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대법원 "분양 받은 주민, 건설사 상대 소송 제기 가능"
[판결] "임대주택 분양전환가격 기준은 강행규정… 부제소 합의했어도 무효"
주민들이 임대주택을 분양 받으면서 분양전환가격과 관련해 '민·형사상 책임을 묻지 않겠다'고 부제소 합의를 했더라도 이같은 합의는 무효이므로 주민들은 분양을 한 건설사를 상대로 소송을 제기할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택 분양전환가격 산정기준에 관한 임대주택법 조항 등은 강행규정인데, 이같은 합의를 인정하면 강행규정의 입법취지를 몰각할 수 있다는 이유에서다. 대법원 민사3부(주심 노정희 대법관)는 A 씨 등 모 아파트 주민 132명이 건설사인 B 사를 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2018다261773)에서 각하 판결한 원심을 파기하고 사건을 광주고법으로 2일 돌려보냈다. B 사는 1999년 2월 공공건설 임대주택(아파트)을 지어 A 씨 등에게 임대했다. 이후 B 사는 2013년 아파트 세대 중 계약면적 64㎡ 세대는 4307만원, 77.76㎡ 세대는 5289만원으로 분양전환가격을 정한 뒤 지방자치단체로부터 임대주택 분양전환 승인을 받았다. A 씨 등과 B사는 분양가격 협의를 거쳐 가구당 50만원을 인하한 분양가에 계약하기로 하면서 '분양가격에 대한 민·형사상 소송을 일절 제기하지 않는다'는 부제소 합의서도 썼다. 이후 A씨 등은 대금을 납입하고 분양을 받았다가 "분양전환가격이 관련 법령이 정한 산정기준 금액을 초과해 비싸게 아파트를 분양 받았다"며 분양전환가격을 넘는 금액을 돌려달라고 소송을 제기했다. 1,2심은 주민들이 이미 부제소 합의를 한 만큼 소송을 제기할 자격이 없다며 본안 심리 없이 사건을 각하했다. 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다"며 "그 산정기준을 초과한 분양전환가격으로 체결된 계약은 초과 범위 내에서 무효라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 이에 부수해 부제소 합의를 한 때와 같이, 부제소 합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반해 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우에는 그 부제소 합의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 봄이 타당하다"고 했다. 그러면서 "원심은 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는지 여부와 이에 따라 이 사건 부제소합의가 무효인지 여부를 심리했어야 한다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "대법원은 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 판단해 왔다"며 "이 판결은 그 연장선상에서 강행법규인 분양전환가격 산정기준 위반 여부에 대한 별다른 판단 없이 분양계약에 부수해 체결된 이 사건 부제소 합의만을 이유로 소를 각하하는 경우 강행법규의 입법 취지가 몰각될 여지가 있어 그러한 부제소 합의는 무효라는 점을 최초로 명시적으로 설시했다"고 말했다.
부제소합의
분양전환가격
임대주택
박수연 기자
2023-02-21
민사일반
주택·상가임대차
금융사 승소 원심 파기
[대법원이 주목하는 판결](단독) 공공임대주택 임차인의 해지권, 채권자대위권 목적될 수 없다
[대법원 판결] 공공주택 특별법 적용을 받는 공공임대주택 임차인의 해지권은 일신전속적 권리로 채권자대위권의 목적이 되지 않고, 이는 임차인이 대출금의 상환이 지체되면 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 마찬가지라는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 동양저축은행이 A 씨를 상대로 낸 건물인도소송(2022다230165)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 지난달 7일 돌려보냈다. 해지권은 임차인의 일신전속적 권리 A 씨는 2016년 9월 공공주택 특별법상 공공주택사업자인 한국토지주택공사(LH)와 공공건설임대주택을 임차하는 계약을 체결한 뒤 2018년, 2020년 재계약을 거쳐 계속 거주했다. A 씨는 2018년 8월 동양저축은행에서 1800만 원을 대출 받으면서, 담보로 자신이 살고 있는 임대주택의 보증금 반환 채권을 양도했다. 