에 보다 부합한다”면서 이들을 곱한 151억여 원을 일실손해액으로 산정했다. 다만 이 같은 손해액 역시 부당하게 과다하다며 70%를 감액한 106억여 원을 이랜드가 배상해야 할 금액으로 결정했다.
백화점
임대차계약
이랜드
이용경 기자
2023-11-23
민사일반
전문직직무
주택·상가임대차
[판결] 공인중개사, 임차인에 선순위 임대차보증금에 대한 확인·설명 의무 다하지 않았다면…"손배 책임 있다"
선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.
공인중개사
확인설명의무
임대차계약
한수현 기자
2023-10-05
금융·보험
기업법무
형사일반
2심에서도 벌금 3000만 원 선고받았다
(단독)[판결] SK해운 ‘외국환거래법 위반 혐의’ 기소
해외 거래처에 선박을 임대하면서 이를 외국환은행장에게 신고하지 않은 혐의로 기소된 SK해운이 2심에서도 벌금 3000만 원을 선고받았다. 서울중앙지법 형사8-3부(김진영, 김익환, 김봉규 부장판사)는 7월 21일 외국환거래법 위반 혐의로 기소된 SK해운의 항소를 기각했다(2022노601). 해상운송과 선박대여 사업 등을 영위하는 SK해운(대표 김성익, 변수근)은 2018년 7월 해외 거래처에 임대차 기간 5년, 일일 용선료 1만6000달러로 선박을 임대하는 계약을 맺으면서 이를 외국환은행장에게 신고하지 않은 혐의를 받는다. 이를 비롯해 2019년 6월까지 총 5차례에 걸쳐 해외 거래처와 임대차 기간 1년 이상 조건으로 선박에 대한 외국통화표시 임대차 계약을 맺으며 이를 신고하지 않은 혐의도 받는다. 재판부는 "SK해운은 해외 거래처와 용·대선 계약을 계속 체결해 왔고 그 거래 규모도 상당하다"며 "이 사건은 2018년 7월 최초 신고의무 위반 행위 이후 2019년 6월까지 신고의무 위반 행위가 반복됐음에도 회사 내부적으로 이에 대한 문제 인식이 없었던 것으로 보인다"고 밝혔다. 이어 "5차례의 신고의무 위반이 있는 등 위반 횟수가 많고, 신고가 누락된 거래 금액이 아주 큰 금액인 점 등에 비춰볼 때 위반 행위로 인해 예상되는 법익 침해의 정도가 가볍지 않다"고 판단했다. 또 "SK해운은 외국환거래법상 자본거래 신고누락을 방지할 목적으로 조직관리 규정을 둬 업무분장 하에 신고절차를 이행해 오기는 했지만, 결국 해당 거래가 외국환거래 신고대상인지에 관한 판단은 일선 영업팀에게 일임돼 있고, 영업팀 판단의 당부에 대해 검토할 수 있는 다른 장치가 존재하지는 않았던 것으로 보인다"고 지적했다. 그러면서 "외국과의 자본거래가 빈번하고 규모도 상당히 큰 기업으로서, 좀 더 세심한 주의를 기울여 관련 규정을 정확히 파악해 기획재정부장관 등에 대한 신고를 마친 후 거래하는 등 종업원이 적법하게 업무를 처리하게 해야 했음에도 이에 대한 주의와 감독을 게을리한 부분에 관해서는 그 책임을 면하기 어렵다"며 "외국환거래법의 입법 취지 등 모든 양형 요소를 참작해 봐도 1심 양형이 재량의 합리적 범위를 벗어났다고 보이지 않는다"고 판시했다. 앞서 1심은 "2019년 12월 광주세관의 정기법인 심사 결과에서 5차례 신고의무 위반 행위와 관련한 혐의가 발견돼 조사가 착수된 점 등에 비춰 보면, 신고의무 위반 발생 여부에 관해 평소 특별한 내부적 감사나 관리를 하지 않은 것으로 보인다"며 지난해 2월 SK해운에 벌금 3000만 원을 선고했다.
