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[판결] 임차인이 “갱신요구권 행사 안해” 했다가 잔금 지급일 직전 행사… 대법원 “매매계약에 사정변경이 생겼다고 봐야”
아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난 12월 7일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139). A 씨는 2021년 1월 B 씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억1000만 원을 지급했다. 이후 A 씨와 B 씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C 씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A 씨와 B 씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C 씨와 통화해 C 씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C 씨의 임대차보증금 5억 원은 A 씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다. 그런데 잔금 지급일 직전 C 씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A 씨는 B 씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B 씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A 씨는 “B 씨는 C 씨의 의사를 전달했을 뿐 C 씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다. B 씨는 “A 씨는 C 씨의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 않으면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다는 의사를 명백히 했다”고 맞섰다. 1심은 A 씨의 주장을 일부 받아들여 “B 씨가 A 씨로부터 잔금 1억9000만 원을 지급받음과 동시에 A 씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라”고 했다. 1심은 C 씨의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 C 씨의 의사에 달린 것이라고 하더라도, B 씨의 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 할 수 없다고 판단했다. 2심에서는 이 판단이 뒤집혔다. 2심은 “A 씨와 B 씨 간 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금은 A 씨에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월로 한다’는 내용을 기재했다고 해서 아파트 인도의무가 2021년 12월로 유예되고 A 씨의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없다”며 “이 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 B 씨에게 2021년 12월까지 C 씨와의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 A 씨에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 재판부는 “이 사건 매매계약에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다’는 내용과 특약사항으로 ‘실제 명도는 2021년 12월로 한다’고 정하고 있다. 매매계약 문언 해석상 쌍방이 B 씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 했다. 이어 “매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C 씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했고, 이에 따라 B 씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 같은 사정변경은 B 씨의 해제권 행사시까지 해소되지 않아 A 씨의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무 불이행을 이유로 한 B 씨의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.
선이행의무
임차인
갱신요구권
아파트매매
한수현 기자
2024-01-01
금융·보험
형사일반
[판결] '주가조작 혐의' 라정찬 네이처셀 대표, "무죄" 확정
코스닥 상장 바이오 업체인 네이처셀의 주가를 조작한 혐의로 기소된 라정찬 대표에게 무죄가 확정됐다. 대법원 형사2부(주심 민유숙 대법관)는 9일 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 위반 혐의로 기소된 라 대표에게 무죄를 선고한 원심을 확정했다(2022도11246). 함께 기소된 최고재무책임자 반모 씨, 법무팀 총괄이사 변모 씨, 홍보 담당 이사 김모 씨에게도 무죄가 확정됐다. 라 대표 등은 2017년 식품의약품안전처에 퇴행성 관절염 줄기세포 치료제인 '조인트스템'에 대한 조건부 품목허가를 신청하는 과정에서 주가를 조작해 235억 원 상당의 부당이득을 챙긴 혐의를 받았다. 이들은 '조인트스템'의 임상시험 결과가 품목허가를 받기에 적합하지 않음에도 주가 변동을 도모할 목적으로 치료제 개발이 성공적이라는 취지의 허위·과장 보도자료를 언론사에 배포한 혐의를 받았다. 또 줄기세포 가공물과 관련해 실체 없는 계약을 공시해 매출액을 증대시키고 제3자 배정 유상증자를 실시하는 과정에서 사기적 부정거래를 한 혐의 등도 받았다. 하지만 1,2심은 "치료제의 조건부 품목허가 신청이 만연히 이뤄졌다거나 피고인들이 치료제의 임상시험 결과가 조건부 품목허가에 적합하지 않아 품목허가를 받을 수 없다는 점을 알면서도 형식적으로만 품목허가 신청을 했다고 볼 수 없다"며 "피고인들이 배포한 보도자료에 기재된 내용이 합리적 근거가 없는 풍문에 해당한다고도 볼 수 없다"고 판단했다. 또 "계약체결 관련 공시가 주가 부양을 목적으로 매출액 증가의 외관을 만들기 위해 이뤄진 것이라고는 볼 수 없다"며 "피고인들과 유상증자 대상자들 사이에 사기적 부정거래 행위에 관한 사전 공모가 있었다는 점도 인정하기 어렵다"고 했다. 대법원은 "원심 판단에 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반해 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 사기적 부정거래로 인한 자본시장법 위반죄의 성립, 공모관계, 위법수집증거 배제법칙 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다"며 무죄를 확정했다.
