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“매수인이 임대차계약 중도해지 위해 임차인에 추가 합의금 지급… 매도인, 손해배상 책임”
[판결] '소유권 제한 사유' 없는 건물 인도하기로 특약 맺고 불이행한 매도인
매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.
임대차계약
상가
임대차승계
이용경 기자
2023-03-20
노동·근로
민사일반
한차례 재계약을 이유로 갱신기대권 인정 어렵고<br> 법조윤리협의회 계속 존속 예정돼 있다는 사정이<br> 사무국장 업무의 연속 필요성 판단 징표도 안돼<br> 대법원, 심리불속행으로 원고패소 원심 확정
[판결](단독) 해고무효소송 법조윤리협 前 사무국장 패소 확정
법조윤리협의회에서 사무국장으로 근무하다 해고당한 변호사가 협의회를 상대로 낸 해고무효 소송에서 협의회가 최종 승리했다. 대법원은 한차례 재계약 했다는 이유만으로 갱신기대권을 인정하기는 어렵다며 협의회의 손을 들어줬다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)는 A변호사가 법조윤리협의회를 상대로 낸 해고무효확인소송 상고심(2022다210956)에서 최근 심리불속행 기각으로 원고패소 판결한 원심을 확정했다. A변호사는 법조윤리협의회와 2017년 3월과 2018년 3월 각각 기간을 1년으로 하는 근로계약을 맺고 상근직 사무국장으로 근무했다. 그러다 협의회가 두번째 근로계약 만료 전인 2019년 1월 계약갱신 거절을 통보하자 "계약갱신에 관한 정당한 기대권이 인정된다"며 소송을 냈다. 그러면서 "협의회에서 담당한 업무는 상시적·계속적 중요업무이고, 사무국장을 포함해 직원들이 원하는 한 계약갱신이 거절된 사례가 없다"고 주장했다. A변호사는 또 "한 차례 근로계약을 갱신하는 과정에서 업무상 문제점을 지적한 적이 없으며 협의회에서 (1년 임기가 다다른) 2018년 12월쯤에 상반기 기획기사 자료를 준비하라고 지시했다"며 "이에 더해 2019년 초에는 로스쿨 출강을 허락하는 등 계약 갱신에 관한 신뢰를 부여했다"고 덧붙였다. 1심인 서울중앙지법은 "협의회는 계약 기간 만료일 이후까지 수행할 것이 예정돼 있는 업무에 관해 지시 또는 승낙을 해 A변호사가 사무국장 직책을 유지할 수 있을 것이라는 신뢰를 부여했다"며 A변호사의 갱신기대권을 인정했다(2019가합586061). 재판부는 A변호사와의 계약갱신을 거절한 것은 부당해고로서 무효"라며 "협의회는 A변호사가 복직하는 날까지 매월 533만원을 지급하라"고 원고승소 판결했다. 협의회는 항소하면서 법원에 판결의 강제집행 정지를 신청하고 2억여원을 공탁했다. 협의회는 운영비와 인건비 등에 사용돼야 할 예산을 전용해 공탁금을 마련하는 등 심각한 재정난에 봉착한 것으로 알려졌다. 당시 협의회는 예산 부족에 따른 직원 급여 미지급 사태 등에 대처하기 위해 서초동 변호사문화회관 5층에 있는 협의회 사무실 임대보증금 2억원에 대해 임대인인 서울지방변호사회에 일시 반환해줄 것을 요청하기도 한 것으로 전해졌다. 하지만 2심을 맡은 서울고법 재판부는 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 재판부는 "협의회는 상시 근로자가 5명 이상이므로 기간제근로자의 갱신기대권의 법리가 적용된다"면서도 "A변호사를 사무국장으로 채용한 이후 재계약을 체결함으로써 근로계약을 한 차례 갱신했지만, 근로계약상 갱신에 관해 아무런 정함이 없이 과거에 한 차례 근로계약이 갱신되었다는 사정만으로는 A변호사에게 정당한 갱신기대권이 인정된다고 보기 어렵다"고 판시했다(2021나2024149). 또 "협의회의 계속적인 존속이 예정돼 있다는 사정이 사무국장 업무의 연속 필요성을 판단하는 징표가 된다고 보기 어렵다"며 "협의회 인사규정의 문언 및 체계상 '근무성적이 우수한 직원을 정규직으로 전환할 수 있다'고 정하고 있을 뿐, 이를 근거로 계약직 직원은 정규직으로 전환할 수 있는 권리를 가지고, 협의회는 이에 대응하는 의무를 부담한다고 볼 수 없다"고 설명했었다. 대법원은 심리불속행으로 A변호사의 상고를 기각했다. 법조윤리협의회는 2007년 개정 변호사법 시행에 따라 법조윤리 확립과 건전한 법조풍토 조성을 위해 출범했다. 매년 법원행정처와 법무부, 대한변호사협회로부터 예산을 지원받아 운영된다.