선박임대
외국환거래신고
SK해운
이용경 기자
2023-08-13
주택·상가임대차
형사일반
법정에서 선고 끝나자 '졸도·호흡곤란'
[판결] '무자본 갭투자 세모녀 전세사기' 모친, 징역 10년
이른바 '무자본 갭투자'로 183억 원이 넘는 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는 세 모녀 중 모친에 대해 법원이 중형을 선고했다. 피고인석에 있던 김 씨는 선고 직후 졸도해 쓰러졌고, 호흡곤란을 호소해 법정 경위가 응급조치했다. 서울중앙지법 형사18단독 이준구 판사는 12일 사기 등 혐의로 기소된 김모 씨에 대해 징역 10년을 선고했다(2022고단2678). 이 판사는 "이 사건 빌라는 신축이고 유사 빌라도 많아 피해자들은 지식이나 경험, 자료 부족으로 시세나 전세 가격을 정확하게 파악하지 못한 채 분양 대행업자나 부동산 중개업자 등을 통해 임차했다"며 "피해자들은 김 씨가 자기자본 없이 (빌라) 수백 채를 소유하고 있다는 사실과 자신들이 지급한 금전 등이 리베이트 등에 사용된다는 사실을 고지받지 못했고, 그러한 사실을 알았다면 임대차 계약을 체결하지 않았거나 같은 조건으로 하지 않았을 것이 명백하다"고 밝혔다. 이어 "대부분 피해자들이 분양대행업자나 공인중개사의 설명을 통해 계약을 체결하고, 김 씨가 참석하지 않은 상태에서 위임 받은 사람에게 계약을 체결했더라도 계약 당사자는 김 씨이고 그 전에 고지해야 할 의무는 당사자인 김 씨에게 있다"며 "이를 (고지)하지 않은 것은 사기죄에 해당한다"고 설명했다. 이 판사는 또 "전세 사기는 서민층과 사회초년생 등 피해자 삶의 밑천을 대상으로 그 기반을 뿌리채 흔드는 중대한 범행"이라며 "김 씨는 기망행위가 없었다거나 피해 금액을 산정할 수 없다는 납득할 수 없는 변명으로 일관하면서 반성하지 않고 있다"고 지적했다. 이어 "85명이라는 다수 피해자가 발생했고, 피해금액도 183억 원이 넘을 정도로 매우 크다"며 "(김 씨는) 피해회복 노력을 하지 않았고 일부 피해자가 보증금 대위변제를 받아 퇴거하자 그 빌라에 단기 월세 임차인을 들이는 등 겨엦적 이익추구에만 몰두했는데, 종합적으로 김 씨에게 중형을 선고하는 것이 불가피하다"고 밝혔다. 김 씨는 2017년부터 두 딸의 명의로 서울 강서구와 관악구 등 빌라 500여채에 대해 전세를 끼고 사들인 다음 세입자 85명에게 183억 원 상당의 보증금을 받아 가로챈 혐의로 재판에 넘겨졌다. 김 씨는 신축 빌라 분양대행업자와 임차인을 모집하고 분양대금보다 비싼 전세 보증금을 받았으며, 일부를 리베이트로 챙긴 뒤 건축주에게 분양대금을 지급하면서 자기 자본을 사용하지 않고 빌라를 사들여 갭투자를 이어갔다. 한편, 검찰 수사 과정에서 다른 전세 사기 혐의가 드러난 김 씨는 딸들과 함께 추가 기소돼 형사26단독의 심리로 별도 재판을 받고 있다.