네이처셀
주자조작
주식
이용경 기자
2023-03-09
기업법무
민사일반
[판결](단독) 스톡옵션 행사 거부 기업에 손배 책임 첫 인정
스타트업과 상장 기업이 인재영입 수단으로 스톡옵션(주식매수선택권) 계약을 활용하는 경우가 늘면서 관련 분쟁도 빈번히 발생하고 있는 가운데 최근 스톡옵션 행사를 거부한 기업 측에 손해배상 책임을 물린 첫 사례가 나와 주목된다. 최근 한 상장 기업이 자회사 소속이었던 전직 임원의 스톡옵션 행사를 거부해 13억 원을 배상해야 한다는 1심 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사17부(재판장 김성원 부장판사)는 지난 11일 코스닥 상장 기업인 B 사의 미국 자회사에서 임원으로 재직했던 A 씨(소송대리인 법무법인 이제 김문성, 김지현, 임도형 변호사)가 B 사를 상대로 낸 주식인도청구소송(2021가합548598)에서 "B 사는 A 씨에게 13억2800만 원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A 씨는 2017년 11월 B 사의 미국 자회사에 임원으로 채용되면서 B 사와 보통주 4만 주를 매수할 수 있는 스톡옵션 부여계약을 맺었다. 계약서상 스톡옵션의 행사 기간은 2019년 11월부터 2027년 11월까지로 설정됐다. 그러다 A 씨는 2019년 12월 B 사 측으로부터 해임통지를 받고, 2020년 4월 스톡옵션을 행사했다. 하지만 B 사는 주식발행 및 인도를 거절했고, A 씨는 지난해 7월 "B 사는 보통주 4만 주를 교부할 의무가 있지만, 이를 이행할 의사가 없음을 분명히 표시했다"며 "이행거절에 따른 손해를 배상하라"고 소송을 냈다. B 사 측은 스톡옵션 계약서에 당사자 간 서명 및 날인이 이뤄지지 않았다며 스톡옵션 계약체결 사실을 부인했지만, 재판부는 변론과 증거에 비춰 A 씨와 B 사 간 스톡옵션 계약이 체결된 사실이 있다고 봤다. 그러면서 A 씨의 스톡옵션 행사를 거부할 당시의 주식 가격과 당초 스톡옵션 계약 시 합의된 행사 가격과의 차액을 고려해 손해배상액을 산정했다. 다만 B 사의 사업 차질로 주가가 떨어진 점, 신의칙 등을 고려해 배상책임을 40%로 제한했다.
스톡옵션
이행거절
임원
이용경 기자
2022-11-21
민사일반
전문직직무
주택·상가임대차
서울중앙지법, "전대차 계약 시 계약 내용 부실 설명한 공인중개사가 배상 책임 져야"
[판결] 전대인이 당초 임대차 계약보다 보증금 인상해 전차인에 손해 입혔다면…
임차한 주택을 다시 임대하는 전대차 계약에서 전대인이 당초 임대차 계약보다 많은 보증금으로 계약해 전차인에게 손해를 입혔다면 이를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에게 배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 28일 대한법률구조공단에 따르면, 서울중앙지법 민사1002단독 강영호 원로법관은 지난 3월 30일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가소2696806)에서 "B 씨와 협회는 공동으로 A 씨에게 1225만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판결은 지난 4월 20일 그대로 확정됐다. A 씨는 2019년 서울 영등포구에 직장을 구한 뒤 근처에 집을 얻기 위해 인근 공인중개사 사무소에 들러 한 오피스텔을 소개 받았다. A 씨가 오피스텔에 대한 계약체결 의사를 밝히자, 공인중개사 B 씨를 대리한 중개보조원은 해당 오피스텔이 건물 관리업체 C 사와 임대차 계약이 체결돼 있다고 말했다. 이는 C 사가 건물을 관리하며 해당 오피스텔을 임차했고, 이를 다시 A 씨에게 임대할 것이라는 설명이었다. 