해고
갱신기대권
기간제근로자
박솔잎 기자
2022-05-16
형사일반
서울고법, 징역 3년 6개월 선고… 사기 혐의는 무죄
[판결] '회삿돈 횡령' 이장석 前 히어로즈 대표, 항소심서도 실형
거액의 회삿돈을 빼돌린 혐의 등으로 기소된 이장석 전 서울히어로즈 대표에게 항소심에서도 실형이 선고됐다. 다만 1심에서 유죄가 인정됐던 사기 혐의가 무죄로 판단돼 원심에 비해 형량이 6개월 줄었다. 서울고법 형사7부(재판장 김대웅 부장판사)는 19일 특정경제범죄 가중처벌법상 횡령 및 사기 등의 혐의로 기소된 이 전 대표에게 징역 4년을 선고한 1심을 파기하고 징역 3년 6개월을 선고했다. 이 대표와 같은 혐의로 기소된 남궁종환 전 서울히어로즈 부사장에게는 1심과 같은 징역 3년에 집행유예 4년을 선고했다(2018노619). 재판부는 이 전 대표의 횡령·배임 등의 혐의에 대해서는 "나중에 변제했더라도 피해금이 굉장히 거액"이라며 "마치 개인금고처럼 회삿돈을 사용해 실형이 불가피하다"고 밝혔다. 그러나 사기 혐의에 대해서는 "채무불이행에 대해 비난은 할 수 있지만 그렇다고 투자금을 받을 당시 사기의 고의성이 있었다고 볼 증거가 부족하다"며 무죄로 판단했다. 이 대표와 남궁 부사장은 2008년께 프로야구단 서울히어로즈의 지분을 넘겨주는 조건으로 재미교포 사업가인 홍성은 레이니어그룹 회장으로부터 20억원을 투자받고도 지분 40%를 양도하기로 한 약속을 지키지 않은 혐의로 기소됐다. 이 대표 등은 2010년 2월부터 2015년 1월까지 야구장 내 매점 임대보증금 반환 등에 사용한 것처럼 장부를 조작해 빼돌린 회삿돈 20억8100만원을 개인 비자금 등으로 쓴 혐의도 받는다. 이들은 또 회사 정관을 어기고 인센티브를 받아내 회사에 17억원의 손실을 끼치고, 지인에게 룸살롱을 인수하는데 쓰라며 회삿돈 2억원을 빌려준 것으로도 조사됐다. 이 밖에도 이 대표는 상품권 환전 방식 등으로 28억2300만원을 횡령한 혐의도 받고 있다.
