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[판결] 공인중개사, 임차인에 선순위 임대차보증금에 대한 확인·설명 의무 다하지 않았다면…"손배 책임 있다"
선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.
공인중개사
확인설명의무
임대차계약
한수현 기자
2023-10-05
조세·부담금
행정사건
대법 "종부세 재산세액 공제 범위, 시행령으로 바꾼 현행법은 합법"
종합부동산세를 과세하면서 동일한 주택·토지 등에 부과된 재산세를 얼마만큼 공제할지를 대통령령으로 정할 수 있도록 한 현행법 체계가 합법이라는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 특별1부(주심 김선수 대법관)는 8월 31일 A 사가 마포세무서장을 상대로 제기한 종합부동산세 취소 소송(2019두39796)에서 원고승소 판결을 파기하고 사건을 서울고법에 돌려보냈다. 종합부동산세는 국세의 일종으로 개인이 가진 부동산의 합계액을 기준으로 과세한다. 반면 재산세는 지방세로 분류되며 가진 재산에 부과된다. 일정 액수 이상의 부동산을 자산으로 가진 경우 하나의 부동산에 종합부동산세와 재산세가 이중으로 부과된다. 종합부동산세법은 이중과세 문제를 조정하기 위해 종합부동산세를 부과할 때 주택·토지에 부과된 재산세를 공제하도록 하는데, 구체적인 계산식은 대통령령으로 정하도록 위임한다. 시행령은 계속해서 바뀌어왔는데 이번 판결의 대상이 된 것은 '공정시장가액비율'을 계산식에 추가해 2015년 11월에 개정된 시행령이다. 이전에는 종합부동산세와 같은 과세 대상에 부과된 재산세액 전부를 공제하도록 했다. 반면 개정된 시행령에 따라 계산해 보면 재산 세액 일부만 공제되는 결과가 나왔다. 마포세무서는 2016년 11월 A 사가 보유 중인 주택과 종합합산토지 및 별도합산토지에 대해 2016년도 귀속 종합부동산세 23억8752만 원과 농어촌특별세 4억7750만 원을 부과했다. 당시 종부세법 시행령에 따라 공제된 재산 세액은 8억8000만 원이었다. A 사는 추가 공제를 요구하며 소송을 냈다. A사 측은 "이 조항의 산식은 종합부동산세와 중복 부과되는 재산 세액 중 일부만을 공제함으로써 모법의 위임 범위를 벗어나 이중과세금지의 원칙 및 비례원칙을 벗어난 것은 물론 납세자의 재산권을 침해하는 위헌적인 것"이라며 처분 취소를 구하는 소송을 냈다. 1심은 A 사의 청구를 기각했다. 하지만 2심은 시행령이 위법해 효력이 없는 것으로 봐야 한다며 A 사 승소로 판결했다. 그러나 대법원은 다시 판단을 뒤집었다. 재판부는 "종합부동산세법의 문언, 취지 등을 통해 볼 때 입법자가 재산 세액을 얼마나 공제할지 정할 수 있도록 시행령에 위임하고 있다"며 "시행령 개정에 따라 공제액 규모가 줄더라도 이는 입법자가 구 종합부동산세법이 조항의 위임 범위 내에서 주택 등의 종합부동산 세액에서 공제되는 재산세액의 범위를 구체적으로 명확하게 했기 때문"이라고 설명했다. "이 사건 조항이 동일한 과세 대상에 대해 종합부동산세의 과세 기준금액을 초과하는 영역에 부과되는 재산 세액 중 일부만을 공제하도록 했더라도 구 종부세법의 위임 범위와 한계를 벗어나 무효라고 볼 수 없다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "구 종합부동산세법이 재산세액 공제와 관련해 시행령에 위임한 범위에 '종합부동산세의 과세기준금액을 초과하는 영역에서 종합부동산세가 재산세의 과세 부분부터 먼저 과세되는지 아니면 재산세의 과세 부분과 그 외 부분 사이에 안분해 과세되는지 여부'가 포함된다는 것을 최초로 명시적으로 설시한 판결"이라고 말했다.
