공인중개사사무소 중개보조원이 아파트 분양권을 중개하면서 중개수수료와 별도로 프리미엄 명목으로 수천만 원을 받은 사안에서, 프리미엄 명목의 금액은 결국 중개수수료의 성격을 갖는다고 보아 중개수수료의 법정 한도를 초과하는 부분을 부당이득금으로 반환하여야 한다고 판결한 사례 1. 원고 주장의 요지 원고는 피고의 중개를 통하여 별지 목록 기재와 같이 28개의 이 사건 각 분양권을 매수하면서 그 대금으로 합계 5억 7820만원을 지급하였다. 그러나 피고는 이 사건 각 분양권을 매매할 당시 원고에게 분양권을 확보한 프리미엄 금액을 알리지 않은 채 매매대금에 합계 6700만원의 프리미엄을 붙여 원고로 하여금 이 사건 각 분양권을 높은 가격에 매수하게 함으로써 원고로부터 합계 6700만원의 프리미엄을 취득하였다. 가. 주위적으로 피고의 위와 같은 행위는 민사상 불법행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 손해배상금 6700만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 예비적으로 1) 첫째, 피고는 원고에게 2017년 8월 말까지 위와 같이 착복한 프리미엄 중 5000만원을 지급하겠다고 약정하였다. 따라서 피고는 원고에게 약정금 5000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 둘째, 피고가 원고와 사이에 공인중개사법에서 정한 중개수수료를 초과하여 지급하기로 한 중개수수료 약정은 무효이다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 기지급한 6700만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2. 판단 가. 주위적 청구에 관하여 공인중개사법 제33조 제1항 제4호가 중개업자 등에게 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 못하도록 금지하고 있고 같은 법 제49조 제1항 제10호는 이를 위반한 자를 처벌하도록 규정하고 있는 점에 비추어 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 민사상의 불법행위를 구성한다(대법원 1991. 12. 24. 선고 91다25963 판결 등 참조). 이 사건에서, 피고가 이 사건 각 분양권 매수 당시 원고에게 이 사건 각 분양권을 확보한 프리미엄 금액을 고지하지 않은 채 원고에게 이 사건 각 분양권에 관하여 자신이 취득할 프리미엄 금액을 붙인 대금을 알려주었고, 이에 원고가 피고에게 중개수수료 이외에 추가로 프리미엄 합계 6700만원을 지급한 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같다. 그러나 위 기초사실에 의하면, 원고는 이 사건 각 분양권을 전매하여 프리미엄 차익을 취득하기 위한 목적에서 이 사건 각 분양권을 취득하면서 분양권 전매를 배우기 위해 피고가 근무하는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 근무하는 등 이 사건 각 분양권에 일정한 프리미엄 금액이 붙여 거래된다는 사정을 잘 알고 있었던 것으로 보이고, 또한 원고로서는 자신이 지급한 프리미엄 금액보다 자신이 전매하여 취득할 프리미엄 금액에 관심을 두고 이를 얻기 위해 인터넷이나 부동산중개사무실에 분양권의 가격을 확인하지 않은 채 피고가 지정하는 계좌로 금액을 먼저 송금하는 방식으로 이 사건 각 분양권을 특정하지 않고 구입하기도 하였다고 할 것인바, 이러한 사정에 비추어 보면, 원고로서는 피고가 제시하는 금액과 상관없이 자신이 일정한 프리미엄을 얻기 위하여 이 사건 각 분양권을 매수한 것으로, 피고가 원고에게 프리미엄 금액을 고지하였다고 하더라도 원고로서는 이 사건 각 분양권을 매수하였을 것으로 보이므로, 피고의 위와 같은 행위와 원고가 주장하는 손해 사이에 상당한 인과관계를 인정 할 수 없다. 따라서 원고의 주위적 주장은 이유 없다. 나. 