동양저축은행에 '대출원리금을 변제하지 못하면 임대차 기간 내라도 임대차 계약을 해지하고 동양저축은행 또는 은행이 지정하는 자에게 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다'는 각서를 써줬다. 동양저축은행은 이후 2020년 7월 원리금 상환 지체를 이유로 A 씨에게 대출금의 기한의 이익이 상실되었음을 통지했고, 2021년 1월 A 씨와 LH를 상대로 소송을 냈다. 이 과정에서 동양저축은행은 A 씨가 담보로 제공한 보증금 반환 채권을 행사하기 위해 "A 씨의 금전채권자로서 A 씨를 대위해 LH에 소장부본의 송달로서 해당 부동산에 대한 임대차계약을 해지한다"고 주장했다. 이 사건에서는 채권자가 채무자인 공공임대주택 임차인의 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 있는지가 쟁점이 됐다. 대법원은 전화가입계약 또는 골프클럽회원가입계약 등 일반적인 계속적 계약에 대한 해지권은 채권자대위권의 대상이 된다고 판단한 바 있는데(88다카19606 등), 이 법리가 이 사건처럼 임차인 보호의 필요성이 있는 공공임대주택 임차계약에 대한 해지권에도 그대로 적용된다고 볼 수 있는지 여부가 관건이 된 것이다. 대출금 상환 지체되면 임대주택 인도 약정해도 공공주택사업자의 해제·해지 사유 제한 강행규정의 적용을 배제하는 약정으로 무효 1,2심은 채권자대위권 행사가 가능하다고 판단해 원고승소 판결했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "공공주택 특별법 제49조의3 제1항과 같은 법 시행령 제47조 제1,2항, 같은 법 시행규칙에 규정된 표준임대차계약서에서 규정하는 공공임대주택 임대인의 임대차계약 해제, 해지 사유는 제한적 열거사유로서 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정"이라며 "공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부해 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정했더라도, 그런 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효"라고 밝혔다. 이어 "공공주택 특별법이 적용돼 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용해 임대차계약을 체결한 경우에는 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 '행사상의 일신전속권'으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "동양저축은행이 공공임대주택의 임차인인 A 씨를 대위해 LH에 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "일반적인 계속적 계약관계와 달리 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택의 임차인은 더 두텁게 보호되어야 한다는 점을 강조한 판결"이라고 말했다.
보증금
채권자대위권
공공임대주택
박수연 기자
2022-10-17
금융·보험
민사일반
대법원, 대우조선해양이 하동군 상대 소송서 원고승소 판결한 원심 파기환송
[판결] "갈사만산업단지 분양대금 반환소송, 대우조선해양도 일부 책임"
대우조선해양이 경남 하동군을 상대로 제기한 수백억원대의 갈사만산업단지 분양대금 반환소송에서 대법원이 원고승소 판결한 원심을 파기하고 대우조선해양에도 일부 책임이 인정된다고 판시했다. 대법원은 대위변제금 770억 부분과 관련해 강행법규에 위반돼 계약의 효력이 부정되어 무효인 합의를 체결한 행위가 불법행위에 해당하므로 하동군의 손해배상책임을 인정한 원심 판단 부분은 정당하지만, 대우조선해양 또한 지방의회 의결이 필요한 사안임을 충분히 알 수 있었던 상황이었기에 대우조선해양의 책임도 인정해 과실상계 등을 고려했어야 했다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 천대엽 대법관)는 최근 대우조선해양이 하동군을 상대로 낸 분양대금반환소송(2019다224726)에서 원고승소 판결한 원심을 일부 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 대우조선해양은 2010년 9월 하동군이 개발하고 있던 갈사만 조선산업단지에 입주하려고 하동지구개발사업단과 토지분양계약을 체결했다. 사업단과 금융기관, 시공사, 하동군 등은 2012년 4월경 하동군을 지급보증인 겸 시행사로로 하는 사업약정을 체결했다. 