종합부동산세
재산세공제
한수현 기자
2023-09-25
민사일반
[AI가 쓴 판결기사] "양도인의 납세증명서 제출 조건, 변제공탁 유효 - 대법원 판결"
납세의무자의 국가에 대한 채권이 양도된 경우, 양도인의 납세증명서 제출을 조건으로 하는 변제공탁이 유효하다는 판결이 나왔다. (2020다295298, 대법원 민사 3부, 주심 노정희 대법관) 2015년, 주식회사 A와 대한민국은 40억 원 이상의 물품공급계약을 체결하였고, A는 해당 대금채권을 피고에게 양도하였다. 대한민국은 이 채권양도에 대한 금액 지급을 거절하였으므로, 피고는 대한민국을 상대로 소송을 제기하였다. 2017년, 법원은 대한민국에게 14억 원 이상의 금액 지급을 명하였고, 이 판결은 확정되었다. 2020년, 대한민국은 판결금 22억 원을 공탁하면서 국세, 지방세, 국민연금·국민건강보험 완납증명서 제출을 요구하였다. 구 국세징수법, 그 외의 지방세징수법, 국민연금법, 국민건강보험법은 국가로부터 대금을 받는 납세자가 채권양도가 있는 경우, 양도인과 양수인의 납세증명서를 제출하도록 규정하고 있다. 납세자가 이를 제출하지 않으면 국가는 대금 지급을 거절할 수 있지만, 이로 인한 이행지체책임을 면하진 못한다. 국가는 이럴 때 납세자의 수령 불능을 이유로 변제공탁을 할 수 있어 지체책임을 면할 수 있다. 납세자가 특정 조건을 이행해야만 채권을 변제받을 수 있는 경우, 그 조건을 명시한 변제공탁은 유효하다. 이러한 법리에 따라 원심은 이 사건에서 납세자가 양도인의 납세증명서를 제출해야 한다는 조건을 붙인 대한민국의 변제공탁을 유효로 판단하였으며, 대법원은 이러한 판단을 인용하였다. (2023년 5월 18일 판결)
변제공탁
납세증명서
박수연 기자
2023-06-12
민사일반
조세·부담금
[판결] 최순영 前 신동아그룹 회장 가족, 압류재산 소유권확인소송 '각하'
최순영 전 신동아그룹 회장이 서울시에 압류당한 재산에 대해 가족들이 자신들의 소유권을 주장하며 최 전 회장을 상대로 소유권확인소송을 냈지만 각하됐다. 서울중앙지법 민사21단독 하헌우 부장판사는 13일 기독교선교횃불재단과 최 전 회장의 부인 이형자씨, 두 자녀가 최 전 회장을 상대로 낸 소유권확인소송(2021가단5079137)에서 "이 사건 소를 각하한다"고 밝혔다. 각하란 소송요건을 갖추지 못한 경우 그 주장의 당부를 판단하지 않고 본안심리 없이 재판을 끝내는 것을 말한다. 최 전 회장은 2021년 3월 기준으로 서울시에 대해 주민세 등 지방세 합계 38억9600여만원의 세금을 체납하고 있다. 이에 서울시 소속 공무원들은 최 전 회장이 체납한 지방세의 징수를 위해 최 전 회장 부부가 거주하고 있는 재단 소유의 주택에서 현금 2680여만원, 달러, 피아노와 고가의 미술품 등 동산을 압류했다. 이에 이씨와 자녀들은 "서울시는 이 동산들이 최 전 회장의 소유임을 전제로 체납 지방세의 징수를 위해 압류했는데, 이 동산들은 재단과 우리의 소유이지, 최 전 회장의 소유가 아니다"라면서 소송을 냈다. 하 부장판사는 "피고는 올 2월 이 법원에 원고들의 청구원인 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 제출했고, 따라서 원고들과 피고 사이에는 이 사건 각 동산의 소유권에 관한 다툼이 존재하지 않는다"며 "변론주의가 전제된 민사소송절차에서 피고가 다투지 않는 원고들의 청구원인 사실을 법원이 직권으로 심리할 근거가 없고, 서울시도 피고의 보조참가인으로서 피참가인의 자백을 부인하는 등 피참가인의 소송행위에 어긋나는 행위를 할 수 없으므로 설령 서울시가 이 사건에 이해관계가 있다고 해서 이 사건 소송절차에서 원고의 청구원인 사실을 다투는 것은 불가능하다"고 밝혔다. 이어 "원고들과 피고는 서울시장을 상대로 이 사건 압류처분의 취소 또는 무효확인을 구할 원고적격이 있고, 행정소송인 항고소송의 피고는 서울시장이 되므로 서울시가 행정소송에 응소해 원고들이 주장하는 이 사건 각 동산의 소유권 귀속 여부를 실질적으로 다툴 수 있다"고 설명했다. 