예비적 청구에 관하여 1) 첫째 주장 갑 5호증의 기재만으로 피고가 원고에게 원고 주장과 같이 5000만원을 지급하겠다고 약정하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 첫째 주장은 이유 없다. 2) 둘째 주장 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 중개보조원을 비롯한 공인중개사 등은 사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 같은 제32조에서 정한 소정의 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위를 금지하고 있고, 이러한 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하므로, 공인중개사법에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효다(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결 등 참조). 위 기초사실에 의하면, 피고는 중개보조원으로서 원고에게 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 중개수수료로 100만 원을 지급받은 것 이외에 프리미엄이라는 명목으로 합계 6700만원을 지급받았다고 할 것이므로, 위 합계 6700만원은 중개수수료 이외에 이 사건 각 분양권을 중개함에 있어 취득한 사실상 중개수수료에 해당한다고 할 것이므로, 피고가 이 사건 각 분양권의 중개를 함에 있어 원고로부터 지급받은 위 금액은 강행법규인 공인중개사법에 위반하여 지급받은 것으로 그 법률상 원인이 없다. 그렇다면, 피고는 원고에게 부당이득금으로 위 6700만원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고가 계약 체결 과정에 결정적으로 기여하였다고 보기 어렵다는 이유로, 피고들의 중개수수료나 기타 보수 등의 지급 책임을 부정한 판결 1. 부동산중개수수료 청구에 관한 판단 가. 먼저 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호는 '중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다'라고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사를 기준으로 판단할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다55008 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결 등 참조). 또한 부동산중개인의 경우 계약의 체결을 중개하여 당사자 사이에 계약의 체결을 성사시켰을 경우에만 중개의뢰인에 대하여 그 중개수수료의 지급을 구할 수 있음이 원칙이고, 다만 예외적으로 부동산중개인의 중개행위로 매매계약이 거의 성사되기에 이르렀으나 중개의뢰인들이 중개수수료를 면할 목적으로 상호 공모하여 부동산중개인을 배제한 채 직접 매매계약을 체결하였을 경우에는 민법 제686조의 취지 및 거래상의 신의칙 등에 비추어 사실상 계약의 체결을 성사시킨 경우에 준하여 중개수수료의 지급을 구할 수 있고, 또한 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에도 신의칙 등에 기하여 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개 수수료를 청구할 권리가 있다(대법원 2007. 4. 27. 선고 2007다12432 판결 등 참조). 나. 갑1, 2, 3, 7의 각 기재, 갑7의 일부 기재, 증인의 일부 증언을 종합하면, 이 사건 매매계약이 체결된 사실을 인정할 수 있다. 그러나 원고와 피고들 사이에서 이 사건 부동산에 관한 중개계약이 체결되거나 원고가 이 사건 매매계약 체결에 결정적인 기여를 하였는지에 관하여 살펴보면, 을1내지 7의 각 기재, 증인 윤◎◎의 일부 증언에 비추어 볼 때, 앞서 인정한 사실 및 갑 3내지 7의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 공인중개사법 제32조 및 신의칙에 따른 부동산수수료 주장은 이유 없다. 2. 보수청구에 관한 판단 가. 민법 제686조 제3항에 따른 보수청구 수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임인의 책임 없는 사유로 인하여 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다. 그런데 앞서 인정한 이 사건 매매계약의 체결 경위에 비추어 보면 원고가 이 사건 매매가 성사되도록 노력해 왔다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 원고가 피고들로부터 중개 업무를 위임받았음을 인정하기 어려우므로(보수 지급에 관한 약정이 있었다고 볼 아무런 증거도 없다) 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다. 