사업단은 같은해 5월 금융기관으로부터 사업자금 등을 대출했다. 같은 날 대우조선해양은 하동지구개발사업단의 금융권 대출금 약 770억원에 대해 연대보증을 했고, 사업단 및 하동군 등과 사업단이 하동군에 분양자·양도담보권설정자 지위를 양도하고 분양계약 규정 일부를 변경하기로 하는 합의를 했다. 대우조선해양은 이후 하동군 명의 계좌로 계약금 110억원을 송금했다. 그런데 이 합의는 구 지방자치법 및 시행령 등에 따라 법령과 조례에 규정된 것을 제외한 예산 외의 지자체의 채무부담 원인이 될 계약에 해당해 지방의회 의결을 얻어야 하는 계약이었지만 지방의회 의결이 없었다. 2014년 2월 공사가 중단되자 금융권으로부터 연대보증채무의 이행을 요구받은 대우조선해양은 금융권에 하동지구개발사업단의 채무를 대신 변제했다. 이에 대우조선해양은 △지차체가 거액의 채무가 발생하는 계약을 맺으려면 지방의회 의결을 거쳐야 하는데도 이를 거치지 않아 합의가 무효임이므로 계약금 110억원에 대한 부당이득반환청구를 하고 △하동군이 강행규정인 구 지방자치법을 위반한 해당 합의를 하는 불법행위를 저질러 대우조선해양에게 대위변제금 770억원의 손해를 가했으니 손해를 배상하라는 소송을 냈다. 이에 하동군은 대위변제금 770억원에 해당하는 손해배상 부분에 대해 대우조선해양의 과실상계 또는 책임제한 법리에 의한 감액을 주장했다. 대법원은 대위변제금 770억원에 대해 하동군의 책임을 일부라도 감액하라는 취지로 사건을 파기환송했다. 재판부는 "불법행위로 인한 손해배상사건에서 피해자에게 손해의 발생이나 확대에 대해 과실이 있거나 가해자의 책임을 제한할 사유가 있는 경우에는 배상책임의 범위를 정할 때 이를 참작해야 하고, 나아가 책임제한의 비율을 정할 때 손해의 공평 부담이라는 제도의 취지에 비춰 손해 발생과 관련된 모든 상황이 고려돼야 한다"며 "책임제한에 관한 사실인정이나 비율을 정하는 것이 사실심의 전권사항이라고 하더라도 형평의 원칙에 비춰 현저히 불합리해서는 안된다"고 밝혔다. 이어 "강행규정 위반으로 무효인 이 사건 합의 체결로 인한 불법행위 손해배상의 주된 책임이 하동군에 있는 것은 분명하지만 합의의 당사자로서 대우조선해상도 강행규정을 위반한 합의를 체결한 대우조선해양의 책임을 부정하고 하동군에게만 책임을 지울 만한 특별한 사정이 있다고 보기도 어려운 점 등을 종합해 보면 손해의 공평한 분담의 관점에서 하동군의 책임을 제한할 필요가 인정된다"며 "합의를 체결하면서 대우조선해양에 과실상계를 할 만한 부주의가 있었다거나 하동군의 책임을 제한한 필요성이 있다고 보기 어렵다고 봐 원심이 하동군의 책임을 전혀 제한하지 않은 것은 형평의 원칙에 비춰 불합리하므로 원심의 판단에는 과실상계 또는 책임제한 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다"고 판시했다. 앞서 1,2심은 대우조선해양의 손을 들어줬다.
대우조선해양
개발사업
갈사만산업단지
박수연 기자
2022-05-27
민사일반
사회통념상 상당성 있다면 위법으로 못 봐
[판결] 상가규약 따라 단전조치 했는데 소송 중 ‘규약무효’ 판명 났더라도
상가 소유자가 관리비를 안내 건물 관리단이 관리규약에 따라 단전조치를 한 경우 소송과정에서 관리규약이 무효로 판명됐더라도 사회통념상 허용될 만한 상당성이 있다면 단전조치를 위법한 것으로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨 등이 B빌딩 운영위원회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2018다38607)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 확정했다. B빌딩 운영위는 지하2층, 지상 10층 규모의 집합건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이다. A씨 등은 이 건물 지하 1층 점포를 공유하면서 2008년부터 2013년 1월까지 사우나와 헬스장을 운영했다. 운영위는 2006년 8월 관리규약을 제정하고 2012년 4월 관리규약을 개정했다. 제정된 관리규약 제17조 1항은 '상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다'고 정했다. 개정된 관리규약 제17조 5항은 '관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다'고 정하고 있다. 