주택임대차계약이 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 목적으로 체결된 경우에는 임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 배기원·裵淇源 대법관)는 8일 중소기업은행이 고모씨(36)를 상대로 낸 배당이의사건 상고심(2001다13733)에서 이같이 판시, 피고의 상고를 기각하고 원고승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "소액임차인이 보증금을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 한 주택임대차보호법은 사회보장적 고려에서 나온 민법의 일반규정에 대한 예외규정"이라며 "그러한 입법목적과 제도의 취지를 고려할 때 채권자가 채무자 소유의 주택에 관해 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다 하더라도 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다"고 밝혔다. 중소기업은행은 지난 97년 안모씨 소유의 주택에 대해 근저당권을 설정했으나 뒤늦게 전입신고를 한 고씨가 소액임차인이라는 이유로 주택 경매배당금 가운데 1천2백만원을 받게 되자 고씨의 임대차계약이 안씨에게 빌려준 7천만원을 회수하기 위한 것인 만큼 배당이 잘못됐다며 소송을 냈었다.

방 딸린 구멍가게에서 주거하고 있었다면 이 구멍가게도 주택임대차보호법의 보호대상인 '주거용 건물'이라는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소8부(재판장 최은수·崔恩洙 부장판사)는 지난달 29일 박순자씨가 (주)삼성생명보험을 상대로 "삼성생명의 경매배당금 중 임차보증금 우선변제권이 인정되는 2천5백만원을 돌려달라"며 낸 배당이의 청구소송(2000나33842)에서 박씨의 청구를 기각한 1심을 취소하고 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주거용 건물인지 여부는 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것이 아니라, 실제 용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태, 임차인의 일상생활 영위 여부 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다"며 "박씨는 이 사건 점포를 임차, 확정일자를 받고 전입신고한 후 구멍가게로 운영하며 딸려있는 방에서 살림도 하고 있었으므로 이 점포는 주택임대차보호법 상의 '주거용 건물'"이라고 밝혔다. 박씨는 99년9월 보증금 2천5백만원에 점포를 임차한 후 구멍가게에서 살림도 해왔는데 임의경매법원이 상가는 주택임대차보호법의 보호대상이 아니라며 자신의 우선변제권을 인정해주지 않은채 후순위 채권자인 삼성생명에 7천4백여만원을 배당하자 소송을 냈었다.