나. 상법 제61조에 따른 청구에 관한 판단 상법 제61조는 '상인이 그 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 때에는 이에 대하여 상당한 보수를 청구할 수 있다'라고 규정하고 있다. 이는 '수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다'는 민법 제686조 제1항에 대한 특별규정으로서 상인이 하는 행위는 영리를 목적으로 하고 영업범위 내에서 타인을 위하여 노력을 제공한 때에는 보수를 기대하고 이로 인하여 이익을 얻은 자는 그에 따른 보수를 지급하는 것이 상거래 통념에 부합한다고 보아서 인정되는 규정이다(대법원 2007. 9. 20. 선고 2006다15816 판결 참조). 살피건대, 원고가 수행하였다고 인정된 위와 같은 업무로 인하여 피고들이 상법 제61조에서 말하는 이익을 얻었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

부동산 중개보조원이 공인중개사 이름을 사용하여 부동산 관련 계약을 중개한 경우 공인중개사법위반죄에 해당한다고 판단한 사례 1. 판단 가) 피고인 박○○은 피고인 정○○의 성명 및 그 공인중개사사무소의 상호를 사용하여 이 사건 원룸 임대차계약을 중개하였다고 할 것이고, 피고인 정○○은 피고인 박○○으로 하여금 본인의 성명 또는 공인중개사사무소 상호를 사용하여 이 사건 원룸 임대차계약을 중개하게 하였다고 할 것이다. 나) 피고인들은 당심에 이르러 수원지방법원 2015구합66647 판결 등을 예로 들며, 중개보조원으로 하여금 계약서에 서명·날인을 대행하도록 한 것만으로 중개보조원이 공인중개사의 성명 또는 상호를 사용하여 중개하도록 한 것으로 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 위 판례는 중개보조원으로 하여금 중개보조를 하도록 한 것인지 여부는 형식적으로 판단할 것이 아니라 실질적으로 판단하여야 하는데, 공인중개사가 계약체결 이전에 부동산 매물을 소개하고 그 권리관계나 시설물의 상태 등을 설명하고 매매조건을 조율하는 과정에 개입하였는지 여부에 대한 조사나 확인을 충분히 하지 않고 섣불리 중개보조원이 중개를 하도록 하였다고 판단하여 공인중개사 자격 취소 처분을 하는 것은 부적법하다는 것일 뿐, 중개보조원이 계약서를 대신 작성하는 모든 경우 ‘다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 한 경우’에 해당하지 않는다는 취지는 아니다. 앞서 본 바와 같이 이 사건은 원룸 임대차 계약 중개 전과정에서 피고인 박○○만이 실질적인 중개를 하였으므로 위 수원지방법원 2015구합66647 판결의 결론과 달리 판단함에 문제가 없다. 다) 또한 피고인들은 계약금액이 적은 원룸 임대차 계약의 경우 중개보조원이 부동산 소개 및 계약 과정 전반에 관여하고, 그 중개수수료의 일정 비율(이 사건의 경우 80%)을 중개보조원에 대한 월급으로 지급하는 것이 관행이므로 이를 위법하다고 보는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나 공인중개사의 자격을 엄격히 제한함으로써 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하고 부동산을 거래하는 당사자들을 보호하려는 공인중개사법의 입법 취지에 비추어 볼 때 중개수수료 금액이 적은 원룸 임대차 계약과 아파트, 상가 등의 매매 계약 등을 달리 볼 이유는 없다. 더구나 피고인 박○○이 기본급 없이 중개수수료의 일정 비율을 지급받으면서 앞서 본 바와 같이 계약 과정 전반에 피고인 정○○의 별다른 관여나 지시 없이 부동산 중개를 해 온 이상 소위 말하는 부침이 심한 부동산 경기를 감안하더라도 이는 피고인 박○○의 계산으로 중개 업무를 수행한 것으로 봄이 상당하다. 따라서 이 사건과 같은 형태의 부동산 중개가 업계의 관행으로서 만연해 있다하더라도 그것만으로 법위반이 없다고 할 수는 없다.