전세사기
갭투자
전세보증금
한수현 기자
2023-07-12
주택·상가임대차
헌법사건
헌법재판소, 전원일치 합헌 첫 결정
헌재, “상가 임차인이 3기의 차임 연체 땐 권리금 보호의무 없다”
임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 규정한 상가건물 임대차보호법 조항은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 첫 결정이 나왔다. 헌재는 지난달 29일 재판관 전원일치 의견으로 이 같은 내용을 담은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분에 대한 헌법소원 사건(2021헌바264)에서 합헌 결정했다. 헌재는 "심판 대상 조항은 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우' 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않도록 규정하고 있다"며 "이는 임차인이 임대차계약에 있어 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 않은 경우에는 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수 기회의 보호 대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다"고 판단했다. 이어 "만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해야 한다면, 임대인 입장에서 이는 차임 지급을 성실히 이행하지 않아 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을 수 있다"면서 "심판 대상 조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했을 경우에 한해 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있는 점 등도 고려해 볼 때, 심판 대상 조항이 3기 이상의 차임 연체에 임차인의 귀책 사유가 있는지 여부를 불문하고 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 정했다고 해서 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는 없다"고 설명했다. 임차인인 A 씨는 2017년 4월 임대인 B 씨와 '경주시의 토지 및 일반음식점 등의 건물에 대해 보증금 5000만 원, 월 차임 300만 원, 임대차 기간 2017년 5월 1일부터 2019년 4월 30일까지'로 하는 임대차계약을 체결했다. A 씨는 임대차 보증금 등을 모두 지급한 뒤 2017년 5월 부동산을 인도받아 영업을 시작했다. A 씨와 B 씨는 2018년 1월경 차임을 260만 원으로 감액하는 데에 합의했고, 임대차계약은 2021년 4월 30일까지 갱신됐다. A 씨는 2019년 2월부터 차임 중 일부를 연체하기 시작했고, 2020년 3월 말경까지 차임 합계 964만 원을 미지급했다. A 씨는 "임대차계약 기간 만료 무렵 B 씨에게 신규임차인을 주선했지만, B 씨가 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않아 권리금 회수 기회를 방해했다"고 주장하며 2021년 3월 말 B 씨에 대해 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 제4호, 같은 조 제3항에 따른 손해배상을 구하는 소송을 냈다. A 씨는 소송 중 심판 대상 조항에 대해 위헌법률심판제청신청을 했지만 기각되자 2021년 9월 헌법소원을 청구했다.
상가건물임대차보호법제10조의4제1항
상가임대차
권리금
박수연 기자
2023-07-05
행정사건
(단독)[판결] 세무사 잘못된 조언으로 임대사업자 등록 말소… “행정청의 잘못으로 볼 수 없다”
세무사의 잘못된 조언으로 임대사업자 등록 말소 신청을 했더라도 그 처분을 취소할 수 없다는 법원 판단이 나왔다. 임대사업자 본인이 말소를 신청할 당시 스스로 이익과 불이익을 비교했을 것이기 때문에 해당 말소 처분을 행정청의 잘못으로 볼 수 없다는 취지다. 서울행정법원 행정5부(재판장 김순열 부장판사)는 3월 30일 A 씨가 서울특별시 강남구청장을 상대로 제기한 임대사업자 등록말소처분 무효확인 소송(2022구합63171)에서 원고패소 판결했다. A 씨는 2020년 2월 민간임대주택에 관한 법률에 따라 서울 강남구에 위치한 다세대주택 8개호에 관해 장기일반 민간임대주택(건설) 임대사업자 등록을 했다. 7개월 가량 후 A 씨는 세무사의 조언을 통해 강남구청에 해당 주택에 관해 '8세대 임대 미개시'를 이유로 임대사업자 등록 말소를 신청했다. 그러나 이는 세무사의 잘못된 조언이었다. 