이에 A 씨는 건물주와 C 사 사이에 작성된 임대차 계약서를 보여 달라고 요청했지만, 중개보조원은 "C 사가 건물 전체를 위탁받아 관리하고 있고, 전대차까지 하고 있다"며 설득했다. 결국 A 씨는 계약기간 1년에 보증금 2000만 원, 월 임대료 50만 원으로 C 사와 전대차 계약을 맺었다. 하지만 이후 C 사가 경영 악화로 임대료를 5개월간 연체하자 건물주는 C 사에게 임대차 계약 해지를 통지하는 한편, A 씨에게는 해당 오피스텔을 반환하라고 요구했다. A씨는 뒤늦게 건물주와 C 사 사이에 맺어진 임대차 계약의 보증금이 500만 원이라는 사실을 알게 됐다. 또 해당 계약서에 따르면, C 사가 오피스텔을 다시 임대할 경우 보증금을 500만 원 이내에서 받게 돼 있었다. A 씨는 C 사의 5개월 치 월세 연체로 총 2000만 원의 보증금 중 250만 원만을 돌려받게 되자 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 "1750만 원을 지급하라"며 소송을 냈다. A 씨는 "전대차 계약 체결 시 중개업자는 임대인, 전대인, 전차인 3자 간의 권리의무 관계와 임대보증 금액 등을 확인해 전차인에게 설명해 줄 의무가 있다"고 주장했다. 강 원로법관은 "B 씨는 공인중개사로서 전대차 계약을 중개할 때는 소유자와 임차인의 임대차 계약이 어떤 내용으로 돼 있는지 확인한 후 이를 전차인에게 알려 줄 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 A 씨가 보증금 2000만 원에 전대차 계약을 체결하게 됐고, 이에 따라 보증금을 반환받지 못하는 등 1750만 원의 손해를 봤다"고 판단했다. 그러면서 "한편 A 씨도 전대차임을 알았으면 소유주에게 그 임차관계를 자세히 확인한 후 전대차 계약을 체결해야 함에도 이에 이르지 못한 과실이 있어 B 씨의 책임을 70%로 제한한다"며 "B 씨는 공인중개사로서, 한국공인중개사협회는 공제조합으로서 공동해 A 씨에게 1225만 원(=1750만 원 X 0.7)을 지급할 의무가 있다"고 판시했다. 이번 소송을 대리한 대한법률구조공단 소속 류은주 변호사는 "전대차 계약에서 임대차 보증금은 사실상 전대차 보증금의 회수를 담보하는 역할을 한다"며 "전차인과 공인중개사들이 특별히 유념해야 할 사항"이라고 말했다.
공인중개사
전대차
보증금
이용경 기자
2022-07-28
민사일반
전주지법 정읍지원 “표현대리 인정 어렵다”
[판결](단독) 본인 날인 없는 계약서 특약만으로 추가대금 청구 못한다
대리인이 본인 허락 없이 임의로 써준 특약사항만을 근거로 추가대금 요구를 인정할 수는 없다는 판결이 나왔다. 특히 이 같은 특약사항이 거래 상대방이 소지하고 있는 계약서에만 기재돼 있고 본인의 날인도 없다면 표현대리 책임을 인정하기 어렵다는 취지다. 전주지법 정읍지원 민사1부(당시 재판장 박근정 부장판사)는 사망한 A씨의 자녀 B씨 등 5명이 부동산 시행사인 C사(소송대리인 법무법인 영민)를 상대로 낸 매매대금소송(2020가합2705)에서 최근 원고패소 판결했다. C사는 2016년 1월 아파트를 짓기 위해 A씨가 소유한 토지 등을 총 11억4000만원에 매수했다. 그런데 계약 당시 동석한 C사 측 대리인 D씨는 계약체결 이후 A씨의 계약서에만 수기로 '단 계약 후 주변토지매매 지급 최고가격에 준해서 올려 지급한다'라는 특약사항을 작성해줬다. 이후 A씨가 2019년 사망하자 재산을 상속받은 자녀 B씨 등은 이 특약사항을 근거로 "추가 금액으로 총 10억여원을 지급하라"며 소송을 냈다. B씨 등은 "계약서상 특약사항은 C사의 대리인 D씨가 쓴 것으로 C사에 효력이 미친다"며 "설령 D씨에게 특약체결 권한이 없었더라도 C사 본부장의 허락을 받고 쓴 것이니 민법 제125조에 따른 표현대리 책임을 부담하라"고 주장했다. 