◇금액이 다른 채무가 서로 부진정연대 관계에 있을 때 다액채무자가 일부 변제를 하는 경우 그 변제로 인하여 다액채무자가 단독으로 채무를 부담하는 부분부터 소멸하는지 아니면 소액채무자의 과실비율에 상응하는 금액만큼 소액채무자와 공동으로 채무를 부담하는 부분도 소멸하는지 여부◇ 금액이 다른 채무가 서로 부진정연대 관계에 있을 때 다액채무자가 일부 변제를 하는 경우 그 변제로 인하여 먼저 소멸하는 부분은 당사자의 의사와 채무 전액의 지급을 확실히 확보하려는 부진정연대채무 제도의 취지에 비추어 볼 때 다액채무자가 단독으로 채무를 부담하는 부분으로 보아야 한다. 이러한 법리는 사용자의 손해배상액의 범위가 피해자의 과실을 참작하여 과실상계를 한 결과 타인에게 직접 손해를 가한 피용자 자신의 손해배상액과 달라졌는데 다액채무자인 피용자가 손해배상액의 일부를 변제한 경우에 적용되고, 공동불법행위자들의 피해자에 대한 과실비율이 달라 손해배상액의 범위가 달라졌는데 다액채무자인 공동불법행위자가 손해배상액의 일부를 변제한 경우에도 적용된다. 또한 중개보조원을 고용한 개업공인중개사의 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상액의 범위가 과실상계를 한 결과 거래당사자에게 직접 손해를 가한 중개보조원 자신의 손해배상액과 달라졌는데 다액채무자인 중개보조원이 손해배상액의 일부를 변제한 경우에도 마찬가지이다. ☞ 중개보조인의 횡령행위와 관련하여 개업공인중개사인 피고가 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 손해배상책임을 부담하되 과실상계로 피해자의 손해 중 50%에 한하여 책임을 부담하는 사안에서 중개보조인이 일부 변제를 하였음. 원심은 부진정연대채무 관계에 있어서 다액채무자가 일부 변제하는 경우 소액채무자와 공동으로 채무를 부담하는 부분도 소액채무자의 과실비율에 상응하는 만큼 소멸한다고 판단하였으나, 대법원은 다액채무자가 단독으로 채무를 부담하는 부분부터 먼저 소멸한다고 판단하면서 이에 배치되는 기존 대법원 판결을 변경하고 원심판결을 파기한 사례

◇과실상계 등을 이유로 피고들의 책임범위를 개별적으로 판단할 수 있는 경우◇ 피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 사람이 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 줄여 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없다. 그러나 이는 그러한 사유가 있는 자에게 과실상계의 주장을 허용하는 것이 신의칙에 반하기 때문이므로, 불법행위자 중의 일부에게 그러한 사유가 있다고 하여 그러한 사유가 없는 다른 불법행위자까지도 과실상계의 주장을 할 수 없다고 해석할 것은 아니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다32999 판결 참조). 또한 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라고 하더라도, 중개보조원을 고용하였을 뿐 이러한 불법행위에 가담하지 않은 개업공인중개사에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 따라 손해배상의 책임과 그 금액을 정하는 데 이를 참작하여야 한다(대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 참조). 따라서 과실에 의한 불법행위자인 중개보조원이 고의에 의한 불법행위자와 공동불법행위책임을 부담하는 경우 중개보조원의 손해배상액을 정할 때에는 피해자의 과실을 참작하여 과실상계를 할 수 있고, 중개보조원을 고용한 개업공인중개사의 손해배상금액을 정할 때에는 개업공인중개사가 중개보조원의 사용자일 뿐 불법행위에 관여하지는 않았다는 등의 개별적인 사정까지 고려하여 중개보조원보다 가볍게 책임을 제한할 수도 있다. ☞원심은, 중개보조원인 피고 乙이 불법행위에 대한 고의가 있는 A와 공동으로 불법행위를 하였으나 과실에 의한 불법행위에 해당하고 피해자인 원고에게도 과실이 있다는 이유로, 피고 乙의 손해배상액을 정할 때 과실상계를 하고 이에 따라 피고 乙의 책임을 70%로 제한하였음. 나아가 피고 甲은 피고 乙의 사용자인 개업공인중개사(2014. 1. 28. 공인중개사법 개정 전에는 ‘중개업자’라는 용어를 사용하였음)이고 피고 한국공인중개사협회는 피고 甲과 공제계약을 체결하였는데, 피고 甲과 피고 한국공인중개사협회의 손해배상액을 정할 때에는 피고 甲이 중개보조원을 고용하였을 뿐 불법행위에 가담하지 않았다는 등의 사정까지 추가로 고려하여 위 피고들의 책임을 60%로 제한하였음. 한편 A의 사용자로 볼 수 있는 개업공인중개사 B 및 B와 공제계약을 체결한 피고 한국공인중개사협회의 손해배상액을 정할 때에는 B의 지위 등을 고려하여 B와 피고 한국공인중개사협회의 책임을 90%로 제한하였음. 이와 같이 피고들의 책임범위를 개별적으로 정한 원심 판단이 위법하지 않다는 이유로 상고기각한 사례임

