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서울중앙지방법원 판결
[판결](단독) 공인중개사, ‘중개 의사’ 없이 계약서 작성만 했어도 알선·중개 행위
공인중개사가 실질적인 중개의뢰와 중개수수료를 받지 않은 채 중개의사 없이 임대차 계약서만 작성해 줬더라도 공인중개사법상 알선 및 중개 행위로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 따라서 임차인이 이 임대차 계약과 관련해 손해를 입었다면 공인중개사도 일부 배상책임을 져야 한다는 것이다. 서울중앙지법 민사30단독 염우영 부장판사는 지난 10월 6일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5095580)에서 "B 씨 등은 A 씨에게 1300만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2018년 5월 임대인 C 씨와 보증금 1억2500만 원에 2년간 빌라 임대차 계약을 맺었다. A 씨는 은행 전세자금 대출을 받기 위해 공인중개사가 작성한 임대차 계약서가 필요했는데, B 씨를 소개받아 임대차 계약서 작성을 부탁했다. B 씨는 전세계약서에 공인중개사로 서명·날인했다. 하지만 B 씨는 A 씨와 C 씨를 만나지는 않았고, 중개수수료도 지급받지 않았다. 그런데 문제는, 이미 해당 빌라에는 2017년 6월 모 회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었다는 점이었다. A 씨는 2020년 3월 임대차 보증금 중 6500만 원을 돌려받지 못한 채 빌라에서 퇴거하게 되자, B 씨 등을 상대로 소송을 냈다. B 씨 등은 "계약서 작성 행위만으로는 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않는다"며 "중개행위를 전제로 하는 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다"고 맞섰다. 염 부장판사는 "B 씨가 계약서를 작성할 당시 그 주관적 의사는 임대차 계약을 중개할 의사가 아니었다고 하더라도 객관적으로 임대차 계약서에 중개인으로 서명·날인해 계약서를 완성하는 행위는 거래당사자 간 임대차에 관한 권리의 득실변경에 관한 행위가 잘 이뤄지도록 주선하는 행위로서 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "B 씨는 중개행위 시 중개대상물의 권리관계를 확인하고 중개의뢰인에게 이를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항 증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다"며 "하지만 B 씨는 A 씨에게 신탁원부를 제시하고 빌라에 관한 신탁관계 설정사실과 법률적 의미, 즉 신탁회사가 소유자이므로 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 경우 빌라에 관해 집행절차 등의 조치를 취할 수 없다는 사실을 설명해야 함에도 신탁원부나 법률적 의미 등에 관해 설명하지 않았다"고 지적했다. 그러면서 "B 씨는 설명의무를 다하지 않아 A 씨에게 재산상 손해를 발생하게 해 부동산중개법 제30조 제1항에서 정한 손해배상책임이 있고, 중개사협회는 공제계약에 따라 B 씨와 연대해 이를 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "A 씨와 C 씨가 직접 임대차 계약을 체결한 점, B 씨는 계약서만 작성하고 당사자들을 만나보지 못했고, 중개수수료도 받지 않은 점, 계약서에는 신탁관계가 기재돼 있고, 임대차 계약을 맺는 A 씨도 그 법률적 의미를 확인해야 했던 것으로 보이는 점 등을 참작하면 A 씨도 계약 당사자로서 등기부 등본을 확인하거나 계약서 내용을 확인하지 않은 잘못이 있다"며 "B 씨 등의 책임을 손해액의 20%로 제한함이 타당하다"고 판시했다.