이장석
서울히어로즈
특정경제범죄가중처벌법
횡령
사기
손현수 기자
2018-09-19
부동산·건축
광주지법 " 임대료 인상 근거 안 돼"… 입주민 손 들어줘
[판결] “주변 아파트 일부 전세가격 상승 이유로 임대주택 보증금 증액 요구는 부당
주변 아파트의 전세가격이 상승했다는 이유만으로 임대아파트의 보증금 증액을 요구하는 것은 부당하다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사13부(재판장 허상진 부장판사)는 나모씨 등 129명(소송대리인 정채웅 변호사)이 ㈜해광건설을 상대로 낸 채무부존재 확인소송(2017가합52707)에서 "임대보증금 증액분의 채무가 존재하지 않는다"며 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 "나씨 등은 2014년 12월 이미 표준임대보증금보다 고액인 전환임대보증금(월세 금액을 낮추는 대신 보증금 금액을 높게 책정하는 것)을 선택해 입주한 상태에서 이듬해 보증금 증액분을 추가로 지급했는데도 사업자는 1년 뒤 또다시 보증금 증액을 요구했다"고 지적했다. 이어 "임대아파트가 있는 지역의 주택·수도·전기 및 연료관련 소비자물가지수는 100이하를 유지했으며 인근 아파트 전세가(價)가 소폭 하락한 사례도 있다"며 "전년도(2016년)의 전국 주거비물가지수 상승률이 2.86%이고 인근지역의 일부 아파트 전세가격이 다소 상승했다는 사실만으로는 (사업자에게) 임대보증금과 임대료 증액사유가 있다고 보기 어렵다"고 판시했다. 나씨 등은 지난 2012년 임대주택 사업자인 해광건설과 광주광역시 광산구에 있는 A임대아파트에 입주하기로 계약하고 2014년 12월~2015년 1월 입주를 완료했다. 입주한 지 1년 후인 2015년 12월 사업자가 임대보증금 증액을 요구하자 주민들은 각 호수당 690만원가량 추가 보증금을 납부했다. 그런데 1년 뒤인 2016년 12월 사업자는 또다시 600여만원의 보증금 증액을 요구했다. 인근 아파트 전세가격이 일부 상승했고, 주거비물가지수도 소폭 상승했다는 이유에서였다. 입주민들은 반복되는 사업자의 보증금 증액 요구가 과도하다며 추가 납부를 거부했다. 하지만 사업자도 계약서상'물가, 그밖의 경제적 여건의 변동이 있을 때 보증금 증액을 요구할 수 있다'는 약정이 있으므로 보증금 증액을 요구할 권리가 있다며 맞섰다. 이에 나씨 등은 지난 3월 "사업자에 대한 추가보증금 채무가 존재하지 않음을 확인한다"며 소송을 냈다. 김용규(34·사법연수원 38기) 광주지법 공보판사는 "임대사업자가 임대료 증액을 요구하기 위해서는 증액사유와 그 범위에 관하여 분명한 근거를 제시할 책임이 있다고 판시해 임대사업자 측의 일방적인 임대료 증액 요구에 대해 제동을 건 의미 있는 판결"이라고 말했다.
아파트
전세
보증금
해광건설
왕성민 기자
2017-10-16
부동산·건축
주택·상가임대차
새 주인은 보증금에서 밀린 월세 등 공제할 수 있다
상가임차인 월세·관리비 연체상태에서 소유주 바뀌었다면
임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 집이나 상가 주인이 바뀌었다면 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송(2015다218874)에서 원고일부패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 7월 경매를 통해 상가를 사들였다. 그런데 전 주인인 C씨로부터 상가를 임차한 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3500만원을 연체하고 있었다. B씨는 2010년 4월 C씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했는데 보증금보다 많은 금액을 연체한 것이다. 주인이 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지했다. 그러자 B씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버텼다. A씨는 "연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없다"며 "상가를 비워달라"고 소송을 냈다. 재판부는 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 밝혔다. 이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 설명했다. 1심은 "B씨는상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급하라고 했다. 재판부는 "A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, C씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 B씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제할 수 있다"고 설명했다.