살피건대, 앞서 거시한 증거를 종합하면, 피고 이○희는 위 중개행위 당시 광주에서 ○○부동산공인중개사 사무실을 운영하였고(을가 제1호증), 공인중개사 자격이 없음에도 ‘○○부동산공인중개사 대표 이○희’로 기재된 명함(갑 제9호증)을 사용하면서 원고에게 자신을 공인중개사로 소개하였으며, 이 사건 분양계약의 중개행위에 대하여 중개수수료 200만원을 수령한 사실을 인정할 수 있는바, 피고 이○희가 공인중개사 자격이 없다고 하더라도, 원고와의 중개위임계약에 따라 중개행위를 한 이상 구 공인중개사법 소정의 ‘중개업자’에 준하는 내용의 주의의무를 부담한다고 할 것이다. 따라서 피고 이○희는 원고와의 위임계약에 따라 중개 의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의의무로써 그 사무를 처리하여야 할 의무가 있고, 신의성실로써 중개의뢰인이 계약목적을 달성하는 데 있어 장애가 될 수 있는 중개대상물에 대한 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인인 원고에게 설명하여야 할 의무가 있다고 할 것이다. ③ 그런데 앞서 거시한 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ⒜ 피고 이○희가 이 사건 분양계약을 중개할 당시 이 사건 사업 부지는 이미 이 사건 신탁회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었고, 대외적으로 공시된 신탁원부를 통해 이 사건 사업 부지에 관하여 A도시개발과 이 사건 신탁회사 사이에 이 사건 신탁계약이 체결되었음을 알 수 있었던 점, ⒝ 이 사건 사업 부지에 대한 신탁등기상 신탁원부에 첨부된 ‘분양관리신탁계약서’ 제3조 및 제6조는, 이 사건 사업 부지 및 향후 완공될 이 사건 오피스텔에 관하여도 이 사건 신탁회사에게 추가 신탁하도록 되어 있고, 이 사건 신탁회사만이 분양수입금 관리계좌를 관리하면서 분양사업에 사용하도록 규정하고 있어, 이 사건 사업 부지 및 이 사건 오피스텔의 소유권에 관하여 이 사건 신탁계약에 따른 일정한 권리제한이 있음을 충분히 알 수 있는 점, ⒞ 이 사건 분양계약서 제19조에서 A도시개발이 이 사건 신탁회사와 사이에 이 사건 신탁계약과 대리사무계약을 체결하였고 이에 따라 분양대금이 관리된다고 기재되어 있고, 이 사건 분양계약서 제22조에서 이 사건 분양계약의 관리신탁사는 ‘이 사건 신탁회사’라고 기재되어 있음에도, 피고 이□희는 이 사건 분양계약 당시 이 사건 신탁회사에 이 사건 사업약정이나 이 사건 신탁계약의 내용이나 그 권리관계 및 법률관계를 제대로 파악하지 아니한 채 원고에게 이 사건 오피스텔 4○○호에 관한 분양계약 체결을 권유하였던 점, ⒟ 일반에게 공개되었던 이 사건 오피스텔 분양안내문에도 분양대금을 이 사건 신탁회사 명의의 농협계좌로 입금하여야 한다고 안내되었는바, 피고 이○희로서도 이 사건 오피스텔 분양대금은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 신탁회사 명의의 분양대금 관리계좌로 입금되어야 한다는 것을 알 수 있었던 점, ⒠ 피고 이□희는 중개행위 당시 위와 같은 사정을 제대로 파악하지 못하여 이 사건 신탁계약에 따른 분양권 행사주체 및 분양대금 납부방법, 이 사건 분양계약의 효력 유무 및 이 사건 오피스텔의 권리관계 등에 대하여 어떠한 설명도 하지 못하였던 점, ⒡ 이 사건 분양계약은 이 사건 신탁회사에 대하여 아무런 효력이 없게 되었고, 이 사건 오피스텔 4○○호에 관하여 2016년 4월 20일 소외 고○○명의로 소유권이전등기가 마쳐짐에 따라 원고는 이 사건 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 된 점 등을 종합하여 보면, 이러한 피고 이○희의 중개행위는 위임계약상의 주의의무를 다하지 아니한 채무불이행에 해당한다고 할 것이다. ④ 따라서 피고 이○희는 위임계약상의 의무불이행을 원인으로 하여 원고가 이 사건 오피스텔 4○○호를 취득하지 못하게 됨으로써 입게 된 이 사건 분양대금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.