공인중개사
중개행위
중개수수료
이용경 기자
2022-12-08
민사일반
국가는 임료 상당액 부당이득으로 돌려 줘야<br> 서울중앙지법, 원고 승소 판결
[판결](단독) 소유권 경정 등기 이전 토지일부 도로로 이용했다면
국가로부터 소유권을 돌려받은 토지 중 일부가 과거 아스팔트로 포장돼 일반공중을 위한 도로로 이용되고 있다면 국가는 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사69단독 장동민 판사는 A씨와 B씨가 국가를 상대로 낸 부당이득금소송(2020가단5035123)에서 최근 "국가는 A씨에게 1700여만원을, B씨에게 200여만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2013년 옛 토지대장 등을 근거로 경기도에 있는 토지가 선친인 C씨의 소유라며 국가를 상대로 말소등기 청구소송을 내 승소했다. 공동상속인이었던 B씨도 국가를 상대로 소송을 내 '국가는 말소등기 절차를 이행하라'는 화해권고 결정을 받았다. 이후 2013년과 2014년 각각 소유권경정 등기를 마친 A씨와 B씨는 "국가는 우리 동의 없이 토지 일부에 대해 일반공중의 통행과 교통을 위한 도로로 점유·사용하고 있다"며 "2015년 10월부터 2020년 10월까지 발생한 임료 상당의 부당이득금과 그 이후부터 매년 발생할 임료 상당의 부당이득금을 지급하라"며 2020년 소송을 냈다. 도로부분 아스팔트 포장 자연발생으로 보기 어려워 이에 대해 국가는 "해당 도로는 자연발생적으로 생긴 통행로이고, A씨 등은 도로 부분이 일반공중 통행로로 제공되는 것에 동의함으로써 배타적 사용·수익권을 포기했으므로 부당이득 반환청구는 이유 없다"고 맞섰다. 장 판사는 "A씨 등이 토지 소유자로 등기된 2014년 이전까지는 국가가 소유자로 등기돼 있었으므로 그 이전까지는 국가가 토지를 점유·관리해 왔던 것으로 보인다"며 "도로 부분은 콘크리트와 아스팔트로 포장돼 있어 국가의 주장처럼 자연발생적으로 생긴 통행로로 보기 어렵고, 당시 등기부상 소유자인 국가가 일반공중의 통행을 위한 도로로 제공하기 위해 비용을 들여 개설한 것으로 봄이 상당하다"고 밝혔다. 당시 등기부상 소유자인 국가가 제공한 것으로 봐야 이어 "A씨 등은 국가를 상대로 민사소송을 제기할 무렵까지는 토지 중 일부가 도로로 사용되고 있음을 알지 못했다"며 "판결과 화해권고 결정 이후에도 도로 부분에 대한 배타적 사용·수익권을 포기했다고 볼 만한 사정이 없다"고 설명했다. 그러면서 "도로 부분을 사실상 점유·관리하고 있는 국가는 A씨 등에게 해당 부분의 점유·사용에 따른 임료 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판시했다.
부당이득
일반공중도로
토지
소유권
통행로
이용경 기자
2021-06-07
민사일반
뒤늦게 정정통지… 수량지정 매매 아니면 손배책임 물을 수 없다
[판결](단독) 측량 실수로 면적 과다기재 된 토지대장 믿고 임야 매수했어도
공무원의 측량 실수로 면적이 과다 기재된 임야대장을 믿고 임야를 매수했다고 하더라도 처음부터 수량을 지정한 매매계약이 아니었다면 국가와 지방자치단체에 손해배상책임을 물을 수 없다는 판결이 나왔다. 민법 제574조가 규정하는 수량을 지정한 매매란 당사자가 매매목적물이 일정한 수량을 갖고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우를 말한다. 서울중앙지법 민사24단독 명재권 부장판사는 A씨와 B씨가 국가와 충남 아산시를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단5292777)에서 최근 원고패소 판결했다. 원고들은 2015년 C씨로부터 충남 아산에 있는 임야와 과수원을 1평(3.3㎡)당 75만원으로 계산해 총 8억2000만원에 매수하고 절반씩 소유권이전등기를 마쳤다. 그런데 아산시는 2019년 원고들이 매수한 임야의 실제 면적이 1483㎡인데도 1983㎡로 잘못 표시됐다며 공간정보관리법 제84조에 따라 A씨 등에게 임야대장 정정을 위한 등록사항정정신청을 하도록 통지했다. 이에 A씨 등은 "처음부터 국가 소속 지적공무원이 측량을 제대로 하지 않은 잘못이 있고, 아산시 지적공무원도 2019년까지 잘못된 지적공부를 그대로 승인해왔다"며 "C씨로부터 임야를 매수할 당시 실제 면적을 알았더라면 매매가액을 달리 정했을 것"이라며 소송을 냈다. A씨 등은 "면적 감소분인 500㎡에 상응하는 매매가액 상당의 손해를 배상하라"고 주장했다. 