건물명도소송
경매
임차인
월세
월세연체
상가임차인
보증금
보증금공제
신지민 기자
2017-04-10
산재·연금
조세·부담금
행정사건
다가구주택 소유자 임대소득 포함 실소득 107만원이면<br> 임대소득에서 공과금·수선비 등 뺀 금액이 소득인정액
[판결] 기초연금 대상자 선정기준의 하나인 사업소득에는
기초연금 대상자인지를 가리는 기준 가운데 하나인 사업소득에는 비과세 소득도 포함되지만 사업 수행을 위한 필요 경비는 빼야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 기초연금은 만 65세 이상 소득 하위 70% 노인에게 소득수준에 따라 다달이 최소 10만원에서 최고 20만원을 차등해 지급한다. 대법원 특별2부(주심 조희대 대법관)는 변모(76)씨가 서울 동대문구청장을 상대로 낸 기초연금 및 급여 결정 처분 취소소송(2015두52340)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 변씨는 서울 동대문구의 한 다가구주택(공시가격 3억 6500만원, 총 6가구)에 혼자 살면서 2가구엔 총 5700만원의 전세를 주고, 나머지 3가구엔 보증금 총 1100만원에 월세 70만원을 받았다. 변씨는 또 금융기관에서 받은 1억원의 대출 채무가 있었다. 2014년 11월 변씨는 동대문구청에 기초연금을 신청했다. 당시 기초연금 노인단독가구의 선정 기준은 소득인정액 87만원 이하였는데 동대문구청은 변씨의 소득인정액이 107만원이라며 거부했다. 월세로 받는 임대소득 70만원에 변씨 소유 재산을 기준으로 한 월 소득환산액(재산가액에 연리 5%를 적용해 계산한 월액) 37만원({일반재산인 다가구 주택 3억6500만원 - 기본재산 1억 800만원 - 금융부채 1억원 - 임대보증금 6800만원} × 재산의 소득환산율 연 5% ÷ 12개월)을 더한 금액이다. 이에 변씨는 "소득세법 제12조 2호에서 '비과세 사업소득'으로 '기준시가 9억원 이하 국내 소재 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득 등'을 규정하고 있는데 이 같은 비과세 사업소득을 소득인정액에 포함시키는 것은 부당하다"면서 "설사 이를 포함시킨다고 해도 필요경비를 공제하지 않고 임대료 수익 전체를 반영하는 것은 위법하다"며 소송을 냈다. 대법원은 "소득세법과 기초연금법은 입법목적이 서로 다르다"며 "조세정책상 필요에서 과세하지 않는 소득이라고 해서 반드시 기초연금법상 소득평가액을 산정하는 소득에서 제외해야 한다고 보기는 어렵다"고 밝혔다. 이어 "비과세 소득이라 하더라도 기초연금법상 소득 평가액에 포함된다고 보아야 한다"고 했다. 하지만 "소득 평가액에 포함되는 사업소득은 소득세법 제19조 1항에서 열거한 사업소득에서 같은 조 2항에 따라 필요경비를 공제한 금액을 의미한다고 해석해야 한다"며 "이러한 법리는 그 사업소득이 비과세 소득이라고 해서 달리 볼 것은 아니므로 임대소득에서 필요경비를 공제해 소득 평가액을 다시 결정하라"고 판시했다. 임대료 소득에서 지급이자, 인건비, 복리후생비, 제세공과금, 수선비, 지급수수료, 차량유지비 등과 같은 필요경비를 뺀 금액만 소득인정액으로 계산하라는 뜻이다. 앞서 1,2심은 "비과세 임대소득도 소득평가액 산정 기준에 포함돼야 한다"며 원고패소 판결했다.