1) 공인중개사법 제25조 제1항에서는 ‘공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다’고 규정하고 있다. 또한 부동산등기법 제81조 제3항은 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다고 규정하고 있으므로, 공인중개사는 신탁등기가 마쳐진 부동산에 관한 임대차계약을 체결함에 있어 임차의뢰인에게 신탁원부를 제시하면서 부동산에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과 즉, 수탁자가 부동산의 소유자로 등기되어 있으므로 수탁자와 체결하지 않은 임대차계약의 경우에는 수탁자의 사전 승낙이나 사후 승인이 없다면 임차인이 그 임대차계약으로 수탁자에게 대항할 수 없다는 점을 성실·정확하게 설명하였어야 할 의무가 있다. 2) 앞서 살핀 증거에다 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 피고 D는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 대한토지신탁의 위임장 등을 제출받아 확인하는 등으로 대한토지신탁의 대리권 수여 의사나 이 사건 임대차계약 체결에 관한 동의 의사가 있는지를 확인하지 않은 사실, 이 사건 임대차계약 전에 이미 신탁계약이 체결되어 있었음에도 신탁계약에 따른 우선수익자가 누구인지, 그 수익권리금은 얼마인지, 원고의 임대차보증금이 회수될 가능성이 있는 것인지 등의 권리관계를 확인하고 이를 원고에게 제대로 설명하지 아니한 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 피고 D의 행위는 부동산중개인으로서 중개행위를 하는 데 요구되는 주의의무를 위반한 것이다. 따라서 피고 D는 위와 같은 과실로 원고가 입은 손해를 공인중개사법 제30조에 따라 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 공제사업자로서 피고 D와 공동으로 원고가 입은 손해를 배상하여야 한다.

1) 피고의 소멸시효 항변 피고는 피고와 문oo 사이에 체결된 공제계약에 따른 원고의 공제금청구권은 공제사고 발생일로부터 2년이 경과하여 소멸시효가 완성되었다고 항변한다. 중개의뢰인이 공제사업자에 대하여 갖는 공제금청구권의 소멸시효에 관하여도 상법 제664조의 규정을 유추적용하여 상법 제662조의 단기소멸시효에 관한 규정을 준용하여야 하고(대법원 1995. 3. 28. 선고 94다47094 판결 참조), 공인중개사법 제42조에 의하여 공인중개사협회가 운영하는 공제사업은, 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도이므로, 공제사고가 발생한 것인지가 객관적으로 분명하지 아니한 등의 이유로 공제금청구권자가 공제사고의 발생 사실을 확인할 수 없는 사정이 있는 경우에는 보험금청구권의 경우와 마찬가지로, 공제금청구권자가 공제사고 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 공제금청구권의 소멸시효가 진행한다고 해석하여야 한다(대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 등 참조). 위 인정사실에 의하면, 원고는 늦어도 자신이 임차인(전세권자)으로서 임대차보증금 4,000만 원에 대하여 전혀 배당받지 못하게 된 이 사건 건물 등에 관한 임의경매절차의 배당기일인 2012년 1월 10일경에는 공제사고의 발생 즉, 중개업자인 문oo의 이 사건 임대차계약 체결에 관한 중개행위상의 과실로 인하여 원고에게 재산상의 손해가 발생하였다는 점을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하므로, 원고의 피고에 대한 위 공제금청구권은 2012년 1월 10일부터 소멸시효가 진행한다. 그런데 원고는 그로부터 2년이 경과한 2014년 1월 14일 피고를 상대로 공제금 지급을 청구하고, 같은 해 3월 19일 이 사건 소를 제기하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 피고에 대한 공제금청구권은 소멸시효가 완성되었다. 2) 원고의 소멸시효 중단의 재항변에 관한 판단 이에 대하여, 원고는 소멸시효 완성 전인 2012년 8월 8일경 피고를 상대로 공제금 지급을 청구하였고, 이에 피고가 같은 해 9월 5일경 원고에게 원고의 공제금지급청구에 대하여 심의에 필요한 추가소명자료를 송부해달라는 내용의 추가서류제출통지문을 발송하여 다음날 원고에게 위 통지문이 송달되었으므로 같은 달 6일 피고의 채무승인에 의하여 소멸시효가 중단되었다고 보아야 하거나, 원고가 다시 2014년 1월 14일 공제금지급 청구서를 피고에게 제출한 것에 대하여 피고가 ‘소멸시효가 완성되었으므로 공제금을 지급할 수 없다’는 내용의 공제금지급청구에 대한 회신을 원고에게 발송하여 원고가 이를 수령한 2014년 2월 11일경 원고의 피고에 대한 공제금청구권에 대한 소멸시효가 중단되었다고 보아야 한다고 주장한다. 살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고가 2012년 8월 8일 피고에게 공제금 지급을 청구하였고, 피고는 같은 해 9월 5일 원고에게 공제금 지급 청구에 대하여 심의에 필요한 추가소명자료를 송부하여 달라는 내용의 추가서류제출통지문을 발송하여 다음날 원고에게 위 서류가 송달된 사실은 인정되나, 원고는 2012년 8월 8일로부터 6개월 이내에 민법 제174조에서 정하고 있는 재판상의 청구 등을 한 사실이 없으므로 원고의 위 2012년 8월 8일자 공제금 지급 청구는 최고로서의 시효중단의 효력이 없고, 위 인정사실만으로는 피고가 원고에 대한 공제금지급채무를 승인하였다고 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 증거가 없고, 2014년 2월 11일에는 이미 원고의 피고에 대한 공제금청구권에 대한 소멸시효가 완성되었다 할 것이므로 원고의 위 재항변은 모두 이유 없다.