또 "D씨가 특약사항 기재에 관해 C사 측의 허락을 받지 않았더라도 D씨가 권한이 있다고 믿은 데 정당한 이유가 있어 민법 제126조에 따른 책임도 부담하라"고 요구했다. 민법 제125조는 '제3자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제3자간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제3자가 대리권없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다'고 규정한다. 제126조는 '대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다'고 규정한다. 재판부는 "A씨와 C사가 계약을 맺을 당시 동석했던 D씨가 계약체결 이후 B씨가 소지하고 있던 계약서에 추가로 특약사항을 수기로 쓴 사실이 인정된다"면서도 "제출된 증거만으로는, D씨에게 특약사항 추가권한이 있다거나 C사를 대리해 A씨와 특약을 맺을 권한이 있다고 보기 부족하다"고 밝혔다. 이어 "D씨는 계약체결 후 B씨가 특약사항을 추가해 달라고 부탁해 본부장의 허락을 받아 썼다는 취지로 증언했지만, 이에 부합한 객관적 자료는 전혀 없다"며 "오히려 본부장은 이를 허락한 적이 없고, 특약사항 추가 문제에 관해 얘기들은 적도 없다는 취지로 증언했다"고 설명했다. 또 "계약 당시 작성된 2부의 계약서 중 C사의 계약서에는 특약사항이 기재돼 있지 않고, B씨가 소지한 계약서상 특약사항 옆에는 C사의 인영이 날인돼 있지도 않다"며 "D씨의 특약 체결에 관한 대리권을 전제로 한 B씨 등의 '표현대리 책임' 주장은 이유 없다"고 했다. 그러면서 "B씨 등은 계약서에 특약사항이 추가기재 됐음에도 C사 도장을 날인받지 않았고, C사에 그 의사를 확인한 적도 없다"며 "D씨는 특약체결에 관해 대리권을 받았다는 내용의 위임장을 소지한 적도 없고, A씨 또는 B씨 등이 이를 확인하려고 노력했다고 볼 만한 자료도 없다"고 판시했다.
토지
매매
특약
게약
이용경 기자
2022-03-14
민사일반
[판결] BHC vs BBQ '1000억대 영업비밀침해 소송'… 1심서 BHC 승소
국내 유명 치킨 프랜차이즈 업체인 제너시스비비큐(BBQ)가 경쟁사인 비에이치씨(BHC)를 상대로 "영업비밀을 침해당했다"며 1000억원대 소송을 냈지만 1심에서 패소했다. 서울중앙지법 민사61부(재판장 권오석 부장판사)는 29일 BBQ가 BHC와 박현종 BHC 회장을 상대로 낸 영업비밀 침해금지 등 청구소송(2018가합580837)에서 원고패소 판결했다. BBQ는 2018년 11월 "자사 내부 정보통신망에 BHC 관계자가 접속해 경영 기밀을 빼돌려 BBQ의 제품개발과 영업의 손해를 끼쳤다"며 소송을 냈다. 특히 BBQ는 이번 소송에서 자체 추산한 피해금액 약 7000억원 중 일부인 1000억여원을 BHC에 청구했다. 재판부는 "BBQ 측 주장과 증거들을 심리한 결과, BBQ 측이 제출한 특정 자료들이 법률이 정한 영업비밀 요건을 갖췄다는 측면이 부족하고, 민법상 불법행위 성립 요건도 부족하다고 판단된다"며 "(BHC의) 손해배상 책임을 인정하기 어렵고, 손해배상 책임의 성립이 인정되지 않은 이상 그 액수도 나아가 판단할 필요 없이 BBQ 측의 청구를 받아들일 수 없다"고 판시했다. BBQ는 선고 직후 "(BHC가) 불법 접속을 통해 (자사의) 마케팅 디자인 시안, 레시피에 대한 정보는 물론 국내외 사업 수행을 위한 장단기 사업전략과 구체적인 사업관련 계약체결 내용, 매출원가 등 영업비밀을 무단으로 취득·사용해 경제적 이익을 침해 받아 지난 2018년 11월 소송을 냈다"며 "(이번 사건은) 국내 프랜차이즈 산업에 큰 악영향을 미칠 수 있는 사례가 될 큰 사건이고, 박 회장의 형사재판이 진행 중인 점과 피해 규모에 대한 상세한 자료검증 절차도 없이 재판을 마친 재판부의 판결에 상당히 유감"이라며 즉각적인 항소 의사를 밝혔다. 