개정 관리규약이 결의요건 갖추지 못해 무효지만 단전조치는 연체관리비 받기 위한 부득이한 조치 B빌딩 운영위는 A씨 등이 관리비를 납부하지 않자 2012년 3월 법원에 A씨 등을 상대로 2008년 8월부터 2012년 3월까지의 관리비 7300여만원에 대한 지급명령을 신청했다. A씨 등이 이의신청을 하자 법원 체납관리비 사건으로 이행돼 2012년 9월 'A씨 등은 연대해 운영위에 2012년 8월 사용분까지 관리비 6860여만원을 지급하되, 2012년 9월말까지 1000만원, 2012년 10월말까지 5860여만원을 각 지급한다'는 조정이 성립됐다. 이에 운영위는 2012년 11월 말경부터 2013년 1월 말경까지 A씨 등에게 '조정조서에 따라 2012년 10월까지 지급해야 하는 관리비 5860여만원과 지연손해금, 2012년 10월부터 12월까지 관리비를 지급하지 않으면 점포에 단전조치를 하겠다'는 내용증명을 9차례 보냈다. 하지만 A씨 등이 계속 관리비를 내지 않자 운영위는 2013년 1월 단전조치를 했다. 운영위가 A씨 등에게 2012년 10월부터 2014년 2월까지 부과한 관리비는 총 9630여만원이다. 운영위는 이후 미납 관리비를 지급하라며 소송(본소)을 냈고, A씨 등은 단전조치가 위법하다며 손해배상청구소송(반소)를 냈다. 한편 운영위는 2심에서 본소를 취하했다. 1심은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 1항은 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다'고 규정하는데 이는 강행규정"이라며 "제정 관리규약이 집합건물법 제29조 1항에 따라 설정되었음을 인정할 증거가 없고, 개정 관리규약을 위한 2012년 4월 총회에 구분소유자 총 67명의 4분의 3인 50.25명에 미달하는 47명만이 참석했으므로 개정 관리규약 역시 집합건물법 제29조 1항의 결의 요건을 갖추지 못했다"며 "관리규약이 집합건물법 조항의 결의 요건을 갖추지 못해 효력이 없다"고 판단했다. 다만 "운영위가 상가건물인 이 사건 점포에 대해 취한 단전조치는 연체관리비를 지급받기 위한 부득이한 조치로서, 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"며 A씨 등의 청구를 기각했다. 대법원 원고패소 원심 확정 2심도 "A씨 등은 조정이 성립한 다음에도 관리비를 지급하지 않았고, 운영위는 2012년 12월 단전조치에 대해 구분소유자나 입주민 76%의 동의를 받았다"며 "관리규약이 집합건물법이 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정·개정돼 무효지만, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다"고 판단했다. 대법원도 "집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다"며 "단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하지만, 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면, 단전조치는 위법하지 않다"고 밝혔다. 이어 "원심이 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단한 것은 정당하다"고 판시했다.
관리비
관리규약
단전
상가
박수연 기자
2021-10-12
민사일반
대법원 "가맹사업법상 계약해지 절차 거치지 않으면 이같은 해지는 무효"<br> 택배지점 점주가 택배회사 상대로 낸 소송서 원고일부승소 판결 확정
[판결] 택배사의 지점 통합운영 제안은 위탁계약 해지 통지 해당
택배회사가 택배지점을 통합 운영하겠다고 점주에게 제안한 것은 기존 택배위탁계약에 대한 해지 통지에 해당하므로, 가맹사업법상 관련 절차를 밟지 않았다면 무효라는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 최근 A씨가 택배회사인 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021다225708)에서 "B사는 3660여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. A씨는 B사와 1999년부터 택배사업을 수탁 운영하는 지점설치계약을 체결한 뒤 계약을 갱신하며 운영해왔다. 그러던 중 2018년 3월 B사는 A씨에게 경영난과 지점 수수료 인상 요구 등을 이유로 자신들이 운영하는 직영지점과 통합 운영하자고 문서를 통해 제안했다. 이에 A씨는 소송을 냈다. 