또 "지방세징수법 시행령 제59조가 압류재산에 대해 소유권을 주장하고 반환을 청구한 제3자가 그 청구이유가 부당하다는 취지의 통지를 세무공무원에게 받은 날로부터 15일 이내에 체납자를 상대로 그 재산에 대해 소송을 제기한 사실을 증명해야 체납처분의 집행을 정지시킬 수 있다는 취지로 규정하고 있다"며 "원고들이 이 규정 취지에 따라 서울시의 체납처분의 집행을 정지시킬 목적으로 이 사건 소를 제기했더라도 이러한 사정이 원고들과 피고 사이에 존재하지 않는 법률상 지위의 불안, 위험을 현존하게 하거나 이 사건 소에 확인의 이익을 부여하는 사정이 된다고 보기도 어렵다"고 덧붙였다. 그러면서 "원고들이 피고를 상대로 확인판결을 받는 것이 서울시와의 분쟁 해결을 위한 유효적절한 수단이라 볼 수 없다"며 "피고가 그러한 확인 청구의 적절한 상대방이라고 보기도 어려워 이 사건 소는 부적법하다"고 했다.
압류
체납처분
집행정지
이용경 기자
2022-05-13
민사일반
‘공유관계’ 협의서 있다면 토지세도 함께 분담해야
[판결](단독) 어머니가 물려준 건물 싸고 다퉈온 형제
어머니가 물려준 건물소유권 등을 두고 분쟁을 겪던 형제 사이에 건물에 대한 공유관계 유지를 전제로 한 협의서가 있다면 세금과 관련된 합의 내용이 없더라도 토지세 등도 함께 분담해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사208단독 이정권 부장판사는 A씨가 동생 B씨를 상대로 낸 공유물비용분담청구소송(2017가단5178495)에서 최근 "B씨는 A씨에게 1억3400여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 어머니 D씨는 1976년부터 아들인 A씨와 B씨, 딸 C씨 등 삼남매의 이름으로 여러 부동산을 매입하던 중 서울 용산구에 있는 576㎡ 면적의 토지와 7㎡ 면적의 토지, 그리고 그 지상에 있는 4층짜리 주택을 구입했다. 당초 D씨는 토지와 건물 지분을 A씨와 B씨에게 절반씩 증여하려고 했지만, B씨의 증여세 문제 등을 고려해 1982년 12월 토지와 건물 전체에 관해 A씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 D씨는 건물에 대해 이듬해 3월 착오를 원인으로 하는 등기명의인 표시 경정등기를 하고, 다시 1991년 9월 B씨 앞으로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 했다. 이 때 A씨와 B씨 사이에는 등기부상 기재와 무관하게 토지와 건물 지분을 각각 절반씩 갖되, 임대료 수입을 절반씩 나누기로 하는 묵시적 합의가 이뤄졌다. 서울중앙지법 판결 하지만 2008년 무렵, 미국에 살던 B씨가 귀국하며 토지와 건물을 둘러싼 형제 간 분쟁이 발생했고, A씨와 B씨는 건물 관리에 관한 협의서를 작성하기에 이르렀다. 그렇게 작성된 협의서에는 'A씨 소유 토지와 B씨 소유 건물 일체는 A씨와 B씨의 공동소유권으로 인정하는 절차를 이행할 수 있다'는 내용 등이 포함됐다. 이후 A씨는 2017년 9월 B씨를 상대로 "토지 납부세액에 대한 분담금을 지급하라"며 소송을 냈다. 이 부장판사는 "사실관계로 인정된 A씨와 B씨의 관계, 토지와 건물의 취득 경위와 협의서 내용 등을 보면, A씨와 B씨 사이에 내부적으로 토지와 건물에 관한 공유관계를 유지함을 전제로 맺은 협의서의 내용은, 건물의 임대로 인한 수익을 그 지분비율인 2분의 1씩 나눠가지는 것"이라며 "A씨가 건물의 임대 소득과 토지에 관해 부담한 세금도 그 지분비율에 따라 부담하기로 하는 내용의 합의가 있었다고 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 A씨에게, A씨가 건물의 임대 소득과 토지에 관해 부담한 세금 중 2분의 1에 해당하는 금액과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 그러면서 "A씨가 2008년 9월부터 2017년 9월까지 토지에 관해 지방세 합계 1억6500여만원을, 2017년 9월 이후 추가로 토지에 관해 지방세 1억여원을, 2019년과 2020년 종합부동산세 합계 280여만원을 혼자 부담한 사실이 인정된다"며 "B씨는 A씨가 혼자 부담한 2억6800여만원 중에서 그 절반인 1억3400여만원을 A씨에게 지급하라"고 판시했다.