반면 BHC는 "BBQ가 같은 내용으로 (자사를) 고소한 사건에 대해 이미 수차례 무혐의와 불기소 처분이 나왔는데도 아무런 증거 없이 소송을 연이어 제기해왔다"며 "사실관계와 법리를 무시한 무리한 소송에 대해 경종을 울리는 판결"이라고 평가했다. BBQ의 자회사였던 BHC는 2013년 미국계 사모펀드인 CVVI(현 로하틴 그룹)에 매각됐는데, 이후 BBQ와 BHC는 2013년부터 2020년까지 쌍방간 민·형사 소송을 제기하며 법적 분쟁을 겪고 있다. 한편 BBQ로부터 수차례 고소를 당한 박 회장은 대부분 무혐의 처분을 받았다. 다만 박 회장이 BBQ의 내부 전산망을 불법 접속해 정보통신망법 위반 혐의로 기소된 사건은 현재 서울동부지법에서 1심 재판을 계속 진행 중에 있다.
프랜차이즈
영업비밀침해
치킨
BBQ
BHC
이용경 기자
2021-09-29
헌법사건
공인중개사법 위반으로 볼 수 없어<br> 헌재 "검찰 기소유예 결정은 위헌"
공인중개사가 보조원 썼더라도 직접 권리관계 등 설명하며 계약과정 주도했다면
공인중개사가 중개보조원에게 중개대상물을 설명하게 했더라도 이후 임대차계약 체결 과정에서 본인이 직접 권리관계와 계약조건을 설명하는 등 계약과정을 주도했다면 공인중개사법 위반으로 볼 수 없다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 공인중개사법 제19조 위반 혐의로 기소유예 처분을 받은 공인중개사 A씨가 행복추구권 등을 침해받았다며 낸 헌법소원(2020헌마125)을 재판관 전원일치 의견으로 인용했다. A씨는 오피스텔 임대차 계약을 중개하면서 2019년 4~5월 세 차례에 걸쳐 중개보조원 B씨로 하여금 중개대상물을 중개의뢰인에게 설명하게 한 혐의 등으로 기소유예 처분을 받았다. 기소유예는 죄가 인정되지만, 범행 후 정황이나 범행 동기·수단 등을 참작해 검사가 재판에 넘기지 않고 선처하는 처분이다. 형식상 불기소 처분에 해당하지만, 실질적으로는 유죄로 보는 것이어서 헌법소원을 통해 불복할 수 있다. 공인중개사법 제19조는 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 하는 행위를 금지하고 있다. 헌재는 "공인중개사법이 금지하는 '개업공인중개사가 자기의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 하는 행위'는 중개보조원을 비롯한 무자격자가 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는 것을 뜻하는데, 제출된 증거만으로는 B씨가 실질적으로 중개업무를 했다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "중개의뢰인이 며칠 후 다시 중개사무소를 방문하자 A씨가 오피스텔의 현황과 권리관계, 계약조건 등을 직접 설명하고 양측의 계약체결 의사를 확인했다"면서 "계약서 작성 당시 B씨 혼자 입회하기는 했지만 그 전에 A씨가 계약일자 변경을 요청했는데 임차인 사정으로 불가능하게 돼 계약당사자들의 승낙을 받아 미리 임대차계약서를 작성한 뒤 B씨에게 교부하면서 자신을 대행해 계약당사자들의 서명을 받도록 한 것이고, 계약 체결 당시 B씨에게 전화 통화로 계약서 작성과 수정 업무를 지시했다"고 설명했다. 그러면서 "전체 과정을 봤을 때 A씨는 중개대상물의 현황과 계약의 조건, 이행에 대해 중요하고 본질적인 사항을 직접 설명했고 B씨가 실질적으로 중개업무를 하도록 지시하거나 소극적으로 묵인했다고 볼 증거가 없다"고 판단했다.