기초연금대상자
노령연금
사업소득세
비과세소득
기초연금법
소득세법
비과세임대소득
신지민
2016-11-24
주택·상가임대차
행정사건
"지자체, 과다산정 심사 않고 신고한 임대료 그대로 수용 위법"
[판결] 공공임대주택 임대료 감면 땐 낮게 책정해야
한국토지주택공사(LH)가 특례법에 따른 세금 감면액을 고려하지 않고 임대주택 임대료를 과다 산정해 신고했는데도 지방자치단체가 이를 그대로 수리한 것은 위법하다는 첫 판결이 나왔다. 임대주택의 표준임대료는 건설원가와 세금, 인근 지역 임대료 수준 등을 고려해 정하도록 돼 있다. 이번 판결이 확정되면 LH는 면제받은 세금까지 고려해 기존보다 낮은 수준의 표준임대료를 다시 산정해야 한다. 서울행정법원 행정7부(재판장 이진만 수석부장판사)는 LH와 서울강남보금자리주택지구 공공임대주택 입주자 계약을 체결한 A씨가 강남구청을 상대로 낸 임대조건 수리 취소소송(2015구합79079)에서 "구청이 임대조건을 수리한 처분 중 전용면적 59.93㎡의 10년 공공임대주택에 관한 부분을 취소하라"고 판결했다. 재판부는 "LH는 지방세특례제한법에 따라 전용면적이 60㎡ 이하인 임대목적의 공동주택에 대해 재산세 50%를 경감받고 지역자원시설세를 면제하도록 한시적으로 규정하고 있는 특례 조항의 적용을 받아 2015년 12월 31일까지 해당 세금을 면제받았지만 이를 반영하지 않은 채 임대료를 과다 산정해 구청에 신고했다"며 "그 결과 감면되는 재산세와 지역자원시설세만큼 임차인들의 부담을 증가시킨 반면 LH는 이득을 취하게 됐다"고 밝혔다. 이어 "이는 국민의 주거 생활을 안정시키고자 하는 임대주택법의 입법목적에 반한다"고 설명했다. 재판부는 "임대주택법에서 임대사업자가 신고한 임대조건 내용을 심사할 권한이 있는 강남구청은 감면된 세금을 반영하지 않은 표준임대료 부분을 지적해 시정하도록 권고했어야 한다"며 "구청이 임대조건에 대해 실질적 심사를 하지 않고 임대조건을 그대로 수리한 것은 위법하다"고 판시했다. 서울 강남구 일대에 임대주택사업을 추진한 LH는 2012년 11월 공공임대주택 419세대와 분납임대주택 550세대의 입주일을 2015년 6월로 정해 입주자를 모집했다. A씨는 2013년 3월 전용면적 59.93㎡의 공공임대주택을 계약기간 10년, 보증금 5600만원에 월 임대료 63만6000원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했다. LH는 임대주택이 완공된 2015년 6월 세대당 임대보증금, 임대료 등을 강남구청에 신고했고, 구청은 그대로 수리했다. 그러나 신고된 임대료에 면제됐어야 할 세금이 포함돼 계산된 사실을 안 A씨는 "구청이 제대로 된 심사를 하지 않고 신고를 수리한 것은 위법하다"며 소송을 냈다.
한국토지주택공사
주공
임대주택
임대료
서울강남보금자리주택지구
공공임대주택
지방세특례제한법
이장호 기자
2016-07-04
민사일반
부동산·건축
주택·상가임대차
도시정비구역 내 보증금 반환 청구 임차권자 범위 명확히
[변호사 승소열전] '법무법인 세종' 전용희 변호사
도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 도시정비사업으로 사업시행자에게 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있는 임차권자는 토지 등 소유자에게 보증금 반환채권을 가지는 임차권자로 한정된다는 대법원 판결이 나왔다. 무단 전차인(轉借人, 남의 것을 빌린 사람에게서 다시 빌린 사람)은 토지 소유자가 아닌 임대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 있지만 사업시행자에게는 보증금 반환을 요구할 수 없다는 취지다. 이번 판결은 도시정비법에 따라 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 임차권자의 범위의 해석과 관련한 첫 판결이다. A조합은 서울 강서구 화곡동 일대의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새 아파트를 건축하기 위해 설립된 주택재건축 정비사업조합이고, B교회는 A조합의 사업구역 안에 있는 건물의 임차인이다. A조합은 도시정비법에 따라 관리처분계획이 인가돼 고시된 때 종전의 건축물 임차권자 등 권리자는 고시가 있은 날까지 종전의 건축물을 사용·수익할 수 없다며 부동산을 인도해 달라며 소송을 냈다. B교회는 정비사업 시행으로 임대차 계약을 해지했기 때문에 임대차 보증금 반환채권과 부동산 인도가 동시이행 관계라고 주장했다. B교회는 교회 신축공사를 위해 공사 수급인인 건설사에 기존에 사용 중이던 교회 건물을 700억원에 매도하고, 교회 신축공사가 완료될 때까지 기존 건물을 건설사로부터 임차해 사용하고 있었다. 