이를 깨달은 A 씨는 곧장 서울시 행정심판위원회에 "임대사업자 등록을 말소한 강남구청의 처분 무효를 확인해달라"며 행정심판을 청구했다. 그러나 심판 청구가 기각되자 A 씨는 소송을 냈다. A 씨는 "구 민간임대주택법 제6조 제1항은 지방자치단체가 임대사업자 등록을 말소할 수 있는 요건을 제한적으로 열거하고 있는데, 임대사업자 등록을 말소한 강남구청의 처분은 그 요건을 전혀 충족하지 못해 하자가 중대·명백한 무효"라고 주장했다. 그러나 법원은 A 씨의 주장을 받아들이지 않았다. 재판부는 "임대사업자 등록 말소는 수익적 행정행위의 철회에 해당하므로, 구 민간임대주택법에서 정한 말소사유나 별다른 법령상 근거가 없더라도 사정 변경이 생겼고 당사자의 기득권을 침해하는 것이 아니라면 얼마든지 허용될 수 있다"고 했다. 이어 "구 민간임대주택법령은 임대사업자 등록 말소와 관련해 '임대사업자의 경제적 사정'을 하나의 말소 사유로 들고 있는데, A 씨는 임대사업자등록일로부터 6개월이 경과했음에도 임대차를 개시하지 못했다"며 "이러한 사정에 더해 A 씨가 스스로 임대사업자 등록을 말소해달라고 신청까지 했기 때문에 강남구청이 A 씨의 객관적 사정과 주관적 사정을 종합해 임대사업자 등록을 말소할 사정변경이 발생했다고 판단한 것은 정당하다"고 설명했다. 재판부는 또 "A 씨는 임대사업자 등록을 말소해달라고 신청할 당시 스스로 이익과 불이익을 비교·교량한 후 신청했다고 보는 것이 상당하고, 세무사의 잘못된 조언에서 비롯된 것이라고 하더라도 이를 행정청인 강남구청의 잘못으로 보기는 어렵다"며 "A 씨의 신청대로 처분이 이뤄졌다면 그로 인해 침해될 A 씨의 기득권은 존재하지 않는다고 봐야 한다"고 했다.
임대사업자
등록말소
한수현 기자
2023-06-14
민사일반
주택·상가임대차
[대법원이 주목하는 판결] 대법원, "미등기 임대인과 전세 계약 후 집주인 바뀌었어도 세입자 임차권은 보호해야"
[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."
임대차
미등기주택
임차권
대항력
박수연 기자
2023-06-09
민사일반
주택·상가임대차
[AI가 쓴 판결기사] 대법원, 상가임대차법에 따른 변제충당 규정 적용 확인...자동 해지조항 인정 불가 판결"
상가임대차법 제10조의9의 규정에 반하지 않는 범위 내에서만 민법상 변제충당 규정이 적용된다는 판결이 나왔다. (2022다309337, 대법원 민사 2부, 주심 천대엽 대법관) 임차인인 원고와 임대인인 피고는 이 사건 조정에서 차임 및 관리비 연체액이 3개월분에 달하는 때에 이 사건 임대차계약이 자동 해지되는 것으로 정하였다. 원심은 ’상가건물 임대차보호법’은 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임액을 계약갱신 거절사유, 권리금 회수기회 제외사유, 계약 해지사유에서 제외하며, 이는 코로나 사태로 국내 소비지출 감소와 상가 임차인의 매출 및 소득 감소를 고려한 것인데, 민법에 따른 변제충당은 임의규정이지만, 상가임대차법에 위반되는 불리한 약정은 효력이 없다고 하였다. 그리고 이에 따라 임차인의 변제제공이 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우에는 합의충당이나 임차인의 지정변제충당 등의 특별한 사정이 없으면 변제기가 도래하지 않은 차임에 먼저 충당되고, 특례기간의 연체 차임은 계약갱신 거절권·계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적으므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다고 판시했다. 피고가 차임 및 관리비 연체액으로 자인한 금액 중 특례기간의 연체 차임 잔액을 공제한 나머지 금액이 차임 및 관리비 3개월분에 미치지 못하고, 원심 변론종결일까지의 연체 차임액이 특례기간의 연체 차임 잔액에도 미치지 못하므로, 이 사건 조정에서 따로 정한 자동해지 사유를 인정할 수 없다. 대법원은 원심판결을 유지하였다. <2023년 4월 13일 판결> <부연 설명> 상가건물 임대차보호법 제10조의9는 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임액을'계약 해지사유(제10조의8)'에서 정한 연체 차임액에서 제외한다고 규정하고 있다.
상가임대차
변제충당
박수연 기자
2023-05-11
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주목 받은 판결큐레이션
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“인터넷 댓글 전부로 보면 비방목적 인정 안돼”
판결기사
2024-03-09 15:03
태그 클라우드
공직선거법명예훼손공정거래손해배상중국업무상재해횡령조세사기노동
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