임대차계약
계약
공인중개사
공인중개사법
박수연 기자
2021-09-13
민사일반
계약 목적 못 이룰 원시적 불능으로 무효
[판결](단독) 가맹계약 조건인 ‘영업표시’가 이미 출원등록돼 있었다면
가맹계약 조건인 영업표지가 이미 타인에 의해 출원등록돼 있었다면 해당 계약은 원시적 불능으로 무효이지만, 당사자가 그 불능을 알았거나 알 수 있었다고 볼 증거가 없는 때에는 배상책임을 지지 않는다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 A씨가 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가단5049207)에서 최근 원고패소 판결했다. A씨는 닭요리 전문점 가맹사업을 추진하던 중 M이라는 상호로 닭볶음탕 집을 운영하는 B씨에게 동업을 제안했다. 이들은 2019년 M이라는 영업표지와 B씨의 닭볶음탕 조리법 등을 이용하는 가맹사업 계약을 맺었다. A씨는 곧바로 직영점을 개설하기 위해 점포를 임차하는 등 비용을 지출했다. 그러나 문제가 생겼다. M이라는 상표가 이미 다른 사람에 의해 출원등록 돼 있었다. 가맹사업이 제대로 추진되지 않을 것을 우려한 B씨는 지속적으로 상표권 문제를 제기했지만, A씨는 해결하려고 노력하지 않았다. 이에 B씨가 닭볶음탕용 소스 공급을 중단하자 A씨는 직영점을 폐업하고 소송을 냈다. 다만 당사자가 등록사실 몰랐다면 배상책임 없어 김 판사는 "가맹사업법 제2조에서 '가맹사업'은 가맹본부가 가맹사업자에게 자기의 상표·상호 등의 영업표지를 사용해 일정한 영업방식에 따라 상품을 판매하도록 하고, 가맹사업자는 영업표지의 사용과 영업활동 등에 대한 교육의 대가로 가맹본부에 가맹금을 지급하는 계속적 거래관계를 말한다"며 "가맹사업은 '영업표지의 사용'과 '영업활동에 대한 지원·교육'이 핵심 요소"라고 밝혔다. 이어 "이 계약은 B씨가 사용한 영업표지를 이용해 닭요리를 주메뉴로 한 음식점 가맹사업이 주목적"이라며 "가맹본부는 가맹사업법에 따라 정보공개서에 상표권 취득 등 영업표지의 사용권원을 필수로 기재해야 한다"고 설명했다. 또 "제3자가 M상표를 먼저 출원공고까지 했지만 B씨는 M상호에 대한 선사용권을 인정할 정도의 주지성을 획득하지는 못했다"며 "계약체결 당시 해당 영업표지를 이용해 가맹사업을 영위하는 것은 불가능한 상황이었으므로 계약은 처음부터 목적을 이룰 수 없는 원시적 불능이었다"라고 판단했다. 서울중앙지법 원고패소 판결 그러면서 "따라서 두 사람의 가맹사업 계약은 민법 제535조에 따라 무효"라며 "다만 계약 당시 B씨가 그 불능을 알았거나 알 수 있었다고 인정할 증거가 없으므로 A씨가 계약을 유효한 것으로 믿고 가맹사업의 준비를 위해 비용을 지출하는 손해를 입었더라도 B씨에게 손해배상을 구할 수 없다"고 판시했다. '계약체결상의 과실'을 규정하고 있는 민법 제535조는 '목적이 불능한 계약을 체결할 때에 그 불능을 알았거나 알 수 있었을 자는 상대방이 그 계약의 유효를 믿었음으로 인하여 받은 손해를 배상하여야 한다'고 규정하고 있다.