재판부는 "B사는 A씨에게 계약 조항에 근거해 경영상의 이유를 들어 계약을 해지한다고 통지했는데, 해당 계약이 민법상 위임의 성격을 가지고 있다고 하더라도 가맹사업법이 특별법으로서 우선 적용되므로 계약해지절차에 관해서는 가맹사업법 제14조가 적용된다"며 "계약 조항은 강행규정인 가맹사업법 제14조에 반하는 것으로 그 자체로 무효이고 해당 조항에 따른 B사의 해지 통지도 가맹사업법 제14조에서 정하고 있는 적법한 절차를 거치지 않은 이상 효력이 없다"고 판시했다. 앞서 1,2심도 A씨의 손을 들어줬다. 1심은 "A씨와 B사의 계약이 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률상 가맹사업에 해당하고, 통지 내용에 따르면 더이상 A씨는 독자적인 사업을 할 수 없어 계약상 권리·의무가 실현될 수 없기에 지점 통합 통지는 실질적으로 B사가 계약상 의무를 이행하지 않겠다는 해지 통지에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "가맹사업법 제14조는 가맹계약을 해지하려는 경우 가맹점사업자에게 2개월 이상의 유예기간을 두고 계약 위반사실을 구체적으로 밝히도록 하면서 이를 시정하지 않으면 계약을 해지한다는 사실을 서면으로 2회 이상 통지해야 하고(1항), 이러한 절차를 거치지 않은 가맹계약의 해지는 효력이 없다고 규정(2항)하는데, 이는 가맹점사업자들이 유예기간 동안 계약해지사유에 대해 해명하고 시정할 수 있는 기회를 충분히 가지도록 하기 위한 강행규정"이라고 설명했다. 그러면서 "B사가 보낸 통지에 기재된 사유는 A씨의 계약위반이 아니라 B사의 경영악화이지만 이는 A씨에게 귀책사유가 없는 사유로 계약위반의 경우보다 A씨의 권리를 보호해야 할 필요성이 더 크고, 이러한 사유로 계약을 해지할 경우에도 가맹사업법 제14조가 적용된다"며 "B사는 관련 내용을 1회만 통지했을 뿐 아니라 설령 경영악화가 있었더라도 통지는 가맹사업법 제14조 2항에 의해 효력이 없다. (A씨에게 한 통지는) B사가 계약 존속 중에 계약상 의무를 이행하지 않을 뜻을 표시한 것으로 이행거절에 해당하므로, B사는 A씨에게 5470여만원을 배상하라"고 판시했다. 2심도 "가맹사업법 제14조가 강행규정인 점 등을 고려하면 당사자 사이에서 가맹사업법상의 계약해지 절차를 밟지 않고 계약을 즉시 해지할 수 있는 사유를 약정했더라도 효력이 없기 때문에 해당 통지는 효력이 없다"면서 "B사가 계약을 이행하지 않겠다는 의사를 명백하게 표시한 이행거절에 해당한다"고 판단했다. 다만 배상액을 3660여만원으로 낮췄다.
민법
계약해지
택배회사
가맹사업법
해지
택배
박수연 기자
2021-09-16
민사일반
대법원 “법규 위반한 정산금 약정은 무효”
[판결](단독) 문화재수리업 명의 대여 후 공사대금 정산 요구 못 한다
문화재수리업자로부터 명의를 대여받아 공사를 진행한 사람은 명의를 대여해준 문화재수리업자에게 공사대금 정산을 요구할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 양측이 맺은 정산금 약정 자체가 강행법규에 위반돼 무효라는 취지이다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 B사를 상대로 낸 정산금 청구소송(2017다228236)에서 최근 원고패소 판결한 원심을 확정했다. A씨는 문화재수리공사를 하려고 문화재수리업자인 B사로부터 명의를 대여받았다. 문화재수리 등에 관한 법률에 따라 문화재수리공사는 등록한 문화재수리업자만 할 수 있기 때문이다. A씨는 또 B사와 공사대금의 6%는 명의대여 대가로 공제하고, 나머지 돈을 지급받기로 정산금 약정을 맺었다. 이후 A씨는 B사 명의를 이용해 2012년 1월과 12월 두 차례에 걸쳐 문화재 공사를 실시했다. 하지만 B사로부터 정산금 약정에 따른 공사대금 1억3900여만원을 받지 못하자 A씨는 소송을 냈다. 재판에서는 A씨와 B사가 맺은 정산금 약정이 유효한지 여부가 쟁점이 됐다. 재판부는 "문화재수리법은 문화재수리업자의 명의대여 행위를 금지하면서도 이를 위반한 법률행위의 효력에 관해서는 명확하게 정하지 않고 있다"고 밝혔다. 그러나 "문화재수리법은 등록을 하지 않고 문화재수리업을 영위한 사람에 대해 형사처벌을 하도록 정해 문화재수리업의 등록 제도의 실효성을 보장하고 있다"며 "문화재수리업의 등록을 하지 않은 사람이 명의를 대여받아 문화재수리를 시행하면, 제도를 우회하거나 무력화하는 것으로 문화재수리의 품질을 떨어뜨리고 공신력을 심각하게 훼손할 우려가 있다"고 설명했다. 그러면서 "(이 같은 점 등을 볼 때) 문화재수리업자의 명의대여 행위를 금지한 문화재수리법은 강행규정에 해당하고, 이를 위반한 명의대여 계약이나 이에 기초해 대가를 정산해 받기로 하는 정산금 약정은 모두 무효"라고 판시했다. 앞서 1,2심도 "정산금 약정은 강행규정 위반에 해당해 무효"라며 원고패소 판결했다.