'부동산'이라는 표현은 일상생활에서 부동산중개 사무소를 줄여 뜻하는 말로 흔히 사용되는데, 이씨가 '발품부동산' 및 '부동산 Cafe'라고 표시된 옥외광고물과 명함을 사용한 것은 일반인으로 하여금 이씨가 공인중개사사무소 또는 부동산 중개를 하거나 공인중개사인 것으로 오인하도록 할 위험성이 있다. 이는 공인중개사법 제8조가 금지하는 공인중개사 아닌 자가 이와 유사한 명칭을 사용한 경우에 해당한다

2011년 5월 19일 법률 제10663호로 개정된 공인중개사법은 제38조 제2항 제11호, 제39조 제1항 제13호, 제39조의2를 신설하여 둘 이상의 중개업자가 조직한 사업자단체가 독점규제법의 금지행위를 위반하여 해당 사업자단체 또는 구성원인 중개업자가 처분을 받았을 때에는 중개업사무소의 개설등록을 취소하거나 해당 중개업자에 대하여 영업정지를 할 수 있도록 하고, 등록관청 등은 중개업자의 등록을 취소하거나 업무를 정지하려는 경우 공정거래위원회에 관련 정보 또는 자료의 제공을 요청할 수 있도록 규정하였는 바, 위 각 규정은 둘 이상의 중개업자가 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 사업자단체가 부동산중개업을 하는 과정에서 독점규제법에서 정한 부당한 공동행위 및 불공정거래행위를 하지 못하도록 규제함으로써 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고자 하는 데에 그 취지가 있다. 공인중개사법 제39조 제1항 제13호는 둘 이상의 중개업자가 조직한 사업자단체가 독점규제법의 금지행위를 위반하여 해당 사업자단체 또는 구성원인 중개업자가 공정거래위원회로부터 처분을 받았을 때에는 중개업자에 대하여 업무정지처분을 할 수 있도록 규정하고 있는 바, 문언상으로도 공인중개사법에 따른 업무정지처분의 상대방은 해당 사업자단체가 아닌 그 구성원인 중개업자(공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자)로 보인다. 공인중개사법은 중개업자가 조직한 사업자단체가 독점규제법의 금지행위를 위반한 경우 그 구성원인 중개업자에 대하여 직접 중개사무소 개설등록을 취소하거나 업무정지를 명함으로써 사업자단체의 불공정한 거래행위에 대한 제재처분의 실효성을 확보하기 위한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 둘 이상의 중개업자가 조직한 사업자단체가 독점규제법 제26조를 위반하여 공정거래위원회로부터 독점규제법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 받은 경우에는 그 처분의 상대방이 사업자단체인지 아니면 그 구성원인 중개업자인지 여부와 상관없이 등록관청은 공인중개사법 제39조 제1항 제13호에 따라 사업자단체의 구성원인 중개업자에 대하여 업무정지처분을 명할 수 있다고 봄이 타당하다. 공인중개사법 제39조 제1항은 ‘등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다’고 규정함으로써 등록관청에게 일정한 요건하에 중개업자에 대한 업무정지처분에 관하여 재량권을 부여하고 있으므로, 중개업자가 조직한 사업자단체가 독점규제법 제26조를 위반하여 공정거래위원회로부터 독점규제법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 받은 경우 등록관청은 사업자단체의 구성원인 중개업자가 위와 같은 독점규제법 위반행위에 가담하였는지 여부나 그 정도, 위반행위에 따른 결과 등을 종합적으로 고려하여 구성원인 중개업자에 대하여 업무정지처분을 명할 것인지를 결정하는 재량권이 있다. 