가맹계약
출원등록
원시적불능
영업표지
계약
이용경 기자
2021-04-19
민사일반
대출조건 달라져도 계약취소 못 한다
[판결](단독) “저리대출” 분양상담사 말 믿고 호텔 분양계약 했더라도
저리 대출과 안정적 수익이 보장된다는 대행사 직원의 말을 믿고 호텔 분양계약을 맺었으나 이후 대출조건이 달라졌더라도 계약을 취소할 수 없다는 판결이 나왔다. 광고에 다소 과장이나 허위가 수반되는 것은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비춰 기망행위로 볼 수 없다는 취지다. 서울중앙지법 민사37단독 장찬 부장판사는 A씨가 한국토지신탁과 개발업체 B사를 상대로 낸 금전청구소송(2019가단5206509)에서 최근 원고패소 판결했다. 한국토지신탁은 경기도 김포의 한 호텔을 분양하는 B사로부터 사업시행을 위탁받고 대행사인 C사에 분양상담 등의 업무를 맡겼다. 미국 시민권자인 A씨는 2018년 C사 상담사로부터 "총 분양가의 40%를 연 4% 미만의 이자율로 대출받을 수 있다"는 설명과 함께 '월 순수익이 180만원 정도'라는 수지계산서 등 관련 자료를 받고, 1개 호실을 4억여원에 분양받는 계약을 맺었다. 그리고 같은 날 한국토지신탁에 계약금 4150만원을 지급했다. A씨는 '계약 내용을 충분히 설명받았고, 계약체결 이후 상담상의 문제로 시행사 등에 민·형사상 이의제기를 하지 않겠다'는 내용의 계약사실확인서도 작성했다. 그런데 호텔 준공이 임박할 무렵 대출에 관해 문의한 A씨는 한국토지신탁 등으로부터 "미국 시민권자에게는 담보대출 가능금액이 분양가의 30%에 불과하고, 이자도 연 4%를 초과한다"는 답변을 듣자, "계약금 4150만원을 반환하라"며 2019년 9월 소송을 냈다. 서울중앙지법 “광고에 다소 과장 기망행위로 볼 수 없어” 장 부장판사는 "상품 광고에서 거래의 중요사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비춰 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다"면서도 "광고에 다소 과장이나 허위가 수반되는 것은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비춰 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다"고 밝혔다. 이어 "C사 분양상담사는 분양상담 업무를 수행했을 뿐 한국토지신탁이나 B사의 직원으로서 분양계약을 대리해 체결하거나 약정 등을 할 권한은 없었다"며 "공급계약서에도 한국토지신탁 등이 A씨가 주장하는 내용의 분양조건을 보장하겠다는 내용이 기재돼 있지 않고, A씨가 상담사로부터 교부받은 수지계산서도 예상수익금을 계산한 것일 뿐 그 하단에 '실제와 차이가 있을 수 있다'라는 유의문구가 기재돼 있다"고 설명했다. 또 "분양계약 당시 A씨는 '상담상의 문제로 일체의 민·형사상 이의를 제기하지 않겠다'는 취지로 계약사실확인서를 작성했다"며 "A씨가 제출한 증거들만으로는 한국토지신탁 등이 분양계약을 체결하면서 A씨에게 거래의 중요사항에 관해 구체적 사실을 신의칙에 비춰 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지해 기망했다고 볼 수 없다"고 판시했다.