토지
건물
공유관계
협의서
건물소유권
이용경 기자
2021-12-02
행정사건
과점주주로 볼 수 없어 간주취득세 부과 할 수 없다
[판결] 발행 주식 40% 취득했더라도 실질적 주주권 행사하지 않았다면
주식회사 발행주식 중 40%를 취득하고 있더라도 실질적으로 주주권을 행사하지 않았다면 과점주주로 볼 수 없어 간주취득세를 부과할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정5부(재판장 정상규 부장판사)는 A씨가 서울특별시장을 상대로 낸 취득세 등 부과처분 취소소송(2020구합77572)에서 최근 원고승소 판결했다. 주거용 건물 개발 및 공급업을 주로 하는 B사는 2016년 11월 서울 마포구 토지를 취득하고, 마포구청장에게 주택건설용 일반세율을 적용한 취득세 등 총 1억8000여만원을 신고·납부했다. 그런데, 마포구청장은 2018년 7월 "B사는 2017년 11월 해당 토지를 매각해 지방세법 제13조 3항에 따른 취득세 중과세율 추징요건이 성립됐다"며 취득세 및 지방교육세 등 총 1억9000여만원을 부과·고지했다. 한편, B사 대표이사의 친누나인 A씨는 B사 발행주식 30만 주 중 40%인 12만 주를 가지고 있었고 주주명부에 등재돼 있었다. 의결권 행사 등 법인운영을 지배할 수 없는 경우 간주취득세 납부의무 없어 마포구청장으로부터 B사의 체납세액 부과·징수권한을 위임받은 서울시는 B사가 취득세 등 합계 2억3000여만원을 체납하자 B사의 과점주주인 A씨를 지방세기본법 제46조 2호에 따른 제2차 납세의무자로 지정했고, 2020년 7월 A씨에게 취득세 등 총 9500여만원을 납부하라고 통지했다. 이에 반발한 A씨는 소송을 냈다. A씨는 "B사 사내이사로 취임한 후 곧바로 사임해 실질적으로 주식에 관한 권리를 행사한 바가 없다"며 "실질주주임을 전제로 한 서울시의 처분은 위법하다"고 주장했다. 서울행정법원 원고승소 판결 재판부는 "이미 법인이 취득세를 부담했는데 과점주주에 대해 다시 동일한 과세물건을 대상으로 간주취득세를 부과하는 것은 이중과세에 해당할 수 있기 때문에, (모든 과점주주에게 간주취득세를 부과해서는 안 되고) 의결권 등을 통해 주주권을 실질적으로 행사해 법인의 운영을 사실상 지배할 수 있는 과점주주에게만 간주취득세를 부과하는 것으로 지방세법 제7조 제5항을 제한해 해석해야 한다"며 "주주명부에 과점주주에 해당하는 주식을 취득한 것으로 기재됐다고 하더라도 주식에 관한 권리를 실질적으로 행사해 법인의 운영을 지배할 수 없었던 경우에는 간주취득세를 낼 의무를 지지 않는다"고 밝혔다. 이어 "서울시는 A씨가 2015~2017년 B사로부터 일정한 급여를 송금받아 실질주주에 해당한다고 주장하지만, 급여로 평가하기엔 송금 일시가 상당히 불규칙하고 송금액도 일정치 않으며 원천징수내역과도 일치하지 않는 등 실제 근로 제공을 전제로 한 실질적인 급여라고 단정하기 어렵다"며 "A씨가 B사의 재산을 임의처분하거나 관리·운용할 수 있는 지위에 있었다거나 의결권 행사 등을 통해 주주권을 실질적으로 행사할 수 있는 지위에 있었다고 볼 객관적인 사정을 찾아보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "A씨를 간주취득세 등을 부담하는 과점주주라고 할 수 없다"며 "A씨를 과점주주로 전제한 서울시의 처분은 위법해 취소돼야 한다"고 판시했다.