잔금 273억8400만원은 임차보증금으로 갈음하고, 교회 신축공사가 완료되면 B교회가 지급해야 할 공사대금과 보증금을 정산하기로 했다. B교회가 입주해 있는 건물은 건설사가 부동산 담보신탁계약을 체결해 C회사에 소유권을 넘긴 상태였다. 도시 정비사업으로 임대차계약 해지… 시행자에 보증금 반환 청구 토지 등 소유자에 대항할 수 없는 무단 전차인은 요구할 수 없어 대법원 "임대차 목적물 사용·수익 정지되는 임차권자 두텁게 보호" 도시정비법 제44조1항은 정비사업의 시행으로 인해 지상권·전세권·임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있게 하고, 2항은 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 등 금전의 반환 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 사업시행자는 토지 등 소유자에게 전세금·보증금 등을 구상할 수 있다. 1·2심은 "B교회는 건물에 대한 임대차계약에 의해 임차보증금 273억8400만원의 반환채권을 가지고 있다"며 건물 인도와 보증금 반환채권이 동시이행 관계라고 판단했다. 패색이 짙어지자 A조합에 보증금을 물어주게 생긴 원고 보조참가인 C회사는 법무법인 세종에 사건을 의뢰했다. 상고심을 대리한 세종은 도시정비법 제44조의 규정취지가 정비구역 내 임차인의 정당한 권리를 보호하기 위한 것이지 정당한 권리를 초과한 혜택을 부여하기 위한 것이 아니라는 점을 강조했다. 토지 등 소유자에 대한 사업시행자의 구상권도 토지 등 소유자가 임차인에게 임대보증금 반환의무를 부담함에도 사업시행자가 이를 대신해 반환함에 따라 토지 등 소유자가 임대보증금 반환채무를 면하는 이득을 얻게 될 경우를 전제로 한 규정이라는 점을 적극 주장했다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 24일 A주택 재건축 정비사업조합이 B교회를 상대로 낸 건물인도소송 상고심(2012다62561)에서 "B교회는 A조합에 임차보증금 반환을 요구할 수 없다"며 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법에 정비사업 구역 내의 임차권자에게 계약 해지권은 물론 사업시행자를 상대로 한 보증금 반환청구권까지 인정하는 취지는, 임대차 목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하려는 것"이라며 "사업시행자가 토지 등 소유자에게 구상권을 행사하려면 토지 등 소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환채무가 있음을 전제로 하고 있고, 토지 등 소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차 계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금 반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 '정비사업의 시행'이라는 우연한 사정에 기해 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 된다"고 밝혔다. 또 "이러한 결과는 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 입법취지에도 어긋난다"며 "임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지 등 소유자에 대해 보증금 반환채권을 갖는 경우라야 한다"고 설명했다. 전용희(53·사법연수원 17기) 변호사는 "정비사업구역 내 지상권·전세권·임차권 계약의 해지 및 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리자의 범위에 대한 명확한 지표를 최초로 마련했다는 점에서 판결의 의의가 있다"고 말했다.