원고는 소외 1 등의 요청에 따라 충주시 공인중개사모임인 ‘아파트공인중개사모임’을 대표하여 이 사건 사업자단체의 운영위원회 위원으로 활동하였는데, 위 운영위원회는 2012년 6월 8일 창립총회를 개최하여 원고를 포함한 위원 13명 전체의 동의를 얻어 이 사건 사업자단체의 회원가입 숫자를 100명으로 제한함과 동시에 부동산거래정보망을 하나로 통일하여 사용하도록 하는 내용의 이 사건 회칙을 제정하고, 2012년 6월 25일부터 2012년 11월 7일까지의 기간 동안 위 회칙을 시행하였다. 운영위원회 위원들은 창립총회를 마치고 약 2주 후인 2012년 6월 21일경 충주시 연수동 소재 ‘○○사랑’ 식당에 모여 회의를 개최한 다음 이 사건 사업자단체에 가입하지 못한 사람 중 일부를 추가로 가입시켜 회원 수를 100명에서 106명으로 늘릴 것인지 여부에 관하여 논의한 적이 있기는 하나, 위 회의 당시 원고가 이 사건 회칙을 문제 삼아 ‘일정 숫자 이상의 회원가입 제한’이나 ‘제3의 부동산거래정보망 사용제한’에 대하여 반대의 의사표시를 하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없고, 이후 원고가 이 사건 회칙에 반대한다는 이유로 이 사건 사업자단체에서 임의로 탈퇴하였다고 보기도 어렵다(이 사건 사업자단체는 2012년 11월 8일 운영위원회를 개최하여 이 사건 회칙에서 구성사업자 수 제한 규정과 부동산거래정보망 제한 규정을 삭제하였는데, 원고는 그로부터 약 두 달 후인 2013년 1월경 다른 부동산거래정보망에 가입하였다는 이유로 회원자격을 박탈당한 것으로 보인다). 공인중개사법 제39조 제2항은 ‘제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다’고 규정하고 있고, 그에 따른 동법 시행규칙 제25조 제1항 ‘중개업자 업무정지의 기준’의 13의2 다.항에서 ‘독점규제법 제26조 제1항 제2호 또는 제4호를 위반하여 같은 법 제27조에 따른 처분을 받은 경우’에는 업무정지 1월을, 같은 조 마.항에서 ‘독점규제법 제26조 제1항 제3호를 위반하여 같은 법 제27조에 따른 처분을 받은 경우’에는 업무정지 2월을 각 규정하고 있어 이 사건 처분은 위 처분기준에 부합할 뿐 아니라, 원고가 이 사건에 이르게 된 경위 등에 비추어 위 처분기준에 따른 이 사건 처분이 현저히 불합리하거나 타당하지 않다고 볼 만한 특별한 사정이 없다. 피고는 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 원고에 대하여 위 처분기준에 따른 업무정지기간의 1/2을 감경하여 이 사건 처분을 한 점, 독점규제법 제27조와 제28조는 공정거래위원회로 하여금 사업자단체가 독점규제법 제26조에 위반하는 행위를 하는 경우 위반행위에 참가한 구성사업자에 대하여도 시정조치 또는 과징금부과처분을 할 수 있도록 규정하고 있는 바, 위 관련 규정의 내용과 취지 등에 비추어 볼 때 사업자단체가 내부적으로 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위를 하는 경우라 하더라도 해당 사업자단체뿐만 아니라 위반행위에 참가한 구성사업자에 대하여는 별도의 제재처분이 가능하다고 해석되는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 사업자단체가 독점규제법 제26조를 위반하여 공정거래위원회로부터 독점규제법 제27조에 따른 시정명령을 받고, 그 구성사업자인 원고가 위 사업자단체의 위반행위에 참가한 이상 피고는 공인중개사법 제39조 제1항 제13호 등에 따라 위반행위 당시 구성사업자인 원고에 대하여 6월의 범위 안에서 업무정지처분을 할 수 있다고 할 것이므로, 이 사건 처분은 재량권의 범위 내에서 이루어진 적법한 처분이라 할 것이다.