주식
발행주식
과점주주
간주취득세
주주권
한수현 기자
2021-11-17
민사일반
서울고법, 목장 측이 제주도 등 상대로 낸 부당이득금반환소송서 원고일부승소 판결
[판결] "법령상 현황조사도 없이 이전년도 자료로만 고율 세금 부과는 무효"
과세관청이 토지에 대해 세금을 부과하면서 법령상의 간단한 기본조사(현황조사)도 하지 않은 채 이전년도 과세자료만을 기초로 고율의 재산세를 적용해 세금을 부과했다면 이는 중대한 하자로 과세처분 자체가 무효라는 판결이 나왔다. 서울고법 민사16부(재판장 차문호 부장판사)는 A사가 제주특별자치도 등을 상대로 낸 부당이득금반환소송(2020나2024319)에서 최근 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고일부승소 판결했다. A사는 제주시 애월읍에 목장용지인 토지를 소유하고 있다가 2013년 1월경 축사동 등을 신축한 후 실제 말을 사육해왔다. 제주시장은 이 토지에 대해 지방세법 제106조 1항 1호의 종합합산과세대상 및 2호의 별도합산과세대상으로 보고, 2014~2018년 귀속 재산세 및 지방교육세를 부과했고, A사는 이를 전액 납부했다. 그런데 문제가 생겼다. 과세 대상 토지가 실제로 목장용지로 사용되고 있다면 지방세법 제106조 1항 3호 가목, 지방세법 시행령 제102조 1항 3호의 목장용지에 해당해 분리과세대상 토지에 해당하기 때문이다. 이에 A사는 2013년부터 토지를 실제 목장용지로 사용했으므로 분리과세대상 토지에 해당한다고 주장했다. 하지만 제주시장은 A사에 지방세 및 지방교육세를 부과하면서 분리과세대상토지에 적용되는 세율인 0.07%보다 높은 별도합산과세대상토지에 적용되는 세율인 0.5%를 적용했다. A사는 "제주시의 과세처분은 '중대'하고 '명백'한 하자가 있어 당연 무효"라며 소송을 냈다. 재판부는 "A사 토지의 지목이 목장용지로 돼있고 실제 현황 또한 목장으로 사용되고 있음에도, 제주도 등은 2014년 내지 2018년 귀속연도에서 토지의 현황에 대해 법령이 정하고 있는 현황조사를 전혀 하지 않은 채 단지 이전 귀속연도의 과세자료에만 의존해 이 사건 토지를 종합합산과세대상 및 별도합산과세대상 토지로 보아 과세처분을 했다"며 "이 과세처분에는 과세법규의 과세대상과 과세절차에 관한 본질적인 부분을 위반한 중대한 하자가 있다"고 밝혔다. 이어 "A사가 2013년부터 2018년까지 이 토지를 목장용지로 사용한 것은 외관상 명백한 것으로 보인다"며 "제주도가 이 토지에 대해 재산세 및 지방교육세를 부과하기 전 관계 법령에 따라 그 현황을 조사했더라면 토지가 분리과세대상 토지에 해당됨을 쉽게 알 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 그러면서 "재산세 등의 부과방식과 법령이 과세관청에 부과한 의무의 내용에 비춰보면, 제주도가 법령에 위반해 아무런 현황 조사를 하지 않은 이상, A사가 이전 귀속연도에 실제 목장용지로 사용하지 않았다거나 과세관청이 재산세 부과 대상 토지에 대해 직접 현장조사를 실시하는 것이 실무상 어렵다는 사정만으로는 제주도 등이 이 사건 과세처분을 함에 있어 과세대상이 되는 것으로 오인할 만한 객관적인 사정이 있었다고 보기 어렵다"고 판시했다. 앞서 1심은 "이 사건 과세처분에는 사실관계를 오인해 세목을 잘못 적용한 하자가 있다"면서도 "과세처분이 당연 무효라고 하기 위해서는 그 처분에 위법사유가 있다는 것만으로는 부족하고 그 하자가 법규의 중요한 부분을 위반한 '중대'한 것으로서 객관적으로 '명백'한 것이어야 하는데, '명백'한 하자에 해당한다고 보기는 어렵다"며 제주도 등의 손을 들어줬다.