문화재수리업
명의대여
대여
대금정산
손현수 기자
2020-12-10
민사일반
부동산·건축
[판결](단독) “‘분양권 전매 금지’ 어긴 거래는 무효”
분양권 전매 금지 기간에 있었던 아파트 분양권 거래행위는 사법(私法)상 효력이 없다는 판결이 나왔다. 주택법상 분양권 전매 제한 관련 규정은 투기 과열을 막기 위한 강행규정(효력규정)이기 때문에 이를 위반한 행위는 무효라는 취지다. 대법원 판례(2005다34612, 2012다40295 등)는 이 조항을 단속규정으로 판단해 분양권 전매 제한 위반 행위의 사법상 효력을 인정하고 있어 상급심 판단이 주목된다. 대전지법 민사13부(재판장 곽정한 부장판사)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 분양계약자 명의변경 절차 이행소송(2017가합104228)에서 최근 원고패소 판결했다. 2015년 5월 A씨는 세종특별자치시 모 아파트 모델하우스를 방문했다가 인근에서 영업중이던 '떳다방'에 들렀다. 그는 이곳에서 이 아파트 분양권을 가지고 있던 B씨를 소개받았다. A씨는 분양 계약금 2180만원에 '프리미엄' 명목으로 1100만원의 웃돈을 얹어주고 B씨로부터 분양권을 사들였다. 이 아파트는 1년간 분양권 전매가 금지돼 있었지만 두 사람은 개의치 않았다. 그러나 이후 A씨가 아파트 중도 대출금 지급을 미루면서 문제가 생겼다. B씨는 A씨가 이행을 지체하고 있다며 분양권 양도 계약을 해제했다. 이에 A씨는 "계약대로 수분양권자 명의를 변경해달라"며 소송을 냈다. 재판부는 "구 주택법 제41조의2 1항 2호에 따른 주택의 전매제한은 부동산 투기과열 등을 억제하고 주택 공급질서를 유지하기 위해 도입된 것"이라며 "따라서 이를 위반한 전매계약의 사법상 효력을 인정한다면 속칭 '프리미엄'을 노리는 사람들이 대거 분양신청에 응해 주택 실수요자들이 분양받을 기회를 박탈당하게 된다"고 밝혔다. 이어 "법을 위반해 전매계약을 체결해도 수차례 전매행위를 하거나 전매행위를 중개한 것이 아닌 이상 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 뿐"이라며 "'프리미엄'거래를 하면 많게는 수억원의 이익을 얻을 수 있다는 점에 비춰보면 이 같은 처벌규정만으로는 전매 제한 제도의 목적을 달성할 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "민사법적으로 전매계약의 효력을 인정해 불법으로 얻은 이익을 보유할 수 있도록 하는 것은 국민 법 감정에도 반한다"며 "따라서 이 같은 계약은 강행규정을 위반해 무효"라고 판시했다.