공부상 면적 곱해 매매대금 산정 인정할 수 있으나 가격결정 위한 방편일 뿐 수량 지정한 매매로 못 봐 명 부장판사는 "공무원의 착오로 실제 토지보다 많은 면적이 등록됐다가 지적공부 정정으로 그 면적이 줄어든 경우, 공부상 감소된 면적은 실제로는 그 대지에 관해 인정되지 않는 면적"이라며 "절차상 실수로 공부상으로만 존재하던 것이고, 이를 정정한 것은 그 토지에 관해 실제로 존재하는 면적으로 바로잡은 것에 불과한 것이지 이로 인해 토지 소유자가 공부상 감소된 면적만큼 실제 토지를 상실했거나 취득했어야 할 토지를 취득하지 못한 것은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "토지 소유자가 토지를 매수할 당시 단위면적을 기준으로 매매대금을 산정함으로써 감소된 면적에 해당하는 만큼의 매매대금을 더 지급했다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 지적공부의 정정으로 손해가 발생했다고 볼 수 없다"며 "A씨 등이 계약을 체결할 당시 단위면적당 인근 토지 시세에 공부상 면적을 곱해 매매대금으로 산정한 사실은 인정할 수 있으나, 매수토지의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과한 것일 뿐 수량을 지정한 매매라고 보기 어렵다"고 설명했다. 서울중앙지법, 국가·지자체 상대 소송 원고패소 판결 그러면서 "A씨 등의 매수토지에는 지목이 다른 토지가 혼재돼 있고, 공시지가에 차이가 있었던 점 등을 감안하면 매매계약은 매수토지를 전체로서 평가한 매매대금으로 정해 이뤄졌다고 봄이 상당하다"며 "수량을 지정한 매매계약임을 전제로 그 감소된 면적에 해당하는 만큼의 매매대금을 더 지급하는 손해를 입었다는 A씨 등의 주장은 이유 없다"고 판시했다.
매매계약
토지대장
손해배상
이용경 기자
2020-11-19
부동산·건축
조세·부담금
공부상의 지목 기준 적용 보다 실질과세 원칙에 더 부합<BR> 대법원, 원심 파기
부동산 등록세, 현황상의 지목 기준 부과해야
부동산 취득시 부과되는 등록세는 과세대장의 공부상이 아닌 현황상의 지목을 기준으로 산정해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 행정3부(주심 김신 대법관)는 지난달 27일 토지소유자 이모씨 등 3명이 부천시 오정구를 상대로 낸 등록세 등 추가부과처분 무효확인소송 상고심(2011두4558)에서 원고승소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "지방세법 시행령에서 농지의 정의에 관한 규정을 둔 것은 등기 또는 등록을 하고자 하는 자는 등기·등록 이전에 등록세를 납부해야 하므로 그 세액을 일정한 기준에 의해 산출할 수 있도록 해야 한다는 등록세 납부절차상의 특수성과 종합토지세 과세대장이 등기부나 토지대장 등 지적공부보다 토지현황을 더 잘 반영하고 있어 실질과세의 원칙에 부합한다는 점을 고려한 것"이라고 밝혔다. 재판부는 "따라서 지방세법 시행령에서 말하는 종합토지과세대장상의 지목이란 공부상의 지목이 아니라 현황상 지목을 의미한다"며 "원심이 공부상 지목을 기준으로 부천시의 세금부과처분이 무효라고 판단한 것은 지방세법 시행령에서 말하는 종합토지과세대장상의 지목에 관한 법리를 오해한 위법이 있다"고 덧붙였다. 이씨 등은 2003년 9월 공동으로 부천시 오정구의 토지 3800여㎡를 사들였다. 오정구는 이씨 등이 구입한 토지의 지목을 과세대장 공부상 지목인 '전'으로 보고 농지에 대한 등록세율 1%를 적용해 등록세와 지방교육세를 징수했다. 오정구는 2008년 6월 이씨 등이 토지취득 당시 종합토지세 과세대장 현황상 지목이 '대지'였음을 이유로 등록세율 3%를 적용해 세금을 다시 산정한 뒤 기존에 농지를 기준으로 납부한 세액을 제외한 등록세 1억6000여만원과 지방교육세 3억3000여만원을 추가로 부과했다. 이씨 등은 "공부상 지목을 기준으로 세금을 부과한 뒤 현황상 지목을 기준으로 다시 세액을 산정한 것은 위법하다"며 소송을 냈다. 1, 2심은 "공부와 현황이 다를 경우 현황에 의해 세금을 부과해야 한다는 지방세법 시행령은 종합토지세에 관한 규정일 뿐, 등록세에 대해서도 적용된다고 볼 근거가 없다"며 원고승소판결했다.