세금
과세
재산세
중대한하자
과세처분
과세관청
제주도
박미영 기자
2021-03-02
민사일반
前 사업자 소송제기 이유 수리 거부는 위법
[판결] 관광사업시설 인수자가 요건 갖춰 지위승계 신고했는데…
관광사업 시설 인수자가 지위 승계 신고를 했는데도 전 사업자가 소송을 제기했다는 이유만으로 지방자치단체가 위법하게 신고 수리를 거부했다면 지자체는 손해배상책임이 있다는 판결이 나왔다. 법원은 그동안 허가·인가 등 수익적 행정행위에 대한 거부처분이 위법한 행정행위임을 인정해 취소하더라도 국가배상까지 거의 인정하지 않았다. 이번 판결은 이례적으로 국가배상까지 인정해 국가와 지방자치단체 등 행정청에 엄격한 주의의무를 부과한 것으로, 위법한 행정처분으로 피해를 입은 국민의 권리구제 폭을 넓힌 판결로 평가된다. 춘천지법 속초지원 민사부(재판장 신원일 지원장)는 관광사업 시설을 인수한 A회사(소송대리인 법무법인 세종)가 양양군을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2019가합200071)에서 "양양군은 A사에 3000만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. A사는 2014년 공매 절차를 통해 B사 부동산을 낙찰 받아 소유권을 취득했다. B사는 양양군으로부터 관광사업계획 승인 및 건물을 증축하는 내용의 건축허가를 받았지만 지방세를 체납하면서 완공하지 못한 채로 건물이 공매를 통해 A사로 넘어갔다. A사는 곧바로 관광사업 시설 전부를 인수하고 관광진흥법 제8조 2항에 따라 양양군에 관광사업 지위 승계 신고를 했다. 하지만 공매 후 B사가 관광사업계획승인 등의 승계를 인가하지 말 것을 주장하며 행정소송을 냈고, 양양군은 "행정소송의 판결이 확정될 때까지 지위 승계에 대한 행정 절차를 유보한다"며 신고 수리를 거부했다. 이에 A사는 "관광사업 지위 승계 요건을 모두 갖췄는데도 양양군이 신고 수리를 거부을 한 것은 고의 또는 과실에 의한 위법한 직무집행행위"라고 주장하며 소송을 냈다. 확립된 법령해석에 어긋 지자체에 손해배상 책임 재판부는 "대법원에 의해 관계 법령의 해석이 확립됐고 상급 행정기관으로부터 전달된 업무지침 등을 통해 행정청이 이를 충분히 인식할 수 있는 상태였음에도 확립된 법령의 해석에 어긋나는 견해를 고집해 계속해서 위법한 행정처분을 하고, 이로 인해 처분상대방에게 불이익을 줬다면 이는 행정청 공무원의 고의 또는 과실로 인한 것이 되어 손해를 배상할 책임이 있다"고 했다. 속초지원, 사업자 승소 판결 이어 "관광진흥법 제8조 2항에는 주요한 관광사업 시설의 전부를 인수한 자는 종전 관광사업의 지위를 승계한다고 명시적으로 규정하고 있다"며 "같은 법 제7조 1항 각 호의 결격사유가 없는 한 행정청이 다른 사유를 들어 수리를 거절할 수 없으므로, 신고 수리에 관한 처분은 기속행위에 해당한다는 취지의 명확한 대법원 판례도 존재한다"고 밝혔다. 그러면서 "A사의 관광사업 지위 승계 신고를 거부할 결격사유가 존재하지 않음이 명백하고, 양양군이 A사 측에 보낸 지위 승계 신고 안내 공문 등을 봤을 때 양양군도 이 같은 사실을 충분히 인식하고 있었던 것으로 보인다"며 "그럼에도 남소에 가까운 B사의 소송이 진행 중이라는 사유만으로 A사의 지위 승계 신고 수리를 거부한 것은 위법한 행정처분으로서 국가배상법상 손해배상의 대상이 된다"고 판시했다.