주택법
아파트
분양권
민사법
왕성민 기자
2018-06-11
[판결] “일 그만했으면 좋겠다” 구두 해고통보는 ‘무효’
부사장이 업무 실수를 한 부하직원에게 "일을 그만했으면 좋겠다"고 구두로 해고통보를 한 것은 부당해고로 무효라는 판결이 나왔다. 근로기준법 제27조는 근로자를 해고하려면 해고사유와 해고시기를 서면으로 구체적으로 통지하도록 하고 있는데 구두 해고통보는 이 같은 강행규정 위반이라는 것이다. 해고 과정에서 엄격한 요식성을 갖추도록 한 법 취지를 재확인한 판결로 평가된다. 서울행정법원 행정14부(재판장 김정중 부장판사)는 의류 유통업체인 A사가 중앙노동위원회를 상대로 낸 부당해고구제 재심판정 취소소송(2017구합73662)에서 최근 원소패소 판결했다. A사는 2017년 1월 10일 총무팀장인 B씨에게 징계 대상이라고 통보했다. 법인인감을 잘못 관리해 담당업무를 소홀히 했다는 이유였다. B씨는 이의를 제기했지만, A사 부사장은 같은 달 18일 B씨의 태도를 지적하며 "일을 그만했으면 좋겠다"고 말했다. B씨는 이튿날부터 출근을 하지 않았다. B씨는 이틀 후 서울지방노동위원회에 "부사장의 발언은 부당해고에 해당한다"며 구제를 신청했다. 한편 A사 인사팀장은 같은 달 25일 B씨에게 "18일 이후 퇴직원 작성을 하지 않고 현재까지 퇴직의사 등에 대한 언급도 하지 않고 있다"며 "31일까지 연락이 없으면 퇴직하겠다는 의사로 간주해 18일자로 퇴직 처리된다"는 내용의 퇴직원 제출 요청을 보냈다. 서울지노위는 이후 지난해 3월 17일 B씨의 주장을 받아들여 A사에 "B씨를 복직시키는 등 조치를 하라"고 구제명령을 내렸다. A사는 이에 불복해 중노위에 재심신청을 냈지만 기각당하자 소송을 냈다. 재판부는 "A사 부사장이 B씨에게 '일을 그만했으면 좋겠다'고 말한 것은 해고통보에 해당한다"며 "근로기준법 제27조 1항은 '사용자는 근로자를 해고하려면 해고사유와 해고시기를 서면으로 통지하여야 한다'고 규정하고 있는데 회사 부사장이 구두로 해고통보한 것은 법에 위반해 무효"라고 밝혔다. 이어 "A사는 근로자의 의사에 반해 일방적으로 해고를 통보했고, 해고에 관한 서면통지를 하지 않은 것을 정당화할 만한 사정도 보이지 않는다"며 "따라서 서울지노위의 구제명령과 중노위의 결정 등은 모두 적법하다"고 판시했다.
근로기준법
서면
근로자
해고
손현수 기자
2018-04-23
행정사건
[판결] 대법원 "국가기관, '물가변동 반영 배제 특약' 가능"
국가나 공기업이 사기업이나 사인 등과 공공계약을 체결하면서 물가변동에 따라 계약금액을 조정하도록 한 국가계약법 관련 조항의 적용을 배제하는 내용의 합의를 할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 전원합의체(주심 조희대 대법관)는 21일 경남기업과 롯데건설이 한국토지주택공사를 상대로 "경남기업에 21억원, 롯데건설에 9억원을 달라"며 낸 부당이득금 반환 소송(2012다74076)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 경남기업과 롯데건설은 2007년 4월 공사로부터 아산배방지구 집단에너지 시설공사를 도급받으면서 '계약금액 중 경남기업 등이 국외업체로부터 공급받는 부분에 관한 금액은 고정불변이고, 물가변동이 있더라도 계약금액을 조정할 수 없다'는 특약에 합의했다. 이들 업체는 국외업체로부터 가스와 스팀터빈을 사들이면서 대금을 외화로 지급했고, 2008년 금융위기로 환율이 오르자 공사에 계약금액 조정을 요청했지만 거절 당했다. 이에 업체들은 "특약이 물가변동에 따른 계약금액을 조정하도록 한 국가계약법과 시행령을 위반해 무효"라며 소송을 냈다. 국가계약법 제19조는 '물가의 변동으로 인하여 계약금액을 조정할 필요가 있을 때에는 계약금액을 조정한다'고 규정하고 있다. 또 시행령 제64조 7항은 '환율변동을 원인으로 하여 계약금액 조정요건이 성립된 경우에는 계약금액을 조정한다'고 규정하고 있다. 1,2심은 "국가계약법 제19조와 시행령 제64조는 공공계약사무처리에 필요한 사항을 규정한 내부규정에 불과하므로, 당사자 합의에 따른 특약은 사법(私法)의 일반원칙에 따라 유효하다"며 원고패소 판결했다. 판결문 보기 대법원도 원심 판단을 지지했다. 재판부는 "국가나 공기업을 한쪽 당사자로 하는 공공계약은 사법상의 계약으로서 사적자치와 계약자유의 원칙이 원칙적으로 적용된다"며 "규정의 취지는 예측하지 못한 물가의 변동으로 계약이행을 포기하거나 의무를 제대로 이행하지 못해 공공계약의 목적 달성에 지장이 초래되는 것을 막기 위한 것"이라고 밝혔다. 이어 "공공계약의 성격, 입법 취지 등을 고려할 때 해당 규정은 국가나 공기업이 사인과의 계약관계를 공정하고 합리적으로 처리할 수 있도록 계약담당자 등이 지켜야할 사항을 규정한 데 그칠 뿐이고, 그 적용을 배제하기로 합의하는 것을 금지하거나 제한하는 것으로 볼 수는 없다"고 판시했다. 