상거래
과장광고
신의칙
계약
광고
분양계약
호텔
저리대출
이용경 기자
2021-03-25
민사일반
서울고법, 은행 승소 판결
[판결](단독) 구체적·합리적 기준 제시 없이 ‘면책기준 해당’ 이유만으로, 보증채무 면책주장 안돼
무역보험공사가 신용보증보험을 체결할 때 수출계약서 등 은행이 제출해야 할 서류 등을 규정하면서 일부 서류의 내용이 누락된 경우 이를 보완할 방법도 제시하지 않은 채 서류가 제출되지 않은 것으로 보고 공사의 책임이 면책되도록 한 것은 부당하다는 판결이 나왔다. 신용보증보험 계약체결 시 위험 관리에 대한 구체적이고 합리적인 기준 제시 없이 면책기준에 해당한다는 이유만으로 보증채무의 면책을 주장할 수 없다는 취지다. 서울고법 민사9부(재판장 손철우 부장판사)는 I은행이 한국무역보험공사를 상대로 낸 보증금청구소송(2019나2041561)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "공사는 41만달러(우리돈 4억5600만원)를 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. A사는 싱가포르 수입업체인 B사와 수출거래 계약을 맺으면서 2013년 10월 한국무역보험공사와 신용보증약정을 체결했다. A사가 B사로부터 수출거래 대금을 받지 못할 경우 I은행에 부담해야 할 상환채무의 지급보증을 보증한도인 미화 200만달러까지 공사가 대금지급을 보증하는 내용이다. 그런데 A사는 B사로부터 수출거래 대금을 받지 못했고, 2017년 8월 I은행은 공사에 신용보증약정에 따라 보증채무 이행을 요구했다. 하지만 공사는 "이 사건 대출의무는 면책기준에 따라 면책됐다"며 거부했다. 이에 반발한 I은행은 소송을 냈다. 수출자의 신용보증 조건 등 사전에 명확하게 제시 재판과정에서 공사 측은 "I은행이 대출 실행 시 수출입자의 서명이 있고, 수출품목, 수하인 등이 포함된 구체적인 수출계약서 및 선적서류를 징구해야 한다는 신용보증 조건을 위반했다"며 "공사의 보증채무는 약관 면책기준에 따라 면책됐다"고 주장했다. 재판부는 "보증채무 면책사유 중에서 '은행이 신용보증 조건을 위반해 신용보증부대출을 실행한 경우'는 다른 면책사유 등과 달리 신용보증 조건 위반과 손해 발생 사이에 인과관계를 필요로 하지 않는다"며 "은행이 신용보증 조건을 위반한 경우에는 그 자체만으로 공사의 보증채무가 면제되므로 다른 면책사유와 달리 신용보증서의 기재만으로도 이를 명확하게 판단할 수 있어야 한다"고 밝혔다. 이어 "이 사건 면책기준에서는 '수출계약서 및 선적서류를 징구하지 않은 경우'에 대한 운용방법에 '수출계약서는 수출입자의 서명이 있고 수출품목 등을 포함한 구체적인 계약서를 의미한다'고 규정하면서 수입자의 서명이 없는 경우에는 이를 보완할 수 있는 방법을 마련하고 있지만, 그밖의 다른 계약조건이 누락돼 있는 경우에는 이를 보완할 수 있는 방법에 대해 언급하고 있지 않다"면서 "수출계약서에 수하인 등의 기재가 없다고 해 이를 어떠한 방법으로도 보완하지 못한 채 수출계약서 자체를 징구하지 않은 경우와 동일하게 해석하는 것은 납득할 수 없다"고 설명했다. 신용보증서 기재만으로 보증위반 판단할 수 있어야 또 "공사는 공법인으로서 신용보증부대출을 실행하는 은행과 그 상대방인 수출자가 준수해야 할 신용보증 조건의 내용이 무엇인지 사전에 보다 명확하게 제시해야 한다"며 "이 같은 조치를 구체적으로 취하지 않은 채 면책기준만으로 이 사건 보증보험에 대한 공사의 채무를 면책하면 신용보증 관계에서 비롯되는 수출거래의 실재성과 수입자의 신용에 관한 위험 부담이 수출채권 매입은행인 I은행에게 편중되는 결과를 가져올 수 있다"고 지적했다. 그러면서 "공사는 수출신용보증에 관한 명확한 기준 제시와 적정한 서면 심사를 거쳐 신용보증서를 발급하고 은행은 그에 따라 신용보증부대출을 실행하되 공사가 정한 신용보증 조건을 출실하게 검토하고 실질적으로 조사해 무분별한 대출을 방지해야 한다"며 "이와 다른 전제에서 약관에 따라 공사의 보증채무가 면책된다는 주장은 그대로 받아들일 수 없다"고 판시했다. 앞서 1심은 "I은행은 대출 실행시 특약사항이 정한 '수출계약서의 원본 또는 사본'을 받지 않음으로써 특약사항을 위반했다"며 "공사는 면책돼 대출에 관한 신용보증 책임을 부담하지 않는다"고 판단했다.
무역보험공사
신용보증보험
대출
박미영 기자
2020-11-12
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