수리거부
지위승계
관광사업
남가언 기자
2020-09-03
조세·부담금
대법원, 원고승소 원심확정
[판결] 대법원, “모든 과점주주에 간주취득세 부과는 이중과세 해당”
주주명부에 과점주주에 해당하는 주식을 취득한 것으로 기재돼 있더라도, 주식에 대한 실질적인 권리를 행사하지 않았다면 간주취득세를 납부할 의무가 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별3부(주심 김재형 대법관)는 원모씨가 용인시를 상대로 낸 지방세부과(예정)처분 취소소송(2015두3591)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "구 지방세법 제105조 6항은 과점주주의 간주취득세에 관해 '법인의 주식을 취득함으로써 과점주주가 되었을 때에는 그 과점주주가 해당 법인의 부동산 등을 취득한 것으로 본다'고 규정하고 있는데, 과점주주란 주주 1명과 그의 특수관계인 중 대통령령으로 정하는 자의 소유주식의 합계가 해당 법인의 발행주식 총수의 100분의 50을 초과하면서 그에 관한 권리를 실질적으로 행사하는 자를 말한다"고 설명했다. 이어 "과점주주는 해당 법인의 재산을 사실상 임의처분하거나 관리·운용할 수 있는 지위에 있게 되어 실질적으로 그 재산을 직접 소유하는 것과 다르지 않다고 보아 이 같은 조항을 둔 것"이라며 "그러나 이미법인이 취득세를 부담했는데 과점주주에게 다시 동일한 과세물건을 대상으로 간주취득세를 부과하는 것은 이중과세에 해당할 수 있기 때문에, 모든 과점주주에게 간주취득세를 부과해서는 안 되고 의결권 등을 통하여 주주권을 실질적으로 행사하여 법인의 운영을 사실상 지배할 수 있는 과점주주에게만 간주취득세를 부과하는 것으로 제한적으로 해석해야 한다. 따라서 주주명부에 과점주주에 해당하는 주식을 취득한 것으로 기재되었다고 하더라도 그 주식에 관한 권리를 실질적으로 행사하여 법인의 운영을 지배할 수 없었던 경우에는 간주취득세를 낼 의무를 지지 않는다"고 밝혔다. 주주명부에 50%넘는 주식 취득한 것으로 기재돼 있어도 실질 권리행사 않았다면 간주취득세 의무 없다 이어 "원씨가 주식을 양수해 명의개서 한 것은 주주권을 행사할 의사가 없었는데도 STX건설의 요청으로 일시적으로 주주명부상 주식을 취득한 것으로 해두었다가 STX건설에 곧바로 그 명의를 이전하기 위한 것으로 볼 수 있고, 실제로 원고는 자신의 이름으로 명의개서를 한 날부터 6일이 지나 곧바로 주식 전부를 STX건설에 양도했다"며 "이러한 점을 볼 때 원씨가 주식을 취득해 그 주식의 비율만큼 회사의 운영에 대한 지배권이 실질적으로 증가함으로써 간주취득세를 부담하는 과점주주가 되었다고 보기 어렵다"고 판시했다. 용인시에 아파트를 건축하려던 A사는 은행대출에 대한 이자를 지급하지 못하는 등 경영난을 겪게되자 대출금 채무를 연대보증한 STX건설에 사업부지와 경영권을 양도하기로 했다. STX건설은 사업권 양도·양수과정에서 우발채무가 발생할 것을 우려해 A사의 주식을 50% 보유하고 있던 원씨에게 나머지 50%의 주식을 양수해 단독명의로 100% 주주로 등재한 다음 다시 STX건설에 양도해 줄 것을 요청했다. 원씨는 STX건설의 요구대로 100%주주로 등재한 다음 6일후인 2009년 12월 자신의 지분을 포함한 회사주식 전부를STX건설에 양도했다. 용인시는 2012년 9월 원씨에게 과점주주가 됐다는 이유로 취득세 등 5억 3298만원을 부과하는 처분을 했고 원씨는 불복해 소송을 냈다. 1심은 일정 비율 이상의 주식을 보유한 주주의 지위에 있으면 과점주주로 봐야 한다"며 원고패소 판결했다. 반면 2심은 "회사의 운영에 대한 지배권이 실질적으로 증가함으로써 간주취득세를 부담하는 과점주주가 되었다고 보기 어렵다"며 1심을 취소하고 원씨의 손을 들어줬다.