도시정비법
도시정비사업
임차권자
보증금반환채권
무단전차인
신소영 기자
2014-08-14
기업법무
주택·상가임대차
형사일반
대법원 "취득한 재산은 임대보증금 상당액으로 봐야"
주택임대업자가 회사 부도낼 계획 숨기고 임대보증금 보증보험 가입은 사기죄
주택임대업자가 회사를 부도낼 계획을 숨기고 임대보증금 보증계약을 체결했다면, 보증보험 회사에 대한 사기죄가 성립한다는 대법원 판결이 나왔다. 2005년 개정된 임대주택법은 임대사업자가 임대보증금 보증보험에 가입하는 것을 강제하고 있다. 대법원 형사1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 28일 자신이 운영하는 아파트 임대회사를 부도낼 계획을 세우고 수백억원대 대한주택보증과 임대보증금 반환 보증계약을 체결한 혐의(특경가법상 사기) 등으로 기소된 양모(60)씨에 대한 상고심(☞ 2011도7229)에서 사기 이외의 혐의만 유죄로 인정해 징역 3년을 선고한 원심을 깨고 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "대한주택보증은 보증약정에 따라 임대보증금 반환채무를 부담하게 되는데, 양씨의 기망행위에 의해 보증서가 발급됐다면 곧바로 사기죄가 성립하고 이로 인해 양씨가 취득한 재산상 이익은 대한주택보증이 보증한 임대보증금 상당액으로 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "임대주택법에 따라 임대사업자의 임대보증금 보증가입이 강제된다고 해서 이와 달리 볼 것은 아니고, 양씨가 대한주택보증을 속여 보증약정을 체결한 것은 원심의 판단과 같이 사기죄의 실행의 착수가 이뤄지지 않거나 재산상 이익을 취득하지 않은 것으로 볼 수는 없다"고 설명했다. 1심은 "양씨가 보증보험에 가입한 액수 중 허위로 임대차계약을 맺은 부분은 애초에 채무관계가 발생하지 않으므로, 주택보증의 보증채무도 발생하지 않은 것으로 봐야 한다"며 사기 범행 액수를 실제 임대차 계약이 이뤄진 48억원 부분에 한정해 징역 3년을 선고했다. 2심은 "양씨는 임대사업을 하면서 가입이 강제된 보증보험에 가입했고, 자신이 운영하는 임대사업체의 자산을 양도했다는 등의 사실을 알리지 않았더라도 이는 사기범행의 실행행위 전의 예비행위에 불과한 것"이라며 징역 2년에 집행유예 4년을 선고했다.
주택임대업자
부도
임대보증금
사기
예비행위
좌영길 기자
2013-12-17
형사일반
대법원, 최 대표·검찰 상고 모두 기각
'공금 유용' 최열 환경재단 대표 징역 1년 실형 확정
공금 횡령 등 비리 의혹 혐의로 재판에 넘겨진 최열(64) 환경재단 대표에게 징역 1년의 실형이 확정됐다. 대법원 형사2부(주심 신영철 대법관)는 15일 업무상 횡령과 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 알선수재 혐의로 기소된 최 대표의 상고심(2011도13606)에서 최 대표와 검찰의 상고를 모두 기각하고 징역 1년에 추징금 1억 3000만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "피고인이 부동산 개발 업체로부터 산업단지 조성 사업 추진과 관련한 청탁을 받고 1억 3000만원을 받은 것은 공무원의 직무에 속한 사항을 알선하는 대가로 수수한 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 하지만 기업에서 기부한 장학금을 다른 용도로 전용한 혐의 등에 대해서는 "장학금을 재단 임대차보증금이나 다른 사업자금으로 사용한 데 대해 피고인의 불법영득의사가 있었다고 단정하기 어렵다"거나 "범죄를 입증할 증거가 부족하다"며 무죄로 판단했다. 최 대표는 2003년 9월부터 2005년 3월까지 기업들로부터 장학금 명목으로 받은 3억4500만원 가운데 2억6600만원을 사무실 임대보증금 등으로 전용하고, 2007년 6월부터 10월까지 두 차례에 걸쳐 경기도 남양주시에 친환경 산업단지 사업을 추진하는 부동산개발업체 K사 대표 이모씨로부터 "도청과 시청 관계자에게 부탁해 용도변경 및 지원시설 면적을 늘려 달라"는 등의 청탁과 함께 현금 1억3000만원을 수수한 혐의 등으로 기소됐다. 1심은 장학금 전용 혐의만 유죄로 인정해 징역 8월에 집행유예 2년을 선고했다. 항소심은 산업단지 조성 사업과 관련한 알선수재 혐의만을 유죄로 인정해 징역 1년의 실형을 선고했지만, 1·2심 결론이 달라 방어권 보장이 필요하고 도주 우려가 없다며 법정구속하지는 않았다.
최열환경재단대표
특가법상알선수재
업무상횡령
장학금전용
청탁금전수수
온라인뉴스팀 기자
2013-02-15
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[판결] 현대제철 사내하청 근로자 일부 ‘파견 근로’ 인정
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2024-03-12 18:05
태그 클라우드
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