공부상의지목
현황상지목
지방세법시행령
종합토지과세대장상지목
실질과세의원칙
부동산등록세
좌영길 기자
2013-01-10
민사일반
도로·하천 등 편입 경우 살펴보고 자주점유 추정 판단해야<br> 대법원, 원고패소 원심파기
지적공부에 국가의 토지 소유권 취득 근거 없다면 시효취득 함부로 추정해서는 안된다
지적공부에 국가가 토지 소유권을 취득한 근거가 없다면 함부로 국가의 시효취득을 추정해서는 안 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 이인복 대법관)는 지난달 24일 백모(58)씨 등 10명이 국가와 충청남도 등을 상대로 낸 1억여원의 부당이득금반환 청구소송 상고심(☞2009다99143)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "국가나 지방자치단체가 해당 토지의 취득절차를 밟았다는 점에 관한 서류를 제출하지 못하고 있다고 해도, 점유의 경위와 용도 등을 감안할 때 공공용 재산의 취득절차를 거쳐서 소유권을 적법하게 취득했을 가능성도 배제할 수 없다고 보이는 경우에는 자주점유의 추정이 번복된다고 할 수는 없다"고 밝혔다. 그러나 재판부는 "토지의 점유·사용을 개시할 당시의 지적공부 등이 멸실된 바 없이 보존돼 있고 거기에 국가나 지자체의 소유권 취득을 뒷받침하는 어떠한 기재도 없는 경우까지 함부로 적법한 절차에 따른 소유권 취득의 가능성을 수긍해서는 안 된다"고 설명했다. 재판부는 이어 "원심은 국가 등이 토지를 점유·사용하기 시작할 무렵의 지적공부가 6·25 전란 등으로 멸실됐거나 기타의 사유로 존재하지 않는다는 점에 관해 명확한 사실인정을 회피한 채, 국가 등이 토지를 공공용 재산으로 편입시킨 경위와는 실질적 관련성이 없는 사정만을 들어 국가 등의 소유권 취득가능성을 긍정했다"고 지적했다. 재판부는 "원심으로서는 먼저 토지대장 등 지적공부가 멸실된 적이 있는지를 심리한 다음, 토지가 도로나 구거·제방·하천 등으로 편입된 경위 등을 개별적·구체적으로 살핌으로써 국가 등이 당시의 국유재산법 또는 지방재정법 등에서 정한 절차에 따라 공공용 재산으로 취득했을 가능성이 있는지를 따지고, 그에 따라 국가 등의 자주점유의 추정이 유지되는지에 대해 판단했어야 한다"고 설명했다. 백씨 등은 선대 소유의 토지를 국가가 1940년부터 1973년에 걸쳐 도로 등으로 지목을 변경해 점유해 왔다며 임료 상당의 부당이득금을 지급하라며 소송을 냈고, 국가는 20년 이상 점유하고 있다며 시효취득을 주장했다. 시효취득 제도는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 소유권을 취득하는 것을 말한다. 1·2심은 모두 "6·25 전란 등 숱한 국가적 변혁을 겪어서 토지의 점유권원과 관련된 자료가 정상적으로 보관돼 있으리라고 기대하기 어렵다"며 국가의 손을 들어줬다.
지적공부
토지소유권
충청남도
부당이득금반환청구소송
토지취득
토지대장
이환춘 기자
2011-12-08
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