과점주주
주주명부
간주취득세
이세현 기자
2019-04-03
부동산·건축
임대사업자가 취득세 감면혜택 누리기 위해서는<br> 신축한 자로부터 분양계약 따라 최초로 매입해야
[판결](단독) ‘용도변경’된 오피스텔 분양… 취득세 면제 안돼
임대사업자가 취득세 감면 혜택을 누리기 위해서는 공동주택 또는 오피스텔을 건축주로부터 최초로 분양받아야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 상가에서 오피스텔로 용도변경된 이후 분양받은 경우는 취득세 감면 혜택을 받을 수는 없다는 취지다. 대법원 특별2부(주심 김창석 대법관)는 김모씨가 경기도 화성시를 상대로 낸 취득세부과처분 취소소송(2017두32401)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 김씨는 2011년 10월 화성에 있는 모 오피스텔 2세대를 매입했다. 그런데 이 오피스텔은 원래 2007년 지하 4층, 지상 10층의 상가로 신축된 건물이었는데, 2011년 7월 A사가 이 건물 5개층만 매수한 뒤 상하수도설비공사와 전기·인테리어 공사 등을 한 다음 용도를 상가에서 오피스텔로 변경한 것이었다. 김씨는 임대목적으로 A사로부터 공동주택인 주거용 오피스텔을 분양받았기 때문에 '건축주로부터 임대목적의 공동주택을 최초로 분양받은 경우 취득세를 2018년 12월 31일까지 면제한다'고 규정한 지방세특례제한법 제31조 1항에 따라 취득세가 면제될 것으로 생각했지만, 화성시가 취득세 646만원과 지방교육세 64만원을 부과하자 소송을 냈다. 재판부는 "지방세특례제한법 제31조 1항은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진해 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위해 임대사업자가 취득한 임대주택에 대해 취득세 감면의 혜택을 부여하면서도, 조세형평 등을 고려해 감면대상의 범위를 임대주택의 구체적 취득방법 등에 따라 제한하고 있는 것"이라며 "여기서 말하는 '건축주로부터 최초로 분양받은 경우'란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 그 전제로 하는 것이므로, 임대사업자가 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입해 취득해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A사는 이미 신축된 건물 중 일부층을 매수해 취득한 다음 상하수도설비공사 등을 시행해 그 용도를 근린생활시설에서 공동주택으로 변경했고, 김씨는 이처럼 용도변경된 부분 중 일부 세대를 매입해 취득한 것"이라며 "A사는 이미 신축된 건물을 매수한 다음 그 용도를 변경했을 뿐 이 건물을 건축한 것이 아니므로, 김씨가 A사로부터 그 중 일부를 매입했다 하더라도 '건축주로부터 최초로 분양받은 경우'에 해당한다고 볼 수는 없다"고 판시했다. 1심은 화성시의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "용도변경 공사를 한 건축주인 A사로부터 오피스텔을 직접 분양받았으므로 '건축주'로부터 '최초로 분양' 받은 경우에 해당해 취득세 면제대상이 된다"며 김씨의 손을 들어줬다.
임대사업자
지방세특례제한법
취득세
신지민 기자
2017-06-29
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