이에 대해 고영한·김재형 대법관은 "물가변동에 따른 계약금액 조정 규정은 공공계약에 대해 사적자치와 계약자유의 원칙을 제한하는 것으로 강행규정 또는 효력규정에 해당한다"며 "공공계약의 당사자인 국가나 공기업과 그 상대방은 공공계약 체결 이후 물가변동이나 환율변동에 따른 손실의 위험을 공정하고 형평에 맞게 배분하기 위해 계약금액을 조정해야 하고 이를 배제하는 약정은 효력이 없다"는 반대의견을 냈다. 대법원 관계자는 "공공계약 특히 대형건설, 설비공사를 도급하거나 철도차량 등을 구매하면서 계약금액을 고정하는 특약을 체결한 경우 그 효력에 대해 분쟁이 계속되어 왔고 하급심의 판단도 엇갈려왔다"며 "이번 판결은 공공계약을 둘러싼 분쟁을 해결하고 계약관계를 명확하게 하는데 기여할 것으로 보인다"고 말했다. 이번 전원합의체 판결문은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1513838706950_154506.pdf)에서 전문을 확인할 수 있다.
국가계약법
롯데건설
한국토지주택공사
경남기업
이세현 기자
2017-12-21
민사일반
부동산·건축
[판결] 공인중개사가 의뢰인과 직접 거래하면…강행규정 아닌 단속규정… 매매계약 자체는 유효
공인중개사가 매물을 찾으러 온 고객에게 자신이 소유한 부동산을 팔았더라도 매매계약 자체를 무효로 볼 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 공인중개사법 제33조 6호가 공인중개사와 의뢰인 간의 직접 거래를 금지하고 있지만 이는 강행규정이 아니라 단속규정이라는 취지다. 대법원 민사2부(주심 김창석 대법관)는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 계약금 반환소송(2016다259677)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "개업 공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 공인중개사법 규정의 취지는 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지해 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다"며 "따라서 이 규정을 위반한 거래행위 자체가 그 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 그 행위의 사법상의 효력을 부인해야만 비로소 입법목적을 달성할 수 있다고 볼 수는 없다"고 밝혔다. "의뢰자 보호가 목적… 거래계약까지 무효로 못 봐" 이어 "공인중개사법 제33조 6호를 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접 거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래 등도 단지 직접 거래라는 이유로 그 효력이 부인돼 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 이 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 봐야 한다"고 판시했다. 2013년 4월 B씨는 전원주택을 구하러 부동산사무소를 찾아온 A씨에게 자신이 소유한 대전 유성구의 한 다세대 주택을 소개하고 매매계약을 체결했다. A씨는 B씨에게 계약금 5000만원을 지급했다. 이후 A씨는 "B씨가 건물에 엘리베이터가 설치돼 있고, 건물 7개 호실이 모두 임대 중이라고 거짓말을 했을 뿐만 아니라 공인중개사가 의뢰인과 직접 거래한 것이기 때문에 계약 자체가 무효"라며 계약금을 돌려달라고 소송을 냈다. 대법원, 계약금반환소송 원고승소 원심파기 환송 1심은 A씨에게 패소 판결했지만, 2심은 "공인중개사법 제33조 6호는 중개인이 의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 투기행위를 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서를 분란시키는 것을 방지하려는 데 그 입법목적이 있고, 이 규정을 위반하면 3년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있는 점 등에 비춰볼 때 이 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로 이를 위반해 체결된 매매계약은 무효다"라며 원고승소 판결했다.
파기환송
공인중개사
단속규정
계약금반환소송
부동산사무소
신지민 기자
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